天津市东丽区还迁安置调查报告_天津市居民区调研报告
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天津市东丽区还迁安置调查报告
城市改造更新是科学发展观在城市化中的体现和实践，其基本要义是通过传统的工业区、落后的居住区、衰退的功能区改造重建，使城市资源更加集约集聚、区域产业更快转型提升、城区功能更为健全完善、地域文化更好传承弘扬，从而使城市发展成果更好地满足市民的物质和文化生活需求。天津市作为中国四大直辖市之一，毗邻首都北京，拆迁改建，规划城市建设成为推进天津社会经济发展的必经之路。东丽区位于天津市中心城区和滨海区核心区之间，是天津市战略规划的中心位置，促进东丽区更好更快发展对天津市城市规划建设和经济发展有重要意义。
一、东丽区概况
1.人口结构
截至2009年底，全区户籍人口34.19万人，其中，农业人口20.22万人，非农业人口13.97万人，人口出生率5.2‰，人口死亡率1.9‰，人口自然增率3.3‰，人口进入低速增长期。区内居住汉、回、朝鲜、满、蒙古、壮等16个民族，少数民族总人口8592人。其中，回族6780人、满族878人、蒙古族234人、朝鲜族332人，其他少数民族人口均在百人以下。
2.区域划分
东丽区地处天津市区和滨海新区之间。西连中心城区，东接滨海新区核心区。全区总面积477.34平方公里，其中225平方公里纳入滨海新区。设有张贵庄、丰年村、万新、无瑕、新立、华明、军粮城、金钟8个街道和么六桥回族乡，有114个村委会，58个居民委员会，6个城市公司。
二、还迁安置概况
（一）征地拆迁补偿标准
1.每一份房屋租赁合同或房屋所有权证为一户。被拆迁房屋建筑面积的确定公有（包括公产、企业产、宗教产）住宅房屋按照房屋租赁合同载明的计租面积换算成建筑面积计算（建筑面积=计租面积×K值）。经调查位于东丽区京塘公路南侧和西侧的天津富士达集团有限公司是一电动车为支柱产业的大型企业，其用地属于工业用地，计租面积为76069平方米，此次还迁安置工程涵盖了富士达公司厂地，经了解其所在辖区K值=1.15，所以其建筑面积=76069×1.15=87479.35平方米。
2.补偿安置方式：实行货币补偿和房屋产权调换。并对符合有关规定和条件的居民，经被拆迁居民自愿申请廉租住房、经济租赁招租补贴和定向经济适用房安置方式。
（1）住宅房屋货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。（建筑面积）拆迁公有住宅房屋，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格的5%给予被拆迁人(产权人)补偿，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格的95%给予房屋承租人补偿。住宅房屋货币补偿的计算方法： 公有住房货币补偿金额=市场评估单价×95%×建筑面积(计租面积×K值)。经调查了解到东丽区张贵庄跃进路一栋位于六楼，计租面积25㎡的户主选取了住宅房屋货币补偿金额的安置方式，根据房屋的区位房龄朝向等因素得出的市场评估价值为35万（单价14000元/㎡），此房屋的K值=0.75，所以其住房货币补偿金额=14000×95%×（25×0.75）=249375。
（2）产权调换房屋价格结算方式：按照市有关规定，拆迁补偿安置实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人（房屋承租人、产权人）应当按照被拆迁房屋的货币补偿金额与所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。该片产权调换房屋，货币安置补偿金额超出选购定向经济适用房的差价部分，由拆迁人支付被拆迁户；选购的定向经济适用房超出货币安置补偿金额的差价部分，由被拆迁人（房屋承租人、产权人）自行支付。
（二）还迁房建设进程
1.总建设进程
截至2011年，全区农民还迁工程总规模1461万平方米，已竣工479.53万平方米，在建492.67万平方米，其中上半年新开工105.22万平方米。
2.新市镇建设项目
（1）军粮城南区113栋共95.9万平方米住宅有55栋封顶；北区实现开工79.1万平方米，灌注桩施工完成总量的30%。起步区道路和绿带公园广场建设基本完成。金钟新市镇项目139栋楼共计133.4万平方米全部在建，其中45栋楼主体封顶，非经营性公建已全面开工，市政道路及管网工程已完成95%以上。
（2）天津市东丽区新立示范小城镇农民安置（A区）用房建设项目已由天津市发展和改革委员会批准建设，项目建设单位为天津市滨丽建设开发投资有限公司，建设资金为 12900000000 元，项目已具备招标条件，天津市东丽区工程招标代理有限公司 受天津市滨丽建设开发投资有限公司的委托，正在对该项目的勘察进行公开招标择优选定承包人。据了解，新立街新市镇项目规划总建筑面积约148万平方米，将安置新立街10个村1.1万多户、2.6万多人，计划2013年竣工入住。
（3）万新街道“城中村”改造系统工程分南、北两片分别推进实施，北片六村五片还迁住宅用地项目选址意见书均已下达。其中：小王庄还迁预留地块占地183亩，建设住宅11.8万㎡，投资3.7亿元，公建0.2万㎡，投资0.06亿元，商业设施6.6万㎡，自筹资金建设。其住宅楼已于2008年1月18日开工建设，目前，已完成16个楼的单体打桩工作，目前正在开槽做基础；杨台还迁预留地块占地360亩，建设住宅26.3万㎡，投资8.4亿元，公建0.48万㎡，投资0.15亿元，商业设施10.6万㎡，自筹资金建设。该地块正在进行填土平整，其还迁住宅楼总平面单体设计已完成，目前正在进行地块勘探，计划5月份开工建设；南、北程林及增兴窑两地块还迁楼房建设正在进行前期房型设计。
（4）南北程林和增兴窑项目还迁地块涉及民宅2065户，已签订协议1634户，拆除房屋1119户，部分住宅楼已具备开工条件。杨台还迁项目一期工程主体已经竣工，影响二期建设的110kv高压线已经完成切改，35kv高压线切改正在施工。张贵庄还迁项目共计69幢住宅楼，目前57幢住宅楼已开工建设，其中10幢住宅楼已实现主体封顶。
三． 还迁安置中存在的问题
（一）还迁房过剩，却存在分配不均问题
由于多数家庭选取的是产权调换方式，自有房屋本来就很多的家庭就相应的获得了好几处楼房，楼房在一般情况下尤其是当今炒房热的大环境中，其升值空间是很大的，那些拥有较多房产的人则自然而然地转变成了炒房参与者，从而获得较大的经济利益；相反那些只有一处房屋而且原房屋面积较小的家庭则只能获得面积相对较小的楼房居住权，其中存在的问题就是原来居住平房时针对于房屋的开销很少，但是换成了楼房之后，却不得不面临着养房的大开销问题，本就不太富裕的家庭其生活就会变得越来越困难。还迁安置工作如果不能做到分配平均则极有可能扩大社会的贫富差距,这将来有可能会给东丽区经济发展乃至整个天津的发展带来巨大隐患。
随着经济的快速发展，人口流向大城市趋势日益严重，天津作为发展快速的省会城市必然成为各个省市人员竞相投奔的事业发展目的地，外省市务工人员逐渐成为天津城市化建设中不可或缺的角色。他们在天津的每栋大楼的一砖一瓦都洒下了无数的汗水，他们在天津的每个工厂车间内挥汗如雨，他们遍布在天津的各个小胡同操持着各类生产经营活动，丰富着天津人的生活。然而，他们也需要一个安心温暖的住处，他们也有梦想，他们也希望安居乐业。一般情况下一个外来人员一个月工资1000元左右，假设一个家庭两个人工作，每个月是2000元左右，东丽区最便宜的楼房是开盘价每平米4000元左右，一个三口之家至少要买一个60平米左右的房子居住，那总价就是240000元，这样算来，像这样的一个外来务工家庭得10年才能买得起，而且这10年期间每月工资必须全部存起来作为购房款才行，这显然是不可能的。再来看看那些工作相对来说比较好生活水平比较高的外来人员，他们也许通过自己的努力在天津已经打拼出一片天地，二三十万的房子对于他们来说是可以承受的，然而问题依然存在，那就是产权的问题，大多数还迁房产权都是农村集体所有，所谓集体指的是当地一个村的集体，而永远不会属于这些外来人员，想要转换产权唯一的途径就是缴纳土地出让金给国家，然而那个程序是很复杂的，即使最终通过了这些繁琐的关卡，最后的结果是得通过拍让来取得产权，然而最后能不能拍到这个产权就要看他的运气了，倘若你放弃产权只拿房产证，也许你可以安心居住几年，但是还有更可怕的事情会随时发生的，那就是一旦真正的产权所有者看到房子的价值越来越大不顾道德的束缚跟你打官司要房子时，法律是帮不了你的，你唯一的结果便是拿回购房款继续露宿街头了，总之外来人员想要在天津买房子并取得产权实在是很渺茫。
（二）房屋质量问题
大量的还迁房集体动工，政府的任务繁重，完成这些硬性指标想要百无一疏几乎是不可能的，施工中的用料是否合乎要求，各种管道的修建是否满足指标等等这些房屋质量问题无疑会成为人们担心的重点，据调查，还迁房普遍楼层较矮，较普通楼房矮半米左右，人进去之后总会有压抑的感觉，这样的房子人住在里面又怎么会心情舒畅呢？
还有就是还迁房的窗户也普遍较小，一个矮房子配几个小窗户，这样的房子又怎么能满足人们盼望“住大楼房通透明亮”的要求呢？据悉居住过还迁房的人员反映，房屋存在一定的质量问题，比较突出的就是入住才没多久便发现主水管道有漏水现象，此外还有还迁房中的问题电梯也成为业主和质监部门关注的焦点。这些还都是人们眼睛能够看到的问题，试想那些看不到的呢？偷工减料现象到底有没有呢？房屋的主体结构上是否也存在安全隐患？我们不得而知，想要知道，只有住进去随着时间的推移才会发现问题，然而那时会不会太晚了！
三、针对还迁安置中存在问题的建议
（一）政府部门对施工单位的挑选要慎重，严格按照程序挑选出最优单位，并且施工单位也要有良好的职业道德和较强的法律意识，严于律己。
（二）质监部门应秉公执法，严格检验工程质量，采取强有力措施,集中全部检验力量,连续开展全面排查和专项整治工作，对不合格的隐患项目限期整改，杜绝违法乱纪收受贿赂现象。
（三）当地人民应当配合还迁安置工作，按要求合理索取房屋或补偿款，买卖还房时也应注意合法性、安全性等综合因素。
四、还迁安置工作中仍需要深入探讨研究的问题
（一）公平分配问题
实现社会公平，最终达到共同富裕一直以来都是党、政府和人民共同奋斗的目标，只有先达到公平才会稳定社会发展经济，才会让人民过上有质量的生活。在社会的各项工作中都必须做到公平，还迁安置工作尤其需要重视公平问题，但是如何调节各方利益达到公平的效果是个值得探讨的课题，需要社会各界人士出谋划策。相信在不久的将来这个问题最终会获得圆满的解决方案。
（二）产权问题
无论是经济适用房还是还迁房，产权问题一直是人们关注的焦点，因房屋产权问题对簿公堂的买卖双方，甚至朋友、亲人比比皆是，可见产权问题一直争议不断。国家相关规定还迁房产权属于集体产权，对于买二手还迁房的业主买房时是拿不到产权证的，一系列相关问题都会应运而生，各中种种只有当事人体会甚深。因此国家各部门应当完善相关法律制度，如何才能使产权不再成为购房人担忧的问题，不再成为导致友谊残败、家庭破碎的罪魁祸首同样是一个值得深入研究探讨的课题。
