延庆县楼房空置率与价格趋势的调查分析报告_市场趋势分析报告

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延庆县楼房空置率与价格趋势的调查分析报告

王淳

题目的由来

当今社会房价飞涨，购买者也在不断增加，房地产业得到飞速的发展，并逐渐成为国民经济的支柱产业。美国次贷危机的爆发，使全世界对房地产业的关注持续升温。虽说购买者的需求量大。但以出售而仍空置的楼房，依旧屡见不鲜。房地产业和我们的生活息息相关。了解空置率与房价的关系，将大大方便我们的生活，开拓我们的视野，增强我们对经济的了解。现在，房价的非理性膨胀，已经产生了通货膨胀的心理预期。2008年的美国次贷危机，无形当中给我们上了一堂生动的经济学课。而日本、东南亚、香港都曾经上演过房地产泡沫破裂的惨剧，更应当引起我们足够的警醒。

含义：按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

题目的目的与意义

研究延庆县日益飞涨的房价背后的秘密，通过调查楼房空置率，购买者的心理，和楼房的开发现状，得出未来楼房价格趋势的分析结果，透过价格的增减和变化的快慢得出经济的增长或衰退。从而向政府提出合理的意见。通过此次调查来增强我们的实际动手操作能力，以及对书本知识的活学活用。锻炼我们的与人交流能力。

本组组员：王淳王一泽郭彦璋张中仁万雪

指导教师：李德俊

本组的人员分工：

撰写开题报告：王淳

展示开题报告：王一泽

收集资料：张中仁

保管资料：郭彦璋

分析资料：全体成员

撰写结题报告：王淳

展示成果：王一泽 万雪

方法与步骤

第一阶段：

任务和目标：通过上网，访问小区居民和小区的物业公司，收集近年来延庆房价和空置

率的资料并与北京的情况作对比，了解近年来房价的走势和涨幅。

用时：两周第二阶段：

任务和目标：抽取一个小区并对该小区的楼房空置率进行调查，发放调查问卷。深入了

解空置率与房价的关系。

用时：两周第三阶段：

任务和目标：对所收集到的资料进行分析，并为撰写结题报告作讨论。并请指导老师进

行指导。

用时：两周。

第四阶段：

任务和目标：撰写研究报告

用时：一周自然观察法：

目标：延庆县格兰山水小区

题目：在晚上七点至九点观察格兰山水小区的夜间亮灯率，从而得出粗略的延庆小区楼房空置率。

时间：在连续三天内观察小区的亮灯率。

过程：粗略的观察房屋灯光的开熄情况，并记录下来，计算粗略的空置率，为今后精确的测量奠定基础。（为保证数据的精确性，在连续开三天灯，连续开两天灯，只开一天灯中）只取连续开三天灯的作为研究资料。

方法：1 通过每晚观察楼房的照明情况，来判断该房间是否有人居住，同时为减小误差，可重复上述观察数次。通过调查小区售楼处的存档以及物业公司的收费纪录，从而精确的判断该楼房是否空置。

程序：1 通过计算和查询统计出盖楼共有多少户人家。观察住房人的身份（如单身，老人等）。观察小区楼房的空置情况。汇集所有数据，制作表格。

结果：格兰山水小区房屋的空置率已达到危险的百分之二十，这些空置的房屋无人居住，有些甚至没有装修，住在这里的人群主要是已退休的老年人和为方便孩子上学的家庭。今年来的房价只涨不降，一套房子从三年前的五十万涨到如今的一百多万。普通家庭需要承担十几年的贷款，才能如数还清那恐怖的贷款和利息。

分析：随着房价不断地被哄抬，其价格已达到普通人的承受极限，近年来，因金融危机的影响，中国房地产业已暴露出它本身的缺陷和不足，如果在任其发展下去的话。购买者和投资者的利益都将受到严重的破坏面对着一栋栋利用率不足百分之七十，甚至更少的高楼大厦，巨大的泡沫已经出露端倪。

社会观察法：

目标：深入了解延庆楼房空置率与价格趋势的关系，上网查阅北京市近年来的楼房空置率。提高我们对房地产业的认识与了解，并提出解决问题的合理方案。

时间：三月份。

地点：延庆格兰山水小区延庆一中校园

对象：小区的常住居民，物业管理者，家住周围小区的同学们

内容：了解楼房的平均装修率与亮灯率，今年来楼盘的价格

方法：发放调查问卷

过程：1 设计调查问卷2 进行抽样调查回收调查问卷4 整理调查问卷分析统计数据6 得出研究结果撰写调查报告

调查问卷：

延庆楼房空置率与价格调查

指导语：同学们好。我们正在做关于延庆楼房空置率与价格走势的调查。此项调查不涉及你的任何隐私，希望你及时配合，谢谢。

1你是否居住在附近的小区？A是B否

2小区夜间的亮灯率？A80%B50%C20%

3小区人员的流动量A大B一般C小

4小区里停放的机动车或非机动车的数量A多B一般C少

5你猜测小区主要居民的年龄段A 30岁以下B30岁至50岁C50岁以上 6小区当今的房价比较以前A高B差不多C不清楚

7小区房价上涨的A 快B 一般C 慢

8小区的社区活动A频繁B一般C很少

9你对当今房价的看法？

10你对当今楼房空置率的看法

调查问卷结果

我们在本年级随机发放调查问卷100份，回收整理，除去废卷，无效卷，共回收95份有效答卷，经整理得出如下结论：A 50.5%B 49.5%A 22.1%B 44.2%C 33.7%A 9.4%B 67.4%C 23.2%A 52.7%B 38.9%C 8.4%A 12.6%B 76.8%C 9.6%A 76.8%B 15.8%C 7.4%A 68.4%B 28.4%C 3.2%A 6.3%B 50.5%C 43.3%多数人都反映房价增长过快，价格过高。对此表现出强烈的不满，但极少数人表示房价有较大的波动会带来很大的投资机遇。大多数人表现出强烈的不满。（家境较为普通，属于小康家庭）

有少数人对此表现出很大的兴趣（家境较为富裕，父母喜欢炒房或投资股市）。有部分人对此持模糊态度，对房价漠不关心。

分析：延庆的多数小区的房屋空置率都很低，只有少数小区空置率偏高。无论已有小区还是新建小区，其房价都很高，多数人需要贷款买房，幸运的是延庆的房价一直保持平稳上涨，并未出现较大的波动。居民以40岁---50岁占绝大多数。对空置率的看法。不同人群的看法不同，普通家庭对较大的波动率和较高的价格表现出强烈的不满，而少数富裕的家庭则认为空置率较大有较大的升值空间，可多多获利。

经过上述大量材料分析延庆的房地产市场与北京的略有不同。延庆的房地产市场的空置率绝大部分都很小，使得房价不会出现大幅度的波动，而是一直保持并将继续保持平稳上升的势头。延庆房地产业受外界影响较小，较为封闭，因此不会出现像北京市那样吓人的高空置率。但居高不下的房价也成为困扰延庆人民的主要问题。

对房地产业的分析结果：房价的虚高使得中国的金融风险积聚。近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。中国房产行业的飞速发展、房价的飙升，令金融风险也在快速积

聚，如不尽早平抑房价并给房产行业降温，中国爆发金融甚至经济危机将不可避免的。高房价导致贫富差距扩大,加剧社会不公。房市火爆、房价疯涨，令很多人一夜暴富，也令很多人在居住成本大幅提高可支配收入降低的同时变得更加穷困。可以豪不夸张地说，中国房产行业的发展拉大了贫富差距，也激化了社会矛盾。技艺引起社会动荡不安。

对政府的建议：与发达国家相比，中国的房地产业还远远达不到工业化标准。主要表现在缺少统一的行业标准，在施工工艺，科技含量及环保性能等领域仍处于较低水平。房地产企业规模不大，低水平重复竞争，并由此引来资源浪费和质量问题。因此政府应加大对房地产业的监管力度，减少劣质楼盘的出现。政府还应该加大对私人隐蔽的空置房进行调查。城市居民可以在购买了商品房后，可以在一定面积内享有土地使用权出让金的返还权利，但是该土地使用权不得变现，不得抵押。这样不仅可以从根本上降低房价，也可以真正实现土地全民享有的宪法原则。