铜川市耀州区“十二五”房产开发思路的调研报告_徐州市房产调研报告

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铜川市耀州区“十二五”房产开发思路的调研报告

“十一五”期间，我办按照区委、区政府的总体规划，深入贯彻落实科学发展观，全办上下、鼓足干劲，突出重点，狠抓落实，使各项工作按计划有序的顺利完成，特别是住房建设发展速度较快，使全区人均住房面积在全省位次前移，且已成为拉动全区经济发展的重要组成部分。根据区委、区政府部署，我办依据工作职责，主要就房地产开发建设工作现状，存在的问题和不足及解决问题采取的方法措施等工作做了专题调研。

一、发展现状

据2009年底统计数字，全区住房总建筑面积189万平方米，其中私人建房104.69万平方米，年末人均住房建筑面积27.71平方米（含陈家山煤矿、下石节煤矿，不含新区），较2008年全区住房建筑面积增加15.05万平方米，人均住房建筑面积增加3.43平方米。预计到年底全区住房再增加6万平方米，人均住房增加1平方米，达到28.71平方米。全区现有城市人口68198人，27554户，现有成套住宅19930套，其中单院住宅8757套。全区仍有7624户无住房或住房比较困难。其中：低保家庭住房困难户1914户，现正在建设和筹建的廉租房共1326套，其中正在建设的裕民小区、柳园小区可解决700户，正在筹建的欣佳园住宅小区可解决626套，尚有588户需新建廉租房解决。因此，全区住房建设的任务还比较重，若按“十二五”规划基本解决全区居民住房困难的目标，还需新建住房76万平方米。

1、经济适用住房建设

“十一五”期间，根据中央调控政策，为了解决全区中低收入家庭住房困难，不断加大全区经济适用住房建设力度，共建住房35万平方米，主要建成了全区具有规模的裕华园住宅小区、华园小区、天际小区和正在建设的海上苑小区。其中裕华园小区目前已投资13118万元，建成多层住宅14幢588户，建筑面积7.9万平方米和1号、2号高层2幢480户5.87万平方米；华原小区已投资3900万元，建成9幢343户，建筑面积3.8万平方米。天际小区133户14678平方米，正在建设的海上苑小区，已开工1.7万平方米。随着这些经济适用住房项目的建成，大大地缓解了我区居民的住房困难。

2、单位集资建房

随着国家住房新政策的出台，2008年已全面停止单位集资建房制度，在“十一五”期间，全区一些单位以集资的名义建房，有些单位建房的相关手续属国家新政策出台前申批的，手续较全，有些是新政策出台之后建的，手续不全，据初步调查全区共8家，3.91万平方米。

3、商品住房建设

全区商品房开发比较滞后，截至目前全区无商品房开发项目，我区虽有6家有开发资质的房产地开发公司，但都无开发业绩。“十二五”期间，要加大商品房开发力度，促进房地产业全面发展，目前已规划了几个片区的商品房开发，主要有：城南1号住宅小区、文景苑小区、机械厂小区、花园饭店小区和解放市场改造项目。

4、廉租住房建设

根据国务院《关于进一步解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及省、市文件精神，我区认真落实《铜川市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的规定，我区2008年起动了廉租住房建设，廉租住房建设项目进展顺利。依据国家扩大内需政策，2008年、2009年全区廉租住房建设（裕民小区）已开工1.4万平方米，296户，争取到国家资金840万元，2010年项目柳园小区已审批2万平方米，计划投资2600万元，建成廉租房404户，已争取到国家省补助1000万元。欣佳园住宅小区正在筹备申报2011年项目，该小区规划3.13万平方米，626户，投资5115万元。

5、棚户区改造建设

（1）2010年中央为了进一步对房地产市场进行调控，控制房价增长出台了相关政策，加大棚户区改造。目前我区首家棚户区改造项目耀县水泥厂棚户区改造项目已全面启动，该项目规划用地27公顷，建设用地21.46公顷，建成后总建筑面积17.5万平方米，2010年开工，现已建成4幢204户，建筑面积18459平方米，完成投资3000万元。现正在申报2010年国家棚户区改造项目。可争取国家补助2700万元。

（2）耀县水泥纸袋厂棚户区改造项目正在申报立项，目前在进行前期摸底等工作，预计可争取国家补助资金939万元。

二、存在问题及对策

全国人大十一届二次会议政府工作报告中提出“采取更加积极有效的政策措施，稳定市场和预期、稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展”。“鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理”“继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为，深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其居的目标”。面对前所未有的严峻环境，我区房地产业迎来了一次真正意义上的调整和挑战，无论是对扩大内需还是保持经济平稳增长，首先促进房地产市场的平稳发展是必需的，房地产市场的恢复和顺利渡过调整期，都需要政府的积极措施，同时也需要房地产开发企业的积极配合，如何促进全区房地产业持续健康发展，是今后“五年”工作的重点。目前，主要存在以下几个方面。

1、经调查，在我区的一些违规建筑中，主要存在开发企业盲目开发，不够重视，只办土地、规划建设手续，在房管部门未办理相关审批手续，导致住房已建成入住，房产证手续无法办理，而引起上访案件，引起社会不稳定，纠其原因，一是房地产法律法规宣传不到位，监督不力；二是相关执法部门各自履行自己的职责，缺少沟通。为了避免以上情况的存在，我局将进一步加强监督和政策的宣传，其次建议必要时可由政府协调各相关单位定期进行业务工作沟通，坚决杜绝部分开发企业再建项目手续不齐全，盲目开发，违规建设现象，才能使全区房地产建设市场健康有序的发展。

2、全区经济适用住房项目建设比较顺利，但在销售过程中个别项目未完全依照《经济适用住房管理办法》执行，销售对象未实行资格审查，销售价格未完全实行政府指导价，整个销售环节不够透明，在今后的管理中有待加强，另外，从全区居民收入现状调查来看，还有相当一部分居民都属于中低收入家庭，需要以购买经济适用房来解决住房困难。从住房市场来看，除海上苑主要面向职工销售外，目前全区无房可售，也无在建项目。目前在两个比较大的经济适用住房小区中，前期征用的土地还有部分空置，为节约土地资源，建议在今后的城市规划中以高层为主。“十二五”期间，规划在这三个小区中再加大投资，力争再建22.21万平方米住房，进一步解决中低收入住房困难。

3、近年来，国家加大廉租住房和棚户区改造力度，以扩大内需来调整房地产市场，稳定

房价，并给予建设单位适当的资金补贴，目前，我区此项工作属于起步阶段，进度比较缓慢，分析其主要原因是：由于在项目选址中，牵扯私人房产的房屋较多，拆迁安置工作困难，导致拆迁难度大，影响项目进展，建议出台相关政策，加大投资，实行奖罚。严格按照拆迁管理条例，实施计划拆迁，以尽快解决全区低收入家庭住房困难。俗话说“安居才能落业”，如果低收入家庭住房困难得以解决，他们就将全身心精力，转移到发家致富上去，那么全区的整个居民经济收入很快就得以增加，人们奔小康的念头更加强烈，干劲更足。

三、基本思路和发展方向

国家采取扩大内需促进经济平稳较快增长的政策措施，对我区的房地产开发起到应有的效果。“十二五”期间，全区房产业开发将达到高潮，并成为拉动全区经济增长的重要部分，同时带动相关产业的发展。“十二五”期间，要进一步加强全区住房开发建设工作，切实提高和改善人民群众的居住条件，构建和谐社会。认真落实科学发展观，深入贯彻执行国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神和国家扩大内需的方针政策，以廉租住房建设和棚户区改造为突破口，以强化房产业政策宣传为动力，全面推进全区住房新体制的建立，以满足多层次居民的住房需求，到“十二五”未基本解决全区居民的住房困难，努力实现“居者有其居”的目标。

四、主要目标

“十二五”主要目标是新建各类住房66.21万平方米，其中：商品房35.87万平方米，经济适用住房22.21万平方米，廉租住房7.13万平方米，公租房1万平方米。为确保目标的实现，必须抓好以下三个方面的工作。

1、继续加大住房建设力度，推动房地产开发建设。“十二五”期间，将根据国务院《关于促进房产地市场持续、健康发展的通知》要求；不断加大商品房开发管理力度，加强商品房市场管理，不断提高商品住宅建设质量，使商品房管理进一步规划化。“十二五”期间，配合城中村改造，新建商品住房35.87万平方米，主要项目有：南城1号住宅区，占地面积

1.14公顷，建筑面积3.5万平方米，建成商品房350户；文景苑小区，占地1.19公顷，建筑面积3.55万平方米，建成商品房355户；药王路机械厂建成占地3.5公顷的住宅区，建筑

面积10万平方米，建成商品房580户；花园饭店建成占地2.8公顷的住宅区，建筑面积8.4万平方米，建成商品房500户；解放市场拆迁改造后建成2.7万平方米，90户住宅，水岸花庭小区，占地2.75公顷，建筑面积7.72万平方米，建成商品房700户。

2、“十二五”期间，建成经济适用住房29.93万平方米，配合棚户区改造，加快经济适用住房建设步伐，进一步解决中低收入家庭住房困难。主要项目有：海上苑住宅小区建设（水泥厂棚户区改造），计划投资2.8亿元，建设16.5万平方米；河畔家院住宅小区（西北耐棚户区改造），计划投资6000万元，建设成4.6万平方米。

3、抢抓国家扩大内需的机遇，加快廉租住房建设步伐。全面建立全区廉租住房制度，继续抓好廉租住房补贴的发放工作，提高补贴标准，扩大补贴范围。同时为进一步解决全区低收入家庭住房困难，积极多方筹措资金，加快廉租住房建设步伐。“十二五”期间建设廉租住房7.13万平方米，主要项目有：柳园小区、欣佳园小区。其中柳园小区2万平方米，404套，欣佳园小区3.13万平方米，626套，海上苑小区、河畔家院小区各插建廉租房1万平方米，另外还计划建设公租房1万平方米，解决160户进城务工人员的住房困难。

“十二五”期间，以国家扩大内需为契机，不断总结经验，坚持解放思想，与时俱进，开拓创新，继续开展“抓落实，创一流，比贡献”活动，认真落实科学发展观，积极多方筹措资金，加大住房建设力度，加快住房新体制建设，使住房建设成为拉动全区区域经济发展的新的经济增长点，实现基本解决城镇居民住房困难的目标。