企业移交调研报告_企业调研报告方法

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关于东荣物业公司职能情况的调研报告

区政府：

按照市政府与双矿集团签署的《“两供一业”整体移交协议书》和市政府对本次移交工作进行调研的重要指示，我单位立即组织了相关人员，对双矿集团东荣物业公司进行了实地调研，现将调研情况报告如下：

一、基本情况

（一）企业概况

东荣物业管理有限公司，成立于1995年，其前身是双鸭山矿务局东荣小区管理处，2003年在市工商局注册登记、注册资金803万元，具有物业资质三级执照，改制为国有控股公司，其占地90.4公顷，所辖面积89.6公顷，建筑物110栋，其中住宅楼67栋，其它43栋，现有建筑面积33万平方米，居民3846户人口约2万人。

（二）企业工作职能

东荣物业公司目前具体的工作职能是为东荣小区的居民提供“三供一业”的服务职能（供水、供电、供暖及物业）。其目前供水能力约为1万吨，供水管线总长度为12684米，可保障小区居民的日常用水；供暖方面是由三台20吨锅炉承担东荣小区居民的冬季供暖，供暖期间两开一备，可供供热面积约28万

m，供热网长度为26251米；目前东荣小区的污水管线长度为10900米。

（三）机构设置及人员情况

1、机关设四部一办（即政工部、财务审计部、人力资源部、安全生产管理中心，综合办公室），基层设五个下属单位（即水电公司、收费监察部、运营公司、后勤公司、武保稽查大队），截至2016年6月公司在册员工共计105人，其中管理人员40人、工人65人（其中有5名管理人员在创业培训中心，属于待岗人员）。审理档案98本（另外7本申报退休，故档案不在双矿），3人登报除名，审档合格95人，其中42人有尘肺病史。员工中有高级职称的4人、中级职称的8人、初级职称的为2人；技术工人包含技师1人、高级技工36人、中级技工5人、初级技工11人。后勤公司及武保稽查大队员工已于年初组织化转岗分流活动交接至我区，故不计算在内。

2、机关：政工部负责组织、宣传、纪检、工会女工、共青团，信访等党群工作；财务审计部负责财务、审计、三险一金等财务工作；人力资源部负责人员调整、考核等人事工作；安全生产管理中心负责工程技术、工程管理、工程设施维修等工程技术工作；综合办公室负责公司日常行政事物工作及对车辆的管理。

3、基层下属单位：水电公司负责“三供一排”及所有相关

2工作（供水、供电、供暖及污水排放）；收费监察部负责电气维修及所有收费工作；运营公司负责公司物资的管理和发放；后勤公司负责后勤服务、环境绿化、清扫楼区和街道工作；武保稽查大队负责东荣小区内的城市管理工作。

二、财务状况

截至2016年5月末，东荣物业公司银行存款28.5万元，局内限额21,000万元，资产账面净值12,102万元，共计550项资产（其中固定资产10,588.05万元，库存材料88.34万元）。应收款项（债权）430万（包括供应处材料款、供热保障金等，超过两年以上账龄的有419万），负债总额17,761万元（包括工程款、材料费、领导年薪、职工工资、东荣一矿、二矿、三矿食堂及面包厂承包费、局内限额等，账龄大多数都在3年以上）。

三、公司经营情况

（一）近五年收支情况1、2012年共计收入964万元，其中水费56万元、电费288万元、取暖费572万元、房屋收入22万元、卫生费16万元、其他收入（宿舍、养猪场）10万元，账面总支出5,397万元。

2、2013年共计收入1,385万元，其中水费67万元、电费289万元、取暖费744万元、卫生费16万元、房屋收入17万元、其他收入252万元，账面总支出4,794万元。

3、2014年共计收入1,146万元，其中水费45万元、电费271万元、取暖费712万元、卫生费15万元、房屋收入13万元、其他收入90万元，账面总支出4,321万元。

4、2015年共计收入1,065万元，其中水费20万元、电费206万元、取暖费812万元、卫生费14万、房屋收入13万元，账面总支出3,505万元。

5、2016年截至5月份收入455万元，水费9万元、电费97万元、取暖费334万元、卫生费4万元，房屋收入11万元，账面总支出1,348万元。

（二）运营成本

综合该公司近五年来的收支情况，经初步测算维持现状运营平均月平均支出约196万元，月平均收入约78万元，所需资金缺口约每月118万元（扣减供水、供电及供热收入）。

四、意见及建议

1、根据东荣物业公司及东荣小区目前实际情况，可依照设施破损程度及轻重缓急对小区逐步进行施工。

2、针对所提问题，逐步购买、增加，更换相应设施及配件，做到有的放矢。

3、相关的“三供”等设施须配套完善，建议一次性做好，避免重复建设，节约建设投资。

4、建议优化设计方案，在节能、观感和适用性上恰到好处，并尽最大可能降低工程造价，使本次维修改造工程在经济上合理、技术上可行，具有较强的操作性。

5、加强管理，做好文明施工，采取必要的措施控制高噪声作业，把施工对周围环境的影响降低到最低限度。

五、存在的问题

（一）供水问题

1、小区内多处焊接管已使用多年，腐蚀情况严重。

2、水源井年久失修，淤泥尘沙较多，亟需清洗并更换抽水设备。

3、需要增加铁锰净化水处理设备。

（二）供电问题

1、变压器技术老旧。

2、主供电线路老化，电缆老化。

3、路灯及相应线路损坏较多，严重老化。

4、小区内供电电损较高。

（三）供热问题

1、有一台锅炉损坏严重需要大修，需更换维修引风机、鼓风机，除渣机等设备。

2、二次网管线老化，跑冒滴漏现象严重，每日需补水约400吨，部分住宅楼、地沟，供热管等亟待维修。

3、小区换热器效率低，需清洗及更换。

（四）排水问题

1、污水处理设施闲置，小区污水处于体外循环状态。

2、部分排水管路堵塞，需管网改造。

3、小区内无雨水排水管网，道路积水严重。

（五）物业问题

1、部分住宅楼彩钢屋面、墙体、阳台等年久失修。

2、部分路段混凝土道路地洼塌陷情况严重。

3、公园彩砖、墙体、健身器材等破损严重需维修养护及更换。

（六）环卫绿化问题

1、环卫车辆设备陈旧老化，需购置新型环卫车辆设备和垃圾箱斗。

2、环卫绿化工作人员缺少工具、工作服、口罩、手套等劳动保护。

（七）人员问题

1、东荣物业公司目前存在机关富余人员较多，技术工人较少的问题。

2、由于双矿分流人员与本次移交工作批次不同，政策执行标准不同，造成人员的待遇不同等原因，存在不稳定因素，有一定的信访隐患。

六、东荣小区维修改造工程实施方案

（一）维修改造工程计划

经实地踏查和全方位摸排，东荣物业急需维修改造的包括房屋、供热、给水、排水、电力、雨水、环卫、绿化等，计划投入维修资金1942万元（不含庭院道路、污水处理厂改造、垃圾处填埋厂的等项目维修改造费用）。其中，房屋维修，包括住宅楼彩钢屋面维修、办公楼改造、路面维修等分项工程，计划投资202.6万元；供热系统维修改造，包括锅炉大修、锅炉设备改造维修、换热器维修、供热管道改造等分项工程，计划投资351.3万元；给水系统改造，包括给水外网改造、水源井清洗、供水设备升级改造等，计划投资272.8万元；电力系统维修改造，包括路灯维修、低压线路改造等，计划投资82万元；排水维修改造，包括排水外网改造、污水设备维修等分项工程，计划投资75万元；雨水系统改造，新建道路雨水管线，计划投资580万元；环卫设施计划投资168.3万元，绿化计划投资210万元。

（二）维修改造组织机构

成立东荣小区维修改造领导小组办公室，办公室设在区政府办，负责组织和协调工作。

工程组成员单位：东荣物业公司、区建设局、区政府采购中心、区物业办、区水暖公司、区环卫站、区市政设施管理站。

审计监督组成员：区财政局、区审计局、区纪检监察局。

（三）维修改造工程施工计划

按照《东荣小区维修改造计划表》内容分为亟待维修和远期维修两部分，具体施工做法建议如下：

1、维修改造重点工作为供热设施、供水设施、供电设施、环卫设施等，上述项目关乎民生，是小区居民生产和生活的必要条件。

2、远期维修改造计划，今年计划实施重点工程基础上，规划明年及远期内实施工程项目，道路维修改造、污水管网和设施改造、雨水管网新建、垃圾处理厂选址、污水厂升级改造等工作。

（四）保障措施

1、充分发挥各部门职能作用，原则上以东荣物业公司为施工主体，四方台区各相关单位协助，招标有施工资质的企业和监理单位，尽快组织开工建设。

2、加强合作，与东荣现有技术人员相互配合，把今年内亟需改造的工作尽快落实，抓紧第三季度黄金施工期，在入冬前把今年的维修改造任务全部落实完成。

附: 《东荣物业两供一业资产清查汇总表》、《东荣物业公司维修改造计划》、《东荣物业公司维修改造计划表》