商业局地块市场调研报告_商业项目市场调研报告
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商业局地块市场调研报告
一、地块特征。
商业局地块位于兴隆台区石油大街以南，松林路以东，松江路以北。西距我市主干道泰山路仅2分钟车程，东距我市中心商业地段仅4分钟车程，属于我市改造升级“中央商务区” 的最佳辐射半径之内。周边金融机构、各委办局、商业集群、教育机构、医疗机构等配套设施特别完善。
二、市场环境。
《辽宁沿海经济带发展规划》获得批复后，我市的城市改造发展得到了前所未有的机遇及空间。作为资源转型城市，我市处于“大连—营口—盘锦”的主轴及“盘锦—锦州—葫芦岛”的渤海翼的交汇点，随之而来的船舶制造与维修产业、石油装备制造产业、石化下游深加工及高端石化产品、区域性物流中心等等行业都为我市的城市发展建设、打造北方水乡特色的滨海城市提供了巨大的空间。兴隆台区作为我市政治经济主城区，在这场变革当中有着举足轻重的作用。而“中央商务区”概念的提出，又为我市“中心区位”的发展奠定了基础，并在出生伊始便展现出其唯一性、独缺性和不可复制性的特点。
“中央商务区”，一般指位于城市独缺的黄金地段，是一个城市现代化的象征与标志，是城市的功能核心，是城市经济、科技、文化的密集区，集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，有大量的公司、金融机构、企业财团在这是开展各种商务活动。
我市提出的“中央商务区”区域范围及辐射半径基本涵盖了西起泰山路、东至双兴路、北靠兴隆台街、南临石油大街这一区位。在该区位，商业、行政机关、餐饮、星级酒店、医疗、教育、金融保险等行业特别集中，交通十分便利，信息化程度相对来讲比较高。但按照我市发展的趋势，及本区位所应达到的“中央商务区”应有的标准来衡量，现有各行业还有很大的提升空间，如星级酒店的建设、行政机构高效的办公条件、金融机构的增设、商业集群的高档化、专有高档办公区域的存在、高档娱乐场所等等方面，都还是空白。
三、竞品分析。
从现有已开工的项目来看，位于“中央商务区”板块范围内的竞品项目，仅有大商集团城市广场一家，“水游城”项目暂未有任何动作，并且，“中央商务区”一期C地块也仅仅是刚刚划分出地块范围。
大商集团城市广场项目占地约36000平方米，建筑面积将达到35万平方米，总工期在18个月至24个月，总投资不低于20亿元人民币。该项目由一栋板式公寓住宅、三栋塔式高层住宅、一栋塔式酒店式公寓、瑞诗酒店、麦凯乐商场、新玛特购物中心组成。用地南侧临石油大街区域建设麦凯乐商场及瑞诗酒店（五星级），瑞诗酒店为100米以下高层建筑，作为建筑群标志性建筑，延续了麦凯乐商场及瑞诗酒店的立面风格，简洁明快，在细节的处理上承袭大商集团已有建筑的传统风格，并通过步行街入口雨棚造型及玻璃天窗的创新设计使各部分业态有机联系在一起。沿大商步行街（原中兴路）在靠兴四街一侧布置新玛特商场。在鹤翔路一侧布置四层高的步行街商铺，与麦凯乐商场、新玛特商场底层的外铺形成东西向的麦凯乐大街、南北向的新玛特大街两条交错的十字步行街。北侧三栋高层住宅塔楼、沿鹤翔路的板式高层公寓式住宅与沿石油大街的瑞诗酒店、塔式酒店式住宅楼在空间上形成围合之势，整体提升项目的档次，使之成为盘锦市商业区新地标。
首先，商场经营范围涵盖了中高端产品。麦凯乐始于1998年12月，为中日合资的高端零售商，现已发展至5家，经营商品种类均为国际一线顶级品牌，包括：LV、CANALI、Cerruti1881、Dior、Hermers等等。而新玛特购物中心则经营各种中档商品，并且按照其建筑设计思路来看，空间布局所带来的购物环境将是我市现有其他商业集群所无法比拟的。
其次，瑞诗酒店（原名大连瑞士酒店）为五星级酒店，其存在的意义远远超过酒店本身的经营意义，而是很有可能作为盘锦第一家五星级酒店的身份出现，其经济价值无可限量。
最后，三栋塔式高层住宅、全装修的一栋板式高级公寓及酒店式公寓的出现，也将填补“中央商务区”精品高端住宅市场的空白。
所以，综上所述，大商集团城市广场项目将在购物中心、商业集群、高级酒店经营、高端成品住宅这几方面占尽先机，从而在短期内占有市场主导权。
（具体规划设计方案请参照附件）
四、SWOT分析。
针对商业局地块现有数据及周边各地块发展与改造的情报分析，作如下报告：
优势——本地块位于“中央商务区”规划范围之内，交通条件十分便利，1、4、5、7路公交车停靠站均在本地块，并且，本地块周边三面均有道路，对于车辆分流具有较强优势。另外，对于开发企业而言，由于现有地上建筑物为多层，且为政府单位，所以本地块拆迁工作将十分便利，可以使项目的进度得到保障。
劣势——本地块占地面积较小，在规划设计时将会出现地上停车位十分稀少的情况，而对于本地块的开发价值而言，商业项目的开发时必然的，而商业项目往往对其附加值要求较繁杂，尤其是停车位这一细小环节。另外，由于本地块紧邻城市主干道，处于闹市区内，依据以往经验，在施工过程中，也会出现许多细小问题，如土方的运输、施工队伍的管理等等方面都会对开发过程造成影响，如若处理不当，将会带来较大损害。
机会——“中央商务区”概念提出后，经过调查，本地块所处于的区位并无任何高档办公项目，且文化、科技，甚至高级娱乐场所等方面也是空白，因此，本地块所开发之项目，应着手满足以上几个方面的需求。
威胁——对于商业项目而言，最大的威胁莫过于前期开发资金的投入是否能满足要求，也就是对开发企业自身实力的考验。面对如今市场状况，无论是普通商业投资者、还是合作企业，对地块价值的理解程度都已大大超过从前，并且对商业项目的开发企业的实力要求也有了质的提升，因此，依靠概念经营而获得资金周转的时代已不适合当前的开发要求。而商业项目的“慢热性”又在威胁着企业的资金链。所以，对于本地块而言，在周边商业氛围不足、市场空白点较多的前提下，如何摆脱开发周期与资金回笼的矛盾所带来的威胁，将是十分重要的。
五、构想及建议。
对于本地块的开发，我们认为，应尽量立足于我公司的自有实力来进行，不可图大，将有限的资金集中于一点爆发，在一个或两个市场空白点上做精、做全。下面，将构想简要叙述如下。
针对现有市场状况，高档办公场所将是“中央商务区”的下一块蛋糕，因此，在考察本地块的实际情况之后，我们认为，高档写字间项目的运作将会是本地块开发的一各非常合适的、主要的方向。无论是我省的沈阳、大连等重要城市，还是锦州、营口等等与我市规模相当的临海城市，其中心商业区域内的高级写字间项目都运作的非常成功。
因为本地块的地理优势，所开发的写字间项目将被赋予“总部经济”的概念。面对各大产业，如前面提到的船舶制造及维修、高端石化产品的生产、物流中心、石油装备制造，甚至于政府行政机构、科技中心、信息产业等等方面，都可以作为“总部经济”的组成部分。
结合本地块周边情况，利用“城市广场”的经营死角，在本地块实现对经济型酒店的开
发经营也是比较好的方向，但因为国内现有经济型酒店对客房数量的要求及投资成本的要求都比较苛刻，因此，从开发建设角度而言，投入的成本很有可能无法找到适合的经济型酒店管理集团，现有具备较强接纳能力的经济型酒店管理集团均为外资企业。所以，如果要进行经济型酒店的规划设计，我们必须在设计之前就找到合作商，对项目进行共同规划，这样，可以避免重复设计施工及资金的浪费。
另外，针对本区域第三产业当中高端娱乐行业的空白，我们也可以在开发设计上进行规划，近年最为成功的案例就是沈阳的“金碧海洋之星”及“海韵广场”项目，二者在同一地块，共同规划了这一商业综合体，商业地块的价值体现得淋漓尽致。
以上构想及建议，因准备不足，不成熟之处请审阅领导多批评指正。
本次针对商业局地块的简要调研情况总结如上，附有参考资料，请见附件。
销售部
2010-2-25
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