某地区房地产调查报告_xx市区房地产调查报告
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2006xx地区房地产调查报告（下）
报告类别：调查报告
行业分类：房地产
调查地点：xx地区
调查时间：5月11日-5月13日
样本数量：387个
调查报告内容：
调查访问从5月11日开始5月13日结束历时近3天，共取得样本387份，几乎覆盖了xx地区具有较高的代表性的区域。本次访问内容涵盖了城市居民现实居住状况、xx地区房产市场走势判断、居民的需求状况及心理以及目前的物业管理状况等方面的内容，大部分选题围绕着市民和房地产开发企业较为关心的问题展开，特别是与市民的关切吻合度较高。调查样本中，男性所占比例为31.0%，女性为69.0%。
第一章 市民现实的居住情况
上世纪90年代以来，中国确立了社会主义市场经济体制。加快住房体制改制改革，实行住房商品化是其中的一个重要方面。伴随着改革的进程，xx地区的住房体制、居民的消费理念发生了根本性的变革，促使房地产业较快发展。通过本次调查，我们可以发现xx地区大多数市民的居住水平是很低的，远未达到一定的标准。结合目前xx地区正处于城市化加速发展的宏观经济形势，我相信xx地区的房地产市场在未来一个相当的时期仍将有一个巨大而潜在的需求空间。
一、xx地区市民家庭目前的住所仍以小户型为主
在回答“您目前居住的房屋类型是？”时，25.4%的被访者选择了一房一厅，在所有选项中比例最高，选择比例超过10%的还有两房一厅。我们注意到，被访者对包括两房一厅、一房一厅、平房或单间等小户型的选择比例超过了60%，这说明xx地区市民居住条件仍以小户型为主。进一步分析，至少从居住环境方面来看，xx地区市民的生活水平也仅为温饱有余的水平。
二、四成以上的家庭居住面积在60平方米以下
在被问到“请问您目前正在居住的住房面积？”时，选择60平方以下被访者比例达到了44.1%，选择60—90平方米中等户型的被访者比例为35.1%，被调查者对100平方米以上大户型选择比例为20.8%。这一结果与前面户型的选择比例相匹配，这表明本次调查结果协调性较好，具有较高的可信度。
三、绝大多数xx地区市民只有一套住房
在被问到目前家庭有几套住房时，75.6%的被访者认可有一套，10.7%认可两套，表示有三套以上住房的被访者比例仅为2.5%，还有11.2%的被访者表示自己目前仍租房或借住，没有自主产权的住房。
四、面积太小、户型结构不合理是目前郑州市民对住房最不满意的地方
在回答“您对目前正在居住的住房最不满意的是哪个方面？”时，27.0%的被访者选择发“面积太小”，25.5%选择了“房型结构不合理”，13.8%选择“小区周边环境不好”，11.9%选择“小区内环境不好”。被访者对其他选项的选择比例均在10%以下。
第二章 对目前xx地区房地产市场走向的基本判断
统计分析表明，近年来，伴随着xx地区国民经济和社会的持续、快速发展，在拉大城市框架，发展四马路新区，搞好旧城改造，优化投资和居住环境，加快城市化进程步伐中，xx地区房地产业抓住机遇、加快发展，进入了新一轮快速发展时期。通过本次调查我们看到xx地区居民普遍看好未来的房地产市场，多数居民认这xx地区房地产市场将会维持平稳发展的格局。但面对不断上涨的房价，许多人也发出无奈的感叹。
1、多数被访者表示2006年xx地区房价仍将保持上升的势头
在回答“2006年xx地区商品住房房价会出现什么走势？”时，认同“平稳的基础上将会有一定幅度上涨”的比例最高，达到了52.0%，认同“将会有大幅度上涨”的被访者比例也达到了8.2%。认同有下降走势的被访者比例仅为13.6%，远低于认同上涨的被访者比例。有14.7%的被访者认同“保持目前价格水平，涨跌的可能性不大”，还有11.4%的被访者表示不知道或说不清。
从宏观经济形势看，目前xx地区乃至全国的经济发展处于经济周期性波动的上升期，旺盛的经济增长势头不可能在短期内逆转。且从经济社会稳定发展的大局出发，政府也不可能有急刹车的政策选择。国家对房地产市场调控的目的就是使其健康稳定发展，不期望其出现大起大落的局面。房地产市场的供给主要来源于房地产开发。但在目前房地产开发投资规模依然过大，开发投资进一步加快也是不现实的，因此供给状况近期内难以有大的改观。由此来看，居民住房需求旺盛与供给短缺的矛盾仍是今年的主旋律，房价不会出现下降。
2、大多数被访者认为未来一段时期房价将继续保持上升的势头
在被问到“xx地区的房价在未来较长一段时期（5—10年）会是什么走势？”时，41.5%的被访者认同“有升有降，但总体保持上升的趋势”，21.1%的被访者认同“稳步上升”。也就是说认同未来房价上升的比例在60%以上。调查显示，只有
11.4%认同有下降的走势，还有9.2%的被访者表示不知道或说不清。
从根本上说，这一调查结果与xx地区乃至全国经济社会发展的总体走势是吻合的。从长期看，未来几十年是中国经济持续高速增长，城市化加速时期。据有关报道：2020年中国的城市化率将超过55%，城镇人口将增加2亿人以上。随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，人均一间住房，户均一套住宅已成为多数城镇居民生活消费的第一需求。在2020年以前的15年内，住宅使用面积大约相当于目前商品住宅（房）竣工面积的2.5倍左右。从本次调查的结果看，在xx地区近八成的市民对自己目前的住房不满意。所以房地产业的市场需求持续旺盛将不可逆转，大趋势是供给不足，价格不断的上涨，主要矛盾是供给如何满足需求。
3、多数xx地区市民认为xx地区房价高。
在被问及“您认为目前xx地区的房价高吗？”的问题时，75.8%的被调查者持肯定的回答，有35.8%有被访者表示“太高了，根本无法承受”，40.0%表示“高，勉强可以承受”。有17.7%的被调查者认同“房价处于正常水平”，仅有1.5%的被调查者认同“房价偏低，还应该有一定的上涨空间”。
这一调查结果与目前xx地区脆弱的承受能力明显相关。从居民对房价的期望值曲线来看，期望值与市场差距渐行渐远，差距不断扩大。目前xx地区的经济发展水平决定了恩格尔系数还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱。
4、市民对造成xx地区目前房价过高的原因认同分歧较大。
在被问到“造成xx地区目前房价过高的主要原因是什么？”时，被访者认同比例最高的是“政府调控措施不得力”，达到了26.6%。有25.2%的被访者认同“城市化进程加快，购房需求增加”，20.7%认同“开发商联手控制房价”。被访者对其他因素的认同比例则均未超过10%。调查中许多被访者表示政府缺乏对房地产市场的有效监管，经济适用房投放力度不大，且明显存在有暗箱操作。商品房的户型大、档次高，与居民的期望还存在有不小的落差等。
5、多数郑州市民认同郑州房地产市场存在泡沫
在回答“您认为目前郑州的房地产市场存在泡沫吗？”的问题时，八成以上的被访者持肯定的态度，更有25.9%的被访者认同“有较大泡沫”。只有5.2%的被访者认为没有泡沫，14.1%的被访者表示不知道或说不清。
解析这一调查结果，目前在理论上学术界还存在不小的争议。有人参照国际上的经验，认为房价/GDP增长率如果大于3即表明房地产市场存在有泡沫成份，xx地区未达到此水平。但近几年xx地区房地产市场发展较快，在一定时期存在有商品房大量闲置的情况，如2002年空置面积首次超过了90万平方米，同比增
长了121.8%，说明xx地区房地产在一定的发展时期有一定的泡沫成份。
第三章 xx地区居民住房需求特征
随着人民收入水平的快速增长，更随着城市化进程的加快，越来越多的人加入了购房者的行列。本次调查的结果显示，目前xx地区约有两成左右的被访者在近期有购买住房的计划，他们中的大部分购房目的还是为了改善其目前居住条件，普通商品房和经济适用房是他们最为理想的选择。
1、二成左右的xx地区家庭今年有购买住房的计划
调查显示，表示2006年有购买住房计划的市民达到19.3%，没有购买计划的被访者比例为78.1%，2.6%的家庭目前还不能确定。
数据显示，中等收入群体占购房人群的46.8%，位居榜首，高收入群体占31.4%，低收入群体仅占21.8%。
2、购房群体更多地是伺机待购。
据调查，13.1%的购房者表示在下半年购房，选择在上半年购房的比例仅为
5.7%。调查数据还显示，更多的市民是伺机待购。43.1%是伺机而动。而38.1%的购房人则选择的是不一定，如果条件不成熟今年就不买了。这一结果显示出购房计划与现实还有相当大的差距，真正要使计划落到实处，在供需衔接上还有许多的工作要做。
3、大多数xx地区购房户是为改善自己的居住条件
在回答购房目的时，83.2%的购房户认同“改善自己的居住条件”，这部分人主要是对自己目前的居住条件不满。10.3%选择了“投资增值”，这部分人多为中年父母，虽然自己已有住房，但会为子女考虑买房。还有6.4%是为了首次置业，主要为年轻群体。他们年富力强，虽然收入较低，但负担较轻，正是成家立业时，但他们的财力有限，不是以一次付清房款，但如果开设多种住房贷款方式供他们选择，会刺激其消费欲望。
5、绝大多数xx地区购房户更愿意购买普通商品房和经济适用房
调查发现，接近半数的xx地区购房户打算购买普通商品房和经济适用房，只有2.6%的购房户选择购买二手房。
第四章 物业服务的基本状况
小区是社会的一个组成部分，小区管理得好，人们能够安居乐业和睦相处，社会则和谐安定，政府则工作效率更高，否则，小区脏、乱、差，人们难以安居乐业，给社会安定、和谐，以及政府管理带来不可估量的影响。本次调查的结果
显示，目前xx地区大多数小区仍未配备正规物业，一些小区虽然有物业，但管理水平仍是初步的，低层次的。
1、目前xx地区的大多数小区没有正规的物业管理
调查显示，目前在xx地区的小区有正规的物业管理的仅占46.8%，53.2%的小区还没有正规的小区管理。
2、安全问题是小区物业管理的核心
小区物业的哪个方面最重要？本次调查选择有小区物业的业主中，有83.0%的被调查者选择发安全，在问卷所列示的四个方面名列榜首。对其他三个方面的选择大致都在一个水平上，差异不大。
3、缺乏服务意识仍是小区物业存在的最突出的问题
在被问及“您认为当前小区的物业存在哪些不足？”时，43.5%的小区业主选择了“缺乏服务意识”，比例最高。我们注意到，业主对问卷所列示的其他方面的选择比例也均在30%以上。但所有这些问题均可以解释为小区物业缺乏服务意识所衍生。这说明xx地区目前小区物业的管理水平仍处于初级水平。
通过本次的调查，我们可以看到xx地区房地产市场的发展状况的不足，政府政策的着力点应该在保持宏观调控措施稳定的前提下，保持房地产开发投资适度的增长速度，增加普通住宅尤其是经济适用房的市场供给，保证足够的商品房供应量，保护和引导合理的房屋消费需求，抑制投机性住房需求，也要适当控制城市拆迁和旧城改造引起的居民对住房的被动需求。进一步深化各项与房地产行业相关方面的改革，为实现房地产市场供求基本平衡、稳定房地产市场心理预期、稳定商品房价格创造有利条件。
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