关于住宅产业化开发模式的初步调查报告[推荐]_文化产业开发调研报告

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关于住宅产业化开发模式的初步调查报告

一、住宅产业化的概念、特点

住宅产业化是指通过住宅设计的标准化，住宅生产的工业化，采用“四新一节”技术（新技术、新材料、新工艺、新设备，简称“四新”，节能环保），提高科技进步对住宅产业的贡献率，大幅提高住宅建设、管理的劳动生产率和住宅的整体质量水平，降低资源消耗，全面改善住宅的使用功能和居住质量，高速度、高质量、低成本地建设符合市场需求的高品质住宅。上述定义中有两个核心要素即科技市场化和生产工业化。

科技市场化即应用现代技术和新型材料打造现代住宅，实现节能环保、降低能耗和节约资源的目的。大体上有下面的一些系统如外围护系统、温度控制系统、湿度控制系统、能源综合利用系统（太阳能、风能等）、水资源回收及综合利用系统、固体废弃物回收及综合利用系统、绿色建材系统、节能节水的新型家居系统、智能控制系统等。

生产工业化主要表现在以下方面：

(1)以预制钢筋混凝土外墙取代传统的剪力墙或砌体围护。(2)以预制钢筋混凝土梁、柱，代替传统的现浇梁、柱受力构件。(3)节水、节电、节材，减少废弃物排放，现场面貌整洁。

(4)现场作业人员成为产业工人，用工量减少，劳动强度降低，效率提高。(5)主体结构，装饰、安装交叉作业，加快施工进度，缩短工期。

(6)外墙装饰材及窗框与外墙板在工厂同时完成，装饰质量好，不渗漏，外墙可以不搭脚手架。

联合国提出“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。事实上，住宅产业化不应局限于住宅建设领域的产业化，也应包含其它一切用途的建筑物包括商场、办公楼和酒店等的产业化。

二、国内外发展现状

1、国外的住宅产业化发展情况

20世纪50年代，二战后重建的欧洲国家为解决房荒问题，掀起住宅建筑工业化高潮，到60年代，扩展到美国、加拿大、日本等经济发达国家。之后，住宅工业化从数量发展向质量提高方向过渡。1989年在国际建筑研究与文献委员会（CIB）第11届大会上，建筑工业化的发展被列为世界建筑技术的八大发展趋势之一。比较典型的几个住宅产业化国家如下：

1.1 瑞典的住宅产业化

（1）在较完善的标准体系基础上发展通用部件

瑞典在40年代着手建筑模数协调的研究，50年代开始推进建筑工业化政策，并由民间企业开发了大型混凝土预制板的工业化体系，60年代瑞典进入了大规模住宅建设期，建筑部件的规格化逐步纳入瑞典工业标准（SIS）。目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80％以上。七十年代，日本专家对瑞典和世界

主要经济发达国家进行考察后说：“瑞典工业标准（SIS）作为全国统一规则通用体系，是世界上最完美的”。也因此有人说：“瑞典也许是工业化住宅最发达的国家。

（2）政府重视标准化和贷款制度推动住宅工业化。

瑞典政府一直重视标准化工作，早在40年代就委托建筑标准研究所研究模数协调，后又由建筑标准协会开展建筑化标准方面的工作。

为了推动住宅建设工业化和通用体系的发展，瑞典1967年制定的《住宅标准法》规定，只要使用按照瑞典国家标准协会的建筑标准制造的建筑材料和部件来建造住宅，该住宅的建造就能获得政府的贷款。

1.2 日本的住宅产业化

日本也是较早在工厂里生产住宅的国家，早在1968年“住宅产业”一词就在日本出现，住宅产业是随着住宅生产工业化的发展而出现的。住宅产业的基础是住宅建筑体系和住宅部品体系成套化、通用化和标准化。主要特点表现在资金和技术集中、工业化规模生产、社会化市场供应。

（1）标准化、部件化是推进住宅产业化的基础。

1969年，日本制订了《推动住宅产业标准化五年计划》，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作。而后分别 制订了各类住宅标准，如：“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等。目前日本各类住宅部件（构配件、制品设备）工业化、社会化生产的产品标准十分齐全，占标准总数的80％以上，部件尺寸和功能标准都已成体系。只要厂家是按照标准生产出来的构配件，在装配建筑物时都是通用的。所以，生产厂家不需要面对施工企业，只需将产品提供给销售商即可。

（2）钢结构占主导的住宅建筑体系

日本各种建筑结构中，以钢结构为主的住宅建筑数量最多，多数为低层独立住宅。钢结构住宅的主要特点是：有着更好的抗震、防腐、耐久、环保和节能效果，并能将使用面积增加5％～8％，并得到较高的层高空间；可实现构架的轻量化和构件大型化，运送简便，加工性能优异，质量稳定；吊装施工较为简便，比混凝土施工所需的现场劳动量小，不需要混凝土结构的养护期，提高施工效率。但钢结构住宅存在成本较高、墙体隔音性能差、防火处理复杂的缺点。

1.3 澳洲住宅产业化

在澳大利亚,几乎所有的建筑材料都是工厂按照国家标准生产的半成品或成品，建筑商只是买来这些住宅构件和部品，按照设计图纸组装。

上世纪90年代以来，澳大利亚政府修改了住宅墙体标准,重新颁布了《建筑法》，在立法上为住宅产业化铺路。短短的十几年, 澳洲的住宅产业化已经完全成熟,住宅工艺和品质均得到大幅度提高。不管建筑商愿意不愿意，他们都必须到市场上去买几乎所有的住宅构件和部品，这样做的原因有三，一是可以降低造价，二是可以从政府得到贷款和获得建筑保险，三是政府规范要求他们必须如此，否则连建筑执照也会被吊销。所以说，住宅部品的市场化是在政府和私人机构的双重干预下建立和运行起来的。

2、国内的住宅产业化发展现状 2.1 上世纪国内发展回顾

上世纪七十年代，我国提出了“四个现代化”的建设目标，其中包括工业现代化，建筑业作为国民经济的三大支柱之一，曾掀起过一次工业化的高潮，当时的工业

厂房几乎全部采用工业化预制的方式建造，住宅建设的标准化做得也很好，出现了第一代工业化生产的住宅——装配式大板居住建筑，短期内缓解了城市住房紧张的现状。在我国上世纪80年代，预制混凝土产品应用较为广泛，主要有预制梁柱、预制空心楼板、预制叠合楼板及预制混凝土墙板等。到90年代中期由于现浇混凝土、商品混凝土技术的突飞猛进，预制梁、柱、墙板逐步被取代。70 年代“装配式大板居住建筑”没有得到很好发展的主要原因是由于“装备制造业”、“基础性建材工业”发展不平衡。例如：当时的塔吊、起重设备水平制约了“装配为主”建造方式发展，“机加工”水平限制了预制构件的质量精度，也没有高质量性能的“填缝密封材料”使得建筑很容易出现裂缝，直接影响了房屋的防水性、隔音性、保温性和耐久性能。由于经济水平落后，钢材、水泥紧缺，住宅主要以砖混结构为主，也影响了钢筋混凝土结构房屋的推广；再加上当时对房屋抗震设防的要求过低，以及对预制构件连接技术的研究不足，使得房屋的整体性不好，抗震性能不足。历次地震灾害中显示国内预制构件建造的房屋倒塌比例比现浇混凝土结构的房屋倒塌比例高的多，人员的伤亡程度也较大。由于抗震性能表现较差，国家在90年代末首先禁止了预制混凝土楼板的应用，其次对整体预制式房屋也做了很多严格的限制，导致预制构件迅速衰退。正是局限于当时的物质水平和技术手段欠发达，以及对建筑科技的认识还没有达到一定的高度，使当时的“建筑工业化”运动逐渐没落下去，有着一定的历史必然性。

2.2 目前国内发展现状（1）相关政策法规

1999年国务院办公厅颁发了《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》。同年，建设部颁发了《商品住宅性能认定管理办法》，于7月1日实施。2005年11月30日，《住宅性能评定技术标准》由建设部和国家质量监督总局发布，2006年3月1日开始施行。

2006年6月21日，建设部颁布《国家住宅产业化基地实施大纲》和《国家住宅产业化基地试行办法》。建设部将选择3～5个城市，十多个企业联盟或集团开展国家住宅产业化基地试点工作。

河北、安徽、天津等省市于2010～2013年前后先后出台了类似于“加快推进住宅产业化工作的指导意见”并指出，3～5年内初步形成住宅建筑工业化的建造体系和技术保障体系，建立适合住宅建筑工业化发展的设计、施工、安装建造体系，制定并完善相关技术标准、规范、图集和工法，研究出台鼓励政策，基本满足推动住宅产业化发展需要。

（2）住宅产业化基地

到目前为止已经在全国认证了 21个“国家住宅产业化示范基地”，大力研究钢筋混凝土建筑、钢结构建筑、轻钢结构建筑等建筑形式的产业化技术，其中较有代表的试点城市是深圳市和合肥市。试点企业为万科房地产、合肥西伟德、黑龙江宇辉、长沙远大住工、上海城建集团、天津三建以及皇明太阳能、青岛海尔等企业。

三、万科关于住宅产业化的实践探索和取得的成果

1、万科推行住宅产业化的原因

王石曾经和冯仑一起去日本参观工业化住宅，对日本的建筑模式非常欣赏，回来后就萌生了做住宅产业化的念头。从2004年开始起步到2012年，万科绿色三星住宅面积占全国的比例达到44%。2012年万科交付房屋中精装修房屋比例已经

超过80%，万科总裁郁亮表示，从2013年开始，万科住宅产业化的重点将转向工厂化。目的是节约人工、提高质量、加快工期、提升效率和绿色环保。

2、万科的住宅产业化发展规模

07年开始将住宅产业化投放市场，以上海为例：建造了全国第一幢商品PC住宅楼——2007浦东新里程20#21#楼，共计1.4万平米，08年金色里程和金色雅筑共9.2万平米，09年金色城市、四季花城和金色里程共14.3万平米，2010年尚源、新场、城花等15.2万平米，2011－2012年投入了27.2万平米。而万科全国住宅产业化投放量在09年达到了120万平米。2013年，万科将力争在主流产品中实现15%的项目内外墙无砌筑，15%的项目内外墙免抹灰，以及10%的项目采用PC外墙。若按照2012年底统计的数据，万科新增项目78个，对应规划建筑面积约1500万平米左右，PC外墙会达到150万平米的规模。

3、万科的住宅产业化模式存在的问题

万科当前的PC体系很难同时满足6个方面的内容，即满足规范、成本适当、保温节能、防止渗漏、预制率高和施工简易的要求。归结下来最主要的是技术问题和成本问题。万科所做的PC住宅大部分仅将外墙、阳台板、楼板等进行预制，主要受力结构仍采取现浇方式，预制率较低，普遍在15%‐30%之间，低预制率 也制约了预制装配式建筑的进一步发展。住宅产业化，关键是预制率，只有在高预制率的前提下，才能实现在保障品质、质量均好的同时，取得理想的经济、社会、环境和生态效益。据了解，在欧美等国多层房屋的工业拼装率已达75%。

四、其他企业目前开展的一些工作

中山快而居房屋预制件有限公司是一家新型建筑企业，脱胎于永易通（香港）水泥预制构件厂，前身主要为香港、澳门专业生产建筑预制构件，配合港澳政府的公屋（廉租房）建设提供大量的预制件，十多年来累计生产预制构件150万立方米，香港迪斯尼好莱坞酒店、澳门威尼斯人酒店都是永易通的力作，是珠三角地区规模最大、技术实力最强、效益和信誉最好的预制构件企业。为了开拓国内市场，注册成立了快而居公司。该公司依托多年PC生产的经验，结合国内的建筑技术规范进行了广泛的研究，形成了建筑设计、模具制造、构件生产、装配安装等施工全系列。

长沙远大住宅工业有限公司第五代远大集成住宅从1999年开始生产和研发第一代集成住宅，代表是装配式钢结构体系；2002年是第二代装配式模块体系；至2008年开始第五代集成住宅研发，到2010年12月29日完成，历时三年。目前在建量超过100万平方米，项目包括长沙花漾年华、宁乡蓝色港湾、张家界蓝色港湾、沈阳丽水新城等。第五代远大集成住宅在结构体系上采用的是叠合楼盖现浇剪力墙结构体系。叠合楼盖现浇剪力墙结构体系是指：竖向承重结构体系采用现浇剪力墙；水平结构楼盖体系采用叠合楼盖，其中梁为叠合梁，楼板为叠合楼板；围护结构采用外挂墙板。即使是第五代产品，预制率也没有达到30％。上海城建集团科技力量和施工力量雄厚，虽起步晚，但成效显著。2010年成立上海预制装配式建筑研发中心，2011年，分别建设了预制率50%的一号试验楼（保障房房型），预制率70%的二号试验楼（商品房房型）。2011 年11月，获得上海市唯一一家国家住宅产业化基地授牌。2012年初，上海城建在上海浦江大型居住社区全面推进预制装配式住宅建设，首期地块建筑面积5.15万平米的5栋高层住宅同时开工，预制率50‐70%，达到国内先进水平，使上海市住宅产业化水平走在全国前列。特点是以保障房为切入点发展预制住宅，整合并形成全产业链，产学研相结合，发展高预制率住宅，试点先行，循序渐进。上海城建集团有别于万科之处在于直接采用框架结构体系的预制装配式建

筑，选择框架结构（含框架剪力墙结构）为切入点，可以使集团迅速进入预制装配式建筑产业领域，推动PC技术的实际应用和发展。针对当前PC技术运用推广的问题，我们确立了先行采用国际主流的预制结构‐框架剪力墙结构，梁、柱、楼板等主要受力构件进行工厂化预制生产，使预制率由之前的15%‐30%大幅上升至50%‐70%，有效提高保障房的整体品质，为大规模、高质量的保障房建设提供了强有力的保障。

五、目前推广存在的主要问题或者困难

1、技术体系、标准不够完善

预制装配式建筑相关设计、施工标准规范欠缺，相关施工工艺、工法和安全规程还未建立，甚至在某些方面和国内现行的建筑技术标准、规范在很多地方还不兼容，使得设计、审批、验收无标准可依，这对工业化住宅的大规模推广有一定影响。

2、成本偏高

以万科为例，据万科内部统计，总体成本高约400元/平米，尤其是对于单价较低的保障房来说，增加投资较多。

PC构件作为工业产品进入施工单位，增加了税收环节，目前预制构件出厂，按照 17%的税率征收增值税，再加上构件蒸养、运输，PC构件因生产、施工、构造要求增加钢材用量，造成成本一定程度增加，需政府在政策上予以扶持。

3、资源不充分

做PC建筑的设计院、总包施工单位、构件厂、配件厂等较少。导致没有设计可作，没有施工单位可选，甚至没有构件厂、配件厂生产。

4、产业化相关的规范有待于进一步完善。

一方面国家目前仅仅是鼓励，没有具体的奖励措施，导致很多民营企业步履维艰。另一方某些法律法规欠缺也造成了一定影响。如现行《建筑业企业资质管理规定》中，PC构件企业属于专业承包企业资质，承包工程范围仅限预制构件的生产制作，在构件安装方面却是空白。这便造成了安装环节的脱节与真空，产生了一系列不良影响，成为行业整体形象和能力越来越差的关键原因，同时还严重制约了大型企业的发展。

5、对室内空间有一定影响

国内目前的PC预制技术尚未成熟，而国际上流行的预制框架和框架剪力墙体系，由于结构体系本身的特点，室内具有凸出的梁柱，户型较小的保障房运用框架剪力墙体系，梁柱构件对套内空间造成了一定影响。