房地产市场调查报告_某房地产市场调查报告

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关于对华建公司的调查报告

—、调查对象的情况

2012年高要市华建房地产市场在2011年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少，这一方面是因为2011年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了房地产大开发的政策效应已经体现和大众对土地大开发的信心和支持。

二、调查时间

2012年1月1日-2012年12月31日

2012年，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。从资金来源上看：2012年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。自有资金占总投资的40.78%，较2011年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。未来高要的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的这些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速。

三、调查方式

（一）、房产宏观经济大势向好

2012年以来，高要国民经济继续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达11．6，实现国内生产总值6亿元，其中第一产业增加值1.6亿元，比去年同期增长3．4％，第二产业增加值2.5亿元，同比增长5．5％，第三产业完成增加值3.9亿元，比去年同期增长6．3％，到9月底，全市完成固定资产投资

3.84亿元，同比增长10．31％。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增长5．3％，城乡居民储蓄存款余额734．52万元，比年初增长6．69％。

四、调查内容

1、房地产市场开发供应情况

2012年上半年，高要市商品房完成投资3．20亿万元，比去年同期增长10．73％。分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为0．69％，商服房类为18．30％，普通住宅类为41.64％，办公楼类为19.37％；比去年同期公寓别墅类下降56．04％，商服房、普通住宅、办公楼类分别增长87．67％、1．06％和5.4倍。

（1）时期对比

2012年上半年高要市商品房施工面积94．04万平方米，比去年同期增长44．84％；商品房竣工面积73．37万平方米，比去年同期增长68．40％；商品房新开工面积20．45万平方米，比去年同期增长25．54％。

从物业来看，公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为：5．83％、9．73％、30.64％、13．81％，比去年同期分别增长31．05％、41．99％、42．10％、49．57％； 新开工面积公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的比例分别为：0．99％、24．73％、59．46％、14．82％，比去年同期分别增长一94．17％、195．12％、39．81％、26．58％。

（2）部门意见

从资金来源看，上半年自有资金32244万元，占总投资额的31．61％；借贷资金48O19万元，占总投资额的47．07％；预售资金21743万元，占总投资额的21．32％。从所占比例与去年相比来看，自有资金所占比例上升明显，预售资金也增长较快，借贷资金所占比例呈下降趋势

（3）市场销售

上半年，高要市商品房成交活跃，市场销售继续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达90．37万平方米，比去年同期增长了32．98％。其中售给个人的79．60万平方米，占商品房销售总面积的88．08％，个人购房继续呈上升趋势，占商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额5．28亿元，比去年同期增长50．94％。

2012年8月末及9月中旬相继举办了两次房展会，为销售旺季“推波助澜”。9月份的商品房成交量并没有令人失望，总共成交了70713平方米，是今年各月份销售的最好成绩，较上期上升了10.04%,较去年同期增长38.53%。普通住宅依旧独领风骚，占到总销售量的68.7%，较8月份所占份额上升了7.5%；商品用房较上期呈下降态势，商品用房占到总销售量的7.8%，较上期下跌7.7%；写字楼占成交面积的2.9%，较上期上浮0.9%；别墅有小量交易，占总成交量的0.2%。

五、调查体会

从市场销售情况来看，高要商品房销售从2013年以来的持续快速增长，加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势，说明了随着住房制度改革和货币分房政策的实施，住房的有效需求增多，一些潜在需求也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二级市场能得到了较好的联动，将会为高要楼市创造越来越多的需求空间，商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。

房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。包含银 行贷款、房地产信托、国内ipo、境外ipo、借壳上市等等。

随着中国城市化进程逐步加快，整体市场供应不足成为不争的事实，尤其是中低端产品 更为明显。为更好地解决这一供需矛盾，对房地产做个房地产市场调查报告是非常有意义的。