房地产公司财务调研报告_房地产公司调研报告

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关于中小房地产公司财务管理的调研报告

2009年部分上市公司纷纷进入房地产市场，疯狂拍地，房价上涨，而房地产业也成为国民最关注的热门行业。整顿房地产市场秩序，历来是政府调控政策的主要内容。在房地产市场面临严峻形势的情形下，国务院也陆续出台房地产调控政策。2010年1月7日，国务院办公厅出“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。时至2010年8月，从京沪杭开始，各商业银行业纷纷暂停第三套房贷。如此以来，在大型房地产企业和宏观调控政策的双重压力下，中小房地产企业的命运何去何从，成为一个比较严峻的问题。本文将对九江部分中小房地产企业的财务现状进行分析，从融资、财务状况几方面来指出中小房地产企业的问题，并提出解决方案。

一、中小房地产企业财务管理的现状及原因

（一）企业融资现状的分析

资金是企业生存和发展不可或缺的资源，房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。

1、自筹资金主要有企业自筹和向关系人借贷两种形式，自筹通常表现为在流动资金

不足的情况下，企业向职工集资；向关系人借贷。两种方式的利率一般高于同期贷款利率，而且金额较小，对房产企业而言，只能解决暂时的问题，对长远的发展没有根本性的影响。

2、中小企业在外资融资的直接融资方面，证券市场准入门槛高 目前，我国资本市场还很不完善，大部分企业尤其是中小企业难以通过直接融资渠道来获得资金，从股权融资来看，作为企业发行股票上市的唯一市场，沪深交易所设置了很高的门槛，绝非一般中小企业能问津。从债券融资看，目前我国企业的债券市场的发展远落后与股票市场的发展，大企业都难以通过发行债券的方式融资资金，规模小，信誉等级相对差的中小城市企业就更不用说了。靠股权融资和债权融资来解决我国众多中小企业，尤其是非国有中小企业融资问题不现实。

3、在当前调控政策的背景下，国民对买房抱有观望的心态，这就抑制了房屋销售。为了回笼资金，大企业尚且需要降低房价来保证资金的流通，更何况中小企业。然而中小企业在拥有房源的数量以及其他一些软实力上都存在明显不足，这也就造成了中小企业较少的预售房款。所以就目前来看，在房屋预收款下降的情况下，中小房产企业的发展主要取决于银行贷款。

4、然而在当前背景下，我国中小房产企业获得贷款几乎不可能。原本商业银行在向中小企业贷款方面就一直存在着种种限制。据统计，目前中小企业的贷款规模仅占银行信贷总额的8%左右，这与中小企业创造国内生产总值的1/3，工业增加值的2/3，出口创汇的38%和国家财政收入的1/4的比例是极不对称的。而目前，银监会更是要求各商业银行严格限制房产企业贷款。这样中小房产企业在融资上就面临着不得不解决的问题。

（二）企业财务状况的分析

1、财务控制薄弱，缺乏具体的财务制度。当前，我市中小房产企业普遍存在财务控制薄弱的现象，主要表现在：一是对现金管理不严，导致资金闲置或不足。在调查的中小企业中，没有一家制定出较完善的正式财务制度。不少企业认为现金越多越好，大量现金未参加生产周转，造成现金闲置浪费。还有些企业的资金使用缺乏计划安排，使财务陷入困境；二是在资金流入不足的情况下，企业资金支出的审查显得不够严格，职工各项费用的报销过于宽松，造成了部分员工的投机行为；三是缺乏对收入、成本、利润的分析，平时只关注现金流，缺乏对项目工程投入产出比的考虑。

2、管理模式僵化，管理观念陈旧。中小企业典型的管理模式是所有权和经营权的高度统一，企业的投资者同时就是经营者，表现出企业领导者集权现象严重。现场调查发现，多数管理者思想落后，管理能力差，仅凭经验和感觉管理，缺乏对财务管理理论方法的认

识和研究，更缺乏现代财务管理观念，经常出现企业财产与个人家庭财产互相占用的情况，使其职责不分，越权行事，财务管理混乱，财务监控不到位，会计信息失真，财务管理失去了在企业管理中应有的地位和作用。

3、少数纳税人文化层次和现代经营管理理念欠佳，不能按照《征管法》和税务机关的要求建账，主观随意性太大，收支无发票，收入随意报，记账的业务只是非开票不可的业务，有的记账只是形式主义，为了应付税务机关。财务人员、办税人员素质参差不齐，由于新办企业不断增加财务人员紧缺，老会计有一定水平，但一人代几个单位的帐，时间上不能保证；新会计不是缺理论知识，就是少实践经验；更主要的原因是企业是老板，工资由老板发，不听老板的就被炒鱿鱼，所以会计只能根据老板提供的票据“做账”、“圆账”。

（三）造成企业财务管理问题的原因

1、中小企业尚未建立起现代企业制度，财务管理和经营管理不规范中小企业大多是以家庭经营，合伙经营等方式发展起来的。投资规模与市场竞争力不足，抗风险能力低，容易遭到市场的淘汰，财务管理和经营化管理不规范。据调查，有80%的中小企业会计报表不真实或没有会计报表，财务信息失真。

2、由于一些中小企业存在逃避银行债务，多头抵押等情况，因而其资信等级不高。由于银行对其缺乏足够的信心，为保证信贷资金的安全，降低成本和提高经济效益，银行不愿冒险向中小企业发放贷款。

3、国家宏观调控的原因，银行对房产企业的贷款资格加强审查，甚至已经停止对中小房地产开发企业发放贷款。

二、解决中小企业财务管理问题的对策

随着国家宏观调控政策的日趋深化以及房产行业竞争的更加激烈，中小房产企业的财务问题也日渐突出，企业要想在市场上走得更深更远，工作任务就更加艰巨，必须采取有效措施予以解决。

1、制定科学的现代企业制度，建立规范的财务制度。加强企业的治理建设，逐步改变企业用人方面任人唯亲，家庭成员占据重要的管理岗位，决策上独断专行的现状。引进优秀的管理人才，提高经营决策的科学性，降低企业的经营风险，提高企业的信用水平，来吸引外部投资，争取银行贷款。同时积极融通资金，要树立现代中小企业融资意识，根

据企业自身特点选择适当的中小企业融资方式。针对调控政策，在银行贷款上，房产开发企业可以通过注册经营公司取得贷款，来规避政策的限制。

2、加强企业管理，核准资金费用支出的真实性。要真正认识到管好、用好、控制好资金不单是企业财务部门的职责，而是关系到企业的各个部门、各个经营环节，把强化财务管理尤其是资金管理贯彻落实到企业内部的各环节、各个职能部门。提高资金使用效率，要充分预测到资金回收和支付的时间，通过对市场的分析，调整营销政策，实现资金运用和来源的有效结合，使资金的使用达到最佳效果。

3、加强财会人员队伍建设，提高全员管理素质。根据《会计法》的有关要求，对财会人员进行专业培训和政治思想教育，不断提高自身的综合素质，特别要加强财会人员职业道德和职业纪律教育，增强财会人员的监督意识，认真履行好会计监督制度的职责。同时注重财会人员知识的更新，要根据企业会计核算方法不断更新的实际，自觉把各种自动化程序引入到企业会计管理中。