嫩江调查报告_黑龙江嫩江地区

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黑龙江建设集团 嫩江地下商城项目

可行性调查研究报告

一、嫩江简介

1.嫩江县概况

嫩江县位于松花江最大支流——嫩江东岸，毗邻小兴安岭和松嫩平原，辖8镇5乡、１个种畜场、11个国营农场、11个国有林场和部分驻军农场。嫩江县总面积1.51万平方公里，总人口50万，其中嫩江县内人口20万。

嫩江县资源丰富，耕地面积在省内居第二位，是全国著名的麦豆、马铃薯、甜菜生产基地，素有北国粮仓之美誉；森林资源省内居第九位，草原资源居省内居第二位，矿产资源十分丰富，现已发现铜、金、钼、铁、钨、锌、镍等金属矿产62种，其中铜的储量占全省首位，全国第三。近年来，嫩江县以科学发展观为统领，以“努力快发展，跻身省强县，建设富裕、秀美、和谐新嫩江”为目标，大力推进城乡一体化进程，在经济层面呈现出又好又快的发展势头，多项工作走在了全省的前列。

2.发展情况

嫩江县树立了开放开发的先进理念，进一步解放思想，积极探索招商渠道和运作方式，以巨大的优惠政策来全力推进招商引资工作的进行，让有实力、善经营的投资者到嫩江来，借助外力谋求发展，在广泛的对外合作中，寻求更广阔的发展空间。

嫩江县始终坚持突出抓好招商引资工作，坚持把招商引资作为经济工

作的“一号工程”，在招商思路上，强化内涵发展和集约发展理念，努力提升招商引资的水平；在招商策略上，认真把好“产业特色、投资强度、规划建设、环境保护”四道关，提高项目质量，切实做到理性化引资、选择性招商。近年来，先后有10多家公司相继落户嫩江，这其中有全国最大型制糖企业南华糖业有限公司，有中国最大的马铃薯淀粉综合加工企业嵩天薯业有限公司，有国内知名的矿业企业紫金矿业集团股份有限公司。2008年，全县实际利用域外资金120427万元，实际到位的项目数21个，其中投资规模1000万元以上的13个，投资规模1亿元以上的2个。2009年和2010年，嫩江县的域外资金注入持续走高。

突出抓好环境建设。致力于打造“成本最低、信誉最好、效益最快、回报最高”的投资环境。对外来商家到嫩江投资，一律实行项目审批“一站式”服务，项目建设“全程式”服务，项目生产“跟踪式”服务。为外来投资者打造出良好的投资环境。

3.区位与交通

嫩江县北与大兴安岭地区交接；东与爱辉县、孙吴县和五大连池市接壤；西临嫩江，与内蒙古自治区隔江相望；南联松嫩平原，与讷河市毗邻。公路、铁路、水路四通八达，是沟通黑河口岸、辐射大兴安岭和内蒙古东部的交通要道和商品集散地。

嫩江县现有公路总里程约2000公里。至2010年底，10个乡镇、94个行政村实现了以嫩江为中心、以公路为纽带的畅通连接。全县共有客运线路近百条，长途客运车辆200台左右，货运车辆1200台以上。

嫩江县水路运输里程为420公里，渡口6个，共有水上运输船舶11艘，其中客渡船舶5艘，游船6艘。

近几年来，嫩江县的公路建设事业得到了飞速发展，高等级公路从无到有，农村公路遍地开花，人民群众的通行条件得到极大改善，道路通行能力大为改观，为嫩江县的发展铺好道路。

4.人均收入与消费水平

据了解，目前嫩江县居民人均收入在20000元左右，其中半数用于日常消费，包括吃、穿等，另外近万元普遍以储蓄形式为主。

嫩江县消费水平对于县城来说较高，以饭店为例，菜价与哈市中小型饭馆价位相差仿佛；同时，居民对衣着装扮较为看重，其中存在着县内经济发展、居民生活水平逐步提高所带来的较大影响；另外，嫩江县现有出租车约3000余辆，这个数量在全省各县城内排名第二，且经营状况良好，乘坐价格5元，居民出行多以乘坐出租车为主，这也反映出居民消费水平不断上涨；随着城市建设的不断深入，县内居民已大部分搬入楼房，嫩江县的楼房每平方米价格在2000元以上，已接近哈市附近的阿城、双城等地；嫩江步行街附近的楼房住宅，以一套40平方米户型为例，年租金在8000元左右，已达到较高水平。

综上所述，随着经济的发展，收入的提高，嫩江县居民对衣、食、住、行各方面的要求不断加强，商业前景较为广阔。

二、投资环境调查

1.项目所在地——嫩江县步行街概况

嫩江县步行街宽25米，长400米，面积约为10000平方米，整条步行街由北步行街和南步行街组成，南、北步行街等长。

步行街是位于嫩江县最为繁华的地段。以步行街为轴心，北临繁华路，南至富民路，西邻墨尔根大街，东毗富民大街，嫩江县主干道嫩兴路贯穿于步行街中心。

2.步行街商业情况

步行街是嫩江县的商业中心，客流量大，经营种类较为齐全，已初步形成规模化经营。目前，约有300家商铺在步行街上开展经营活动，其中多以服装、鞋类为主，南步行街商铺经营状况优于北步行街，在客流量和租金等

方面也均高于北步行街，商铺出兑的情况也较北步行街为少。

因为步行街商铺的经营者有一部分为外地商家，所以并不稳定，一些小型商铺一旦经营不稳定就会将商铺出兑，基本上没有出租情况，且一般都是商铺带货一并出兑。

品牌方面，步行街所售商品以不知名品牌为主，同时也有一部分“大众名牌”，包括雅鹿、波司登、谊嘉宝、361、安踏、DIBO、三彩等。另外还有金夫人、贵夫人等皮草品牌，但是经营状况不佳。

租金方面，步行街商铺每平米的年租金在1000到1500元左右，南步行街租金高于北步行街。例如，一家位于北步行街的商铺，经营面积约为70平方米左右，年租金7万元；而同样大小的商铺在南步行街的年租金则升至9万元。另外，每家商铺每年要上缴国税与地税共计约4000元，并交纳包烧费3000——5000元不等。若是买断的话，每平米价格在10000元以上。

在消费档次方面，步行街内高中低档俱全，当地消费以中低档为主。以鞋类商品为例，步行街左近鞋品经销商家约有十家左右，其中半数左右规模较大，营业面积在百米以上，所经营鞋品以温州鞋为主，价位普遍在200元以下。

步行街商铺大中小型皆有，大型商铺生意较好，中型次之，小型再次之。一般来说，经营面积在30平方米以下的商铺较为难以生存。同时，商铺经营场所都在两层楼以内，一楼的经营状况远好于二楼，高于二楼则基本上无法生存。例如位于步行街与嫩兴路交口处的新一百商场，商场内档口租金比之外面的商铺略为降低。以一个12平方米的档口为例，年租金为10000元，包烧费、管理费等费用约为每年5000元左右。目前，新一百3楼以上因为经营惨淡现已停业，二楼生意惨淡，一楼相对较好。所以，若建设地下商场项目，建议只建设一层即可。

另外，毗邻步行街的商贸城市场将要重新建设并装修，整个工程需要大约3年时间。在此时间内，市场管理层拟将市场内近200家业户整体迁至步行街中央安臵，届时，将对步行街的客流、交通、经营造成一定影响，带来不便。

三、周边环境调查

在步行街附近，共有三条街与之相交，两条街与之平行，形成“田”字形状。

与北步行街相交的繁华路总长400米，商家店铺多以经营小吃、饭店为主，目前约有大小饭店近百家，多数经营状态良好，其中小型饭店经营状态优于大中型饭店。繁华街商铺租金少于步行街，以一家38平米的小吃店为例，年租金约为15000元，合每平米年租金约400元，远少于步行街的1000元至1500元。

居中贯穿分割南、北步行街的嫩兴路，是嫩江县的主要干道，直通嫩江火车站。嫩兴路靠近步行街路段商铺经营项目以服饰、鞋类、饭店为主，并有少量其他商家。嫩兴路是嫩江县最宽阔的街道，直通火车站、步行街、主要居民区等重要地点，为步行街的发展带来巨大优势。

与南步行街相交的富民路总长400米，商家以经营种子、饲料、农机具为主。

位于步行街东侧并与步行街平行的福民大街主要经营电动车、自行车、水暖、汽车配件等。

位于步行街西侧并与步行街平行的墨尔根大街，是嫩江县较为著名的街道，多家政府机关、银行机构坐落在这里。另外，还有多家饭店、药店、服装、农机具等商店罗列其中。

以上几条街道以步行街为中心，经营项目分门别类，初显规模化。且大部分商家经营状况良好，少有出兑者。据了解，以上街道商铺年租金相差不大，均少于步行街。门市房买卖价格在每平方米5000元以上。

另外，还有一个农贸市场与步行街相交，并直通商贸城市场。农贸市场约有200余摊位、商铺，经营种类五花八门，经营环境较为脏乱。

四、分析结论

嫩江县目前处于快速的发展过程当中，嫩江县委、县政府有决心、有办法地来大力开展对外的招商引资工作，并给出了十分优惠的政策条件。这表明嫩江已经具备了引资、发展、双赢的大环境和先决条件。

同时，随着当地居民生活水平的不断提高，居民的消费水平、消费能力和消费观念也在不断进步，这是商业发展的基础所在。

在走访中了解到，目前部分居民已渐渐对单独的门市商户产生不认同感，而许多商家也期望能够入驻一个大型的市场来规范经营秩序，这给商场吸引商家入驻提供了较大机会。

从项目的拟建地点来看，无疑是嫩江县最为繁华的地段，商业气氛最为浓郁。经过数年的建设，步行街及步行街周边已经初步形成了规模化的经营格局，并在嫩江县当地居民心中形成了固定的影响力。同时，随着居民消费观念的提升，对品牌的认同度越来越大，占据步行街半数以上位臵的小型商家已经越来越难以满足居民的需要，所以，出现一个大型的、集中的、专业的商贸市场可谓大势所趋。

黄向东陈浩

2010年11月26日