芜湖镜湖万达广场未来发展前景调研报告_芜湖商业项目调研报告
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芜湖镜湖万达广场未来发展前景调研报告
调研时间:2011年11月18日——11月27日
调研人员：安徽工程大学国际经济与贸易专业081班
张艳梅 张晶晶 时甲 李东 李成成 邱振仪 邵和云 陈雨露 周翔宇 季春英共
10人
调研对象：芜湖镜湖万达广场
报告时间：2011年12月1日
报告人：李成成概述：2011年3月30日，位于镜湖区弋江中路与赭山路交汇处的芜湖镜湖万达广场举行了盛大的奠基典礼，标志着大连万达集团旗下的万达广场正式进驻江城芜湖！为深入了解这一商业巨擘未来的发展前景，笔者这次和几位队友一起对芜湖万达广场进行了调研，实地考察了万达广场周边的环境，并对其潜在的竞争对手芜湖联盛广场进行了深入了解，在收集、分析、总结各方面因素之后，认为芜湖万达广场必将成为芜湖市未来繁华核心所在，大大促进芜湖城市经济的发展！与此同时，在调研中我们也发现了可能影响万达广场未来发展的一些潜在风险，在此，我们也对其进行了深入分析。
接下来，笔者将从万达广场的区位分析开始，分析芜湖万达广场，并得出结论，以及谈谈自己此次调研的心得。
正文：2011年3月30日，位于镜湖区弋江中路与赭山路交汇处的芜湖镜湖万达广场举行了盛大的奠基典礼，标志着大连万达集团旗下的万达广场正式进驻江城芜湖！这是国际万达在芜湖的首个巨献。笔者这次所需调研的正是芜湖万达广场，目的为预测芜湖镜湖万达广场未来发展前景。
1.关于万达：在国内地产界，一直存在“南万科北万达”的说法，万科走的是住宅地
产开发路线，万科走的则是商业地产开发路线，两者各不冲突，并在各自的领域里都是国内的No.1，大连万达集团自1988年成立至今，经过23年的发展，商业版图迅速扩张，足迹遍布全国50多个城市，其万达广场城市综合体的品牌已根植全国。借助着成熟商业和万达品牌效应，形成一个个成熟商圈，创造许多商业奇迹，使万达集团享有“城市新中心缔造者”的美誉，并成为中国乃至亚洲商业不动产领军企业，拥有国际化商业背景。
2.关于芜湖镜湖万达广场：芜湖镜湖万达广场位于弋江中路和赭山路交叉口，用地8.39
公顷，其中水面面积为15933平方米，实际出让面积67934平方米，总建筑面积约30万平方米，集购物、餐饮、文化、办公、娱乐、休闲等于一体的万达第三代综合体，包括商业地产和住宅。
3.关于人口：芜湖是安徽第二大城市，人口众多，仅芜湖市就有138万人口，镜湖万
达广场附近更是人口密集。除神山口附近小区外，还有汀苑小区、铁路小区、伟星左岸生活社区、扬子新村、绿地、二炮干部修养所、镜湖新城、东苑小区、新都花园等等。同时，芜湖工业学校、芜湖市十四中学、安徽工程大学均在附近。此外，银光电器照明有限公司、四海汽车修理厂、鑫晟汽车修理厂、南京铁路职工基地、耐火材料厂等皆环绕与此。另外，附近还有市五院、博英医院、广济医院，这些也会带来相当的客流。
4.关于交通：芜湖万达广场位于芜湖市中心镜湖区，位于弋江中路与赭山路的交叉口，东至规划道路、南拥景观湖浴牛塘及营盘山路、西至弋江中路、北临赭山东路，紧邻芜湖市内首座高架，贴近规划中的芜湖市首个民航机场和芜湖城市轨道交通（地
铁），交通体系十分发达。7路、21路、33路、42路、45路、104路（晚）、228路等十余条公交网汇聚于此，5分钟通达全城，立体化布局，交通十分便利。在这里我们做了一个统计，5分钟内通过这里有608辆车次，包括轿车、出租车及摩托、电动等，这说明万达广场交通是非常好的。
5.关于周边配套：附近除拥有鸠江菜市场、金三角菜市场外，鑫海洋酒店、各种饭店、宾馆也很多。还有市第五人民医院、广济医院等，另外安徽工程大学、芜湖工业学校环踞周围，其他如五一广场、火车站、广济寺、赭山公园、神山烈士陵园都距离不远，中国农业银行、交通银行、邮局齐备，汽车维修厂、加油站都很近，周边商业配套成熟，生活便捷。
6.关于选址：众所周知，近年来芜湖城市东扩，包括市委、市政府等部门搬迁至城东
政务中心，城东新区成为近年来崛起的热土。万达广场的选址，符合芜湖城市东扩的战略部署，万达广场刚好位于城东和城中的交界处，镜湖区与城东新区的连接处，起到很好的连接作用。
7.关于商业布局：芜湖城市东扩，城东新区成为近年崛起的热土之后，附近新建住宅
项目较多，但商业方面相对滞后，已经落地的商业项目迟迟未能启动。而万达广场、神山口一带没有真正意义上的商业，属于商业上的空白点，大连万达正是看中了这块空白点，才在此兴建万达广场。
8.关于市场潜力：根据国际经济学，市场潜力=支出潜力*地理单元人口数，芜湖市地
区人口之多毋庸置疑。而同时芜湖市是安徽省次中心城市，是皖江城市带承接产业转移示范区核心城市，南京都市圈成员城市，长三角中心城市，安徽经济金融中心，即使相对于周边南京、上海来说消费并不高，起码也属于中等水平，经济较为发达。经济水平决定支出状况，消费支出巨大。随着芜湖经济的发展，恩格尔指数不断下降，原有的商业中心已不能满足人们日益增长的物质精神需求，芜湖市场潜力巨大。
9.关于市场定位：经济的发展，带来需求的增大，原有的商业中心已不能满足人们日
益增长的需求。加上芜湖商业网点布局的问题，成规模上档次的大型商业网点缺乏，市民会有感慨“购物只能去步行街”。而万达广场是万达第三代商业地产——城市综合体的典型代表，集合了多种高端体验于一身，目标市场定位高端，将迎合并解决这一问题。随着同步于北京、上海等高端生活配套的出现，将使芜湖拥有更高起点、更为现代的中心商圈，以及更为丰富多样的城市生活。
10.关于项目业态和消费模式：未来的万达广场，将包括一栋快捷酒店、商业用房、商
业内接组成的商业楼，二栋18层办工塔楼，三栋板式高层住宅和两层地下室，功能为商业、设备用房和停车库。拥有百货、超市、住宅、影城、KTV、商务酒店、特色商业街等多种业态。包括8.2万平方米的大型购物中、10.15万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6000平方米的万达院线。将国外室内步行街与中国商业大楼相结合，同时在商业大楼中组合多种项目业态，在商业中心增加文化、娱乐、健身、餐饮等，完美打造“一站式”消费享受。在这里，你只需要停好车子，就可以享受到吃喝玩乐多种服务，这样的消费模式才是符合现代人生活方式的消费模式。
11.关于商业运作模式：万达拥有独特的“订单商业模式”，不可复制的开业旺场模式，即其独创的订单式的商业地产运作模式。简单来说，业态规划在前，建筑规划在后；商业订单在前，建筑建造在后。万达广场先吸引众多品牌商家入住，再根据需要设计规划广场。与5000余家具有市场影响力的实力企业强强联合，确保开业之前就满场，开业之后持续旺场经营，短时间内吸附最大流量人群，聚起人气，实现此后一直人气旺，商铺旺，缔造无可争议的人气中心。正是采用了正确的商业模式，万达
地产才能在中国商业地产领域大步前行。
12.关于竞争对手分析（以联盛广场为例）：联盛国际商业广场，位于赭山中路与北京东
路的交汇口，这里行政金融单位林立。同时，距火车站与汽车站仅500米距离，汇合火车站与汽车站人流、商流、物流、资金流，构筑车站商圈，是具有先天优势的财富商圈。总建筑面积18万平方米，包括双塔写字楼、儿童乐园、健身娱乐会所、大型超市、淘宝商城等，是主张体验式消费的健身娱乐之地。
（1）。地理区位。万达广场位于弋江中路和赭山路交叉口，贴近北京中路、神山路和营盘山路。联盛广场，位于赭山中路与北京东路的交汇口，距离两站仅500米之遥。联盛广场有两站带来的人流，万达位于多个路口交汇之处，两个广场相距仅两站路，步行10分钟即到，甚至可以形成商业集群效应，吸引更多人流，其地理区位差别不是太大。
（2）。项目业态。万达拥有百货、超市、住宅、影城、KTV、商务酒店、特色商业街等多种业态，集购物、餐饮、文化、办公、娱乐、休闲等于一体，具有注重休闲娱乐及商业化。联盛则推行体验式消费，拥有大型超市、淘宝商城、儿童乐园、健身中心、游泳馆、溜冰场、羽毛球俱乐部等，以健身娱乐为主，二者并不冲突。
（3）。经营模式。万达独创“订单式商业模式”，与5000余家具有市场影响力的实力企业强强联合。联盛主张体验式消费，注重零售。
（4）。目标定位。万达目标定位高端，联盛则是中端。近年来随着芜湖经济的发展，高档消费需求增多，加上商业网点布局缺陷，高档商业网点空缺，定位高端的万达迎合了部分消费者需求。此外，中国人传统的“买涨不买跌、买贵不买贱”的心理，万达定位不输联盛。
（5）。商铺面积及价格。联盛主推小面积、低总价、易出租的小商铺，户型面积为37——72平方米，均价7500——8000。万达更看重大商铺，发展大型超市、百货、酒店及公寓，市场价格40000元每平米，二者差距颇大，影响不深。
（6）。开业时间。联盛广场开业时间定于今年12月底，万达则在明年9月前后，这使得两家并不在开业时期打对台，同时，联盛广场先行开业面临更多的市场风险，而利用联盛广场先行运行带来的人气，更有助于万达将来的盛大开业。
13.市场风险：任何一家企业的投资运行都不可避免的伴随着风险：万达大胆的选址神山口城东商业空白点、远离中心商业区的同时，也承担着更多的风险；推行高档消费迎合城市需要的同时，也在远离更为广大的消费人群；大商铺、高总价、国际化的同时，也在隔绝众多业主；此外，城市的发展规划在不断变动，市场经济在不断发展，金融形势和经济状况也在瞬息万变，消费者偏好也不固定，这些都给万达带来更多不可预测性。
结论：芜湖镜湖万达虽面临着众多风险，但机遇同在，国际化的商业背景、成熟的品牌效应、丰富的项目业态、现代化的商业模式、迎合市场需要的目标定位、齐全的配套设施、巨大的市场潜力、便利的交通条件，这些都为万达的未来提供了保障。正如它的广告语一样“万达所在，人潮所聚；万达所至，繁华所指”，相信芜湖镜湖万达广场必将聚集芜湖全城焦点，汇聚全城人气，打造芜湖新的城市商业中心，成为下一个芜湖繁华核心所在！
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