碧绿园调查报告_tit创意园调查报告

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碧绿园房地产调查报告

（一）调查目的和意义

房子是人们日常生活的必需品，随着经济的不断发展，不同社会阶层的人对住房有不同的要求和消费模式。房地产商要开发市场就要充分认识市场环境，找准市场目标，这样才能够在激烈的竞争市场占据有力的地位。对于开发市场，投资商还必须明确消费者是谁?即目标市场是什么？还要了解到他们有什么样的需求，什么需求还未被满足等等信息。这些信息有助于决策者决策开发什么样的楼盘，楼盘应该有哪些基础设施等。此次碧绿园房地产需求状况调查问卷，就是通过收集、整理不同人群对住房需求的情况来确定目标市场及市场供求现状，从而为开发楼盘做准备。

（二）调查的过程

调查时间：2011-8-1至2011-8-15

调查方式：（1）在大型广场设立调查点，安排人员进行问卷调查；

（2）与网上相关调查机构合作，在网上发布问卷调查；

（3）在新兴楼盘附近对于有意购买者进行问卷调查。

调查范围：罗定市

（三）基本情况与分析

一、罗定市居民对居住区域的选择

调查显示，有达36%的受访者还是希望居住在新城区，有33%选择城东方向，而传统区域老城区和城西区也有近20%的人选择，其他区域基本不具较强的吸引力。

选择碧绿园的原因可能有很多种，那么这部分人无疑将会是我们未来的目标群体之一。当然，选择其他区域的还是占了绝大部分，这部分人群还需再次深入调查其想搬离的原因，是居住不习惯不喜欢？是家庭、工作需要？是投资的结果？是居住成本问题？交通问题？等等，在此不做分析。

从各城区单独比较，老城区作为居住之地，还是有很高的认可度，所以，老城区在未来罗定市高度开发后，面对市中心的开发量在减少，它会留住并吸引更多的人进来置业，将会有更大的市场空间存在。

二、碧绿园的居住优势

该问题调查并不是只针对选择新兴的这部分人，而是同样进行普调的结果。调查显示，认可碧绿园的交通便利性的30%，认可景观、生活便利性、习惯性的都近20%，而针对物价等因素的只有5%左右。

碧绿园的居住优势集中在交通便利、生活方便、江边景观等方面上。罗定市的物价水平基本差幅不大，加上距离市商业中心仅一江之隔，购物方便，所以对物价的敏感程度现阶段还不会成为民众关心的重点，对物价敏感的群体主要集中在退休人员、无业、职业收入较低者上。调查员在调查中发现，现在住在本区的多为年长者、年轻者较多，出行以公共交通系统为主，或上班单位就在家附近，加之碧桂园处在新老城区的交接处，生活、工作上自然便利，这也正是认可度高的原因，所以，对未来项目，我们必须充分发挥出这几点碧绿园的便利居住优势。

三、罗定市居民房产情况反映（产权、面积、户型、投资等）

1、产权状况：

在调查中，一半多的受调者基本上是自居其屋，另外占较高比例（31%）的是租住，属于家庭投资居住者也达16%，其他基本可以忽略不计。

以上数据表明，目前在罗定市，有超过一半的居民都已拥有自己的房产，他们如果重新置业很有可能是二次或多次置业。从另外一个角度理解，也可以说如果这部分的居民不再做投资，居住意愿基本已稳定，那么他们将不会成为我们未来的消费主力，我们的目标消费群体将从另外一半中产生，特别是租房住的这部分人群。在罗定市，这部分人群涵盖的范围很广，有在罗定市做生意就近找房子居住的生意人、有在罗定市域上班的外来务工者、有在市区内商业区域上班的职员、有家在其他区域而需在罗定市上班的各机关单位工作人员（城区合并的人员分配），还有从县城来的部分迁入者等。

所以，在碧绿园项目中，对项目的产品定位需要专门对选定的细分人群做产品设计，同时，了解了本项目选定的细分人群特点后，广告推广才能有的放矢。

2、住宅居住状况：

目前罗定市居民的住宅种类在50平方米-100平方米居多，大多数（83%）居民的住宅（自有或租住）是在这个范围内，而在此范围中又以70平方米左右占比较高，达38%，50平方米左右的居次，有23%，另外，100平方米的也占一定的比例，计有17%，其他面积的较少。

从居住房型上看，两房一厅或一房一厅的房型较普遍，基本与面积的大小相适应。另外一点值得关注的是，受访者在对两房一厅70㎡以及两房两厅80㎡同是两房的选择中，大部分选择了70㎡，同类型的户型，面积较小的更受本区域居民的青睐。由于罗定市大部分是老城区，原有单位和生活小区的房子无论是在居住功能上，还是在建筑设计上，都不能和现在的居民生活需求相适应，所做的此项调查不具备强的设计依据，但从另外一个角度说明，碧绿园内的住宅种类和房型还有发展的空间，在找准我们的细分人群后，在所开发的类型如能在户型设计上有针对性地做调整，定能够满足市场中欠缺的部分，利于发挥项目的优势，在销售中多一项制胜法宝。

四、罗定市居民房产购买情况反映（购买能力、购买意向）

1、房产购买能力

据调查显示示，33%的受访者接受20-30万元价位之间的住宅，10-20万元的有26%，30-40万元也较高，达21%，而10万元以下的接受度也有17%。以目前罗定市的房价估算，20-30万元可买65-95㎡的小两房或小三房的户型；10-20万元可买30-60㎡的单间或一房一厅的户型30-40万元可买95-125㎡的三房两厅户型。在此项调查中，同样的样本，我们还采集到部分居民的商铺消费情况，调查的数据表明，回收的50张有效样本中，占40%的认可10-20万元一间的住宅，30%的认可10万元以下，20%的接受30-40万元，其他的在40万元以上和20-30万元这两个区域值中。

目前罗定市的房产消费能力还偏弱，不是不需要房，而是整个区域的平均消费能力还比较弱造成的，可能这和历来碧绿园所在地在罗定市中定位为工业区有关，在这里的旧有居民大部分是属于企业的职工，原来的企业不复存在时，这些人的生活必长期受影响，导致区域内整体消费能力的减弱，但在产业结构调整后，需要以新的眼光看待罗定市的未来，如果以区位优势来拉动本区域的商业发展，一定会产生一个崭新的“江南”。

所以，在进行项目开发前期，以前瞻性的眼光规划出碧绿园的商业前景是有必要

和必然的，这样，项目的商业价值才能突显。按现在的市场接受比例程度，如果市场大环境不变的情况下，相应地在推出时以准确的定位来拉高单位售价是有可能实现的，市场也有这样的一个接受度存在。实际上，根据目前市场上楼盘的销售价位比较，相比地段优势是主要的，从前面分析，而碧绿园正处于这样一个优势位置上，但它的市场价值却被市场忽略了，这也有可能除了老居民外，是项目所在地在罗定市民心中的历史印痕造成的。

2、房产消费意向

本次调查，我们欣喜地看到，在罗定市，有91%的受调者有购买房产的意愿，只有9%左右的没有意愿。

其中，在91%的意愿购买者中，对商品房的意向面积大多集中在100-120㎡，达46%，120-150㎡有16%，50-100㎡之间有28%，其他小面积和大面积的接受度反而很小，都只有不到5%的接受度。

由以上住宅面积统计可明显计算出，这和前面所作的房产消费能力调查中显示的住宅普遍接受（33%）20-30万元之间的价位似乎有矛盾，按现在罗定市中心楼盘的价位算，有500-800元/㎡的价差，这只能说明，市场接受的住宅居住形式和面积也许是消费者心目中的愿景，最终购买何种形式和面积的住宅，还得以经济实力说话。

从另外一个层面分析，也许我们可以开发出一些面积不大，但使用功能和方便性更齐全的产品，而总价符合目前消费者接受度的房产类型出来，果真如此的话，我们必须再次深入调查将要锁定消费群体的真实消费心理。

五、罗定市居民生活消费情况反映（消费场所、消费习惯）

罗定市的居民所习惯的日常消费场所有：大型超市56%，便利店和家门口的小超市分别占13%和11%，农贸市场有10%，其它场所只有很小的份额。

从消费场所看，普遍消费者接受大型超市或卖场，如果碧绿园在商业上定位成功，大的商业机构进驻能有效提高房产的价值，这符合市场基本规律，也是目前阶段城市居民普遍接受的概念，所以，项目的商业定位可根据调查居民的反馈意向而做，并据此做相应的商业规划是可行的。当然，一个小范围的区域内不可能同时存在两个同类型的商业形态，除非该区域内的居民消费能力相当强，并且具有固定的消费喜好，即买东西只去指定的商场或地方买，或只买专门的牌子。目前，在罗定市范围内，该类消费者群体应该未成主流，而光顾普通大型超市是所有居民未来购物的主流，所以，可在此基础上设想，项目的商业开发必须符合消费者消费主流形式。

六、罗定市居民个人及家庭收入情况反映

调查显示，大部分居民个人收入在1500元/月以下（63%），3000元/月以上的高收入者只有10%左右。

在家庭收入方面，3000元/月以下的占55%，3000元/月以上的则只有45%。从整体收入看，基本呈较低收入者居多，高收入者少。

罗定市居民的收入水平不高的原因可能有：退休者、下岗者多，年青人入住者多，外来迁移人口多等，在现阶段，这几类人的收入是不可能有更大改善的，虽然收入不高，但随着经商者迁入的居多，必定带来一定的商机，创造出更多的就业岗位，所以，按目前全省公布的平均工资收入为1280元左右的幅度，罗定市的节录平均工资水平还是在些水平之上的，收入低，是相对于云浮市其他城区的水平，以此收入，经过一定年限的积累，按上面所做的各项调查分析，当遇到符合他们消费能力的价位的房产时，还是存在购买的可能。

七．结论：

在这次碧绿园调查问卷中，我们配合好组长的安排，分别负责不同的工作，收集资料，设计问卷，进行问卷调查和完成最后的报告。任务量还是比较大的，在本次实践中，我们组所进行研究的课题是：罗定市民对碧绿园房地产的了解，以及对碧绿园购买情况的调查。在进行实地问卷调查的时候，我们遇到的问题还是比较多的，比如 ：房子价格问题，市民收入问题等等。然后对调查问卷进行总结分析，提高碧绿园的知名度，就要加强广告的宣传力度，给罗定市民多一点了解碧绿园，从而树立品牌形象，提高市场竞争力，进行定价策略。灵活运用定价策略和技巧。定价策略：心理定价策略、招徕定价、阶段定价等等。

八、建议：

从收集的资料中，分析得出：罗定市民对碧绿园的购买情况不是很有吸引力，因为价格高，大部分的市民收入处于中低层，购买力不是很强，所以碧绿园的价格要适合的调整，制作更多的广告宣传，提高碧绿园的品牌知名度。