衢州市区商贸流通企业仓储设施情况调查报告_衢州市场调研报告

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衢州市区商贸流通企业仓储设施情况调查报告

为了解和掌握我市商贸流通企业的仓储及物流基础设施的现状及需求等情况，进一步加强商贸流通业基础设施建设，促进我市服务业快速发展，最近，我们组织开展了对市区商贸流通企业仓储及物流基础设施的现状调查。

一、调查的方式及范围

本次调查采取问卷和召开座谈会的形式进行，共发放问卷调查表50份，收回32份；分别召开副食品批发市场经营户座谈会、上洋市场园区市场投资者及市场内经营户代表座谈会和市区部分商贸企业座谈会。本次调查的范围是市本级市区的商贸流通企业。主要是专业批发市场的经营户，以及市区东方商厦、中百商厦、普农家电、凤朝金柏丽、家电城、医药公司等部分上规模的商贸零售(批发)企业，是我市百货、家电、医药等生活用品零售（批发）的骨干商贸企业。衢州农贸城、副食品批发市场、上洋专业市场园区则集中了我市主要的副食品、调味品、酒类、家居装璜等行业的批发经营商，是商贸仓储设施主要需求使用者。

二、我市仓储设施的现状

我市原有的商业、物资、粮食、供销等部门在改制前都有着大量的仓储设施，主要集中在市区的劳动路、通荷路、马灯口、礼贤街、石头坪、三衢路等靠近城区地带，占地千亩以上，仓库建筑面积百万平方米以上。随着企业改制、城市建设的发展，原有的仓储设施所剩无几。由于仓储设施建设投资回报率较低，没有投资商愿意投资开发，一般的商贸企业也无能力投资建设，近年来新建的仓储设施很少，而随着商贸流通业的发展，仓储的需求量不断增长，矛盾将越来越突出，仓储设施及物流配送已经成为制约我市商贸流通业发展主要瓶颈之一。

1、仓储设施缺口严重，影响我市商贸业发展。根据商贸流通业不同行业的经营面积与仓储面积的比率：零售一般为1:1—1.2;批发1:3—5,以此推算，仅上洋市场园区（包括巨桑家居市场和新建建材市场）就需要10万平米的仓储面积，加上农贸城、副食品批发市场以及市区的商贸零售企业至少还需仓库5万平方米以上，总计缺口达15万平方米以上。

目前，东方商厦、中百商厦、普农家电、家电城、医药公司、凤朝•金柏丽等较大规模的商贸企业自身有一定的仓储设施，或租赁仓储设施，但随着经营业务的发展，现有的仓库已满足不了需要，都有新建仓库的计划。如凤朝•金柏丽经营用房面积45000平方米，自身仅有6000平方米仓库，现在招商因仓库不足受到制约。东方商厦年销售已超2亿元，但现在还没有自己的仓库，靠零散租用仓库维持经营，对企业经营和连锁超市配送业务的发展带来极大的影响，急需解决仓储和物流配送基础设施。

2、零星分散租用仓库，存在严重安全隐患。目前市区的商贸企业（经营户），大部分企业都是前店后库；副食品批发市场、农贸城等专业批发市场中的经营户，由于自身的实力有限，不可能投资建设仓储设施，主要靠租用民房解决仓储问题，而一般的民房面积较小，所以有的经营户要租用好几处民房才能满足需要，而且不稳定，经常要更换地。由于民房和零星仓库储存条件差，达不到储存食品和商品的安全卫生要求，所以存在着严重的食品安全和消防安全隐患，也严重制约了企业的经营发展，这些企业都迫切希望能有固定的仓储设施。

3、专业市场建设初具规模，但仓储设施、物流配送建设严重滞后。新凤朝装饰材料市场在建设市场的同时便考虑仓储问题，整体租用市场旁边2万平方米的仓库，为市场招商带来有利条件。新风朝装饰市场的兴旺，仓储条件是主要原因之一，但他们现在也面临仓储设施短缺问题。而与之相邻的五金交电市场和机电设备市场因为没有仓储设施面临招商的困难，建成多时，还冷冷清清，许多已签协议进市场的经销商因没有仓库而没进入，一些经销商表示，市场如能解决仓库问题随时都可进入，由此可以看出仓储设施已成为市场兴旺与否的重要因素。

三、问题存在的原因

我市仓储设施短缺问题存在的主要原因有以下方面：

1、城市建设发展迅速，但商贸业仓储物流规划建设相对滞后。在城市建设规划和商业网点发展规划中，缺少对商贸业仓储设施建设进行详细规划。

2、商贸流通企业规模小而多，单独建库困难。原国有商业企业改制后，大量的个体私营商贸经营企业发展起来，数量多，规模小，这些企业单独建设仓储设施有困难，也不现实。

3、由于土地价格高，投资成本大，现有的商贸流通企业对仓储设施建设望而却步。

4、商贸经营业态变化，物流配送方式改变，商品库存周期缩短等，对仓储的要求也有所改变。由于大量的商贸经营企业经营的商品品种少、数量小，一些专卖店、代理经销商等经营单一，库存周期快，不需要大量库存商品，因此不愿自建仓库，以租用为主。

四、仓储设施建设有关意向

通过问卷调查和座谈了解，对仓储建设选址和建设方式，归纳起来有以下意向：

1、仓储选址。意见比较统一，认为仓储设施建设选址不能离市区太远，要考虑物流成本，一般在城郊结合部，交通便利的地点为宜。现在规划建设的浙西物流中心，作为城市未来发展需要和大宗商品的物流是可行的，但目前从我市城区建设现状看，浙西物流中心离市区较远，物流成本高。对以市区菜市场、小商店为服务对象的批发仓储和物流配送，对直接面向居民生活需要的小商品、副食品、蔬菜水果和商贸零售企业的商场柜台的零时补货，目前还不适宜。

2、建设方式。规模以上和有实力的批发、零售企业倾向征地或租地自建。其它企业提出几种方式：一是政府统一规划建设，企业租用，但租金不能过高。我市目前仓库的租金水平是每平方米每月租金3—6元，租金太高企业难以承受；二是政府统一规划建设，企业购买；三是政府提供优惠政策，扶持第三方建设仓储设施，企业租赁或购买产权；四是政府以土地出资，企业参股建设，共同经营仓储业。

五、几点建议

我市当前仓储和物流配送业的发展还比较滞后，仓储和物流配送存在散小乱和无序的状况，不利于管理和有序发展。随着中小商贸企业的发展壮大，仓储设施的需求量也越来越大，从节约土地资源的角度来看统一规划建设仓储设施也是可取的，政府应加强仓储以及物流配送基础设施的规划建设和管理，整合资源，合理布局，完善功能，使其健康有序的发展。

1、各级政府要重视仓储业的发展。仓储原来是企业生产经营设施的组成部分，仅是为企业的生产经营服务。随着经济的发展和社会分工的细化，仓储业已经成为一个独立的产业，它是商贸业、物流配送业发展的基础，通过发展仓储业可有效拉动第三产业的发展。政府应加大发展仓储业的扶特力度，鼓励企业和个人建设服务社会的仓储设施。

2、根据我市商业网点的布局，对规划进行适当调整，合理规划建设不同功能的仓储基础设施。一个城市的物流配送和市场建设是随着城市发展，逐步向外梯度转移，如义乌市的市场建设，就是一个很好的例子。目前，我市以为工业生产服务或中转向外辐射的大宗商品仓储物流，可以集中建设在浙西物流中心；而以居民生活为主的商品仓储设施，应在市郊就近规划建设，今后随着城市的发展，再逐步调整。近期建设的重点区域：一是上洋专业市场园区，建设一个仓储配送中心，以服务园区内的专业市场经营企业为主；二是在经济开发区靠近环城南路和浙赣铁路一带，可设立一个以物流企业为主的仓储物流区；三是在高速公路东出口东侧，可规划建设一个以服务商贸企业为主的仓储物流中心。以上区域交通便利，离市区较近，可满足城区内商贸流通企业的需要。随着城市的发展，远期可在柯城区百家塘区块规划建设一个规模较大的仓储物流配送基地，适应城市不断发展的商贸业的需要。

3、关于仓储设施建设的方式，除企业自己建设外，还可采取以下方式： 一是由政府以土地出资，企业参股建设仓储设施，统一规范管理，政府企业长期收益。

二是全部由政府投资建设，形成政府商业地产，仓储设施租赁给企业使用或出售给企业。

三是考虑到整体规划建设时间较长和企业急需之间的矛盾，也可由政府协助企业在城郊农村租用土地，由企业自建仓库，过渡性地解决商贸企业仓储问题，这也是可以短期见效的办法。

四是政府以优惠价格出让土地，由第三方建设仓储设施并经营管理，出租或出售给商贸企业使用。

4、政府提供优惠政策扶持仓储业的发展。财政每年安排一定的资金用于仓储设施建设，支持企业自建仓储设施，仓储用地以工业用地的价格出让，水电价格按工业用水电价格执行，在融资、车辆通行等方面给予有效的支持。