北京地铁商业调查报告_北京商业调查报告
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地铁商业调查报告
调查课题一：各地地铁商业现状
调查目的：了解地铁商业的布局特点 调查途径：现场踩点 拟解决的问题：
1、北京、上海的地铁商业布局特点？
2、地铁商业经营的主要业态？
3、地铁各站人流量与商业布局的关系？
4、地铁各站站外商业设施与地铁站内商业布局的关系？
调查结果：见调查表1 基本结论：
1、地铁站台除了自动售货机、报摊（占地2平方米以下）、流动WC外，基本上不设其它商业。原因是站台的上下人流量较多，而且快，站台面积又相对小，不适于设商业，造成人流滞留，影响乘座。
2、北京地铁的商业业态十分单一，５家连锁经营瓜分了为数不多的商业点，它们是：物美便利、凯丝恩贝西点店、四星音像、盈采冲印和百万庄园（经营汉堡、冷饮、电话卡等），其中盈采冲印多数已经关闭。
3、北京现有的地铁由于历史较早，商业布置远比上海单一，而且商业面积很少，集中在站厅售票点的两侧。而上海地铁的商业面积很大，而且经营业态十分丰富，几乎涵盖了所有的业态，但主要还是以服装、便利店、通讯产品、书报亭、书店、自动取款机、自动售货机、食品、小饰品为主。
4、过道原则上不设商业，除了上海地铁一号线莲花路站等极少站点。过道宽度约６、７米，隔出1.5米－２米宽度作为商业点，在人流量不是最大，但也不少的站点是十分合适的，从现场看（观察时间为８：１５高峰时段），过道商业点的设置对人行畅通几乎毫无影响。但商业面积不大，约２０平方米，这是合理的，一方面不会形成人行障碍，另一方面由于人流量不是很大，过多的商业面积也是浪费。
5、上海地铁站厅商业的挖潜面积相当大。主要集中在以下几个位置：
（１）站厅通往站台的楼梯口两侧。几乎每个站点都有，整个站厅的宽度在２０米左右，两边人行各占６－７米，楼梯口宽度约８米，向前挖潜５－６米，可设置４０－５０平方米，两边共可挖潜８０－１００平方米。
（２）站厅人行道的内侧。在宽度６－７米的人行道上分割出１.5－２米宽度作为商业点。每站都可挖潜１００平方米左右，分割成６－１０平方米的小面积。
根据现场观察（高峰时段），这些商业点对人行无影响。
6、北京地铁由于各种原因，地铁内商业设置单一，面积少，与站外商业设施几乎无关联。
上海地铁商业点的布置从业态和面积上来说，几乎与站外商业的分布情况无关联，各个站点的商业业态和面积与站外无互补关系，亦无关联关系。面积几乎差不多，业态也一样，而且同一站点会有竞争出现，即有几个经营内容相同的店。
7、上海地铁的商业面积与人流量的关系也不明显。但是可以归纳出以下规律：（１）换乘站由于人流量巨大，先保证人流的畅通，商业点很少甚至没有。如地铁一号线与三号线换乘的上海南站站、与地铁二号线换乘的人民广场站。
（２）非换乘站人流量大的站点，商业业态丰富，商业面积很大，如地铁一号线的徐家汇站、地铁二号线的陆家嘴站，拓宽的商业面积很大，徐家汇站有３０００平方米以上的拓宽商业面积。
8、我们本来认为不适合在地铁内的商业业态如餐饮，从上海的情况看，也可以做，但是面积规模不大。知名连锁只有麦当劳在地铁一号线锦江乐园站设了一个店。可能是经营上的原因，但开店条件限制上的可能更大，因为排风、电力配备上的问题。
9、上海地铁的连锁经营店不少，主要有食品的福满香、克莉丝汀、黛特玲；明君书店、大旭内衣等，但缺乏知名企业的参与。
调查课题二：地铁五号线商业设置和相关重要数据
调查目的：了解地铁五号线的设计，提出商业面积挖潜、拓宽的可能 调查途径：到相关单位获取设计图纸、参照上海地铁的商业布置情况 拟解决的问题：
１、地铁５号线的商业面积拓宽和挖潜的可能，现有方案的合理性？ ２、不同商业业态对电力、给排水、通排风等配套的要求？ ３、各个站点的人流量预计？
调查结果：见调查表２和相关资料（地铁新线商业规划设计情况汇报）基本结论：
１、由于设计方案已定，而且进入了施工阶段，更新设计的可能性不存在。２、北京城建院和市政院已经根据工程的实际情况，做了五号线的商业规划共５０００多平方米，其中由于地质条件等原因拓宽的可能性不大，但挖潜的余地应该是存在的，等拿到设计图纸后在出方案。
3、相对于设计的人流量估算，现有商业面积偏少，租赁市场看好。
调查课题三：地铁五号线沿线站点实际情况
调查目的：了解地铁五号线各站点的站外情况，为各站点的商业布局提供依据。调查途径：现场踩点 拟解决的问题：
１、各站的区域情况如何？是商业区、居住区、商务区、混合区、远郊区？
调查结果：见调查表３ 基本结论：
１、离城区较远的宋家庄、刘家窑、太平庄等站是大型居住区域，商业分布少，地铁商业应当有很大的潜力。２、线路的设置比较合理，贯穿了老城区热闹区域和新的大型居住区域，人流量将很大。
调查课题四：地铁商业的招商、管理
调查目的：了解地铁商业管理的特点和成本情况、招商的方式
调查途径：北京地铁商贸公司管理人员、上海地铁亚太盛汇地铁商场招商方式实地调查
拟了解的问题：
１、地铁租金的水平？ ２、经营的情况？
３、地铁商铺的招商方式？ 调查结果：
１、北京地铁的租金水平很高，不到400平方米的商业面积出租收入是每年300万元，合21元/天/平方米，而实际的市场价应该是每年400万元，合28元/天/平方米。
２、原来地铁一号线西单站站厅的商业网点共553平方米，2003年的租金收入为300万元，合15元/天/平方米。而实际上的租金应该为400万元，最好的一年租金为500万元。
３、北京地铁商业主要是５家连锁：物美便利、凯丝恩贝西点店、四星音像、盈采冲印和百万庄园（经营汉堡、冷饮、电话卡等），其中盈采冲印多数已经关闭，其它几家经营状况良好。
４、上海地铁的租金水平为15元/平方米/天左右 ５、地铁商业的经营方式有3种：（１）一般招租（２）包租给另一方（３）自营 基本结论：
１、地铁商铺的租金水平很高，开发地铁商业前景看好。２、地铁商业的经营状况普遍良好。
调查课题五：地铁商业的投资分析
调查目的：地铁商业的项目可行性初步分析 调查途径：翻阅相关资料、租金水平的现场打听 拟了解的问题：
１、一般地铁商铺的租金水平？ ２、成本和赢利分析？
调查结果：见（北京地铁新线商业投资项目背景）基本结论：
１、项目的投资回报率是14.7% ２、项目是可行的
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