红河州及商业调查报告_红河州地区调研报告

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一、红河概况

红河哈尼族彝族自治州位于云南省东南部，地处东经101º47´～104º16´,北纬22º26´～24º45´，辖区面积32931平方公里，东西最大横距254.2公里，南北最大纵距221公里，最高海拔为金平县西隆山3074米，最低海拔为河口县红河与南溪河交汇处76.4米（云南省海拔最低点），山区面积占85%。辖3市10县（蒙自市、个旧市、开远市、建水县、石屏县、弥勒县、泸西县、元阳县、红河县、绿春县、金平苗族瑶族傣族自治县、屏边苗族自治县、河口瑶族自治县），135个乡（镇），1285个村委会（社区），总人口450.1万人。

二、红河州在桥头堡建设中的有利条件

红河州拥有独特的优势条件，良好的交通网络，坚实的发展基础，在桥头堡建设中，具备了率先突破、优先发展的优势和条件。

1.具有独特的优势条件。红河与越南毗邻，州府蒙自距越南首都河内不到500公里，距海防港不到600公里，拥有河口和金水河两个国家级口岸，区位优势明显。全州拥有丰富的水能、生物、旅游、土地、矿产等资源，有南盘江和红河两大水系，理论水能蕴藏量达500万千瓦以上；已探明矿产资源潜在价值7.5万亿元左右，煤的潜在价值超过5000亿元，自然资源富集。云南的第一个海关、第一个通商口岸等多个第一都在这里诞生，孕育了明朝万历年间杰出的外交家肖崇业、云南唯一的经济特科状元袁嘉谷、“近代中国数学之父”熊庆来等享誉中外的红河名人；民族文化丰富多彩，民族风情绚丽多姿，饮食文化多种多样。

2.具备良好的交通网络。近年来，红河州紧紧围绕打造滇越国际大通道的发展规划，全力推进公路、铁路、机场和红河国际航运等重大项目建设。目前，蒙河高速公路已建成通车，石蒙高速、玉蒙铁路、蒙河铁路正抓紧建设，云桂铁路红河段已开工，红河机场开工在即，蒙自到文山至砚山高速公路有望国家立项，南部6条二级公路将于明年建成通车，一大批重大交通建设项目还将陆续启动，再过3至5年，一个面向东盟、连接大西南、进入两广沿海地区的国际大通道将全面建成。

3.具有较好的产业发展基础。我州已建成了具有较大经济规模、较为完善的工业体系，形成了烟草及配套、冶金及新材料、能源、化工、建筑建材、生物资源加工、现代服务业等主导产业，已建有省级红河工业园区和弥勒、建水、泸西工业园区，是世界最大的锡、铟、砷生产和加工基地，是全国重要的优质卷烟加工基地、有色金属生产加工基地，具备了发展跨国现代大工业的基础条件。

4.滇南中心城市发展迅速。滇南中心城市是紧邻“滇中城市经济圈”的又一个城市经济圈，距昆明200余公里，处于昆明、河内两大城市辐射的交汇点，是昆河经济走廊的核心腹 地和重要增长极，也是我国通往东南亚国家的重要门户。目前，滇南中心城市城镇化水平已达到68%，人口已接近80万，个开蒙建城市群半小时经济圈基本形成，集聚功能和辐射带动能力明显增强，正向区域性国际化城市的方向发展。

5.具有良好的国际国内环境。从国际方面来看，与我州接壤的越南与老挝、缅甸相比，经济社会发展状况相对较好，政治局势稳定，拥有较为完善的产业体系，2008年越南人均GDP超过了1000美元，越南政府还出台了一系列鼓励对外贸易的政策措施。泰国、新加坡等东盟国家也相对发达，这为我州与东盟国家的经济深度对接提供了良好条件。从国内方面来看，中央将对云南的桥头堡建设给予更多、更大的支持，而我州又是云南对越贸易的重点地区，我州的桥头堡建设也将迎来良好的发展机遇。

三、全力建设 “三大中心”，为红河州桥头堡建设提供有效载体

推进桥头堡建设，必须有重要的抓手和有效的载体。我州在桥头堡建设中，就要全力抓好区域信息交流中心、现代物流中心、进出口贸易中心三大中心建设，把信息交流、现代物流、进出口贸易作为推进桥头堡建设的有力抓手，快速有效地推进桥头堡建设。一是要着力建设区域信息交流中心。围绕“政务信息、商务信息、公益信息”三条主线，从横向与纵向互动交流结合层面整合中国特别是云南内部以及与东盟主要领域，包括交通物流、信息通信、贸易、旅游、电力、环境、卫生等领域的信息资源，集成和逐步建立各种数据库。要以服务经济社会发展为核心，不断巩固提升现有的网络基础设施，努力拓宽网络覆盖面，拓展信息 通信服务业务，为桥头堡建设提供优质的信息通信服务。二是要着力建设区域现代物流中心。依托滇南中心城市和红河工业园区、红河综合保税区、边境口岸，建设蒙自、弥勒、建水、河口等现代物流中心，大力发展第三方物流企业，全面建立快捷准时、设施配套、运转高效、优质价廉的现代物流网络服务体系，把我州建设成为物流设施一流、物流企业集聚、物流市场活跃的连接东盟国家的区域性现代物流中心。三是要全力建设区域进出口贸易中心。要按照把红河建设成为面向东盟的大口岸目标，进一步开拓国际市场，建立国际农产品、矿产品等交易中心和专业市场，优化进出口产品结构，扩大高附加值工业品、农产品、服务性产品的出口；增加资源性商品、战略物资、短缺物资和关键设备的进口，大力发展跨境金融、承揽工程、劳务输出等服务贸易，把我州建设成为西南面向东盟的区域进出口贸易中心。

四、商业简介

个旧商业相对集中且商业氛围较好的主要集中在：金湖南路、中山路、人民北路、荣禄街、吉安街、和平路、川庙路为主和两个商业百货大楼：远卓百货、丽水金湾百货和红河商业中心。丽水金湾百货：

丽水金湾是2011年年底开业，是一栋商住楼，一二楼为百货，经营面积约1万3千平米左右，位置稍显偏，在金湖南路苏宁电器背后，目前是租赁和联营为主，未来将全部采用联营模式。经营品牌主要有：

一楼：杰克琼斯、only、moda、SELECTED、LA GOGO、La、Chapelle、阿迪达斯、耐克、匡威、李宁、彪马、百丽、思加图、真美诗、悠莱、丸美等品牌为主，是公司直营，实行联营模式，扣点在15%到30%不等。

二楼：17.5影城、电玩城、小耐克、迪士尼、婴姿坊、时尚小鱼、佐丹奴、朵彩、班尼路、艾格等品牌为主，有租赁的也有扣点的，除17.5影院外，其他基本都是加盟商，详细信息尚未得知。

丽水金湾百货是目前个旧市最大且品牌力度最强的一个百货，但生意有较冷，可能是新建物业和地理位置两个问题所致。2.远卓百货：

远卓百货是个旧是最早的一个百货商场，开业于2010年初，拥有体量约1万5千平米，地理位置在金湖南路和五一路交叉口，共五层，目前全部为联营模式，扣点于品牌强度为定，约在15%到30%不等。

负一楼：阿迪达斯、耐克、彪马、李宁、百丽、思加图等品牌。

一楼：杰克琼斯、only、moda、SELECTED、KASO、嘉华、肯德基、丸美等品牌为主。

二楼：一半为茶、数码等品牌、另一半为沃尔玛。三楼四楼：沃尔玛。

值得注意的是:沃尔玛单层面积最多在3000平米，两层半面积加起来不会超过7000平米。通过远卓百货经理得知，因为个旧人口密集，且没有一个好点的超市，才签了那么小的店。

红河商业中心：

红河商业中心将是红河州最大是商住一体楼，包括商业区也将是未来最大是商业百货，总体量拥有13万平米，商业部分拥有6万平米，共设地下两层和地上五层，地理位置位于原老客运旧址，距离市商业中心约2公里，是老城区的唯一商业体。该商业体拥有三维泊车系统、4300平米广场和39部电梯。

负二层：为地下停车场。

负一层：大型连锁超市。目前家乐福和沃尔玛已考察过该项目。

一二三层：为百货区。

四五层：为餐饮、电影院、娱乐区。

金湖南路：

金湖南路是个旧最为繁荣的一条街，全长约1000米，街宽20米，以品牌服饰为主，大多商铺面积在20平米到50平米间，租金水平在200到250元/平米/月，以金湖南路为中心，离的越远租金水平越低。

主力服饰有：七匹狼、曼娅奴、JNBY、哥弟、阿玛施、美特斯邦威等，占整条街50%，主力鞋有：奥伦、蜘蛛王、奥康、红蜻蜓等，占比为30%，运动以奥龙世博、特步、安踏为主，占比15%，其余5%为档次较低品牌、鱼游天下、德克士、尚品咖啡和一些小型餐饮。中山路：

中山路全长约1000米，街宽25米，已杂牌服饰，品牌服饰和一些小型餐饮为主，租金水平在80到100元/平米/月间。

主力服饰有：艾夫杰尼、BOSS、沙驰、MOVEVP、雪歌等占比约40%，主力鞋：瑞彪、红蜻蜓、比上等品牌，占比约20%，主力皮具：红谷、都宝路等，占比约5%，其余45%均是非品牌服饰、鞋类和一些小型餐饮。人民北路：

人民路分为人民北路和人民南路，全长约1500米，人民南路以建材、设计公司为主，人民北路以品牌服饰为主，全长600米，街宽25米，租金水平在50-80元/平米/月间。

主力服饰品牌有：格度、太子龙、哈雷纳金狐狸、利郎、莱克斯顿、婉甸、odbo等品牌为主，占比约50%,主力鞋品牌：红蜻蜓、瑞彪、奥康等品牌为主，占比约20%，主力婚纱摄影：新苑婚纱、台北丽人摄影等，占比约10%，其余部分为纯路童装、男孩女孩母婴超市和一些电器小超市。荣禄街：

全长约150米，街宽20米，以品牌服饰为主，租金水平40-60元/平米/月间。

主力服饰品牌有：水云间、衣香丽影、艾尔丽斯、郎黛、OSANI、亨奴等，占比约85%，其余部分为比上、童装、饰品、和一些非品牌服饰。吉安街：

全长约200米，街宽18米，主要以餐饮为主，租金水平在20-40元/平米/月间。共有10家餐饮企业，是个旧餐饮最为集中的区域，均是单店经营，装修最好的是醉翁楼，约300平米；吉安会馆，约150平米；石屏人家，约150平米；吉鑫餐馆，约300平米，装修不错。其余均是100平米左右的小餐馆，装修一般。和平路：

和平路全长约500米，街宽20米，以品牌服饰为主，租金水平40-60元/平米/月间。

主力服饰品牌有：水木铃衣、稻草人、bello ann、慕拉、梦舒雅、简单爱、伊品、佧茜文等，占比约85%,其余部分为一秀饰品，资生堂专卖和一些非品牌服饰鞋。川庙路：

全长约200米，街宽10米，以品牌服饰为主，租金水平在30-60元/平米/月间。

主力服饰品牌有：罗伦诗、玖姿、培玉、Fantasy、美丽现场、巴俪锦等品牌。占比约为70%，其余部分为非品牌服饰鞋，理发店和小饰品店。

五、个旧市房地产市场分析 发展概况

个旧市城市由于受地形地貌约束，城区规模难以大规模扩张，只能就现状进行改造。但随着城市化建设的进程，房地产市场发展势态良好，市场供需基本持平，一般在售楼盘都能为市场所消化。目前，一般的住宅价格范围在3500-4000元/㎡，个旧房价一直以来都是红河州最高的。然而个旧市房地产市场营销仍处在初级阶段，以产品本身的地段、价格等影响消费者，缺乏统一的整合营销手段。小结

根据上述分析可看出，个旧市房地产市场总体上发展乐观，但仍具有一定的市场压力。如果出现囤积楼盘同时面市的情况，市场将受到威胁。为消除市场威胁的负面影响，随着不同的开发商进驻，楼盘的性价比以及整合营销的创意性将成为个旧市房地产市场比拼的焦点。

六、个旧市主要竞争楼盘分析

1、竞争项目 ⑴丽水金湾 建筑面积 9万㎡

项目位置 个旧金湖南岸世纪广场酒店旁 物业类型 高层（31层）开发商 云南华润地产

价格 目前价格在4000～6000元/㎡之间，仅剩余20层以上部分住宅

户型面积 98㎡两房，134㎡三房，200余㎡四房

销售情况 湖景房现已售完，剩余98㎡、134㎡的较多，基本位于高层，总价相对较高

点评：丽水金湾在2008年一度成为个旧市高端楼盘的代表，一方面是因为该项目地段佳，毗邻金湖，观湖景观房深受市场高端人群喜爱，另一方面是营销广告有力，该项目选择了有效的传播媒介进行营销宣传，适应个旧市场情况，比如城区众多显著位置的了户外广告、出租车牌等。⑵金湖尚城

建筑面积 约8万㎡ 项目位置 金湖东路

物业类型 5栋高层（32层）

开发商 红河东佑房地产开发有限公司 价格 6000元/㎡左右

户型面积 89、95㎡两房，120-140㎡三房，170-300㎡四房 房源 共600多套，一期开4栋，二期开景观最优的一栋复式楼，共60多套 ⑶半山印象

建筑面积 20多万㎡ 项目位置 阳山大道旁（老阳山）物业类型 高层、别墅

开发商 个旧市远达房地产开发有限公司 价格 4500--12000 ⑷宝华豪庭

总用地面积 9.3亩

项目位置 宝华路（原个旧六中）物业类型 高层（29层）开发商 红河良黎地产

⑸龙腾福地

总用地面积 13万㎡ 总建筑面积 20多万㎡ ⑹瑞函·新视界 总建筑面积 10万㎡ 项目位置 温州商贸城旁

开发商 红河州瑞函房地产开发有限公司 开盘时间 未定 价格 未知

户型面积 40—250㎡ 主力户型 80—90㎡ ⑺森源阳光时代 总建筑面积 约10万㎡

项目位置 大桥商业步行街正南20米 开发商 个旧市森源房地产开发有限公司 房源 700多套 开盘时间 未定 价格 5000元/㎡左右 户型面积 100—250㎡

⑻渝州华府、渝州华轩：人民路（渝州花园旁），价格4500元/㎡。

2、小结

从以上个案分析可看出，个旧楼盘由于在个旧特定的房地产市场背景下，拥有以下显著特点：

⑴高层建筑居多。在寸土寸金的个旧，由于人口与土地的不平衡，高层建筑已经成为解决个旧人口与土地矛盾的有效方法。⑵楼间距小。用地紧张导致高层建筑云集于有限的地块上，从经济利益出发，开发商一般选择缩小楼间距，提高项目容积率。这就导致了建筑低层采光不足，甚至成为黑房。

⑶房价以金湖为中心辐射。金湖附近的楼盘，尤其是能望到金湖的景观房，成为市场的高端选择，如目前在售的丽水金湾，由于毗邻金湖，曾创下6880元/㎡的市场高价。

七、商贸地产市场发展形势分析与展望

1、城市发展规划概述及分析

未来个旧市大屯镇将作为个开蒙城市群的中心城市和个旧市三片发展区的金融、居住功能区。

2、商贸地产市场发展现状及未来展望

由于红河州的个旧、开远、蒙自三市相连，人口较密集，临街商铺较多，大型商贸城没有，更没有集物资集散和批发的商贸城；同时红河州需要大型、现代、高端的商贸城落地，来提升城市形象。

3、红河洲人口450万左右，同时距离河口口岸仅120公里，具备重要的商贸聚集的要素，建议在红河洲投资建设占地3000亩以上的商贸城。