闽侯房地产市场调查报告_某房地产市场调查报告

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闽侯房地产市场调查报告

一、闽侯房地产概述

随着福州“东扩南移”战略的实施，闽侯县成了福州的“后花园”，目前已有几十家房地产项目落户。这些项目主要集中在闽江沿线、国省道边。在闽江南岸的有金桥花园、江畔花园、闽都大庄园、天江第一村等十多项；在北岸的有荆溪镇的闽水缘、亚青游艇别墅、富豪山庄等。竹岐金水湖、南屿旗山、南通十八重溪、甘蔗新城等房地产开发也渐入佳境。占地400亩、总投资1亿元的亚健乡村俱乐部，备受消费者青睐。荆溪镇荔园度假村已引进项目25个，投资逾6亿元，有工商银行培训中心、度假别墅、省电视台外景基地、娱乐城等项目。

二、重点项目介绍

项目一：

• 项目名称：大洋鹭洲2期

•项目介绍：大洋鹭洲总户数127套，其中联排117套,独栋10 • 楼盘价格：起价：6500元/㎡均价：7000元/㎡ • 开盘时间：2008-05-01 入住时间：2009-12-31

• 物业类型：联排、独栋别墅

• 物业地址：大学城大洋鹭洲

• 交通状况： 41，55，606，723，43，39路

• 配套设施/市政：上街大学城 社区配套设施:运动健身中心，文化中心、网球场、羽毛球馆、游泳馆、桌球室、棋牌室、茶吧、咖啡厅、一应俱全，为业主的新生活方式提供多种可能。第1页

• 开发商：福建新南房地产开发有限公司

• 售楼处：大学城橘园州大桥北侧

• 销售电话：23506777 23506999

项目二：

• 项目名称：雲畝天朗Ⅱ期溪谷

• 项目规模/总户数：70000平方

• 项目介绍：一期基本售罄，二期推出云亩天朗•溪谷

• 楼盘价格：起价：13000元/㎡均价：13000元/㎡

• 物业类型：独栋 双拼

• 物业地址：八县闽侯县上街镇316国道旁新东阳高尔夫球场内

• 交通状况： 39路、社区巴士

• 配套设施/市政：高尔夫场、乡村超白金双会所、五星级酒店、SPA、私家泳池、私家码头等

• 开发商：福建捷扬房地产开发有限公司

•开盘时间：2008-05-18

• 销售电话：22871111

项目三：

•项目名称：博仕后缘墅

•物业类别: 别墅

•建筑类别: 联排别墅、叠加式别墅、高层住宅（单身公寓及普通

住宅）

•物业地址: 闽侯区大学城学区

•价格: 起价:3988元/平方米

•交通状况:

39、学区专线、5支、942、43、606、723（博仕后

家园站）

•周边配套: 豪华双会所 空中超豪华会所，于高层住宅的次层安

一个空中会所，视野宽广，望高尔夫球场满目盈翠，大学城尽收眼底。

气度非凡彰显别墅生活尊贵身份。社区还配有一个1500m2的会所及

网球、健身、游泳池等，是业主运动、休闲、会客的理想之选。

•开发商: 福建深深房地产开发有限公司

•售楼处地址: 上街大学城金山大桥北侧福州一中旁

•售楼电话: 22879777、22879555

三、闽侯房地产发展机遇分析

1.市场需求不断增长

近几年，闽侯县城镇化进程进一步加快，人口数量将继续增加，大量危旧房改造和房地产二级市场、租赁市场加快发育，房地产市场

存在较大的发展空间。闽侯县房地产市场以个人购房为主，单位购房

为辅，个人买房的比例明显提高。此外，住房质量进一步改善，销售

环节加快规范，住宅消费服务领域有更大的拓展，物业管理的覆盖面

扩大，住宅与房地产法制建设也得到了加强。

普通居民住房需求继续增长。由于闽侯县靠近福州市，因而临近

福州市的几个经济强镇大部分己归入福州规划区内，均已停止了个人

建房审批，闽侯县大部分人口集中在该区域，个人购房潜在需求很大，加上家庭规模小型化趋势，小户型市场将会增加。居室条件改善扩大的市场需求。随着人们生活水平的不断提高，近几年已购住房者中有

大部分希望通过换购住房改善居住环境，更有不少的居民进行住房投

资，这通过历年县政府征收的契税就可看出。因此，近年住房需求量

相当大。

拆迁改建增加的市场需求。随着闽侯县上街大学城、青口汽车城、荆溪粮食批发市场、旧街改造项目的建设，需要大量的房地产投入来

满足拆迁需求。

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2.配套体系不断完善

房地产业是一个资金密集型产业，金融的介入是房地产业发展必

不可少的条件。房地产金融主要为开发信贷和消费信贷，开发信贷业

务开展的时间较长，业务量也比较大，有效地支持了我县房地产业的发展，但消费信贷的发展却还是近一两年的事，随着福利住房制度改

革的推进，经济发展水平的提高，闽侯县房地产市场的需求将主要以

个人购房为主，住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现

出来，各大商业银行纷纷推出了以个人住房抵押贷款为核心的住房消

费信贷业务。1997年中国人民银行公布的《住宅担保贷款管理试行

办法》，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突

破。从当前的按揭业务发展现状看，还存在贷款时间短、贷款比例低、担保方式单调、风险回避不够的缺陷。可以预计，随着闽侯县房地产

市场的进一步发展和住房制度改革的不断完善，房地产消费信贷业必

将有美好的未来。

随着福州市区东扩南进战略的实施，闽侯县房地产业迎来了蓬勃

发展的契机。仅2005年1—6月份全县房地产商品房交易已达1036

件，面积17.52万平方米，金额35729.45万元，契税908.88万元；

二手房交易730件，面积13.03万平方米，金额11625.67万元，契税

302.85万元；共进行预售登记1848件，面积43.31万平方米，金额

50039.47万元。闽侯县的房地产业作为该县的第三大支柱产业，对其

经济发展和城市化建设的进程中起着重要的作用。目前，闽侯房地产

业已初步形成为一个土地使用权转让，房地产开发和经营等多种经济

活动的高附加值的综合性产业。房地产业的发展将带动闽侯县基础设

施和公共服务设施的配套建设，从而改善了居住环境和投资环境。



3.市场供给多元化发展

房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。在房地产过热时期，由于房地产业的利润比较高，许多商家都投资闽侯房地产业，以致出

现了一些房地产公司规模小，开发的楼盘规模偏小，配套不齐全的现

象。经过近几年的调整后，房地产业的盈利呈下降趋势，房地产开发

商之间的竞争日益激烈。在此情况下，规模优势、品牌化优势越来越

成为企业赢得市场竞争的关键。一些综合实力较强的房地产开发商把

发展成熟品牌管理体系、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段，以赢得广大的市场。