黄陂区武湖市场调查报告_黄陂区市场调研报告

黄陂区武湖市场调查报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“黄陂区市场调研报告”。

武汉恒信堂

目录

一、黄陂区概况

1.基本介绍 2.经济概况

二、武湖概况

1、武湖基本介绍

2、武湖经济概况

三、楼市分析

1、武湖楼市概况

2、楼市总结

3、汉口北楼市

四、项目概况

1、项目地块实景图

2、项目地图示意：

3、项目SWOTF分析

4、案名和LOGO设计建议

武汉恒信堂

一、黄陂区概况

1.基本介绍

黄陂区位于湖北省东部偏北，武汉市以北，国土总面积2261平方公里。全区与武汉中心城区7桥相连，境内不仅有国内四大门户机场之一的天河机场，还有目前亚洲最大的武汉北铁路编组站，黄陂人口113万，约占全市的1/8，其中乡村人口89万，农村劳力45万人。是武汉面积最大、人口最多的新城区。

交通上，黄陂南部地区(区域范围主要为武湖)处于汉口火车站，武汉客运港、武汉火车站和阳逻深水港的交通腹地，形成水、路、空的立体交通网络。铁路连通南北，天兴洲大桥通车后，武湖区域一头是江南武汉火车站，一头是江北亚洲最大的铁路编组站及武汉中心货运站，形成一南一北，客货两通的格局。京广线、京九京广武麻连络线、阳逻电厂铁路专用线等境内交错，铁路运输快捷。武汉天河国际机场坐落区内，空运条件优厚。境内滠水河与府河、长江航运相连，水运优势明显。黄陂拥有独特的区位优势，它与武汉市中心城区一水相依，南部近30公里沿线五桥相连。全区近半国土面积已融入大武汉的经济繁荣圈，是武汉市外延扩张由南至北推进的唯一腹地。

2.经济概况

根据市委、市政府“南突北扩”和打造武汉国际航空物流港新城及发展临空产业的战略，“十五”期间，黄陂区的发展思路是：强力推进第二产业发展，带动第一产业提高，促进第三产业兴起。重点接纳和发展的投资领域为：机械及汽车零部件、建筑建材业、服装产业、冶金化工、医药产业、农产品及轻工食品加工、文化旅游业、城市基础设施及物流业。黄陂区城镇居民可支配收入保持平稳增长的态势，居民可支配收入保持较高水平。至2009年，人均可支配收入已达11429元。

2010年，城市居民人均可支配收入11614.52元，城市居民在收入增加的同时，收入渠道增多，收入亦呈多元化趋势。

武汉恒信堂

二、武湖概况

1、武湖基本介绍（汉口、青山后花园）

武湖南处长江之滨，北接木兰山麓，东毗阳逻国际深水港，西临繁华都市武汉，是武汉的的东大门。其国土面积71.76平方公里，人口3.4万，地理位置优越，处武汉市中环线与外环线之间，距市中心繁华商业区仅为16公里，黄(陂)武(湖)公路纵穿南北，汉(口)施(岗)公路和滠(口)阳(逻)铁路横贯东西，西行的巨龙大道在五通口镇区与汉施公路相对接，公路交通十分便利。有连接汉口和阳逻经济开发区的“黄金走廊”美称。

武湖临两港之利（天河航空港、阳逻深水港）、拥两桥之便（天兴洲大桥、阳逻长江大桥）的区位优势。同时轻轨1号线延长线也延伸至黄陂区汉口北商圈，紧邻武湖区域。武汉“四环线”将于于2011年9月开工，东北段往北从武钢和化工新城之间区域穿过，沿着天兴洲尾架设的武湖长江大桥到达黄陂区。作为全省重点建设的中心镇、全市“一主三化”示范建设试点及武汉新农村建设示范创建区的机遇，以科学的发展观为指导，加快步伐，率先向全面建设小康社会迈进。

2、武湖经济概况

为将武湖建设成为“武汉示范、湖北样板、全国知名” 的国家级都市农业示范区，形成武汉的一个独特城市名片，政府实行了 “一主三化”的发展思路：

   国家农业科技园区示范基地； 全国首批农业旅游示范景点； 全省小城镇建设重点中心镇；

武汉恒信堂

全市农村第一个“一主三化”示范建设试点，全市两平方公里文明示范区创建试点在武湖隆重拉开帷幕：

 “一主三化”指以民营经济为主，推进农业产业化、工业化和城镇化在发展定位上，突出“一区四基地”。

 “一区” 即武汉“社会主义新农村建设”的示范创建区，努力使之成为武汉的品牌、湖北的形象、全国的亮点。

 “四基地” 即高科技农业示范基地、农产品加工基地、农产品物流配送基地、生态农业观光旅游基地。

随着市政规划的进程，在3-5年内，将武湖建设成为立足武汉、辐射全省的以现代农业、农副产品加工业、物流信息服务业、观光旅游业为重点的生态环境优良、资源可持续发展的现代化都市农业示范区。如今，随着武汉农科院、湖北农业新技术新品种展示和研发基地、佳海农业风情园等项目的推进，武湖现代农业的气息将更浓，科技辐射带动的作用将更强，农民增收的渠道将更广，幅度将更大。武湖---一个适宜人居的生态居所，其前景必将一片光明，房地产业的升值也是指日可待。

武汉恒信堂

三、楼市分析

1、武湖楼市概况

紫轩雅苑

占地面积:4796平方米 建筑面积:16542平方米 容 积 率 3.5 绿 化 率：45.9% 开盘时间：2010-5-8 均价：4100元/平方米

户 数:总户数136户，车位70个

开发商:武汉紫轩房地产开发有限公司 工程进度:在建 产权年限:70年

付款方式：按揭、一次性付款99折 项目类型：2栋带电梯小高层

项目地址：天兴洲大桥北武湖农场立山南路，售楼部位于青山建设七路红钢城小学旁

小结：紫轩雅苑目前仅剩131㎡三房户型，所剩房源不足10套，房源以两房三房为主，去年开盘价3000元/㎡左右，其后还有二期三期，二期不久将动工，为两栋高层。

万安盛世年华美景中央

占地面积:39805平方米 建筑面积:97011平方米 容 积 率 2.44 开工时间:2006-08-28 竣工时间:2007-05-28

开发商:武汉市丰隆建筑房地产开发有限公司

项目地址：黄陂武湖光明路特1号(天兴洲大桥下桥处)产权年限:70年

武汉恒信堂

户 数:总户数974户

小结: 项目特色：景观设计单位为加拿大MOT-WILL，独特的“一水，两岸，三岛”路滑系统打造枫林园林景观。

目前尾盘销售，93㎡和140㎡左右房源，均价4300元/㎡，所剩房源价格在4100—4500元/㎡。一期房源为步梯多层，二期房源为带电梯观江景高层，户型多为两三房、面积在93—164㎡，还有复式较大户型，面积为172㎡、180㎡。

翰林雅居

占地面积:27608平方米 建筑面积:200000平方米 容 积 率： 2.29 开工时间:2009-12-01 竣工时间:2010-12-01

开发商:武汉天舜丰隆投资有限公司 产权年限:70年 户 数:总户数672户

均价：4200元/㎡，一次性98折，按揭99折。

小结：观江景高层住宅，武汉市首席太阳能集中供应热水。一期已销售200多套，目前该项目为武湖规模最大的楼盘，户型特色多阳台，飘窗，赠送面积近10㎡，也是该项目的宣传重点，现场样板间开放。

百隆东方城

占地面积:38420平方米 建筑面积:149400平方米 容积率：3.3 开工时间:2010-11-01 竣工时间:2011-11-01

武汉恒信堂

开发商:武汉市百隆房地产开发有限公司 工程进度:2年时间，1期开发，已做完地基。销售进度：均价未定，五一开始蓄客。产权年限:70年 户 数:总户数1266户

项目地址：黄陂汉口汉施公路与巨龙大道交汇处（武湖政务中心前行300米），翰林雅居对面 小结：该项目力求打造武湖标志性楼盘，配套大型广场和商业，N+1的户型设计，户型面积68—110㎡，价格未定，预计八月份开盘。

愉景湾

占地面积:约200亩 项目类型：精装修别墅 户 数:总户数1700多户 产权年限:70年

交房日期：预计2012年4月 开发商:武汉信德房地产开发有限公司 项目地址：汉施公路进巨龙大道500米（天兴洲大桥北）

工程进度:2年时间，1期开发，三四层已完工。

销售进度：2011年1月开始接受定金，预计5月开盘，已销售200套。推出150-250平方米别墅，预估均价12000元/平方米。精装房68—125平方米27万/套起价；叠拼80、110平方米左右房源，售价55万/套和70万/套起。

小结：精装60㎡总价约在35万左右，带厨具热水器；60㎡以上全部豪装，约6000元/㎡，带厨具热水器+家电。

项目具有稀缺性，复式别墅，1F层高2.8米左右，2F层高2米左右。现场售楼部销售气氛火热，独立的样板房展示。

武汉恒信堂

2、楼市总结

 升值潜力

汉正街北迁带动产业跟进，武湖迎来发展新机遇。汉正街小商品市场的搬迁对武湖楼市影响很深远，将带动该区经济发展和人流量的提升。汉正街商户的搬迁，首先会给武湖的租赁房、商品房市场注入新的活力。目前武湖的购房群体主要是青山、汉口居民、武汉三环线居民等，多为刚性需求，随着汉正街小商品市场的搬迁，外来商户必将进驻，购房客户群将更加广泛。汉正街商户的搬迁同样也带动武湖楼市的销量，激活武湖经济建设，促进黄陂区内新型专业市场的健康发展，为市区内商业地产的市场定位提供更大的发展空间。

2008年天兴洲大桥的通车大大拉近青山与武湖的距离，从青山开车到武湖仅15分钟车程，离武昌的距离也大大缩短。大桥的开通有力的拉动武湖楼市的发展，在08年，武湖楼盘的一般均价在1000元/㎡左右，不超过1500元/㎡左右，去年年初为3000元/㎡，到今年的4月份，一般楼盘的均价都在4000元/㎡以上，上涨速度惊人，年涨幅达25%。这样迅猛的发展，天兴洲大桥做了很大贡献。

天兴洲大桥

 购房群体多元化

武湖作为一个快速发展的新兴城镇，与武汉众多的郊区城镇一样，购房群体趋向多元化，但是片区的购房群体有自己独特的特点。通过市场调查我们发现武湖的购房群体存在以下特征：

区域购房群体年龄层次分析：

45-55岁25-35岁年龄阶段

35-45岁

由上饼图我们可以看到，武湖地区的购房群体年龄层次普遍偏高，集中在30-40岁之间，囊括了社会的中老年阶层。其中25-35岁的群体占了20.2%，35-45岁的购房群体占了45.4%，45-55岁的购房群体占了总数的34.4%，其中以35-45岁的年龄段为主。

武汉恒信堂

(2)购房群体区域分析：

武湖购房群体区域性比较集中，主要以青山客户为主，其中青山石化、一冶、青山船厂职工购买较多；其次是汉口北商户，武湖周边的乡镇也有部分购买；武湖本地居民由于基本上都有私房，投资理念不强，基本上没有购买。

总结

通过以上分析我们可以看到目前武湖房地产发展的七大特点：

1、潜力大：伴随汉正街搬迁工程的完成、汉口北市场的不断发展完善，武湖的楼市上扬空间还很大；

2、在售楼盘不多，楼盘体量都不大，区域竞争不激烈，多层楼盘均价在4000-5000元/平米之间

3、房屋销售状况良好，在售楼盘中近半已是尾盘；

4、客户群体以青山客户为主体，汉口北的为辅；

6、建筑形态上主要以高层为主，加部分多层；

7、不少楼盘分期开发，像紫轩雅苑和翰林雅居等。

3、汉口北楼市

汉市十一五规划提出，“汉口北”将成为继鲁巷、汉阳四新和阳春湖地区之后的第四个城市副中心，即在楚天大道、巨龙大道沿线，依次排列有汉口北国际商品交易中心、华中国际家居城、国际轻纺城、农产品配送中心、中药材城、建材大市场、图书音像大世界等10大专业批发市场。该市场集群总投资约180亿元，建成后，即可形成汉口北批发第一城

年产值达500亿元的中国最好、中部最大的现代化、商场化、集群化、楼宇化、总部化的“五化”联动专业市场，强力打造为立足中部、辐射全国的世界级商贸中心。

武汉恒信堂

今年1月，武汉市政府出台9号文件，提出在包括汉口北部的盘龙城经济开发区等省级开发区建设“千亿板块、百亿园区”的经济战略，黄陂区政府也以此为契机，提出了以汉口北国际商品交易中心为主体，打造武汉新千亿元商贸物流产业板块的发展目标。汉口北被推上武汉经济新一轮发展的风口浪尖。

今年年初汉正街启动12个地块拆迁工作，同时兴建20万平方米的商业和公共建筑，将汉正街改造成集商贸、商业、金融、旅游等多种商业形态于一体的高端商业中心。回顾2008年10月，汉口北批发第一城第一次开盘时，均价只有4500元/平方米。与目前服装市场均价相比，在两年时间里，汉口北商铺已升值267%。价格节节上走，仍引来商户抢购，成为去年武汉楼市最大亮点。

自汉口北批发第一城服装市场6月19日全国招商以来，温州、石狮、广州、东莞、杭州、武汉等地近千家品牌大户纷纷抢驻。齐备的产业支撑、区位优势、交通便捷、物流通畅和仓储完备，为武湖区域房价的坚挺提供了强大的经济发展后盾。

由于大型批发城皆属商业项目，与本案不具可比性，汉口北商圈仅挑选金寓项目共开发商参考：

金寓

占地面积:2678平方米 建筑面积:73314平方米

项目类型：一期2栋高层，二期6栋多层，目前均价：5800元/㎡ 开工时间:2010-12-01 竣工时间:2012-06-01 开发商:德成控股集团有限公司

产权年限:43年 户 数:总户数697户

金寓定位于汉口北市场群唯一生活商务区，以5.4M高挑空间，实现买50㎡最大送80㎡的超高得房率，实现上下公私分离、商务与住居两全其美，为进驻其项目的企业提供全面的办公及生活配套服务，快速解决企业生产配套问题。

全框架LOFT结构，空间灵活分割，开放性的空间架构，创造了全方位艺术组合与变幻空间的可能性，不仅提供商业生产、生活、商务功能，更提供超市、银行、网吧、商务会所等功能齐全的配套服务，是汉口北市场群唯一集中的商务生活区。

小结：目前该项目销售进入尾盘，只剩7、8套左右。一期都为复式结构，大部分买房者为汉口北的商户，用作投资。

武汉恒信堂

四、本案项目概况

1、项目地块实景图

项目南侧

项目北侧

2、项目地图示意：

武汉恒信堂

3、项目SWOTF分析

优势：



1、地段：交通便利：项目北面紧邻巨龙大道，南面紧靠汉施公路，与武湖人口密集的老城区仅一路之隔，项目昭示性强，周边市政配套成熟，项目自身商业配套达3-5W方；

2、项目距离红钢城商圈10分钟、汉口市中心商业区10分钟、汉口火车站20分钟、武汉火车站10分钟、长江客运码头20分钟„„具备水、路、空、铁立体交通网络，名副其实的交通枢纽，随着天兴洲大桥的通车，武汉火车站的使用，即将通车的三环线和江北快速通道，项目的升值潜力不可限量。；

3、公交车路线：212连接本案项目和汉正街；293始发汉口竹叶山抵达汉口北批发市场，232路由汉口新荣村直达武湖，1120路由武汉客运港经武湖，297路由武汉火车站到汉口北批发市场即将开通，途经青山红钢城；

 环境：项目绿化率高，处于武湖生态板块，环境好；

 规划（建议）：南北通透，有车位配比，楼间距开阔，采光通风效果好；且本公司在本地开发过楼盘，有一定的人气号召力和客户资源，项目入市有基础；

劣势：

 地块周边暂时没有交通工具；

 无大型居住社区，多为私房，档次不高。 周边环境一般，临街灰尘、噪音等环境问题突出；

 生活配套目前不齐备，无大型商场，基本集中在武湖正街，而且项目离武湖正街有一定距离，周边商业氛围不浓；

机会：

 天兴洲大桥通车，当地经济效益和社会效益都会有所提升；

 政府对武湖整体规划，为本项目居民提供更适宜居住的环境；

威胁：

 同区域类型楼盘的竞争；

 周边高品质的楼盘形成一定规模，还有二期后续开发，对本项目存在很大威胁；

 汉口北、阳逻、滠口等地楼盘的小部分分流作用。

武汉恒信堂

4、案名建议

 巴黎印象。案名释义：本案名大气优雅，易记，朗朗上口，且档次较高，易吸引人的注意力。 星月国际城。案名释义：本项目由日月星房地产公司开发完成，有星有月，代表开发商；国际城大气时尚又响亮，易记。

武汉恒信堂 2011年5月9日