我国房地产市场调查报告_房地产市场调查报告

我国房地产市场调查报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产市场调查报告”。

我国房地产市场调查报告

一、摘要

好在这一轮房地产周期中通过“家庭加杠杆、企业降杠杆”的债务结构性调整，使金融风险更为分散。殊不知，各位买了房子的朋友，不但享受了“非理性繁荣”中资产增值的收益，还为分担国家金融风险作出了贡献。即使迎来了史上最严厉的调控政策，对于中国的大城市尤其是北、上、深等一线城市的房地产价格前途仍然众说纷纭。在这一轮绝大多数人意料之外的上涨过程中，最尖锐的批评来自对房价和杠杆率飙升导致金融风险加剧的担忧。

二、调研的背景和目的1、调研的背景

由于我国的经济发展以及市场需求的变化，房地产行业仍存在很大的问题，但它仍是我国乃至全世界一个很大的行业。

2、调研的目的更好的研究我国的房地产市场，以点看面了解中国的市场行情。

三、调研采取的步骤和方法

一)通过上网查阅相关资料了解中国房地产的各种情况

二)对国内市场进行调研，获取国内消费者对房地产的需求情况和市场主要发生点。主要通过以下几个渠道获得:

1、通过上网收集相关资料，了解国内房地产市场行情，获取相关数据。

2、通过查阅有关书籍、报刊，详细了解情况

3、走访一些房地产公司，询问一些公司职员

4、消费者的意见及看法

三)详细了解我国房地产的现状及存在的目标市场，主要渠道:

1、通过互联网了解我国房地产市场变化特征

2、根据其变化特点制定调整方案

四、调研情况介绍

“目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。”3月5日上午，十二届全国人大五次会议在京开幕，国务院总理李克强向大会作政府工作报告，关于房地产工作安排，总理用了276个字进行阐述。

1、去库存仍是2017年工作重点

中原地产首席分析师张大伟分析称，报告中明确，2017年房地产去库存依然是最重要的任务，预计未来一年，全国三四线城市房地产政策依然会以宽松去库存为主。

“房地产分类调控将进一步加强，楼市会持续一城一策，托底盖帽。”张大伟认为，针对房价上涨明显的城市，后续调控可能继续加码，针对房价平稳的城市去库存。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为，本次政府工作报告中重申“因城施策去库存”的导向，有两点含义：一是2016年全国房地产市场销售行情虽然不错，但有很多城市依然面临高库存的问题，所以去库存依然是2017年的工作重点，预计三四线城市高库存的区域不会有政策收紧的可能，甚至还会有购房政策继续宽松的可能；二是因城施策的做法体现了目前全国房地产市场差异性的特点，所以后续对于全国房地产市场来说，差异化的调控做法依然会得到体现。

2、后续供地有望增加

在政府工作报告中还提到，“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”。对此，严跃进表示，这是一个积极信号，意味着房价上涨过快的城市后续依然会有积极供地的可能。

严跃进分析称，后续在供地方面，会采取“一大一小”的供地思路。大城市重点开拓郊区市场用地和市区存量用地开发，而小城市重点围绕新兴城区比如说高铁新城积极供地。对于这些城市积极做好供地和控制房价的工作，那么房价过热的现象也有望得到抑制。

张大伟则指出，要注意“合理”二字。他认为，京沪深增加供地的难度很大。“未来楼市发展的主要方向依然是二线及部分三线城市，从土地供应角度看，核心城市增加土地供应难度大，这些区域的发展主要在辐射区，包括北京、上海、深圳周围，及二线城市将是2017年楼市主要的活跃区域，将会合理增加土地供应。”张大伟说。

3、目前，全美待售住房库存量处于历史低位，美国住房市场价格回升到了次贷危机前的水平，美国全国房地产经纪人协会数据显示，2016年第四季度89%的美国城市地区的房价都在上涨。但目前美国房地产究竟处于稳健、过热还是需求拐点还众说纷纭。随着美联储加速提升联邦基金利率的预期越来越高，这或对美国人的购房意愿造成打击。另外，有分析认为，特朗普政府收紧移民政策的趋势会影响移民在美国租房、购房的需求。

五、分析问题

市场总是按经济规矩办事的。影响房价的因素虽然有很多，但归根结底都会通过供求关系来起作用。整个楼市能够支撑到现在，除了一些投机因素外，自身的刚性需求才是主旋律；丈母娘房、教育地产、改善房等等各种名号的住房，才是支撑起中国式购房的需求基础。

“欧元之父”罗伯特•蒙代尔在接受媒体采访时表示，北京的房地产没有任何泡沫，如果存在泡沫，那么北京将是较后一个出现泡沫的城市，因为外来人口进入，北京有坚实的需求基础，政府也有巨大的投资以及充裕的土地，而北京、上海、广州等一线城市的楼市现在都处于正常的增长。过去一段时间，北京的房价上升了不少，而在内地一些城市房价则比较平稳，这是非常自然的增长，未来中国房地产行业会继续增长。另外，目前人民币相对于欧元和美元都在升值，这也是对房地产行业的一种支持。

从政策影响来看，随着楼市有关宽松政策的陆续出台，购房者入市信心有所提升，市场需求得到进一步释放，市场销售逐步好转，特别是一线城市房屋销售回升势头明显。与此同时，城市间的分化依然存在，部分库存大的城市销售形势依然较为低迷，“去库存”的压力较大。目前我国房地产市场仍然面临着“结构性过剩”，因此，在加速化解库存的同时，需警惕一线等重点城市房价快速上涨的风险。

从未来政策走向来看，随着宏观经济增速放缓和经济继续下行的压力加大，稳增长的政策力度将会持续提高。央行将继续实施稳健的货币政策，适时调控以平衡资本流出压力，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低房地产企业融资成本，促进房地产需求持续释放，化解市场风险，改善金融机构的贷款意愿和房地产企业的投资意愿。对于房地产市场而言，中央仍将从供需两端发力，继续放松管制，促进发展。需求端将继续放宽公积金政策，放松货币信贷及财政政策，加大对改善型需求支持力度，进一步鼓励更多的就业群体购房;供应端则缓建安置房，加大安置房货币化分配的力度，加快商品房向保障房源转化速度。此外，包括农村土改、税改、户籍制度改革在内的房地产长效机制建立健全，也是市场平稳运行的保障。

六、小结

为保持我国房地产市场的持续健康发展，有以下建议：

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我国各地区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我国各地区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。