关于五里牌地区城市综合体调查报告_城市综合体调研报告
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关于五里牌地区城市综合体调查报告
“城市综合体”是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成的一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为“城中之城”。如今，中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，而随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，城市综合体无疑将成为下一个刺激消费带动投资的发动机，也必然会成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。因此，可以说，谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！
为了顺应中国城市化的发展大势、城市化进程的轨迹和商业不动产进步的方向，在我市乃至我省城市化整体规划中占据先导地位，根据市、区委统一部署，现将我街道辖区内城市综合体建设的基本情况、现存的主要问题以及今后的发展思路做系统梳理和高度提炼，撰写报告如下：
第一部分 当前我街道城市综合体项目的基本概况
五里牌街道办事处地处长沙火车站繁华地带，是芙蓉区乃至省会长沙的门户和窗口。街道辖三个社区居委会，现有区域面积1.08平方公里，居民5078户，常住人口14265人，日均流动人口约10万人。
一、拥有交通便捷的区位优势。城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的人员出行的便利性。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。在这一点上，我街道区位优势凸显。在街道辖区内，五一大道、八一路、车站路、晓园路等交通要道纵横交织，火车站、长株潭汽车站、市邮政局、人汽公司等交通信息枢纽座落其中，京广线贯穿全境，人流、车流、物流、资金流、信息流高度集中。辖区汇集42家中央、省、市级行政事业单位，水、电、路、邮等基础设施完善，公园、学校、医院等公共场所齐全。
二、拥有完善的商圈。商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。而商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。
街道处于省会三大商业圈之一的火车站商业圈，是规划建设中的长沙CBD之前沿阵地。这里商贾云集，大型商业网点林立，有阿波罗商业广场、千禧家润多超市、晓园数码城、金苹果服装城、金芒果服饰城、金太阳精品城等六大批发零售市场；有华天紫东阁、新天、今朝、等三星级以上酒店；有玉楼东、秦皇食府、新芙蓉、禧香阁等十大餐饮品牌，辖区内有8栋楼宇（晓园大厦、湘华大厦、千禧华城、日出东方、锦华时代、瑞源大厦、万象企业公馆、天佑大厦），特别
是像万象企业公馆纯是商务楼，周边有万象企业旺街和车站北路景观街为亮点来存托楼宇。
三、城市综合体规划初具雏形。街道全方位优化发展环境，多渠道促进招商引资，高起点提质改选商业圈，初步形成了“三区一街（即商贸区、服饰区、器材区、箱包娱乐一条街）”的发展布局。目前商贸区的华泰天佑大厦、万象新天商住楼、企业公馆等大型项目已经建成运着，与锦华时代、日出东方等写字楼交相辉映，楼宇经济蓄势待发；秦皇食府等高档酒家、紫东阁华天、华天之星入驻，餐饮娱乐一条街不断涌现出新的亮点；金苹果、金芒果、金太阳服饰市场的规模和品位大幅提高，已形成辐射全省的市场群体。火车站商圈日益繁荣，五里牌成为了投资的热土。
第二部分 当前我街道城市综合体建设存在的主要问题
一、硬件设施及其配备稍显薄弱，不能突显五里牌地区的核心优势，地理性、特征性不明显。城市综合体开发要求与城市的社会经济发展目标和总体经济发展规模相一致，要求进行科学规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。它不但在功能上体现为功能区位立体差异性及形态结构的立体性，而且在经济上体现为由功能复合产生的高效性。
第一，缺乏地标式的城市建筑。当代城市建设的方向是自我风格的形成和发展，要求高度的可识别性，不能被彼此复制，必须持续地展现各自的不同特色并因此而被记住。因此，在城市综合体的建设中，一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。
五里牌街道辖区内拥有“两站两场（长沙火车站、长株潭汽车站、金苹果大市场、阿波罗商场）”的建设格局，但是缺乏可辨识度高的地标建筑，来形成五里牌城市综合体的核心区域。
第二，缺乏合理的功能区分。城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合起来。然后利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市在商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等不同方面的功能诉求。因此，城市综合体的基本要求是针对城市综合体内人们的不同诉求来进行合理的功能区分。在这一点上，我街道对于不同地区的功能区分还不够重视，没有相应的城市规划项目。如针对长株潭地区流动人口多，对于住宿、餐饮、购物、娱乐需求量大的特点，多位人大代表、政协委员提出要把长株潭汽车站及周边地区整体开发，打造成火车站地区集旅游、住宿、餐饮、娱乐、购物为一体的商业摩尔，整体提升火车站商圈的品质，但至今没有相应的建设规划和开发意向。第三，缺乏成熟的配套环境。作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业与产业的发展水平相匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。否则，这些链条环节的脱节将会制约城市综合体的良性发展，制约城市综合体在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。如火车站周边建筑相对来说比较陈旧，在城市规划上面和综合功能等多方面与所处的地理位置不相适应，大大落后现代城市的发展步伐。
二、软性环境方面的建设相对滞后，软实力还有待开发。与硬件设施相比，在软性环境方面，我街道城市综合体的建设还缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在一些不足。
一是第三产业特别是现代服务业的发展水平不高。城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但现阶段，街道辖区内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高，没有形成有影响力的优势品牌。
二是缺少现代城市景观设计和高科技集成设施。一方面，应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。景观设计应讲究美观性、功能性、舒适性以及环保性的集合，注重的是以人为本的人文关怀。另一方面，城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
街道在景观设计和高科技集成设施方面尚不完善，如火车站广场周边绿化率不高，也无避雨或遮阳建筑和设施，给往来的旅客和行人带来很多不便。另外，辖区内安全系统覆盖面还不够广泛。
第三部分 对我街道城市综合体建设的几点建议
一、找准定位，利用现有地区优势，建设交通枢纽型城市综合体。我街道辖区拥有火车站、长株潭汽车站、市邮政局、人汽公司等众多交通信息枢纽，地处五一大道、八一路、车站路、晓园路等纵横交通要道中心，具有极大的地区优势，为建设交通型城市综合体打下了良好基础。我街道将以长株潭城际铁路以及长沙市区地铁2号线开发为契机，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，形成丰富多变的街道空间，组成一套完善的交通体系，以完成建设交通枢纽型城市综合体的宏大目标。因此，需要加快火车站周边地区城市综合体建设的前期规划，狠抓前期摸查工作，以现有的资源为基础，充分利用现有地区优势，细致地对五里牌地区做整体的科学的功能划分，将现有建筑体系与规划中的城市综合体建设有机结合，拉通整个交通体系。
二、细化功能区分，有针对性有步骤地进行开发建设。功能的科学区分和有机结合，是城市综合体建设的一体两面。首先，城市综合体的每种功能有其特定的运行时空范围，如何将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高使用效益，是建设城市综合体的首要考虑问题。其次，在整个城市综合体建筑体系中，因为地段、人员组成等方面的不同，在功能选择上要根据经济特点有所侧重，要注重实现人们不同的功能诉求。最后，罗马不是一天建成的，所以建设成集成化、大型城市综合体不能急功近利、不能幻想一蹴而就，而是需要有计划有步骤地扎实开展、稳步推进。
第一，火车站、汽车站周边以餐饮、酒店为主要规划。餐饮是综合体中的基础项目，它为综合体提供生存基础和能源动力。可以说在人口流动高峰地区，没有餐饮的配备，将无法形成高品质的城市综合体。而酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。相对于其他地区来说，火车站、汽车站的特点在于，日流动人口量巨大，这使餐饮和酒店的配备显得及其突出。
第二，阿波罗商圈及其周边突显现代化国际化。商业零售主要是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。城市综合体中商业零售的设置能够充分满足各类阶层的消费需求。而对于现代商业活动来说，全球性的资讯和沟通交流是必不可少的。同时，融纳吸收地方风情和文化则延长了现代商业活动的生命周期。下一阶段，街道将进一步发挥阿波罗商圈的影响力，促进了国际间各种事物的流动。
第三，旧城区棚户改造，以居住为规划主导。居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。因此，在城市综合体的开发中还应考虑居住诉求，节约城市综合体内人们的时间和交通成本。以街道火车站社区朝阳一村小区为代表的旧城区，是棚户改造的重点单位。辖区内主要有广铁系统所属部分站段、金苹果市场、中铁25局、金芒果服装大市场、东晖小学等单位的生产、办公和经营性用房，以及铁路职工住宅。小区内大部分建筑较为成旧，尤其是铁路职工住房条件差，配套设施简陋，整个小区生活环境、治安环境较差。2009年开始，街道对朝阳一村等地区的棚户改造项目已进行摸底，前期其他工作正在进行，通过朝阳一村改造打造新型宜居低碳城区，提高城市品质，满足城市综合体建设的居住诉求。
