古城镇市场调查报告_凯里市市场调查报告

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古城镇地块市场调查

一、古城镇概况

古名“马镇”，又称“马街”，相传为三国时期，蜀汉丞相诸葛亮大将魏延屯兵牧马之处。民国三十年(1941年)，开始在此建立乡级行政机构，因乡政府驻地附近有古城遗址，故命名古城乡。2000年4月经四川省人民政府批准撤乡设置古城镇，镇域地处郫县西北面，与新都区、彭州市交界。行政区划面积为17．3平方公里，辖8个行政村91个社，1个居民委员会，2所学校，1个卫生院，总人口15563人，总户数4598户，集镇居民人口3500人。2000年10月“古城遗址”被国务院批准为国家文物重点保护单位。先后被确定为全国重点镇、四川省小城镇建设试点镇、川西民俗文化旅游城。交通便捷，沙西线、郫彭快速通道、轻轨贯穿全镇，交汇于此，距县城8公里，成都市18公里，彭州市8公里，都江堰市25公里，新都区9公里，区位优势日益凸显。

二、楼市现状

根据目标地块所在区域位置，以项目为中心对周边区域进行调查，主要包括古城镇、三道堰及唐昌。基本数据如下表：

三、总结 共同点：

1、房屋性质：以2010年前小产权房逐渐过渡为商品房；

2、型区间：以套三（92-110平米）的刚性需求为主，比例约占总量的50%,主要满足当地居民、套二（75-85平米）占40%，主要满足养老居家需求、套一及110平米以上户型占10%；

3、价格：小产权约2200-2600元/平米，商品房根据项目品质不同，价格区间为3200-4400元/平米；

4、销售进度缓慢、开发及销售周期长、入住率低；

5、出租率及租金低（住宅80平米租金约400元/月，商业约15-30元/平米/月）；

6、二次销售体量大；

7、购买人群：以本地居民及成都市养老居家人群为主；

8、营销方式：销售部现场销售、九里堤设立分支销售部、行销人员在项目周边及九里堤公交车站派发DM单，广告辐射范围小，除中铁堰澜山外无电视媒体及户外广告等促销手段；

9、营销主题：以水文化、养老居家为营销主题；

10、有价无市,项目之间恶性竞争，哄抢客户。差异：

根据房屋性质及定位的不同，项目品质打造差异较大，小产权以多层为主，商品房则以小高层电梯为主，部分为6+1多层电梯，别墅为辅。

四、地块分析 优势

1、交通：本地块地处沙西线旁，距离轻轨约1公里，交通便捷；

2、配套：5000余师生的铁路卫校及占地共约1500亩的两所待建高校；

3、历史文化背景：古镇遗址、三国文化及川菜博物馆； 劣势

1、配套：医疗、教育、购物等基本配套差；

2、地理位置：位置偏、客户认知度低；

3、竞争：古城镇与三道堰距离近，三道堰整体形象、生活配套相对较好，知名度高，优势明显。

4、本镇固定人口及流动人口少，因地震而搬迁至攀枝花大学的阿坝师专现已逐渐迁回原址，铁路卫校为封闭式

管理院校。

五、建议

由于政府政策对小产权房的大力打压，客户对小产权房的敬畏心理严重，建议房屋性质为商品房。

目前本区域内所建项目已经满足当地居民住房需求，我们目标客户主要确定在成都市及外地养老居家者、外地工作返乡者，因此小区品质及环境的打造为重中之重。

徐 海 清

2010年11月27日