济宁梁山县房地产市场调查报告_济宁房地产市场报告
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梁山县房地产市场调查报告书
一：市场调查的目的、范围、方法
(1)调查的目的掌握梁山县现有物业状况及发展趋势，为公司开发项目提供针对性建议
（2）调查时间和范围
2011年9月7—9号。梁山县所有在售楼盘
（3）调查方法
普查和重点调查
二：梁山市在售物业现状
梁山县经济水平发展很快，在周边各县中明显具有很强的经济实力，人均收入水平也相当较高。梁山县拥有近200家挂车厂，出版业也在全国享有声誉，经济发展促进了房产市场的发展，梁山县房产市场有了很大发展，有不少外地大型房产企业涉足梁山房产市场。
新开发物业与几年前开发物业相比有了很大的提高，从项目的规划，外观色彩，室内设计等来看进步非常之大。
（1）小区规划新建小区集中在城市的外围，周边环境较好，规划也比较合理。项目规模较大，小区内部配套较完善，组团丰富，同时借势城市现有配套。高档楼盘还出现了城市综合体项目
（2）建筑形式与风格建筑形式均为板楼，而且普遍为高层和小高层，多层带电梯有已出现。建筑风格以欧陆风格为主。
（3）外观色彩以暖色和富贵的黄色为主，与建筑风格相适应，同时也比较大气。
（4）小区绿化小区内部景观组团丰富，绿化率均在30%上。景观设计借鉴了现代居住理念，凸显生态观念
（5）室内设计更注意厅，厨房，卫生间的面积比例，户型的设计更符合人的日常生活要求。同时面积大户型为主，129—180平 的大户型占在售的比重最大，而且户型设计更多，户型数量都在7个上下。
（6）物业档次总体以高档住宅为主，约占总体的80%，已近尾声的楼盘则集中在低端市场。看得出房企是由于国家政策影响作出的市场转移
（7）营销模式均有专业的营销团队，有专业的推广公司代理，销售方式和理念也有较大的提升，售楼人员专业技术比较熟练
（8）集中分布区域主要分布在城市东南，西南，南部
但是梁山房产市场的发展存有弊端：多数在售或即将开盘楼盘朝高端，奢侈方向发展。
主要原因:
1、经济水平不断提高，开发商对居民消费预期有很大的信心。
2、外来企业带来了，一线城市的成熟操作模式，过于超前。
3、各房企集中抢占高端市场，目标群体集中单一
同时在调查期间发现，有3处楼盘属于政府部门、企事业单位自行开发的福利房，不对外开放，这三处楼盘基本上满足了事业单位和政府部门工作人员的新房需要。显示了梁山县市场还不完善。没有 完全市场化。
三：市场开发建议
梁山县北部缺乏在建和在售楼盘，考虑到梁山县市场的趋势，对公司欲在梁山开发的项目地块做一简单分析。
项目周边有成熟的小区，配套比较完善，环境比较好，交通也较方便，但是，北部在梁山人意识中属于低收入人群区，物业周边环境造成档次难以拔高。同时小区前的路比较窄，只能够单向行驶，属于项目硬伤。
因此根据梁山人追求时尚个性的特点，我建议走中端路线，外观设计要个性有特色，价位中上位置，户型面积在85——130平之间，以110平上下的面积为主。
9、10日
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