西乌旗房地产开发情况调研报告_媒体经营情况调研报告

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西乌旗房地产开发情况调研报告

一、房地产市场基本情况

西乌旗房地产开发于2005年开始启动，2007年起进入发展阶段，各类商品房开发面积、施工面积以及投资额等出现全面攀升走势。2009年进入高速发展阶段，房地产市场投资进入一个新高潮。

根据巴拉嘎尔高勒镇总体规划的要求，房地产开发建设以拆迁改造旧城为主，规划先期已进行的有白音小区、仁和家园、富华小区，后期规划的永和小区、元盛丽都、学府花园、卓然京都、园丁小区部分建设也涉及旧平房改造；

至2010年7月，房地产开发建筑面积为72.91万平方米，其中商品房住宅54.55万平方米，营业性用房15.93万平方米，其它2.43万平方米。

（一）经济适用房及廉租房建设情况

1、经济适用住房建设情况。2008年富华小区、园丁小区、粮贸市场院内的196套经济适用住房已分配完毕；2009年在园丁小区新建经济适用住房64套，主体已完工，正在进行室内外装修。

2、廉租房建设情况。2010年开工建设廉租住房320套，总投资2090万元，中央预算内投资780.2万元，地方政府投资1309.8万元，建设地点分别位于元盛丽都、碧海云天、仁和家园、学府花园、白音华东峰花园小区二期。2009年未完工的海景逸轩105套、土产院内15套、学府花园小区4套廉租住房也将于2010年10月份底完工并交付使用。

（二）城镇改造拆迁情况

2008年共完成拆迁479户，建筑面积6.5万平方米，主要以公用事业及市政道路拆迁为主，同时也为房地产开发相关配套建设打下了坚实的基础，促进了我旗房地产市场发展。

2009年房地产开发完成拆迁项目为丽景佳苑54户、学府花园21户、仁和家园二期15户等12个项目共计264户，建筑面积2.6万平方米；市政基础设施建设拆迁完成乌珠穆沁街、园丁小区等拆迁3处共计18户，建筑面积0.25万平方米。

2010年1～7月共完成仁和家园二期、学府花园、花园小区等拆迁146户，建筑面积

1.8万平方米；市政基础设施建设完成乌珠穆沁街两侧、蒙古中学扩建、供热换热站等共计27户，建筑面积0.35万平方米。

二、房地产市场情况分析

西乌旗国民经济在国家西部大开发的大背景下，一直保持在平稳、健康、快速的轨道上

运行，以旅游、文化产业、工矿业为主导产业的经济特色鲜明，发展后劲较足，居民收入及消费水平逐步稳定增长，为房地产开发提供了一个广阔的发展平台。

（一）供需平衡，价格合理

1、商品房需求分析

随着牧区人口转移城镇的实施以及白音华能源化工园区的建设逐步扩大等原因，大量牧民及外来人员涌入城镇，极大的拉动了我旗商品房市场的需求。

2、商品房供给分析

由于房地产市场需求旺盛，开发商对未来市场前景预期良好，因此不断加大商品房开发力度，2009年开发建筑面积达到30.57万平方米(其中住宅面积26.48万平方米，2909套；商用房4.09万平方米，418套)，投资金额约3亿元，创历史新高。

2010年1—7月白音小区（原二中院内）、永和小区二期、富华小区、仁和家园、学府花园二期等项目都已陆续开工建设，开发总面积29.18万平方米（总套数3184套），其中住宅20.87万平方米，商业5.88万平方米，其它2.43万平方米，已完成投资2.1亿元；

综上所述，从供给与需求的角度来看，市场供给与需求基本匹配，商品房市场供应充足，购房者可选择范围较大，能够满足我旗人民群众购买各类商品房的需求。

3、销售价格分析

2006年商品房住宅平均价格为1200元/ 平方米，2007年1350元/ 平方米，2008年1450元/ 平方米，2009年1500元/ 平方米，2010年1650元/ 平方米；销售价格增幅处于合理区间，预计未来价格水平将保持平稳增长。

（二）客户以自住为主，外地购房者占据一定比例

商品住宅90％以上的购买者的购买目的为自住，剩余10%基本为来自外地的房产投资者，而其主要购买商业性房屋，我旗楼市发展较为稳健。

（三）房地产消费水平不高，但增幅很快

随着市场的发展，消费者购房日趋成熟、理性，更注重楼盘的品质、环境、户型、物业管理等内涵，若住宅小区内物业服务好、基础设施设备齐全、景观绿化、硬化、亮化较好的楼盘即可热卖，在这方面做得较好的有仁和家园、永和小区等，其中仁和家园已获得2009年全盟优秀示范住宅小区称号，永和小区已申报2010年盟级优秀示范住宅小区称号。

（四）商品住宅空置量小幅增加

由于基础设施配套较差的住宅和地段偏远的商品房销售存在一定困难，截止2010年7

月，已经竣工可出售的商品房中住宅空置率为15%左右，其中多数为顶层住房。

三、存在的问题

一是房地产市场开发不够规范，开发企业规模小、信誉度低。房地产业起步较晚，除沁旺、博城等少数几家房地产开发企业外，其它均为外地企业从事房地产投资开发、建设，资质多为三级或二级(坤龙房地产、泰丰房地产、隆成房地产等)，以及部分四级或暂定（赤峰昊运房地产、隆元房地产、盛唐伟业房地产等）；凡企业属于超资质跨地区开发的，我们严格要求企业责令其对资质进行升级或在本地区重新注册，现博城房地产(原盛唐伟业房地产)已完成注册。

二是经济适用房、廉租房住房保障压力较大。城镇住房困难家庭数量多，截止2010年7月，共有城镇住房困难家庭977户，至2010年8月1日共有528户申请经济适用住房。

三是住宅小区物业管理仍然滞后，基础设施不配套，软、硬件建设亟待提高和完善；物业服务质量不高，服务内容单一，公共设施维修养护不及时、不到位；物业宣传力度不足，导致业主对物业服务内容、服务标准、收费标准等不甚了解，未签订物业服务合同等，物业纠纷现象时有发生；

四是2009年拆迁过程中有的拆迁户期望值过高，拆迁补偿要求脱离实际房价，存在漫天要价的现象，同时部分开发企业仅重视拆迁范围内局部被拆迁人，对不占楼基础和不急于开工的楼盘位置的被拆迁人态度很不积极，加之工作方法简易，且在拆迁补偿操作上标准不统一，导致矛盾激化，拆迁难度相对加大。

由于旗政府重点扶持房地产业，采用优惠政策，优化市场环境，有效激活了房地产市场，而随着房地产市场的快速健康发展以及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，房地产市场进一步活跃，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西乌旗房地产市场已告别成长期，迈进成熟期，开发商的投资行为更为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性。