鹤壁市房地产开发企业经营情况调查分析报告_公司经营情况分析报告

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2011-2012年鹤壁市房地产开发企业经营情况调查分析报告

为了更好地了解鹤壁市房地产业在国家宏观调控下的经营情况，及时、准确把握房地产业的发展方向，近期我们对全市有工作量的 59家企业随机抽取了 35家企业进行了调查。调查内容涉及 5个方面：

一、企业投资情况，二企业销售情况，三企业土地储备情况，四企业资金情况，五、对 2012年房地产市场形势的判断。

一、调查情况如下：

（一）企业投资情况

1、认为本企业一季度与上年同期相比会增长 20%以上的有两家企业，占调查企业的 5.7%；认为基本持平的有 8家，占 22.8%；认为下降 0— 10%的 5家，占 14.3%；认为下降 10%— 20%的有 7家，占 20%；认为下降 20%以上的有 13家，占 37.1%。

2、认为本企业一季度投资增长或持平的主要原因（可以多选）是由于销售良好的企业 5家，占调查企业的 14.3%；是资金充裕的 5家，占 14.3%；是保障房建设拉动的 3家，占 8.6%；是市场乐观的 4家，占 11.4%，其他原因的 3家，占 8.6%。

3、认为本企业一季度投资减少的主要原因（可以多选）是因为资金紧张的 14家企业，占调查单位的 40%，是土地紧张的 2家，占 5.7%；是销售前景不好的 15家，占 42.9%；是市场不明朗，观望的 10家，占 28.6%；是其他原因的 5家，占 14.3%。

从企业投资调查情况看，与全市一季度房地产趋势吻合。一季度，全市房地产开发投资完成 73472万元，比去年同期增长 8.2%,增幅比去年同期下降 34.8个百分点，销售前景不好、资金紧张、对市场的进一步观望成为制约房地产投资增长的主要因素。

（二）企业销售情况

1、认为本企业一季度商品房销售面积与上年同期相比会增长 20%以上的 1家企业，占调查单位的 2.9%;增长 10%— 20%的 1家，占 2.9%；与去年同期基本持平的 10家，占 28.6%；下降 0— 10%的 3家，占 8.6%；下降 10%— 20%的 5家，占 14.3%；下降 20%以上的 12家，占 34.3%。

2、认为本企业销售面积下降的主要原因是（可以多选）刚性需求不足的企业 4家，占调查企业的 11.4%；房价偏高的 4家，占 11.4%；投资投机前景不好的 10家，占 28.6%；限购、贷款门槛提高、首付比例提高等各项政策影响的 15家，占 42.9%；企业无房可卖的 7家，占 20%；其他原因的 4家，占 11.4%。

3、认为本企业一季度商品房销售价格与上年同期相比会上涨 10%— 20%的企业有 2家，占调查单位的 5.7%；会上涨 0— 10%的 3家，占 8.6%；会基本持平的 15家，占 42.9%；会下降 0— 10%的 6家，占 17.1%；会下降 10%— 20%的 2家，占 5.7%；会下降 20%以上的 2家，占 2.9%。

4、认为本企业一季度商品房销售价格与去年年底相比会上涨 0— 10%的企业有 5家，占调查单位的 14.3%；会基本持平的有 20家，占 57.1%；会下降 0— 10%的 5家，占 14.3%。

从以上调查情况看，目前全市房地产的销售情况不容乐观，认为销售会下降的企业居多，而从一季度房地产开发企业销售数据显示情况看：一季度，全市商品房销售面积 151205平方米，比去年同期下降 3%。

（三）企业土地储备情况

1、认为本企业一季度新购置土地面积与去年同期相比会增长 20%以上的企业有 2家，占调查企业的 5.7%；会基本持平的 7家，占 20%；会下降 0— 10%的 2家，占 5.7%；会下降 10%— 20%的 2家，占 5.7%；会下降 20%以上的 8家，占 22.8%。

2、认为新购置土地面积减少的主要原因是（可以多选）土地供应减少的企业 7家，占调查企业的 20%；企业资金紧张的 9家，占 25.7%；已有充裕土地的 2家，占 5.7%；市场不明朗，观望的 6家，占 17.1%。

（四）企业资金情况

1、认为本企业目前资金主要来源是（可以多选）银行贷款的企业 17家，占调查企业的 48.6%；非银行金融机构贷款 10家，占 28.6%；民间筹集 6家，占 17.1%；销售资金回笼的有 24家，占 68.6%；自有资金的有 25家，占 71.4%。

2、认为本企业一季度资金来源会非常充裕的企业有 1家，占调查单位的 2.9%；基本正常的有 11家，占 31.4%；有所紧张（缺口 10%以内）的有 7家，占 20%；明显紧张（缺口 10%— 20%以上）4家，占 11.4%；非常紧张（缺口 20%以上）10家，占 28.6%。

3、认为本企业资金紧张的主要原因是（可多选）房价下降，利润下降的企业有 7家，占调查单位的 20%；销售下滑，资金回笼慢的 19家，占 54.3%；银行贷款减少的有 10家，占 28.6%；自有资金减少的 8家，占 22.9%；融资渠道减少的有 8家，占 22.8%；个人按揭贷款减少 11家，占 31.4%；定金及预付购房款减少的有 7家，占 20%；预售款等资金监管严格 4家，占 11.4%。

从调查情况看，多数企业资金来源主要依靠自筹和银行贷款，民间筹集和非银行金融机构贷款及其他的资金来源较少，融资渠道不够广泛。

（五）对 2012年房地产市场形势的判断

1、认为本企业 2012年投资与 2011年相比会增长 20%的企业有 5家，占调查单位的 14.3%；基本持平的 10家，占 28.6%；下降 0— 10%的 6家，占 17.1%；下降 10%— 20%的 4家，占 11.4%；下降 20%以上的 10家，占 28.6%。

2、认为本企业 2012年投资将会下降的主要原因是（可多选）资金紧张的企业 12家，占调查单位的 34.3%；土地紧张的 1家，占 2.9%；销售前景不好的 15家，占 42.9%；市场不明朗，观望的 14家，占 40%；其他原因的 4家，占 11.4%。

3、认为本企业 2012年销售面积与 2011年相比会增长 20%以上的企业 1家，占调查单位的 2.9%；增长 0— 10%的 1家，占 2.9%；基本持平的 8家，占 22.8%；下降 0— 10%的 7家，占 20%；下降 10%— 20%的 6家，占 17.1%；下降 20%以上的 10家，占 28.6%。

4、认为本企业 2012年商品房销售面积将会下降的主要原因是（可多选）刚性需求不足的企业有 9家，占调查单位的 25.7%；房价偏高的 5家，占 14.3%；投机投资前景不好的 10家，占 28.6%；限购、贷款门槛提高、首付比例提高等各项政策影响 18家，占 51.4%；企业无房可卖的 9家，占 25.7%；其他原因 3家，占 8.6%。

5、认为本企业 2012年商品房销售价格与 2011年相比会上涨 10%— 20%的企业有 1家，占调查单位的 2.9%；上涨 0— 10%的 4家，占 11.4%；基本持平的 15家，占 42.9%；下降 0— 10%的 7家，占 20%；下降 20%以上的 3家，占 8.6%。

二、我市房地产市场的主要变化

从以上调查情况看，在国家宏观调控政策下，目前我市房地产市场的主要变化是：

1、建设规模虽呈增长态势，但建设速度有趋缓之势

一季度，全市房地产开发投资规模为 1237217万元，比去年同期增长 61.5%，施工规模为 3629266平方米，比去年同期增长 60.4%。而一季度全市完成房地产开发投资为 73472万元，比去年同期增长 8.2%，增幅比去年同期下降 34.8个百分点；一季度全市新开工施工房屋面积 496927平方米，比去年同期下降 2.1%。建设进度趋缓的原 因主要有以下两点：一是近几个月的商品房销售低迷，企业资金回笼低于预期，加上银根收紧之后，企业申请贷款较为困难、银行放缓速度也趋缓，开发商的资金压力加大；二是在宏观调控下，开发商认为市场行情不够明朗，经营行为更为谨慎，很多企业采取观望态度，逐步放缓建设。从调查情况看，认为 2012年投资将会下降的企业占调查单位的 40%。

2、销售整体下行，房价存在区域差别

一季度，全市共销售房屋面积 151205平方米，比去年同期下降 3.3%，增幅比去年同期下降 21.3个百分点；其中住宅销售 141766平方米，比去年同期下降 6.2%，增幅比去年同期下降 22.2个百分点。而从调查情况看，预计 2012年销售面积下降 10%— 20%以上的有 16家企业，占调查单位的 45.7%。

从房屋销售均价看，新区高于老城区，市辖区高于两县。自 2008年以来，国家虽先后出台了一系列房地产调控措施，如《国十条》、《国八条》等政策措施，但我市的房价仍处在小幅上涨趋势，去年一季度房屋均价不足 3000/平方米，到今年一季度为 3200/平方米左右，市区房价明显高于两县。一季度，鹤壁市区房屋销售均价为 3600元 /平方米左右，两县房屋销售均价浚县为 2200元 /平方米左右；淇县为 2400元 /平方米左右。房价居高不下，原因是多方面的，除了市场需求支撑外，还有如下因素的影响：

一是前几年商品房持续旺销，开发企业回笼和积累了大量资金，部分企业资金实力显著提高，加之很多开发商融资渠道转向多元化，部分企业抗压能力增强，降价的主观意识难以形成。目前我市房地产市场的全面降价还未开始，开发企业主要是通过特价房、清盘价等字眼打着楼市降价的擦边球，试探市场的反应，大部分降价销售的楼盘和房源不具备整体性，很多开发企业不是调低房价而是通过赠送车位、家具等方式进行促销，因此成规模的降价潮并没有真正出现。

二是开发企业成本提高：在“招拍挂”的土地交易制度下，土地成本在开发企业中占重要因素，一些楼盘的楼面价已经达到周围商品房的价格，这提升了人们对于房价的预期，助推了房价的上涨；精装房、成品房的供应比重在提高，与毛坯房本身就不同质，房价相应也较高；建筑材料价格和人工工资的上涨、节能环保等新型材料的使用、小区配套环境的优化和开发企业服务质量的提高，这些都增加了商品房的建设成本。此外，在日益重视教育的今天，学区房价位上涨也很快。

三是一些刚性需求的支撑，新区南部建设如火如荼，九大建筑毗邻优美的淇河，良好的生态环境，吸引了周边一些地区的人们前来购房，加之部分先富裕起来的一些人对高品质居住房屋及环境的需求，推动了沿淇房屋的价格走高。

预计今年我市房地产仍将保持平稳运行态势，主要理由是：今年是“十二五”规划开局之年，国家和各级地方政府将进一步加大资金投入，加快保障性住房建设步伐；我市的 进一步统筹城乡一体发展，实现新型城镇化引领作用新提升的总体思路，以总投资 300多亿元 的“城镇建设十大工程”为重点，深入实施城乡建设三年大提升行动计划，加快建设“一核双星多支点”单元组合型宜居城市，提高城乡建设质量和管理水平，高标准建设城市新区等一系列重点工作，对房地产市场产生巨大需求；人民生活水准提高，对住房消费需求仍较旺盛；房地产业投资回报丰厚，开发企业投资热情依然高涨。总的来看，今后一个时期投资发展所面临的外部环境总体趋好，所有这些必将进一步保障和促进房地产开发投资保持一定规模和速度。但与此同时，由于当前受银根收紧、资金趋紧、市场低迷和未来预期等多种因素影响，开发商投资意愿有所下降，开发节奏有所放慢，再加去年基数较大，这在一定程度上可能会使全年甚至明年开发投资增速会出现一定程度的回落。

商品房销售情况。商品房销售形势总体不容乐观。主要理由是：从开发商角度看，他们目前资金虽趋紧，但总体仍较宽裕（以一季度为例，全市开发企业到位资金同比增长 71.6%，商品房销售额同比增长了 22.4%）,不需要急着降价卖房以迅速回笼资金 ,缺乏降价动力和压力；从消费者角度看，部分改善性需求和刚性需求受调控新政影响较大，限购、限贷使部分刚性需求受到挤压，提高首付款比例和存贷款利率增加了他们的购房成本 ,这在一定程度上会使相当数量的购房者推迟买房甚至可能会选择放弃，从调查情况看，限购、贷款门槛提高、首付比例提高等各项政策影响的 15家，占 42.9%。从投资、投机者角度看，今年新的国家楼市调控八举措和各地贯彻落实调控措施和细则，一方面大大减少了他们投资和投机的机会，另一方面也提高了他们投资、投机的成本，今年以来这部分投资需求明显减少，调查结果显示，认为 投机投资前景不好的 10家企业，占调查单位 28.6%； 还有就是目前仍处高位的房价和楼市调控新政，导致当前房市出现新的观望期，从目前的市场来看，观望情绪愈加浓厚，开发商是，购房者更是，市场呈持续低迷状态。调查结果显示，认为 市场不明朗，观望的有 14家，占调查单位的 40%。所有这些因素都将会影响到今年乃至明年全市商品房特别是住宅成交的总量规模和增速。

三、几点建议：

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，在经济发展中起着举足轻重的作用，保持房地产市场持续平稳健康发展，对于促进经济平稳较快发展、保障和改善民生、维护社会和谐稳定意义重大。当前我市房地产市场虽总体运行良好，仍存在着一些不健康、不稳定因素，为了更好地促进我市房地产业持续稳定增长、科学健康发展，进一步发挥其在国民经济增长和社会发展中的作用，根据我市房地产市场实际情况和目前面临的宏观调控新形势以及发展新机遇，当前和今后一段时期主要抓好以下几方面的工作：

（一）坚持调控方向不动摇，进一步完善和细化政策措施，努力保持房地产市场平稳健康运行

在市场经济条件下，不断强化和发挥政府宏观管理和调节经济的职能，对于促进和稳定经济发展，努力保持房地产市场平稳运行具有十分重要的现实意义和举足轻重的作用。当前全市上下要进一步认清形势，转变观念，审时度势，充分认识搞好房地产工作的复杂性、艰巨性和重要性，增强贯彻落实中央各项房地产调控政策的自觉性和紧迫感，坚持调控方向不变、贯彻力度不减。各级政府和有关部门要狠抓落实，各负其责，不断完善和细化政策措施，综合运用规划、税收、金融、土地等手段，不断改进和加强市场调控，实行供需双向调节，以提高政策的执行效果，保持房地产市场健康稳定发展。

同时 ,在实施宏观调控中要注意因地制宜，有的放矢，不搞“一刀切”。我市房地产业在发展程度、规模、水平、速度等方面与其他地市存在着明显的不平衡和差异，各级政府和有关部门在落实宏观调控政策和实施细则时，应充分考虑当地经济发展水平、居民收入消费水平和消费习惯等多种因素，实事求是、因地制宜贯彻落实和制定区域调控政策，对房价上涨过快的地区要严格控制，限购、限贷、限价多管齐下，发展比较健康的地区要鼓励支持，建设、国土、财政、税务、金融等部门，应在各级党委、政府统一领导下，按照职责分工，相互加强沟通，密切配合协作，形成促进房地产市场健康稳定发展的合力，只有这样才能收到较好效果和达到预期目标。

（二）进一步完善住房保障体系，加快保障性住房建设步伐，确保困难群体住有所居

住房问题不仅仅是经济问题，而且是社会问题和政治问题。党的十七大提出“住有所居”，胡锦涛总书记在党的十七大明确指出要“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。这为我们抓好做好房地产业发展工作和住房保障工作指明了道路和方向，明确了思路和目标。做好住房保障工作，从目前的情况和我市的实际来看主要抓好三个方面：一是进一步完善住房保障体系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困难群体，逐步实现“住有所居”目标。即：面向城市低收入家庭，提供廉租住房和经济适用住房；面向既买不起商品房、又不符合廉租房和经济适用房保障条件的“夹心层”，提供限价商品住房；面向新就业人员和外来务工人员，提供公共租赁住房；同时加快推进城市和国有工矿棚户区改造，改善棚户区居民住房条件；扩大住房公积金归集范围，力求覆盖所有在职职工。

（三）拓宽企业融资渠道，提升综合竞争力

融资能力是房地产企业竞争力的综合性核心要素，是房地产企业实现可持续发展的重要保证。一是要把各类资源向有市场优势、资金回笼快、效益好的优质项目倾斜，保障企业有顺畅的经营现金流量；二是要加强与市内外房地产开发企业、投资银行、基金管理公司的合作，在合适的时机，引入战略投资者，争取获得多方投资者的支持；三是要积极尝试通过房地产信托融资、租赁融资、回租融资、回买融资和夹层融资等方式，提升企业的融资能力；四是要加强企业信用管理，注重资信体系的建设，营造良好的金融信用环境；五是要提高经营管理水平，塑造规范经营的现代企业形象，优化产业结构和资产构成，争取企业上市融资。