湖南岳阳房地产市场调查报告_岳阳市房地产市场报告

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亚伦集团（福建）有限公司

湖南岳阳房地产市场调查报告

调查时间:2007年8月7日-2007年8月10日

调查人员:陈洪明、欧阳三军、陈昆圣

调查方法：实地走访与提问相结合一、岳阳市概况

1、地理位置与人口

岳阳市古称巴陵，又名岳州，位于湖南省的东北部，东经112度至114度，北纬28度至29度之间。岳阳与湖北、江西两省相邻，现辖2个县级市、4个县、3个城市区和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积１.５万平方公里，总人口530万，其中市区面积824平方公里，城市人口95万。岳阳是湖南唯一的临江城市，地处一湖（洞庭湖）两原（江汉平原、洞庭湖平原）三省（湘、鄂、赣）四线（京广铁路、京珠高速公路、１０７国道、长江）的多元交汇点上，先后被国家批准为沿江对外开放城市、国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家卫生城市和国家园林城市。

2、经济状况

岳阳是一座蓬勃崛起的工业城市。全市共有工业企业２０００多家，其中大中型企业９０多家。工业总产值５２４亿元。初步形成了化工、建材、制冷、纸业、饲料、医药６大工业支柱。有中南地区最大的石化企业巴陵公司（年产值６８亿元，年销售６６亿元）和长炼集团公司（年产值９０亿元，年销售９０亿元）、有亚洲最大的苎麻纺织企业洞庭苎麻纺织印染厂（年产值２亿元，年销售１.８亿元）、有全国最大的客车空调生产企业恒立公司（年产值１.８亿元，年销售２亿元）、有全国十大纸厂之一的岳阳纸业集团（年产值７.７亿元，年销售７.８亿元），还有湖南最大的火力发电厂华能岳阳电厂

（年产值７.７６亿元，年销售７.７６亿元）。近几年来，先后有岳阳恒立、正虹科技、岳阳兴长、天一科技、岳阳纸业等五家公司成功上市，成为岳阳经济发展的一支生力军。岳阳市综合经济实力仅次于省会长沙，居湖南第二位。

（以上资料来源于湖南岳阳政务公开网，有修改。）

3、2004年居民收支情况（因数据来源有限，无法查到2005年、2006年数据，以下信息仅供参考）

2004年，全市城市居民人均可支配收入10136元，比上年增加1155元，增长12.9%，其中人均工薪收入为8579元，比上年增加1412元。

城市居民消费结构升级加快，农村居民消费出现新变化。全市城市居民人均消费性支出7515元，增加718元，其中人均交通、通信支出796元，增加1元；人均教育文化娱乐消费支出1383元，增加244元；人均购房和建房支出72元，减少239元；城市居民恩格尔系数为34.1%，比上年下降1.7个百分点；平均每百户家庭拥有电脑31台；人均居住面积30.73平方米，增加0.31平方米。农村居民人均生活消费总支出2915.1元，增长13.3%；农村居民恩格尔系数为49.7%；平均每百户农户家庭拥有彩色电视机63台，电话机59台,移动电话0.39台；农民人均住房面积38.93平方米，增加2.26平方米。

二、岳阳市现有房地产市场状况

（一）在售楼盘现状

目前岳阳市房地产市场大大小小各种在售楼盘有几十处之多，其中总面积超过30亩的楼盘有19处之多，在岳阳市区30亩以上楼盘即可称之为大盘，我们在当地人的(欧阳的老乡)带领下，以买房人的身份分片区，逐个走进每个楼盘，对楼盘的位置、产品档次、产品价格、产品组合及销售进度作了较为详细的了解。抽样情况详见附表1：湖南岳阳房地产抽样调查一览表。在抽样的过程中，我们尽可能抽取本楼盘较好位置与楼层供我们参考。同时对几块有意开发的地块周边环境及地理位置进行了实地走访。具体情况见附表2：拟开发地块分析（陈坤圣传真件）。由于分析的需要及本着同地段同楼盘比较更具现实意议，我们对在售楼盘按片区进行划分，并作如下分析，供公司管理层决策参考。

1、产品的市场定位

按产品使用功能进行划分：

（1）商业地产：写字楼、临街店铺及购物商场。因此类地产不在我们此次调查的范围之内，所以我们并未进行详细的调查，但根据与当地人的交谈和我们的亲眼所见，此类地产在岳阳的销售形势不容乐观。到处都是巨大的写字楼招租横幅，有的还特别写上租金优惠，同时我们不时看到整栋大楼除一楼

沿街店面已出租外，大部分写字楼仍旧空空如也。

（2）商品住宅：别墅、多层（8层以下）、高层（15层以上）、小

高层（8层到15层）别墅在本地的楼市开发中只占很小的一部分，我们认为这与当地居民的经济收入是相关的，我们

唯一能了解到的一个楼盘是尚书·桃花源。多层住宅的开发

占到岳阳楼市已建房的绝大部分，近年来高层与小高层逐步

受到岳阳市民的接受，其中高层住宅由于价格较高在经济上

能接受的市民较少，而小高层的价格在多层与高层之间，又

省去了上下楼梯的劳累受到广大岳阳市民的喜爱，所以大盘

开发商在推出一个楼盘时均会采取多层、小高层、高层的组

合分批推出。其中小高层推出的比例越来越大。在现有楼盘

中，其相关的配套设施较为简单，有些小盘几乎没有相关的配套。

2、产品组合我们所指的产品组合为多层、小高层与高层楼盘户型的大小组合。一般而言，90平方米以下称为小户型；90-120平方米为中户型，120-150平方米为大户型，150平方米以上为超大户型。在泉州本地较为热销的复式住宅（楼中楼）在岳阳楼市较少出现，而其销售情况亦不尽人意，天伦城一期多层住宅2006年11月开盘，半年内销售一空，为岳阳目前最热销楼盘，但复式至今未售完。由于总价的原因，中小户型在当地较为畅销，而大户型则出现滞销现象，我们走访的几个尾盘，如南湖商业广场、云峰公馆、南湖花园均只剩下大户型及超大户型。

车库及车位的配套在本地较少，车库的价格在6万元左右，而车位的价格则在4.5万元左右。

3、价格定位

高端楼盘别墅在定价方面大大出乎我们的意料，岳阳唯一的在售别墅楼盘尚书·桃花源位于南湖边上（此地段是岳阳目前环境最优美的地方），占地68亩建有72幢别墅，2006年开盘到今仍未全部售罄，现销售价格为沿湖3500元/平米，不沿湖2980元/平方，银行提供七成按揭。

普通住宅的定价基本在2000元左右，小高层定价在2300元左右，如果盘面较大如天伦城定价稍高200元左右，而高层住宅定价在2500左右。让我们最感意外的是南湖边上的金桥·景秀南湖大户型定价在3530元（见附表1），与桃花源的别墅定价相同。

所有在售楼盘均存有不同程度的打折，在没有讨价还价的情况

下，一般楼盘按揭可打98折，一次性付款可打96折。好一点的楼盘或销售接近尾声的楼盘只能打99折，有些不打折。首付比例大部分为30%，个别楼盘为40%。

4、主要开发商分析

岳阳现有楼盘开发商主要来自于浙江及福建，他们大都与当地人进行合作开发，以便以最少的资源取得最大的收入。

天伦城项目为岳阳现有最大楼盘，总规划面积达到500亩，同时地理位置优越，位于岳阳市政府正对面，周边配项目完善。其开发商来自于上海，较有实力。

锦秀河山楼盘。总规划206亩, 位于金鹗大道与北港路地段, 属岳阳东片区新行政区, 建2幢小高层, 11幢别墅, 30余幢多层。一期多层楼盘10余幢于2006年6月开盘,已全部售完.其中小高层余几套低楼层房, 价格3楼在1720元。别墅价格4300元, 未售完。二期将于本月中旬开盘, 价格未知。

恒安集团与福建晋兴集团共同开发的晋兴·岳洲帝苑占地200亩，位于南湖周边，环境优美，现未开盘，从其现有的规划设计模型来看估计开盘价会拉到3000元以上。

（二）市场前景分析

由于岳阳有几家大型国有企业的存在（见简介，如巴陵石化、长炼集团等），企业职工在房改前几乎不用担心住房问题。近年来随着居民生活水平的提高，其改善现有住房的要求亦日益强烈。同时在北京、上海、深圳圳等一线城市房价上涨的带动下，岳阳作为三线城市其房价在这两年来开始逐步上升。

由于岳阳西部沿洞庭湖一线属老城区，可供开发的土地有限；北部为主要工业区，远离市中心，同时工业污染较严重；现有楼盘大部

分沿南湖周边与岳阳东边进行开发，估计今后的发展方向仍是东部沿巴陵东路及南湖大道向东扩展。同时，老市区存在一些拆迁改造项目，其市场机会有待于进一步挖掘。

三、考察结论及相关建议

1、岳阳市区商品房住宅开发存在一定的市场机会，但投资的周期

较泉州本地要长。估计大部分的小高层楼价在今后的两叁年内波动于2500-3000元之间，如估炒作过于快速则于当地居民的收入水平相悖，其投资回收周期则会相对延长。

2、在目前的形势下，我们应当密切关注国家的宏观调控政策的力

度，随着固定资产投资规模的不断扩大，一线城市房价的不断攀升，国家调控的力度一定会越来越大，对此我们要有最坏的打算。

3、地产投资，地块的地理位置及地价的控制是关键所在，特别作

为刚刚涉足地产开发的我们，其第一步相当重要。我们建议可以开发一个小盘试水，但开发的周期应越短越好。所以楼价应控制在2500元左右，以求快速回款，收回投资，应对国家政策的不确定性。

四、拟投资开发地块分析

1、具体简介及位置图见陈坤圣传真件

（1）1#地块：步行街西边地块，约7亩地；

（2）2#地块：园林业局地块，约15亩；

（3）3#地块：农校地块，约40亩；

（4）4#地块：气象局地块，约7亩；

（5）5#地块：卫校地块，约43亩；

（6）6#地块：一中隔壁地块，约400亩；

（7）7#地块：洞庭湖边地块，约90亩。

2、我们按开发的先后顺序建议如下：

（1）2#地块可以先行开发。理由：地处金鹗山公园东南侧，离南湖公园不到1公里，环境好，又在新城区的中心；盘小，风险较低，回收周期较短。可做部分定向开发。

（2）6#地块。作中长期开发。理由：地处一中及岳阳楼风景区隔壁，大盘，规划有150亩旅游休闲广场。可分期开发。前期投入较少。

（3）3#地块。可以开发。地处南湖片区，位于新行政区域中心，楼盘相对而言较大。交通便利，周边配套设施较完善。有较大的升值潜力。

（4）4#地块。可以开发。地处巴陵东路与通海路十字路口，地价较低，高容积率。5年后城区东扩的中心区域。

（5）5#地块。可以开发，地处城市商业中心地段，商业氛围浓厚。在老城区可谓大楼盘。

（6）1#与7#地块，建议不参与开发。理由：1#地块处于商业中心，盘小不利销售。7#地块，离城区太远，城市中心区域正向东南方向发展，估计10年后才会繁荣，周期太长。

报告人：陈洪明、陈坤圣、欧阳三军

2007年8月9日星期四