常德市澧县商品房房价调查报告_常德市房地产调查报告

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常德市澧县商品房房价调查报告

房地产业是国民经济的基础产业和先导产业，在经济社会格局中占据十分重要的地位。澧县房地产业经历了一个从小到大、从弱到强的发展过程，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动全县国民经济和社会发展的新增长点和重要支撑。然而,今年来澧县房价节节攀升，商品住宅平均售价达到2500元，同比增加737元，增长41.8％，部分高层住宅也突破3100元大关。房价涨幅严重超过了经济发展的正常速度，已成为广大市民关注的焦点。

一、商品房房价构成情况如何

房价由开发成本、期间费用、行政事业性收费、税金和利润五大部分构成。近年来，随着楼市的快速发展，商品房的开发成本一直是一个颇具争议的话题。房价的成本构成，地价所占房价比例，在一场场争议中变得扑朔迷离，众说纷纭。房价成本构成到底如何？我们最近走访调查了几家房地产开发企业。调查资料显示：在房价总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+税金及附加+行政事业性收费）700元/平方米以上，所占房价比例为30%，开发商公开利润700元/平方米，占房价比例30%。

（一）土地成本由容积率决定，占房价比重12—14%

楼面地价占房价的比重，不仅由地块的地段决定，而且还与建设密度（容积率）有关，容积率越大，土地成本摊在房价中的所占比重就越小。当前澧县的土地出让价格一般为每亩60万元，楼市住宅均价在2500元左右。如果多层房按容积率2.0计算，楼面地价为450元，占房价的18%；小高层按容积率2.5计算，楼面地价为360元，占房价的14.4%。目前澧县竣工和在建项目的大部分用地都是前几年征用，地块价格也就40万元左右，项目的容积率也要高于2.5，因此，楼面地价占房价比实际在10—12%左右。

（二）前期工程建设费用70—100元/㎡，占房价的2.8—4.0%

这部分费用项目较多，主要包括勘察设计和七通一平等前期工程费用两大项。这些费用有较明确的收费标准。具体包括：（1）、可行性研究费：聘请专业策划公司进行市场调研、论证、定位。一般一个项目5—10万元左右，折合1—2元/㎡。（2）、勘察费：2元/㎡；

（3）设计费合计：多层6元/㎡，高层10元/㎡；（4）、临时供电、供水设施费；3—4元/㎡；（5）、招标代理费、评标费：2元/㎡；（6）、监理费：4—5元/㎡；（7）桩基础：30—50元/㎡；（8）、土地平整费用：20—30元/㎡。

（三）土建和安装成本600—900元／㎡，占房价的24—36%

土建安装成本是指所有因建房而发生的建筑安装工程费用，包括建材费、人工成本、机器使用费，水电线路安装成本等。今年来，由于建材价格和人工工资明显上涨，直接建设费用也比去年大幅上升。目前钢材每吨4200元，比去年上涨1000元/吨；水泥350元/吨，比去年上涨了100元/吨；沙石料虽不起眼，但是价格成倍增长；去年小工每天70元，技工90元，现在上涨到每天90元和120元。建安成本中，由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本也有差异。当前多层房600元/㎡、小高层900元/㎡、高层1100元/㎡

（四）配套建设工程费140—190元/㎡，占房价5.6—7.6%

配套建设工程费主要是指供水、供电、供气、道路、通讯、照明、园林、绿化、环保、排水排污等工程发生的费用。由于各个项目建设标准不一，所发生的费用也有一定的区别。

目前澧县这部分成本费用基本处在100—150元/㎡的区间。如果加上燃气立户费1860元/户、自来水立户费1000元/户、电立户800元/户、有线电视立户6.8元/㎡，配套建设工程费约为140—190元/㎡。

（五）报建费110—130元/㎡，占房价4.4—5.2%

报建费用的收费明细项目近30个，涉及17个部门（主要收费部门为建设、规划、房管、工业局等），均有比较明确的收费标准。目前，澧县实行了“一站式”收费，优惠的幅度比较大（高层有40%优惠，多层有50%优惠），相对减轻了不少压力。按照优惠后的标准计算，各项报建费用仍在110—130元/㎡左右。

（六）税费380—393元/㎡，占房价的15—16%

房地产业涉及地方税种较多，地税部门征收的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、增值税、所得税，这几个税种的总税率为销售收入的12.585%；折合315元/㎡；建安税及附加（建安工程造价的7%），折合为多层40元/㎡、高层53元/㎡。财政部门征收的土地交易契税（税率为土地价款4%）；国土部门征收的土地交易费、测绘评估费（税率为土地价款3%）为25元/㎡。税、费两项相加为380—393元/㎡，占房价的15—

（七）期间费用150元/㎡，占房价的7%

期间费用包括管理费用（管理人员工资、各项业务开支和隐形开支，楼盘越大，实际开支越小，其费用约占销售收入3%）、销售费用（1%）、广告费用（1%）、资金利息费用（年息5%，大部分资金在社会上凑集，年利率10%甚至更高）。这几部分费用开支接近销售收入的6%，折合150元/㎡。

（八）公开售价利润650—700元/㎡，车库、公摊、营业用房利润较高

通过以上七个方面计算得出，当前澧县多层房的建设成本为1775元/㎡，小高层建设成本2138元/㎡，按现行楼市住宅均价多层2500元、小高层2900元计算，开发商的利润空间保持在725—765元/㎡之间，利润率26—29%左右。以上仅仅是开发商公开售价的利润，架空层、车库、公摊面积有较大的利润空间，是开发商的一块肥肉。按规定架空层车库和休闲室低于2.2米就不算建筑面积，但开发商经过深挖改造，便有了面积上的涨水，有了车库价格高于住宅价格的理由，据业内人士透漏，一个25平方米的车库若售价8万，开发商便有3万的利润。公摊面积也是开发商获取利润的重要途径，据了解，目前商品房公摊面积的计算，多层房按商品房建筑面积10%、高层按15%的标准计算。公摊系数虽然执行了国家的标准，但公共建筑的内容却大大缩水，实际公摊面积到底有多大，也只有开发商心里明白。同时，平均公摊有极大的不合理性，比如首层住户不需使用楼层的垂直通道等情况，却要“一起参与同一功能区域的共有建筑面积的分摊”。商业营业用房也是开发商获利的重要途径，一个好的地段，门面的收入利润足足可以购买整个项目的建设用地。由此推算，目前澧县房地产开发商的实际利润率已经达到甚至超过50%。

房地产开发项目成本费用构成明细表

二、“房价刚性上涨”的成因透析

（一）土地供给弹性受限

地价与房价的关系在很长一段时间里都成为了地产商与国土部门争论的焦点，开发商将房价暴涨归咎于土地价格的大幅上涨。澧县地处澧阳平原，是全国的商品粮基地，人均耕地面积在1.1亩左右，比全国人均耕地面积的1.59亩少0.5亩，土地资源的再生性和稀缺性尤为突出。当前国家每年给澧县建设用地批复计划也就300亩，土地供应的数量极其有限。同时，澧县房市比较稳定，利润丰厚，大量资金的进入，只能在有限的土地供应数量上做更激烈的竞争，也是地价不断创新高的根本原因。2008年以前，澧县平均地价大约每亩35万元，目前已经达到60万元，增长了70%以上。

（二）需求旺盛，供给不足

1、正常需求。2001年房改后澧县停止了住房实物分配和集资建房。房屋更新换代需求、新生代的买房需求和加速城市化涌现的流动人口租房需求叠加在一起，对商品住房的需求非常旺盛。澧县房地产市场开发虽然较早，但每年的开发量相对较小，2005年至2009年五年间住宅销售150万平方米，销售住宅1.2万套，与城市规模和市场需求相对照，缺口太大

2、城市化进程加速。近几年澧县城镇化进程正处于加快发展的重要时期，“十一五”期间每年约有1万人从农村转移到城市。再加上旧城棚户区改造，征地拆迁户的大量增加，共同形成了城市住房的刚性需求。

3、投资需求。由于前几年银行连续降息，且增加利息税，与物价涨幅比起来，实际上储蓄资金已经放缓。同时股市持续低迷，股票市值缩水，因此，不少投资者已移师房地产，选择置业升值的投资渠道，以求保值增值。

（三）建材价格持续走高

2010年全国建材市场需求旺盛。钢材、水泥、砖石等建材价格和运输、人工费用全面上涨。其中：钢材价格4200元/吨，同比增加1000元/吨，上涨幅度31.2%，水泥350元/吨，上涨幅度40%，红砖0.3元/块，上涨幅度36%，小工和技工工资每天90元和120元，分别上涨28.5%和33.5%。建材、人工涨价成本最终转移到房屋销售价格当中并由购房者承担。

（四）商品房品质的提升及居住环境的改善

目前澧县更多的购房家庭不再满足于安居型的住房，而是逐步趋向于追求康居型住房。

由于住宅产品更加注重理念上、设计上的创新，更加重视配套设施的投入，隐形成本增加

（五）购房者的不理智行为替高房价买单

一方面，不少人担心房价步步升高，手中的钱贬值，加上近年房价升值明显和“买涨不买跌”的心理，就将钱投入购房中。另一方面，国家宏观调控政策给消费者的感觉是：土地在不断减少、银行贷款在收紧，房价一定不断上涨。同时由于开发商大肆进行市场炒作，并结成价格同盟，相互哄抬，误导消费者进行了不合理的房产投资，在一定程度上也拉动了房价的上涨。

三、抑制房价过快增长，政府部门不应旁视缺位

澧县房价的过快上涨，必将会为今后的经济发展带来一系列的消极隐患。一是削弱了城市的竞争力。房价过快上涨，企业的商务成本和投资成本水涨船高，产生“挤出效应”，导致资金外流与外来投资减少，增加结构性失业。二是加大了地方财政风险。近年来，地方财政虽从出售土地、房产交易中得到一定的财政收入，但政府的财政支出是刚性的，一旦房地产进入调整期，地方财政将面临艰难的境地。三是抑制了百姓消费，不利于社会和谐与经济稳定。尽管当前制约居民消费的因素不少，但房地产价格过高，无疑是其中一只强大的“拦路虎”，房价与普通百姓的收入也极不匹配。因此，加强对澧县房地产市场的监管，是县政府及各部门工作的重要职责。

1、科学制定房地产发展规划，实现合理开发、供求平衡。在认真分析房地产市场需求的基础上，确定与本县经济发展、市场需求相适应的房地产开发规模。掌握市场信息，分析市场需求，建立房地产市场预警系统，及时发现房地产市场运行中存在的问题，引导房地产企业理性投资、住房消费者理性消费。研究完善房地产发展规划，在县城城市总体规划的框架下，科学合理规划房地产开发用地，确保房地产总需求与总供给基本平衡。

2、严格实行土地储备供应制度。土地是不可再生之物，必须实行集中供应，采取招拍挂的形式，规模开发，避免土地分散，小区域、低档次开发，造成资源浪费现象。当房地产市场持续发展时，土地供应量应适当超前；当出现投资规模膨胀时，应控制土地批租，避免产生“泡沫”；当出现需求不足时，应回收储备土地，引导消化房地产积压，平稳度过市场疲软期。

3、着力提升城市品位。不断推动旧城改造和新城开发，打造一批规模大、楼层高、环境美、品位高的住宅小区，满足住房需求和高收入群体。同时，适量适度开发经济适用房、廉租住房，满足中低收入家庭的住房需求。

4、依法查处严厉打击违法、违规开发建设行为。要依法查处在房市交易中老百姓反映强烈的虚假信息广告、哄抬房价、合同欺诈、面积“缺斤少两”、偷税漏税以及违规强拆等违法违规行为，同时也要加大对物业管理、私人合作建房中违法违规行为的查处力度。

（胡建勇）