调查报告(地质队)_城市地质调查报告

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厦成高速海沧段“地质二队”房屋拆迁前期调查报告

厦门路桥建设集团有限公司：

受贵司委托，我司组织人员对厦成高速海沧段属中国冶金地质总局二局二队（下称地质二队）办公及职工宿舍楼的房屋权属、面积、使用现状、人员居住状况等进行详细调查，并依照相关的拆迁规定，对该地块的拆迁补偿安置进行测算，具体情况如下：

一、基本情况

1、拆迁范围

被拆迁房屋位于海沧街道院前社138号，是地质二队办公、后勤、科研、生活基地，位于马青路南面，角嵩路北面。地质二队红线内共有产权房屋七幢，分别为：住宅三幢，于1982年、1988年、2000年建成；非住宅四幢（办公楼、化验楼、仓库、车库各一幢）。另外还有几幢无批建手续砖混结构房屋及搭盖。

2、拆迁量：

（1）占地面积14518平方米（不含围墙外未交地的基地扩建新征用地6423平方米），其中综合办公用地8770平方米，生活及绿化用地5748平方米，本次拆迁范围内实征7192.783平方米。

（2）房屋总建筑面积约12535.31平方米，其中：

住宅房屋7229.25平方米（部分为房改房）； 非住宅房屋3962.62平方米；

无产权房屋及其他建筑物面积约1343.44平方米。

3、被拆迁住宅房屋总产权户数共90户，在册户口为215人,其中职工

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116人，职工家属99人。被拆迁非住宅房屋业主为中国冶金地质总局二局二队，其中有一家正常对外营业的厦门金闽环保工程有限公司，该公司主营环保设备及相关产品。

二、调查情况

被拆迁房屋中非住宅部分属于中国冶金地质总局二局二队，该单位是经国家事业单位登记管理局核准的正县处级地质勘查事业单位，隶属于国务院国有资产监督管理委员会。主要业务范围为为国家提供地质勘查服务。本次拆迁范围中非住宅部分为该队的队部、办公、后勤、科研、生活基地，主要建筑有办公楼、化验楼、车库、仓库及附属构筑物；住宅部分为三幢宿舍楼计90单元，其中房改房个人产权 62单元（其中4单元拥有部分产权），未房改单位产权28单元，目前出租给职工和职工家属居住使用。由于住房不够，二队将办公楼的一些房间作为职工宿舍出租给职工。

被拆迁房屋位于厦漳交界，离海沧生活区有一定距离，日常生活的配套设施较不完善，经多次沟通，被拆迁单位及个人均对拆迁较为理解，但地质二队经报上级主管单位后提出如下意见及要求：一是在国有土地、国有资产不减少，职工家属利益不受损害的原则下，积极支持该项目的建设；二是本次拆迁应按原有15193平方米的国有土地给予等量置换（基地围墙内8770平方米，基地扩建用地6423平方米），置换地点同样必须在马青路沿线；三是单位的土地属国有土地，职工、家属住宅属房改房，今后实施拆迁必须按城市房屋拆迁标准执行；四是经单位走访所有住户，大家一致意见是安置房地点必须在绿苑小区；五是综合办公用地置换地点、手续和职工住宅安置房地点等事项须落实后签订拆迁协议，以保证本队生产、生活正常进行和职工队伍稳定。

三、测算依据

1、国务院《城市房屋拆迁管理条例》

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2、《厦门市城市房屋拆迁管理规定》

3、厦价房[2003]119号文

4、查档资料

四、补偿安置测算(一)住宅

参照市国土局房地产信息资料，设定该用地动迁时的评估数据（届时以实际数据为准）：①上季度区域商品房（不含别墅）平均售价暂定为9300元/平方米（海沧区域4月份、6月份两个月平均价格，查无5月份价格），②标准房评估价暂定为4570元/平方米，则区位房屋补偿价为4034元/平方米；③安置房市场评估价为4598元/平方米。

1、经测算，该用地拆迁时需提供安置房97套（根据兴港花园的户型进行模拟安置），其中：跃层（4房及以上户型，面积按150平方米/套计）10套，大套（3房户型，面积按100平方米/套计）80套，小套（1房户型，面积按50平方米/套计）7 套，安置房总建筑面积按上述标准测算约为9850平方米。

注：所需户型及套数系按全部房屋安置测算，实际安置时部分会采取货币补偿。如按下条货币40％测算，则所需安置房费用约为人民币27174180元。

9850平方米×60％×4598元/平方米。

2、安置房超面积购房回收款则为人民币7230125元（9850㎡×60％-7229.25㎡×60%）×4598元/㎡

3、假设有40%的住宅面积选择货币补偿为人民币24296063元。7229.25平方米×40% [（4034元/平方米+730元/平方米×80%+（9300元/平方米-4570元/平方米）×80%）

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由于货币补偿金额每平方约为9100元（含装修补偿），接近海沧生活区商品房的平均售价，预计选择货币安置的比例会较高。

4、产权调换应支付原房与安置房差价为人民币86751元。7229.25平方米×60%×（4618-4598）元/平方米

5、安置房过渡补助费约为人民币361550元（装修期暂定三个月）。9850平方米×60%×20.392元/平方米.月×3月

6、原房屋装修补偿按250元/平方米实行包干,每户按1部电话、1户有线电视、1户电表共90户，该补偿费约为人民币1895513元。

7229.25平方米×250元/平方米+（380+100+500）元/户×90户

7、被拆迁房屋搬迁补助费为人民币101210元。7229.25平方米×7元/平方米.次×2次

8、按时搬迁奖励金为人民币2916279元。7229.25×4034元/平方米×10%

9、市政设施迁移费用约为人民币280万。

10、登报公告等费用为人民币40000元。

11、不可预见费按总费用的30%计约为人民币7580172元。

综上，完成该用地住宅房屋拆迁约需各类费用合计人民币大写：陆仟零贰万壹仟伍佰玖拾叁元整（￥60021593）。

(二)非住宅

根据被拆迁人提供的土地房屋所有权证，本范围中被拆迁非住宅房屋均属于国有划拨土地，我司以此为依据进行拆迁征收补偿测算。

1、土地补偿款为人民币2429558元。

8770.99平方米×（9.8万元/亩÷666.67平方米+50元/平方米+80元/平方米）

根据厦国土房„2007‟458号文，国有国有建设用地红线内空地土地使用权征收补偿标准为：属于划拨取得的国有建设用地的，补偿标准＝（所在类区现行征收集体土地最高补偿标准＋主要用途容积率为1时城市基础设 第4页

施配套费＋新增建设用地有偿使用费）；现行海沧区征地补偿标准为9.8万元/亩，主要用途容积率为1时城市基础设施配套费为50元/㎡，新增建设用地有偿使用费为80元/㎡。

2、房屋补偿款为人民币1981310元。3962.62平方米×500元/平方米

暂定房屋重置价结合成新补偿为500元/平方米。

3、无产权房屋及其他建筑物补偿款为人民币1471720元。（1343平方米+1600平方米）×500元/平方米

4、搬迁补助费为人民币55477元。3962.62平方米×7元/平方米〃次×2次 根据法规测算，届时可能按评估值发生。

5、经营者停产停业损失人民币150000元。30万元/年×50% 根据年税后平均利润给予半年补偿（因该单位属于事业单位，本次测算仅测算有对外营业收入的厦门金闽环保工程有限公司）。

6、经营者、职工工资补助为人民币2114448元。116人×3038元/月×6个月

根据企业提供在厦在册员工数116人按照上年度市月平均工资3038元/月计算。

7、按时搬迁奖励金为人民币400000元。

共有4本产权证，按照最高不超过10万元/证计算。

8、不可预见费为人民币2446279元 按照总费用的30%计算。

综上，完成该用地非住宅房屋拆迁约需各类费用合计人民币大写：壹仟壹佰壹拾捌万叁仟贰佰陆拾陆元整（￥11183266）。

预估地质二队拆迁补偿总费用合计人民币柒仟壹佰贰拾万肆仟捌佰伍拾玖元整（￥ 71204859）

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六、其他相关事项：

1、根据地质二队提供的“关于中国冶金地质总局二局二队基地有关情况的介绍及意见”中，该基地中尚有无房户39人，集体户16人，该项未列入本报告测算范围。

2、本次拆迁红线内需征收的土地面积为7192.783平方米，但因土地征收后其余部分无实际作用，因此按照全部征收一并计算，未交地的基地扩建新征用地未计入本测算。

3、本报告中非住宅部分按照征收补偿进行测算，如今后以土地置换搬迁则需另行测算，非住宅拆迁中地下管网迁移费等它项费用在住宅部分中一并测算。

厦门海沧征地拆迁有限公司 2011年1月10日

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