汕尾市住房建设规划的调查报告_住房建设规划调研报告

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对汕尾市住房建设规划的调查

根据海丰电大的教学安排，我于2008年元月5日至3月15日，运用座谈、走访等方式对汕尾市城区住房规划建设情况进行了详细的调查。

汕尾市区现有有常住人口6.1万户、29.6万人，房屋建筑面积592.5万m²，人均住房面积约20 m²；直管公房面积5521 m²，全部出租；户建筑面积45 m²以下或人均10 m²以下的住房困难户529户，其中经济特困户且人均6 m²以下的住房特困户304户。

2007年以来，市区共销售商品房916套，存量房3877套。商品房基本上是套型面积100 m²以上三房二厅或四房二厅户型；存量房70%以上也是100 m²起的户型。商品房销售价格约1220元/ m²，且两年内基本上没有波动；存量房的销售价格约为850元/ m²，其构成主要是经批准上市的房改房，根据对购房户的跟踪调查，市区购房基本上是自用，外资购房极个别，也是港澳同胞购买给内地亲人居住的。我市属经济欠发达地区，按照市建设局三个月的调研结果，认为目前我市房地产市场不存在过热和房价暴涨的状况。平均1220元/ m²的房价，还不及1993年1500元/m²的水平，目前并没有发现投机性购房行为，即使是投资性的也极个别。就我市经济发展情况，房地产业应该是还有较大发展空间的。

由于房价较低，又有银行按揭供楼，购房又是一般家庭较大的一

1次性投资，多购10多平方米才增加首付几千元，从长远看还是比较合算的。而且不少购房者特别是乡镇进城的购房者，大多习惯于三世同堂居住，因此，需求最旺的是三房的户型。即使是贫困家庭，他们在考虑购房时也是希望三房以上的房型。按照国家建设部的规定，套型建筑面积包括套内建筑面积和公摊建筑面积，那么一般上三房的户型其套型面积基本上超过90 m²。作为追求最大利润为目的房地产开发企业，他们开发产品肯定是以市场需求为目标。汕尾的房地产企业规模都很小，大多是四级资质、资金也不丰裕。因此，从未发生过房地产企业捂盘和惜售现象。

此外，经济的尚不发达造成就业就学等困难，使我市人口机械增长的速度缓慢，近两年控制城镇拆迁，被动性住房需求也大大减少，因此市区的房地产交易量很少。2006年前每年商品房销售量不够150套，2007年以来，随着经济的稳步发展、生活水平的不断提高，居民对居住条件的改善也具备了消费能力，才达到每年300套左右。根据市建设局的调研，“十一五”期间，市区每年需求商品房可达到450套。

基于以上分析和国家、省有关房地产市场的调控要求，以及省政府下达的市区可出让经营性房地产用地的实际，我市计划严格按国家规定，将套型面积、开工及竣工时间等要求列为普通商品住房用地的出让条件，实行在限户型、限房价基础上竞地价的形式，确保国家规定的各项指标的落实。并决定将市区土地出让净收入的15%专项用于市区经济适用住房和廉租房的建设，而且要求各县（市）也照此办理。

根据市区商品房销售需求，结合解决城镇特困户住房难问题，今、明两年每年在市区原市安居工程的吉祥小区兴建套型建筑面积90 m²以下的经济适用房150套。由市房管局在政府无偿划拨的14000m²土地上兴建套型建筑面积65 m²以下面对城镇特困房的廉租房150套（目前已建成36套，在建24套），其它的由房地产开发商根据市场需求自行安排，但必须保证中、小户型比例占70%以上。“十一五”规划后三年建设地点和规模再根据实际情况予以调整。

为贯彻落实国家和省有关房地产市场调控的要求，我市已建立“住房建设联席会议制度”。由市建设局牵头，规划、财政、国土、发改、监察、地税、人行、银监、统计、房管等十一个部门领导参加，每年两次对房地产市场运行情况进行研究分析。提出具体安排报政府决定，以促进我市房地产业的健康、稳步发展。