西安LOFT调研报告_图文(精)_loft产品调研报告
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西安LOFT产品调研报告
北京合晟尚圆房地产顾问有限公司 西安分公司 2010-7-18
一、LOFT产品的发展
1、LOFT起源与发展
LOFT起源于西方,艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里 面进行艺术创作。
20世纪40年代LOFT居住生活方式首次在美国纽约出现。20世纪 后期,这种工业化和后现代主义结合的艺术,逐渐演化成为了一种时尚 的居住与工作方式,并且在全球广为流传。在我国LOFT作为一种建筑 形式,已演化成为一种时尚的居住与生活方式。
2、LOFT定义 LOFT的概念:
LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间”。
LOFT的定义:高大而开敞的空间,上下双层的复式结构;流动性,户型内无障碍;透明性,减少私密程度;开放性,户型间全方位组合;艺术性,通常是业主自行决定所有风格和格局。LOFT的内涵是高大而敞开的空间,具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。
LOFT的相关产品: SOHO,是英文[Small Office Home Office]的头一个字母的拼写,就是[小型办公、家里办公]的意思。音译是“苏豪”,SOHO是人对自由职业者的另一种称谓,同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。在房地产的SOHO是指具有自由办公的空间。
3、西安LOFT发展轨迹
2004年,LOFT产品在西安问世,最早的应该是城西的上城LOFT,之后由东尚地产在城东推出的东尚LOFT、城南小寨的一又二分之一公寓,等项目相继推出LOFT产品。2008年电视连续剧《奋斗》的热播,LOFT产品更是引起了更多年轻的置业者的注意。一些品牌地产公司项目相继推出了LOFT产品,如绿地SOHO同盟、紫薇尚层、公园天下·观邸、大唐世家·520等。4.LOFT政策法规
层高是影响舒适度的重要因素,市规委下发的《容积率指标计算规则》就对此类户型的层高划了一个分界线,规定:当住宅建筑标准层层高大于4.9米时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米,超出标准的也要双倍计算建筑面积。住
宅立项的LOFT,需在4.9米以内,而办公立项和商业立项的LOFT,层高需分别在5.5米和6.1米以内,开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。
二、西安LOFT产品分析
1、LOFT产品分布: 在售项目展示:
LOFT产品分布特征
①楼盘多位于高新科技开发区。②楼盘多紧邻地铁沿线,交通便利。③年轻客户群较多的区域。
④多数为大型楼盘中的一个组团。
2、西安LOFT产品分析
目前,西安在售楼盘共381个,LOFT在售项目9个,所占比例只有2.3%。在西安物业形态中, LOFT产品供应量不大,属于市场稀缺品种。其中商业项目2个,住宅项目7个。城西区域在售LOFT项目3个,高新区域在售LOFT项目6个。7个项目为毛坯房交房,2个项目为精装修交房,装修标准为1500元/㎡。橡树街区、紫薇尚
层、尚品国际项目以销售至尾盘,所剩房源不多。
3、物业形态及楼层分布分析: 物业形态展示:
物业形态解析
a、在售LOFT项目产品业态均为高层建筑,层高为14层-20层之间,整体高度为96 米-108米之间,达到国家标准高层建筑100米的限制。
b、在售LOFT项目土地使用年限50年、70年两种,以50年的居多。c、在售LOFT项目楼层高在4.8米-5.4米之间,5.4米居多。去除装修吊顶及一二层
之间的隔板的高度, LOFT单层层高可控制在2.3米-2.6米之间,略低于国家规 定的2.8米层高。多数产品下层的层高略高于上层,以满足下层作为主要活动空 间的舒适度。
d、在售LOFT住宅项目以小地块、点式楼形式出现,基本保持一梯5户,户型变化灵
活,较大的提高土地的使用率。4.户型比较分析: 户型分配详图
户型比较解析
a、LOFT户型上下都要兼顾,重要考虑的是上下高度配合的问题,在售LOFT项目现在比较流行的是客厅挑空。整体看来户型立体感较强,空间可以随意设计。b、在售LOFT项目户型产品采用动静分区,一楼为活动区域(厨房、客厅,二楼休
息区域(卧室、书房,较大的提高使用舒适度。
c、因其户型的特殊性,卫生间设置较为关键。LOFT小户型一卫的较多,二层面积较
大则会设有卫生间,保证了私密空间同时又提高了夜间使用卫生间的方便性及安
全性。
d、在售LOFT以中小户型较多,主力户型面积在30㎡-70㎡之间,按双层计算折合使
用面积在60㎡-140㎡之间,相当于平层的紧凑型1-3居。e、在售LOFT项目,小开间长进深的户型较多,居住舒适感较差。5.LOFT价格比较: 具体价格展示:
LOFT价格解析
a、在售LOFT项目,普遍呈现高单价、低总价的特征。
b、LOFT空间使用率比平层产品高,与同区域平层产品单价对比,一般要高出1.5倍
左右。但同面积对比优惠率达到15%左右。低总价、高使用率成为了LOFT产品制
胜的关键。
c、LOFT产品一般装修标准在1500元/㎡,精装修项目和毛胚房项目差价较小,在1000 元/㎡左右。
三、客户群分析
本项目目标客户群为25岁-35岁左右的年龄段置业群体,首次置业的中等收入的年轻客群,他们的购买目的以自住为主。其次是多次置业的投资性买家,购买目的是追求高投资回报率。还有一类是外地移民,购买目的是建立一个立足都市的生活平台。高单价、低总价享用两倍空间是吸引客群的重要因素。
四、重点介绍项目介绍 a尚品国际
1.位于高新区唐延路与科技六路交汇处东北角,周边交通便利。该项目由仁和房 地产公司开发建设,公司是陕西伟志集团股份有限公司直属子公司。2.总建筑面积为12万㎡,A座为LOFT、B座写字间、C座精装公寓。A座loft建
筑面积1.6万㎡,层高5.4米、户型区间40-70平米,双层独立卫生间、户型 局部挑空。
3.销售均价12000元/㎡,装修标准1500 元/㎡,装修部份(厨房、卫生间、墙面、地面等。
4.LOFT由一栋20层的高层组成,楼层层高为 5.4米,一层层高2.8米,二层层高 2.6米,2梯10户,户型区间30㎡-60㎡。
b 奥林匹克花园·巢上
1.项目位于绕城高速和世纪大道的西北角。是奥林匹克花园七个奥运村组团中第四组团里的两栋楼,每栋楼高20层,均为4.8米挑高loft 产品,3梯23户,总户920户,一层2.6米,二层2.2米,面积区间33-51平方米。
2.项目卖点小户型、低总价、大社区、成熟社区,精装。
3.两栋loft 产品分期销售,一期一栋,一期09年11开盘现已基本售罄,均价 7000 点评:上图为一室一厅一卫设计,建筑面积55.17㎡,位于楼体东北、西北位置。该户型设计较为紧凑,无交通浪费面积,更具实用性。精装修的交房标准,是项目一大亮点。与同区域LOFT 产品相比较该项目户型、价格更具竞争优势,综合性价比更高。
底层上层
二期主力户型2 40.11㎡ 3室2厅1卫 元;二期目前销售接近50%均价8500元。
4.二期主力户型1 37.61㎡ 3室2厅1卫
b、五、LOFT 产品总结
1.区域分布:LOFT 产品多位于交通比较便利的区域或紧邻地铁沿线,西安市场更适
点评: 合在高新区、城南区域,年轻客户群较多的区域。
2.地块特征: LOFT产品主要特征为小地块、高容积率、点式楼,基本保持一梯5户。
3.物业形态: LOFT产品业态均为高层建筑,层高为14层-20层之间,整体高度为 96米-108米之间。土地使用年限50年、70年两种,以50年的居多。4.户型设计: LOFT户型以小开间长进深方式设计的较多,朝向多样化,但通风采光
受到限制。面积绝大部分控制在30㎡-70㎡之间,上层赠送。
5.价格特点:普遍呈现高单价、低总价的特征,价格是平层住宅的1.5倍左右。6.产品附加值体现:着力体现附送和赠送面积,高得房率和高使用率的特点。7.卖点整合:大层高、充分发挥想象空间,增加功能空间。
六、广天项目产品总结: 1.现今西安市场LOFT产品较少,基本的层高都在5.2米以上,产权为50年,本项目层高
4.8米,产权70年;
2.市场上目前只有城西“奥林匹克花园·巢上”与本项目的层高相同均为4.8米挑高,但
“巢上”是奥林匹克花园大社区中的2栋楼,有成熟社区支撑;本项目为单体楼,没有大型社区依托,但可以依靠浐灞生态区区域优势;3.本项目所在区域没有
4.8米挑高、70年产权loft产品,差异化优势明显;4.核心卖点:稀缺、总价少、首付低、买一层送一层。附件1:见下一页
附件:奥林匹克花园巢上组团E2小户型室内装饰材料标准(标准配备 地面:客厅、餐厅、厨房、卫生间铺地砖;卧室铺复合木地板;内墙:厅、房涂乳胶漆,厨房、卫生间贴墙砖;顶棚:厨房、卫生间为铝扣板吊顶,其余为乳胶漆,配吸顶灯;门:入户门为防盗门,卧室、卫生间为复合木门、厨房为玻璃推拉门;窗:塑钢窗、中空玻璃,推拉窗配纱窗;厨房:橱柜、抽油烟机、燃气灶、水龙头、洗菜盆、设洗衣机水龙头、地漏;卫 生 间：品牌洁具、排气扇、电热水器、镜柜； 玄 供 关：配玄关鞋柜； 电：预付费磁卡表附预付费磁卡一张；厅、卧室、厨房、卫生间均配有插座； 厅、主次卧室及书房设空调专用电源插座；全部电线暗装； 供 燃 供 电 水：独立水表、管道暗埋；厨房、卫生间预留冷热水口； 气：预装燃气管道至厨房炉具、表卡一张； 暖：集中供暖（暖气片）； 视：客厅预留有线电视端口、主卧预留穿线管； 电话网络：客厅、主卧、次卧预留端口； 空 调 位：预留空调机位； 智能
系统：可视对讲系统。房地产顾问有限公司 西安分公司 市场研发中心/策略研发中心 2010-0 7-17
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