关于五华区城中村改造的专题调研报告_专题调研报告怎么写
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关于五华区城中村改造的专题调研报告
————深入学习实践科学发展观活动调研报告 中共五华区委办公室
城中村是在我国城乡二元管理体制下，城市快速发展、规模急剧扩张，由城市包围村庄后形成的村民无地从事农业生产，但其户籍、土地权属、经济组织形式和管理特征等仍然保留原有农村形态的现象。2008年以来昆明市启动了城中村5年重建改造工程，五华区按全市部署积极开展工作，取得了一定的成绩，也面临诸多困难和和问题。如何用科学发展观指导城中村改造，进一步加快城中村改造，做到以人为本、真正使城中村改造成为民生工程、幸福工程，我们在认真调研分析的基础上形成此调研报告。
一、五华区城中村改造工作基本情况
（一）五华区城中村现状
五华区建成区40.86平方公里范围共有城中村51个，总人口约9.1万人、城中村居住用地面积3.6km2，人口密度约为2.5万人/km2，总建筑面积约597万m2，城中村居住建筑平均容积率为1.56。
这些城中村普遍存在建筑安全和火险隐患，环境脏、乱、差，市政设施不配套、治安混乱等问题，也从社会形态上在将“城中村”拒之于城市现代化的发展潮流之外，使“城中村”居民在社会保障、就业、就学等方面无法享受到“同城同等”的权益，严重制约了五华区产业空间布局的进一步优化和城市功能、形象的提升，与中心城区的功能、人居环境和土地利用价值极不相符，与人民群众的迫切愿望差距较大。提同时,这些城中村主要分布于传统老城区范围内,与周边老旧小区相交织,基本无可整合闲置用地,现状建筑密度和容积率较高,流动人口庞大,改造难度很大。
加快“城中村”改造已成为贯彻落实科学发展观，统筹城乡发展，构建和谐社会的必然要求，是加快推进和谐五华建设的需要，是实现城市社会结构与社会管理和谐发展的需要，是提升完善城市功能的需要，是改善城市环境和社会治安的需要，也是盘活城市资产、提高城市土地利用效率的需要，更是“城中村”广大居民群众改善居住环境、提高生活质量的强烈愿望。
五华区城中村基本情况简表
合计
1.～1.5 1.5～2.0 2.0～3.0 ≥3.0
平均容积率 城中村数 2 21 6 20 2 51 居住用地面91 3709 683 906 53 5442(3.6k㎡)积
总用地面积 178 8127 5821 4092 471 18689(12.46k㎡)居住建筑面57701.26 3092003.89 838944.5 1562908.4 100540 5652098.05 积
总建筑面积 59553 3149385 924771 1729193 113440 5976342 国有用地 2 1960 1669 2230 221 6082(4.05k㎡)集体用地 176 6167 4026 1826 250 12445(8.30k㎡)户籍人口 452 23619 4398 12301 885 41655 非户籍人口 353 13253 2272 33432 904 50214
（二）五华区城中村改造推进情况
根据昆明市委、市政府关于城中村改造的安排部署，2008年以来，五华区大规模地启动了辖区内的城中村改造工作，现已启动18片共19个城中村的改造工作，其中11片12个村已全面完成项目前期工作，完成了城中村改造专项规划的编制和批准，确定了意向参与企业，5片6村进入实质性拆迁，累计拆除房屋面积42.7万平方米，累计投入资金11.68亿元，前所村、龙院、上峰村、上庄村已启动回迁安置方建设，土地交易组件工作已全面开展，部分地块可于近期正式公开交易。五华区城中村改造工作正平稳健康推进，取得了阶段性成果，得到了城中村居民群众的普遍认可。
在推进中五华区结合自身实际先后出台了《中共昆明市五华区委昆明市区人民政府关于全面推进五华区“城中村”重建改造工作的意见》、《五华区“城中村”重建改造实施办法》，对城中村改造后农村居民的劳动就业、医疗保险、养老保险、失业保险、最低生活保障、义务教育、户籍管理、集体经济组织改制等问题做出了具体规定，对农民向市民转变的有效途径进行了积极的探索。并在全市率先推行实名制入户调查、拆迁安置方案听证等措施，在有效控制拆迁总体成本过快增长，化解基层矛盾等方面取得明显成效。
二、五华区城中村改造面临的主要问题
城中村改造是一项极其复杂的社会综合过程，能不能达到政府、村民、开发商三满意的效果，是城中村改造能否顺利进行的关键。调研结果表明，五华区的城中村改造尚存在一些亟待解决的问题：
（一）宏观经济形势对社会资金参与城中村改造影响较大，企业信心不足，资金成为制约瓶颈。如2008年改造项目赵、李家堆村、右营村和2009年改造项目沙沟埂村、莲园村已有多家企业申请意向改造，但迟迟未下决心。昆明市房地产市场形势不明朗，也使部分已参与企业出现动摇。
（二）外省市出台房地产优惠政策力度较大，对招商引资制成巨大竞争，项目招商难度不断加大。
1.56
（三）参与企业资金压力较大，普遍提出分期开发要求，在配套调整规划划分相关指标时工作周期过长，致使土地处理工作无法顺利推进，企业不满情绪逐步加剧。
（四）整合城中村周边地块进行连片改造实施难。列入改造范围的单位和住户具体问题多、补偿要求高，项目推进阻力较大。
（五）大面积拆迁改造造成过渡房源紧缺，租房难、租房贵的问题突出，给拆迁工作带来困难。
（六）规划指导意见公建配套要求较高，部分项目按政府主导、企业参与、市场运作的方式经济上无法平衡，短期内公共财政也无法消化。
三、五华区进一步推进城中村改造的对策措施
城中村改造是一个涉及户籍制度、土地利用制度、集体资产处理、村民自建住宅政策、投融资体制等多方面的复杂系统工程，改造的任务重，经济利益复杂，所需资金数额巨大。在下一步工作中五华区将积极采取以下措施，更快更好地推进城中村改造工。
（一）宣传到位，确保群众的知情权。一是大力宣传城中村改造的重大意义、目标要求、方法步骤和主要措施，以及每个改造项目的特色亮点等；二是通过新闻媒体公示拆迁改造范围；三是针对每个改造项目的具体安排部署，适时召开省市单位、驻区公共户单位、人大代表、政协委员专题通报会，以扩大宣传的广度和深度；四是由各街道办事处筹建办负责辖区内城中村改造项目所涉及单位、住户的上门走访座谈，入户宣传；五是针对每个改造项目的实际情况，由区指挥部办公室及时制定“一片一策”、“一村一策”的宣传手册，让群众尤其是被拆迁户知晓、理解政府拆迁工作和相关政策，充分保障居民群众的知情权；六是利用每个改造项目的现场办公点，设置专题宣传栏，张贴公布行政审批的各个要件，以及项目的总体规划建设指标和效果图，并及时解答群众提出的各种问题。
（二）进一步强化一线工作力量和对一线工作人员的培训。结合改造项目的实施，加强街道办事处筹建办与投资企业的协同配合，及时根据工作进度调整和充实一线工作力量，特别是高管级别人力资源配备。有计划地全面开展相关业务培训，做好每个改造现场规范设立咨询服务台，配备专业咨询服务受理人员，形成一只全面专业的工作队伍，充分发挥街道办事处筹建办项目实施主体的作用。
（三）进一步细化项目推进全过程工作规范和服务要求。结合昆明市城中村改造相关配套政策和五华区改造工作具体做法，设计改造工作总体工作流程，规范和优化各个具体环节的工作规范，明确服务标准和行政认可办理时限，实施全过程跟踪服务，规范管理。
（四）细化规程，严格依法、遵规、履程开展工作。在实施项目突破的过程中，将各个已出台的配套政策与项目推进的实践相结合，细化每一环节的工作规程，确保每个工作环节做到周密细致：一是对每个项目采取“一片一策”、“一村一策”的拆迁安置补偿方案，由街道办事处筹建办组织改造范围内的村（居）民和住户自下而上地讨论拆迁安置补偿方案，做到分类研究，分类指导，具体问题具体分析。二是保障程序，做好项目立项、规划报批、土地征转等相关工作，确保项目实施规范操作，程序合法。
（五）全面开展城中村改造项目专项规划编制工作。按照市委、市政府的要求，采取政府和企业并进的方式，加大专项规划的编制力度，在年内完成主城建成区范围内47个城中村改造专项规划的编制和审批工作。对有企业意向投资改造的城中村，由企业组织专项规划编制。对尚无开发企业对接的改造项目，由区城改办组织专项规划编制。专项规划编制要按照高起点、高标准、高品位，标准化、规范化、工艺化和精心、精细、精品的要求，把先进的理念、外地的经验、当地的特点融入规划之中。要广泛听取社区、街道办事处、教育、文化、卫生、民政、公安、环卫、交通、园林、规划、土地、建设等部门的意见，使专项规划的编制更具科学性。
（六）督促企业加快城中村改造范围内的基础设施建设，按照市委、市政府“541”三年道路建设任务，结合城中村改造，年内督促企业完成2条道路的拆迁建设工作。
（七）建立办事处筹建办周例会制度和区指挥部办公室半月例会制度，及时分析、研究、解决、处理相关问题，确保无论哪个环节出现问题，均得到及时解决，从而形成一个严谨有序、良好的运转程序。
（八）建立项目推进跟踪检查制度。进一步完善城中村改造区级领导联系制度,区纪委、监察局设立专人负责城中村改造督查工作,区指挥部办公室设立联络员，对各筹建办改造项目进行跟踪检查，及时了解各改造项目进展情况。对各筹建办改造项目进行一月一督查、一月一通报。
（九）实行目标责任考核，实施严厉问责。按照目标倒逼任务、时间倒逼进度的要求，把工作任务层层分解，落实到街道办事处，落实到部门，落实到人。对工作积极并取得显著成绩的要给予表彰，对不能按要求完成改造工作的要进行通报批评，对造成严重后果或恶劣影响的要按相关规定进行严肃处理。
（十）不断加大招商引资力度，探索招商引资模式。尝试引入城中村改造土地一级开发模式，通过利用信托公司的信托资金和吸引民间资本，并与实力强的企业合作，成立土地房屋投资公司，按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由土地房屋投资公司统一组织征地补偿、拆迁安置，征地拆迁后的净地交由土地房屋投资公司进行土地平整、市政基础设施配套和公共设施配套建设，形成“熟地”后进行挂牌出让。通过土地一级开发，使“生地”成为“熟地”，达到出让标准。“熟地”出让后，按股份分配利润。
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