关于牙克石市棚户区改造的调查报告_棚户区改造调查报告
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呼伦贝尔市棚户区改造的社会调查报告
关于呼伦贝尔市棚户区改造的调查报告
2012级金融1班
这个假期我在呼伦贝尔弘信工程造价咨询有限责任公司实习了近一个月的时间，这期间接触了大量的工程项目，其中关于各个林业局棚户区改造的项目居多，引起了我浓厚的兴趣，于是选取呼伦贝尔棚户区改造问题进行调查。
调查目的及对象
在经济结构调整的背景下，推进棚户区改造是稳定经济发展的重要政策举措之一。今年3月的政府工作报告将改造各类棚户区户数从370万上调至470万，较去年的300万户大幅增长57%，相应地全年新开工保障房建设目标也上调100万套至700万套。据有关方面预计，若要完成470万的棚改目标需要超过1万亿元资金。
为解决棚改项目融资难题，央行还在今年5月向国开行定向下发了3000亿元作为改造的专项资金。同时，地方政府也开始进一步上调棚改目标，如长沙市近期就宣布今年将增加42个棚户区改造项目。申银万国指出，在融资瓶颈逐一突破的大环境下，预计下半年棚户区改造将显著提速。这将在一定程度上缓解今年以来房地产投资增速持续下滑的局面，建材、建筑等下游企业可能因此受益。
招商证券则表示，微调限购政策城市的增加，一定程度上托举了房地产行业的需求，短期内以下品种将迎来确定性反弹机会：一是板块龙头，博弈政策松动的估值回升行情；二是受益于京津冀、土地改革等题材概念的区域性上市房企。随着我国城市化进程的加快,城市区域不断扩大,越来越多的村居被纳入了城区范围,这些质量较差的房屋、设施不全的区域就构成了棚户区。
为了使旧城区恢复其在城市发展中的活力，必须对旧城区内的棚户区进行改造。同时棚户区的改造也有利于节省土地，统筹城乡土地。因此对棚户区进行改造具有重大意义。自2008年12月，呼伦贝尔市及其下属各林业局着手开展了关于棚户区改造的各项工作。本着共建呼伦贝尔“美丽与发展”的目的，尽力为棚户区改造提供最优越的环境。截止到2014年8月，棚户区改造工作已初步完成。为了解到呼伦贝尔棚户区改造的基本情况。
棚户区是中国城市化进程中出现的典型现象,它曾经解决了不少贫困家庭的住房问题,但是现在棚户区的大量存在已成为阻碍城市健康发展的瓶颈,棚户区改造过程中出现的拆迁问题也屡见不鲜。如何协调好棚户区改造与拆迁之间的关系，是一件亟待解决的事情。经过我一个假期的走访，我对呼伦贝尔市棚户区改造的情况有了一个基本的了解。以下几点是我所了解到的情况。
呼伦贝尔市棚户区改造的社会调查报告
1.棚户区改造现状
自2008年呼伦贝尔开始进行棚户区改造后，就形成了以呼伦贝尔为中心向周边城镇扩展的局面，同时也形成了四边城镇居民向呼伦贝尔搬迁的局面。经过三年半的建设，目前棚户区改造呈现多种模式,多个层次推进的发展态势,更新改造模式由过去其他地区单一的“旧房改造”和“旧区改造”转向“旧区再开发”,不仅仅以改善居住条件和居住环境为目标,而且充分发挥改造地段的经济效益和社会、环境效益,实现改造棚户区和城市现代化的多重目的。
概括起来,近几年来棚户区改造呈现出以下三方面特点:第一，经济效益成为关键。房地产公司作为自负盈亏的经济实体,受到市场经营的经济规律的支配,盈利成为其开发的主要目的。因此,经济效益问题成为棚户区改造的关键问题,关系到棚户区改造是否能行之有效,并且支配着棚户区改造的开发行为。第二，规划控制趋向法治化、系统化。在市场经济下的政府对棚户区改造的控制,由过去行政、计划为主的直接控制逐步转向利用法规手段、政策引导、等方式的管理调节,打破了以往城市建设计划、规划、建筑、实施的单向执行方式。第三，地缘偏僻性。呼伦贝尔新建的棚户区居民楼都处在城市边缘地区或远离市中心，交通并不便利，尤其是在冬天的时候，呼伦贝尔路上的积雪很厚，会给大部分人的出行带来困扰。
2.棚户区改造存在的问题
在呼伦贝尔棚户区改造过程中存在了许多问题，突出表现为以下几个方面：
2.1拆迁难度大，协调时间长
城市建设的难点在棚户区改造，棚户区改造的难点在棚户区拆迁，棚户区拆迁的难点在于中低收入户的安置。改造能否顺利实现，关键取决于拆迁的成本和拆迁的进度。在国家棚户区改造政策实施后，相继发生了很多强制拆迁的行为，也出现了很多起因拆迁而造成的惨案。这些问题在呼伦贝尔地区并没有出现，呼伦贝尔的大部分人还是乐于“旧屋换新房”的。但呼伦贝尔下属的其他林业局对拆迁并不热衷，有一少部分人并不愿意拆迁。以下是我假期总结的呼伦贝尔地区居民对拆迁的态度。（见表1.1）
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2.2济困难家庭的住房保障还不到位
在棚户区拆迁项目中，存在着这样一些特殊困难家庭(如下岗失业、经济拮据、常年患病、几代同住、房屋拥挤、身体残疾等)：拆迁前，他们挤住在平房内或者私自加盖的屋舍内，基本能够维持生活，可是拆迁之后，按照拆迁条例规定得到的补偿一般不能满足购房从而解决几代人的居住问题。这部分人群会强力阻碍拆迁。这是拆迁工作中很现实的困难，也是一部分人不愿拆迁的原因。还有一些原因是改造项目和拆迁方案不够详细透明，影响被拆迁居民的信心。被拆迁居民对拆迁后的前景不明朗，对拆迁的各项补偿没有把握，对拆迁持冷漠态度，如大多数棚户区内的房主既担心拆迁后失去每个月上千元的房租，生活没有来源；还担心现在的住房无法换到同等面积的楼房，每个月还要交物业管理费等。棚户区内很多租房户对拆迁也忧心忡忡，因为他们现在的收入只够租住较便宜的普通街区旧房或城中村房子，拆迁后他们难以找到便宜的住房。（见表1.2）
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从图1.2可以看出居民不愿拆迁的原因主要四点，其中补偿额少为主要原因，还有就是质量问题。经我在家的调查询问，很多人表示棚户区的新房是“豆腐渣“中的“豆腐渣”，有些经济宽裕的人家在入住前都要把水管、暖气之类的硬件给更换掉，试想，如果家家都如此，这是怎样的一种浪费！但据有关专家检测后发现，新房的质量果然令人堪忧！那么，国家为棚户区改造所拨款项究竟用到了什么地方？？这是一个引人深思的问题！
2.3房地产开发商在开发土地时只关注近期和局部利益
在市场机制中，房地产开发企业的经济行为以自身利益的最大化为目标，并且房地产项目的开发是在一个特定的时间段内，房地产开发企业追求的是在这个时间段内的收益。于是，房地产开发企业倾向于最充分地利用土地资源，千方百计地提高地块的容积率，而很少考虑对周边环境可能造成的危害以及对城市长远发展可能带来的负面影响。而这些矛盾和问题是市场本身无法解决的。
2.4新房质量问题与冬日供暖问题
关于质量问题上面已经阐述，在此主要谈及冬日供暖问题。生活在北方的人都知道北方房屋都有暖气，在冬季最低气温达到零下四十多度的呼伦贝尔，暖气更是必备品。但是棚户区新房的冬日供暖效果并不好，不是太热就是太冷，而这样的问题，找物业居然也的不到有效的改善。
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3.小结
本次调查给我的感触颇多，在我为棚户区居民可以住上新房的同时也有很多担忧，如房屋的质量问题等。棚户区改造是一个长期、复杂的问题，既涉及到政府部门的认知水平和法规、政策的制定，又涉及到社会学、人口学、经济学、城市规划等多个方面，是复杂的系统工程。我希望城市规划工作者能够结合所在城市的实际情况，对棚户区改造进行详细的分析和研究，提出合理的改造方法和措施。
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