行政管理调查报告_行政管理关于调查报告

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调 查 报 告

题 目

姓 名 专业班级 学 号 指导教师 日 期

年 月 日

大亚湾楼盘为何空置率高

——大亚湾楼盘调查报告

一、调查目的：

2012年的初春大地回暖世间生机勃勃，新的一年即将开始了，怀着学校毕业回来激动又忐忑不安的心情在社会上开始追寻着自己的职业道路，自己学的是计算机专业，本想着以后发展的是IT行业，结果阴差阳错跨界做了房地产行业的一名置业顾问。现在是2014年的下半年了，转眼间快三年的时光过去了，时光飞逝从一个在校学生到一个行业的老油条。此时感慨万千。

在这三年的工作上基本工作地点都是在离家不远的大亚湾地区，前前后后换过四五个项目楼盘。由于工作需求，大亚湾的五区一岸线基本是熟到不能再熟，算的上是个地区楼盘百事通。但是工作的这几年我心中还是有个问题也是广大买主共同的问题，就是大亚湾地区楼盘空置率高困扰大家多年的问题，就连我多年长驻在这边也是很难理解心中的一个困惑。

大亚湾从1991年经国务院批准成为独立经济开发区发展到至今，20年有余，开发至今项目楼盘大大小小100多个，已交楼楼盘也有40有余，但大亚湾的楼市空置率达9成，大亚湾人口不多，2000年统计不足10万人，而目前整个大亚湾规划区有约12.2万人，包含三个镇，霞涌镇 西区镇。大亚湾楼盘主要集中在澳头镇与西区。

傍晚，沿着惠深沿海高速去往大亚湾，都市喧哗逐渐隐去。在其沿线小桂湾、大亚湾第一中学附近，七八栋高层住宅依山而立，大量别墅密集分布，并无人居住，巨大的楼影子扎在地里。天色暗下来，上百户的高层只有三四盏灯点亮，这是大多楼盘业主会经常遇见已习已为常。因此为了进一步了解为何大亚湾楼盘空置高的问题，我进行了调查研究。

二、调查方法：

调查分析法。我通过对大亚湾已交楼的三个代表性楼盘业主进行了随机电话回访及调查，对问卷进行了统计，分析，得出了结论。

三、调查对象：

三远大爱城楼盘，一二期已交楼单位约425套。随机抽取调查的20位业主中，其中19位来自深圳，1位来自大亚湾本地。目前入住小区的2位。空置率达9成。

锦地繁花楼盘，一期已交楼单位约245套。随机抽取调查的20位业主中，其中18位来自深圳，一位来自上海，一位来自香港。目前入住小区的0位。空置率达10成。

和瑞深圳青年楼盘，一期已交楼单位约500套。随机抽取调查的20位业主中，其中16位来自深圳，两位大亚湾本地，两位惠阳淡水。目前入住小区的6位。空置率达7成。

四、调查项目和分析：

1、是什么导致了楼盘空置率的问题

调查的业主中，90%的业主来自深圳，只有10%的来自其它地区。其工作地点都在深圳地区

从上面数据可以看出空置率高的问题主要源头是深圳客户群体。那么影响深圳客户的问题是什以呢？做了以下调查。65%在深圳租房居住或住在公司，这部分人认为当前大亚湾交通配置跟不上不适合居住，27%深圳有房产，购买在大亚湾房产只用于投资，剩于7%其它客观原因。

2、大亚湾目前适不适合居住

如果工作地点在深圳片区，自驾车过来可以走深汕高速和沿海高速，大约实际的车程都要一个半小时以上才能到达，如果坐车过来可以在深圳各个地铁站坐地铁至离大亚湾最近的双龙站，然后再乘坐深惠2号线至大亚湾。时间约一小时40分。

目前的交通情况目除龙岗片区离大亚湾较近以外，其它深圳地区平均都要一个半钟以上才能到达目地的。从上面数据可以看出，住在大亚湾，工作在深圳的确比较不现实这也是导致空置率高的原因之一。其二大亚湾配置是否能满足需求，调查的这三个楼盘，周边均有菜市场，步行最多约10分钟，但购物商场均比较少而且规模小品种少。大亚湾大型购物广场只有两三所而且位置不集中距离楼盘比较远。

不过当前居住是没有问题的。除了日常生活之外，另外教育和医疗等民生工程的问题也浮现在其中，小孩的教育问题，老人的养老保障等等均是配置体系中不可缺少的。

3.交通配置影响了空置率

大亚湾近20年内，从1991年国务院批准成立惠州大亚湾(国家级)经济技术开发区开始，从当初的熊猫汽车到后来的南海石化，经历了造地、造厂、造房、造城的四造运动，财政薄弱的当地政府为了发展，大量批复土地。20世纪90年代初期，曾寄望于熊猫汽车要建成中国的第一汽车基地，但熊猫汽车的破产同时也破碎了大亚湾定位汽车城的规划。

而据网上统计，2011年至2013年11月，大亚湾区累计出售新建商品房69502套，619万平方米。其中当地人员购买4160套，仅占6%。火热的销售场面一度使大亚湾认为房地产的发展方向走对了，但没想到在2011年，随着调控的深入，深圳投资客开始放弃撤离，市场开始逆转，空城开始逐渐形成。由于惠州市政府财力比较弱，而产业聚集度也比较低，虽然大亚湾有南海石化产业支撑，但却没有产生产业集聚动能，没有完整的产业链，导致区域发展动力不足，而过度依赖房地产的发展又导致目前楼市陷入困境。配套严重缺乏。

4、实际困难及可行性问题探讨

基础设施大大落后于经济的发展，配套不足导致的生活不便，是房地产发展陷入困境的主要原因，成为目前大亚湾楼市发展最大的硬伤。

环顾整个大亚湾，很难看到大型的购物中心、娱乐中心以及医院、学校，一些小型的超市及医疗诊所、民办学校，根本无法满足区域的居住需求，更满足不了来自深圳的业主的消费需求。作为核心区域的大亚湾，无法作为一个独立的生活居住片区，还得在依靠惠阳淡水和深圳其他地方，使得大亚湾不具备功能分区的概念。现在楼盘空置率高，配套设施不全，人气不旺这些问题，关键是产业集群配套建设不完善，服务业、商业难以跟上房地产市场的发展。去年的12月26日厦深高铁正式通车，在大亚湾设有惠州南站，曾带给大亚湾一剂兴奋剂，高铁的开通短时间内能促进一下市场，大亚湾片区的生活配套问题并不能随着高铁的开通而一并得到解决。

五、思考与对策

关于人气不足空置高、公共配套设施缺乏等问题，大亚湾是一个新兴的经济技术开发区，目前正处于开发时期，所以在人气和城市配套方面与周边成熟地区相比确实存在差距。据大亚湾住房和规划建设局未来规划建设最新资料显示。

1.关于交通设施的规划

分别建成了与深圳对接的石化大道西段、龙海二路西段、龙盛五路三条主干道以及与惠阳对接的龙山一路。正在开工建设的有与惠阳对接的龙山五路（石化大道-龙海一路）、龙山三路。连接深圳南山片区的南坪免费快速干道三期目前已在动工。以及连接惠大高速的疏港大道及北环路等等。未来深惠1小时生活圈不再是梦想。

2.关于商业设施的规划

比如中心区的沃尔玛超市已于今年开业、西区橙天嘉禾影院目前正在抓紧建设。比亚迪南门对面的世纪城大型百货连锁也在紧张的招商当中。太东集团旗下的太东时尚岛商业群也紧密筹备中。将来购物广场将越建越多规模越建越大。

3.医疗卫生设施方面

区级医院共规划5处。其中，西区医院位于西区北部综合配套片区；中心区医院规划3处，其中两处位于中心北片区，一处现状医院（区人民医院）位于澳头老镇；霞涌医院位于黄金海岸片区。片区级门诊共规划14处。其中西区规划4处，结合居住区配置；中心区规划6处，结合居住区配置；霞涌规划2处，一处是结合霞涌原有医疗设施设置，另一处是规划新增，位于小径湾区；塘横规划2处。目前，由我区采用BT模式，投资7.43亿元，与中山大学附属第一医院合作，按“三级甲等”标准建设的惠州市中大惠亚医院已

正式运营，不仅大大地改变了目前的医疗现状，也将现状医疗配套设施标准提高至惠州市的前列。

4.教育科研设施方面

全区规划幼儿园80所、小学46所，初中22所，高中7所，职高1所。其中西区规划公办幼儿园32所，小学21所，初中9所，高中3所；中心区规划幼儿园38所，小学18所，初中9所，高中3所，职高1所；霞涌规划幼儿园10所，小学7所，初中4所，高中1所。近年来，先后建成了42班的大亚湾第一中学高中部（投资约2.9 亿元）、34班的澳头中心小学（投资约4800万元）、27班的西区中学（投资约8600万元）、18班的霞涌中心小学（投资约4000万元）、12班的西区幼儿园（投资约1500万元）等一批环境优美的现代化学校。

六、结论：

对于大亚湾空置高的问题，空城的说法对于历史来说是肤浅的。许多城市都是从荒芜到繁华，今天的大亚湾就如同昨日的深圳龙岗、南山，需要一个发展的过程。对于一个片区的价值，应该从更长远的角度来看待。

未来5年配置交通等一系列公共民生建设工程在加速进行当中，将来配套越来越完善功能越来越齐全。所以作为我也是大亚湾房地产关系链中重要的一员，我相信大亚湾房地产未来的蓝天将会越来越美好。