深圳万象城调研报告（精选7篇）_深圳万象城考察报告

深圳万象城调研报告（精选7篇）由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“深圳万象城考察报告”。

第1篇：深圳万象城招商管理

深圳万象城运营管理的“四书五经”之二：招商经

选择比努力更重要，要做好购物中心，选商户比管理商户更重要。深圳万象城的成功运作，得益于招商的成功，本文从招商组织与业务流程方面，分析深圳万象城的招商策略，归纳总结其招商管理特点。

一、组织特点：三种角色、矩阵管理

深圳万象城由华润置地深圳公司负责经营管理，华润置地深圳公司下设投资管理部、商业地产管理部等多个职能部门，以及多个在建项目部和华润中心。华润中心是购物中心、酒店、写字楼的统称，负责万象城的运营管理、君悦酒店的业绩管理、写字楼运营管理，其中万象城运营管理是其主要工作内容。华润中心采用矩阵式管理模式，下设营运部、客户关系部、冰场管理部三个直管部门，设多个矩阵组（如图1），其中冰场管理部、写字楼组、酒店组负责冰场、写字楼和酒店的运营管理。华润中心矩阵组人员由深圳公司及华润深圳物管公司对应部门指派，其中招商组由深圳公司商业地产管理部指定人员组成。

不少商业地产开发公司成立商管公司，负责商业项目的运营管理，商管公司下设地方分公司，负责地方商业项目运营管理，与之不同的是，华润置地没有商管公司总部，由各地方运营管理机构对万象城进行管理，通常是华润中心负责其商业运营管理。虽然华润置地没有商管总公司或商管总部，但对各地万象城的管理，基本都沿袭深圳万象城的管理思路，很多异地万象城的运营管理人员，都是从深圳华润中心调派，因此，各个万象城在管理方式、管理方法上基本相同，深圳华润中心是华润置地内部管理标杆，发挥了了其他地产企业商管总部的部分职能。华润中心隶属于地方公司，各地方公司承担万象城运营管理指标，从资产归属看，万象城的资产归属于各地方公司。

深圳万象城的招商由商业地产管理部负责，具体工作由华润中心招商组承担，工作范围包括开业前招商、开业后的补位招商和商户调整。深圳公司商业地产管理部在华润置地内部有三种角色，一是华润置地总部商业管理部门，二是深圳公司商业地产项目策划与招商部门，三是深圳万象城招商部门。华润置地总部赋予商业地产管理部第一种角色，是希望其能将深圳万象城的成功开发和运营模式复制到各地方公司。

行业中对招商职能的划分，有的是以开业为界，开业前招商由商管总部或区域商管总部承担，开业后的招商由地方商管公司完成，这种招商管理方式可称为“分段招商”。万象城招商职能由各地公司承担，部分国际品牌、国内知名品牌招商由华润置地总部协助，华润置地总部招商职能是由深圳公司商业地产管理部承担，这种招商管理方式可称为“全程招商”。万象城之所以采用这种“全程招商”方式，一是因为各地商业项目数量少，从万象城的市场定位看，一个地方公司的市场容量难以承载两个万象城，当地的招商团队有精力投入到一个项目的全程招商工作中来；二是华润置地万象城产品策略只对万象城的档次和形象作了要求，允许各地万象城的体量、建筑形态和业态规划存在差异，因此无法对各地万象城的商铺品牌进行快速复制，总部招商人员有限的情况下，无法完成各地万象城的招商准备和实施工作，只能由各地方公司负责。

深圳公司商业地产管理部招商岗位按业态设置，一类业态下设招商经理岗和招商专员岗两个岗位，岗位编制每年根据需要调整。

业务授权方面，深圳万象城的招商决策其他部门参与较少，直接报华润中心总经理、深圳公司总经理审批，大部分事项应报深圳公司总经理审批，包括如业态规划方案、租金策略、招商进度计划、租赁合同、商户调整方案、租金调整方案、租金减免等。

二、招商策略：从低到高、资源共享

深圳万象城是华润置地的第一个综合商业项目，虽然处于姣好的地段，但由于自身品牌还不被市场接受，对商家的新引力有限，因此深圳万象城开业前招商也面临不少困难，小品牌不少，大品牌来不了。早期深圳万象城的商家品牌档次并不高，属于中档水平，虽然也有国际奢侈品品牌签约，但这些品牌店开业时间晚，往往需要等到购物中心开业一两年后才开始装修营业，不能在开业期间帮助深圳万象城聚集人气、提升档次。

购物中心的招商可分为开业前招商和运营期招商。开业前招商时间紧、工作量大，运营期招商是购物中心管理的长期工作，需要根据商户业绩与购物中心整体需要作出适应性商户调整。深圳万象城的整体招商策略是从低到高，开业前招商品牌档次相对不高，先让商户进来、确保开业，运营期逐渐调整，拉升品牌档次。

深圳万象城开业前招商工作主要划分为三个阶段： 招商策划、招商准备和招商实施阶段。

招商策划是招商工作的起点和重要工作，主要是明确招商对象、招商资源、主要招商政策。招商策划工作在项目定位报告确定后开展，主要的成果是《招商策略计划书》，其内容包括：楼层业态规划、品牌落位、招商策略、租金策略、招商工作计划、招商费用预算。

招商准备阶段主要是准备招商必要的推广物料、标准合同文本等工作，具体包括：招商队伍组建与培训； 拟定招商管理制度；选择招商代理公司；准备招商推广宣传物料；沙盘及模型制作；准备租赁意向书、租赁确认书、租赁合同标准文本。

招商实施阶段的主要工作包括商户拜访与沟通、商务谈判、合同签订。为了把控招商质量与招商进度，商业地产管理部定期组织招商分析会，分析招商情况，协调解决招商工作中出现的问题，根据实际情况调整招商策略。运营期招商是一项持续工作，也是最考验运营管理团队的工作，招商人员根据购物中心的经营业绩、各楼层的客流状况，以及各商户的业绩情况，对商户进行优化调整。要引进一家新的品牌商户，需要有合适的面积满足商户需求，而离场商户的铺位面积往往很难是入场商户所需的，因此，要引进新商户，就需要腾出合适面积，这就需要对在场商户进行调整，包括面积调整、位置调整等。考虑到商户调整与运营期招商工作的关联性，这两项职能都由商业地产管理部负责。根据商户调整规模，深圳万象城将商户调整分为两类，一类是大面积调整，一类是单个商户调整。大面积调整是对购物中心的业态进行优化，会涉及到整个楼层、或某个特定区域商户的调整；单个商户调整是对某个或数个商户的面积、经营位置进行调整。在深圳万象城，纯粹意义上的单个商户调整比较少见的，在经营面积全部出租的情况下，一个商铺面积和位置的调整，往往会影响或需要对应的商铺做出配合，常见的是对某几个商户的位置进行调换，这也称为单个商户调整。

深圳万象城运营期招商的品牌资源有三个来源，一是主动找上门的品牌商家，在深圳万象城商业面积全部出租的情况下，符合条件的品牌商家往往需要等候到其他商户退场的时机；二是商业地产管理部为深圳万象城主动拓展的品牌资源；三是与其他各地万象城合作的品牌资源，在新品牌进入异地万象城或与异地万象城合作一段时间后，商业地产管理部将有价值的品牌引入深圳万象城。其中，通过第一种途径获得的的品牌资源往往市场影响力小，大部分不作为引进的目标商户；第二种途径获得的品牌大部分是目标品牌，但消耗的时间长、获取品牌商户的数量少；第三个来源是最有价值的途径，通过全国各地万象城商户品牌资源共享，可以将品牌在异地万象城进场或退场作为合作条件，扩大万象城与品牌商户合作中的主动权。

为了便于开展商户调整，改善经营业绩，近几年，深圳万象城与商户约定的租期都不长，大部分是在三个月到一年之间。商业地产管理部每年根据商户经营业绩、经营行为、品牌形象，以及商场整体经营业绩状况等综合因素，提出租户大面积调整方案。深圳万象城每年商户调整范围较大，按面积计算，平均每年调整20% 的商户，尤其是在前几年，深圳万象城从中档品牌向高档奢侈品品牌提升过程中，有的年份调整面积接近50%。对单个商户调整，在商户租赁合同到期前3-6 个月，商业地产管理部就要形成商户去留的决策，若是需要保留的商户，与其沟通续租事宜，若不续租的商户，需要有新品牌商户进驻，并将不续租的决定提前告知现有商户。

新商户引进并签订租赁协议后，商业地产管理部的招商工作基本完成，商户接下来需要进场装修，准备开业，商业地产管理部需要将商户移交给营运部，协助商户准备装修和做好开业准备，商户移交的标志性事件是召开商户进场装修协调会，会议结束后，商户服务与管理的工作由其他部门主责，商业地产管理部协助。商户进场装修协调会由商业地产管理部组织，营运部、物业管理中心、IT 运维组参加，商业地产管理部向各部门介绍商户基本情况、开业时间要求、特殊约定事项等，其他各部门向租户说明装修要求。

对运营期间商户调整的决策，需要招商人员对商业有深刻的理解，找出最佳的商铺组合，还需要对新品牌的业绩、适用性做出合理判断。结语

深圳万象城成功运营九年，与开业前招商和运营期招商成功是分不开的，运营期招商需要招商人员对商业有深刻的理解，找出最佳的商铺组合，还需要对新品牌的业绩、适用性做出合理判断，招商人员通过长期、持续的商户优化调整，提升了购物中心档次与经营效益。

第2篇：沈阳万象城调研报告精

沈阳华润中心· 万象城 导购手册 沈阳万象城的指南纸张上明显感觉 比深圳的要沉、厚、硬，色彩也相 对区域年轻化和时尚化，与其定位 比较符合；在业态分类上也不如深 圳细。深圳万象城定位高端，故在导购手册排版 方面庄重大体，色彩严肃，文字排版较沈 阳比更加紧凑，业态的分类也更加细致。

沈阳华润中心· 万象城 小结 沈阳项目作为华润在东北市场的首个项目，对我们项目具有极强的参考意义。无论对于建筑外 立面、设计、品牌组合等各方面都具有极强参考作用。商业业态上，更深入研究各楼层的品牌和业态关系，特别重点关注该项目当中主力店百货—— 尚泰百货的进展和日后的经营情况。深入细致地研究各个细节，长期持续性关注该项目。

第3篇：郑州万象城市场调研报告

5月份郑州华润·万象城调研报告

时间： 2014 年 5 月 11 日 调研人：张圆圆

一、郑州万象城地理位置及周边商业分布

郑州华润万象城项目位于民主路以西、解放路以北、铭功路以东、西太康路以南区域，计划建设集5A 级超高层酒店、高级公寓、购物中心、娱乐中心、休闲中心、文化中心等多功能综合性商业建筑群，与现

在的沃尔玛旗舰店、北京华联、大商新玛特金博大店等大型零售商厦融为一体，从而改善二七商圈商业结

构，提升郑州商业整体水平。

交通线路： 2路、K6路、6路、9路、K9路、B17路、21路、22路、26路、28路、32路、33路、34 路、35路、57路、60路、65路、82 项目地址：民主路以西、解放路以北、铭功路以东、西太康路以南。开业时间：2014年4月18日

管理公司：华润置业旗下·郑州万象城管理公司 整合营销：黑狐奥美整合行传播集体

二、郑州万象城项目简介及管理公司概况

郑州华润万象城净地面积约140亩，规划建筑面积约80万平方米。项目紧邻已建设中的地铁1号线和规划中的3号线，北侧100米即为郑州城市绿肺——人民公园，在城市核心区中兼具交通与自然条件双重优势。华润万象城项目将以万象城（超大型一站式商业、娱乐、运动、休闲中心）为核心，包含五星级酒店、5A甲级写字楼和高端住宅的多业态都市综合体成就中原的时代印记。

郑州万象城是由华润置地有限公司。华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地

最具实力的综合型地产开发商之一。自己持有物业并发展了都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐 颂三种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体。

华润集团是中国内地和香港最具实力的多元化企业之一，其产业涉及商业零售、地产开发、医药纺织、水

泥制造、食品加工等领域，旗下拥有万科A、万科B、华润置地、华润燃气等“华润系”上市公司。华润

集团前期已在郑州经营超市业务，良好的投资环境及广阔的市场发展前景，进一步增强华润集团进驻郑州的决心。经过前一阶段的考察、磋商，华润集团决定投资40亿元，建造华润郑州“万象城”项目。万象

城的开放建设在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。

三、万象城业态分布及品牌定位

、设备维护 智能化设备、电梯设备、低压电器设备、消防设备、供水设备；

、户外广告与室内灯箱是重要收益来源，也是物业部门的工作。

、万象城的物业管理服务突出女性商店氛围，CI形象方面给人耳目一新的高级；

、将酒店物业管理服务引进到百货物业管理中。

、消费者、商家售前与售后服务，顾客三包服务等；

5、营运部门体系：我们平时所称的“商服部”在万象城称为“营运部”，主要负责商场与商户中间所

有的对接管理工作。

其中包括：、商家促销活动的联络，推广部门活动信息的发布和收集；

、商户销售、商户收银，商户形象、商户员工、商户日常经营咨询解答等；

、涉及场内资源的出租管理，商户特卖促销活动的审批，促销场地的出租，广告位灯 箱的出租，立地广告架的出租，相对应的年度收入指标也与之挂钩；

、万象城的营运部门是按照楼层分片管理的，配备有经理、经理助理、营运主任及营

运助理若干名；分早晚班以确保商场内各项事务的及时处理；

6、推广部门体系：我们说的企划部门在万象城称为“推广部”。

、推广部负责与商场形象和营销宣传有关的工作，如会员方案制定、会员活动推介、促销主题

制定、广告灯箱形象审核、吊旗形象审核、立地广告架形象审核、明星活动接洽、资料册

汇编等大量的落地活动；

、根据工作不同由专人负责某一个专项的工作。同时万象城的推广活动注重与品牌商户的结合，提前知会所有商户，商户可根据自身情况决定参加与否；

、而在宣传形式方面更是采取多样化形式，外媒如地铁广告、车体广告、出租车广告、报纸、DM单夹报派发和场内自身资源如灯箱、立地广告架、吊旗等相结合，确保活动推广效果。

7、高效的电脑自动化体系：主要体现在对商家的服务方面做到电脑化管理，及时提示商家准备续约或

撤离，再租金提升时候及时向商家通报解释，取得商家理解与支持。光纤网络通信设备，电梯、照

明等硬件设施全部电脑程序化。

注：商户租金缴纳归招商部门的职责，如果商户欠费财务部会通知招商部追缴，并有权对该商户调整

和终止合同；另外，万象城现在执行合同全部以“租赁扣点取高”为准，为确保对商户销售的准确性，万

象城后台终端全部接入商户POS系统，对商户的销售和收银进行实时监控跟进，如发现异常有营运部负责

与商户接洽并处理，除商户外万象城不设立任何收银服务。

五、营销推广方式

万象城的推广围绕“潮 流不息”和“永不落幕的时尚舞台”为主线进行，以服装发布会、品牌商户

3、环境：利用自身的高品质购物环境为宣传点，体验是购物做切入点来宣传。

6米高的单层挑高，6米宽的走廊通道也是吸引顾客的一大因素；从店铺的装修到店内橱窗、货品陈 列都与当季潮流接轨。

一部超高超长跨层电梯让购物休闲的顾客动向分流。进入万象城，不仅可以享受到免费的高速Wifi 服务，贴心的专属会员定制服务；通过场内移动导购系统及二维码轻松找到自己青睐的品牌店的位

置、轻松解决爱车停车位定位问题；而这些为的是让消费者的生活变得更好玩、更有趣。

其中一层部分外立面商铺的橱窗及墙体是专门为引进的高端品牌量身设计的。

4、主题活动、美陈装饰：万象城室外有3处可以做大型活动的场地，室内有6个可以做主题推广的场地，每个场地都各有特色可以承办不同类型的推广活动。主题推广活动主要是商家商户的推广活动，如

静态展等，品牌优惠促销信息主要发布在“万象指南”上。外部的美陈布置主要以导视、灯杆旗为主，在重要的节日会在各个主入口、室外广场布置造型；开业期间做的是万象城的形象代言大象的造型展。

内部主要在各楼层的中空大厅，公共区域的空白墙面做装饰，如立体造型、涂鸦装饰、立体雕塑等等。

另外，5月18日hello kitty 40周年之“萌猫年代秀”将在万象城展开。

万象城在自身的建筑设计上十分新颖，特别凸显自身的LOGO。在夜间华灯烁耀能清晰的将目光集

中在“万象城”上。万象城的导视系统采用华润的标准色黄色，商场本身的结构转角不多，一样可以望

很远导视在这种环境中也很醒目。放眼望去到处都是导视牌，每层的导视位置全部相同，从下往上看也

十分的美观。每层的电梯对应通道、连廊通道都有楼层的业态导视牌，每个业态导视牌的旁边搭配一个

商场二维码的立体超薄灯箱，和一个手触屏导视系统，此导视系统不仅可以显示自身所处位置，具体品

牌店的位置、品牌简介、品牌活动信息、品牌促销优惠等都详细显示。

停车场导视系统：出入口处均标有详细的导视信息，导视上显示目前方位，空闲车位数量等，停车场墙

面以大字体印刷指示信息

2、电梯：万象城地上楼层总高40.5米，地下总层高13.9米；单层建筑高度5.5米 — 6.9米；

万象城购物中心共有电梯88部，其中手扶梯71部，直梯8部，服务（货梯）电梯9部；

其中跨层电梯飞天梯主要是从四层跨六层将客流引如餐饮集中区。飞天梯可以迅速将人流引入高

画面突出品牌特点有视觉冲击力；空商铺全部采用万象城统一的写真画面，画面内容主要

为万象城VIP会员招募及万象城的品牌形象宣传。

七、万象城优劣势分析

优势分析：

1、万象城的成功除了所处位置、交通条件、商气及定位外，决定成败的是科学的商业规划；

2、合理的硬件设计和科学的动线规划保障了商家良好的经营环境，为后期成功运营和持续升值奠定基础；

3、地下2500个停车场分布提高了购物便利性，采用中央收费系统，充足的车位，确保商场的可持续运营。

4、二楼以上主通道用连廊相连，方便主通道两旁的消费人群穿插往来，提高人群流动率；

5、餐饮百货主力店采用小开间大进深的店铺设计；

6、业态规划合理，各档次品牌的分布既能体现出清晰的层次又合理过渡，保证不同消费能力的客群都能 获得良好的购物体验；

7、“万象提货卡”为各商家带来更有效益的消费拉动；

8、丰富而创新的企划活动不断为广场聚集人气，不断优化万象城品牌在消费者和媒体中的口碑和形象；

劣势分析：

1、高端奢侈品牌为万象城增色不少，但是购买奢侈品及高端品牌的消费群体不是主流；

2、中高端的餐饮占总餐饮的70%，特色小吃、小餐饮种类偏少不能满足年轻群体的消费；

3、郑州不同于北上广，就目前开业运营的品牌，消费略高只能适应部分高收入的人群，但是这样的客群 在郑州不是购物主力军；

4、周边后期相继开业的丹尼斯百货、二七时代广场、恒隆广场等定位于万象城非常的相近；

5、目前此项目没有大型KTV业态、电影院等，在一定程度上也有影响（后期有增加？）。

八、结合万象城优势天旺广场、天旺优库借鉴点

首先，天旺广场与天旺优库的市场定位与万象城就有本质的区别。

万象城的市场定位为打造全新的、封闭式的具有国际水准的购物中心，目标消费群体针对真个郑州市场的 时尚高端消费群体。天旺广场与天旺优库走中端消费路线，产品定位是集购物、娱乐、餐饮、休闲康体、文化和生活配套服务等功能为一体的“社区型”商业广场。目标消费群体为周边三公里之内中档消费全体。天旺的

第4篇：深圳大学城调研报告

深圳大学城调研报告

六月三日至六月五日，夏啸飞、刘怡、朱华、陈扬赴深圳大学城考察，北大深圳研究生院的办公室主任任老师和北大深圳研究院信息工程学院王新安副院长从他们的方面将深圳大学城总体概况和教育发展状况作了介绍：

深圳大学城总体规划面积3.8万平方公里，分东西两个校区。首期规划建设的西校区面积1.45平方公里。基建总投资规划为15.4亿元、建筑面积31.4万平方米。现已完成26.4万平米38栋楼宇建设，其中政府财政投入6.3亿元，国土资金投入2.25亿元，合计政府投入8.55亿元，社会资金投入1亿元，用于学生公寓建设。

西校区现有清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院、哈尔滨工业大学深圳研究生院三所大学现已招生办学，东校区为南开大学深圳金融工程学院，现正在土建过程中，具体模式为政府拨土地，南开自己建设。

深圳大学城前身为虚拟大学城，主要进行网络远程教学，后来发展为引进优质教育资源，为本地经济发展提供保障。大学城西校区内所有硬件设施均由深圳市政府出资，后勤也包给政府。三个大学内有各自独立的宿舍、食堂、运动场。

大学城现有学生1500人左右，预计全部饱和可达8000人，目前正在建设公共设施体育馆----大运会标准，图书馆----深圳第二。两个场馆均向社会开放。

大学城已建和在建70余个研究中心和若干个国家级和省市级的重点实验室。

北大现有13座建筑，总面积19万多平米，建筑面积9万多平米，现有常驻学生700-800人。实验室16个，研究中心6个。这些机构，一部分是在合作协议中注明的，还有一些是北大老师自愿搬迁的关于校企合作方面北大表示，深圳市政府没有给予任何优惠政策，大部分都是学校自己联系的。北大有部分老师早期已与深圳企业建立合作关系，因此建立联系相对简单。

北大深圳研究生院的师资，由三部分组成，一部分是北大本部教师，一部分是海内外招聘，还有一部分是本地招聘。

管理深圳大学城的单位早期为大学城建设办公室，现为大学城管理委员会，并成立了相对应的后勤公司来统一管理后勤事务，但是由于早期包揽的工作太多，导致人手不够，难以管理，而且，深圳市政府对大学城的投入力度已大为降低，因此现在后勤公司运转困难。

通过此次考察，感觉深圳大学城的整体学术氛围浓厚，环境优美，初具规模，不过区内配套设施简单，由于各校区各自为政，区内重复投资现象严重，规划不清。

教育发展部陈扬

第5篇：深圳大学城调研报告09

深圳大学城考察报告

2012年9月

一、深圳大学城情况介绍

深圳大学城创建于2001年，是深圳市委市政府为抢占战略性新兴产业制高点、补齐深圳基础研究短板、推动高等教育跨越式发展的重大举措。深圳大学城总体规划面积3.8万平方公里，分东西两个校区。西校区面积1.45平方公里，目前已全部建成投入使用，现有清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院和哈尔滨工业大学深圳研究生院3个办学机构。东校区目前已引进南方科技大学、深圳大学东校区、中科院深圳先进技术研究院、国家超算中心深圳分中心等单位，正在规划建设中。

大学城现有各级各类重点实验室30个左右，包括国家重点实验室深圳分室1个，国家级工程研究中心分中心2个，教育部工程研究中心分中心2个，广东省重点实验室1个、深圳市重点实验室16个，正在筹建中的国家级重点实验室9个（2个进入国家重点实验室培育期）。大学城共有专职教师380人，其中高级职称教师占专任教师的72.11%，具有博士学位者占专任教师的93.16%；国家“千人计划”8人，深圳“孔雀计划”30人，外籍和留学归国人员219人；在站博士后126人，是深圳最大的博士后科研基地。此外，还有院士23人、长江学者4人参与科研教学工作。大学城主要发展以理工科为重心的全日制研究生教育，兼顾本科教育和继续教育。西校区三所研究生院目前拥有全日制在校生6753人，其中博士915人，硕士5738人，本科100人。已累计培养1.6万余人，当地就业率约45%。三个大学有各自独立的宿舍、食堂、运动场。大学城公用图书馆、公共体育馆现已落成。预计全部饱和可达8000人。

二、深圳大学城管理模式

深圳大学城的管理单位早期为大学城建设办公室，现为大学城管理办公室，并成立了相对应的后勤公司来统一管理后勤事务。大学城管理体制为：设大学城领导小组，由市长任组长，各相关事务分管副市长、各职能局负责人任小组成员，领导小组下设办公室和管委会办公室（一套班子）。大学城管理办公室下设综合与发展处、后勤与保障处和安全保卫处三个处，以及两个直属单位—深圳大学城图书馆和深圳大学城网络信息中心，均为全额拨款的事业单位。

负责大学城的日常工作的大学城管理办公室原设定职能为：制定大学城管理制度；管理大学城国有资产及各项公共资源，做好大学城后勤服务工作，为办学主体提供服务；向市政府提出大学城发展学科目录的建议；配合市教育局组织大学城内办学监督和办学评估；负责公共园区安全工作；协调各研究生院之间、各研究生院与各职能部门之间的关

系。管理职能与管理力度相对较弱。

三、政府扶持政策

深圳市政府对各高校的扶持政策指向明确、操作简单，分为财政拨款和校园基础设施建设两种。

1、财政拨款。深圳市政府对研究生院的资金支持分为学生规模奖励和科研奖励。

（1）学生规模奖励：前三年，每校每招生1名学生，市政府给予5.7万元的拨款，三年后，每名硕士生给2.4万元，每名博士生给3.6万元，每校每年享受资助的学生最大额度为1470人。累计投入支持经费6亿多。

（2）科研奖励：科研扶持政策力度较大，每个国家重点实验室给予3000万元的资金，每校支持3个重点实验室，其他实验室每个扶持300万元。所有资金都由市政府直接拨到各高校深圳研究生院。累计投入支持经费3.3亿。

2、校园基础设施建设

深圳大学城的西校区引进了清华、北大、哈工大三所研究生院，该校区的硬件设施均由深圳市政府出资投入建设，给学校免费使用。东校区建设则采用社会融资或政府拨土地、学校自己建设的办法。10年来，深圳市政府累计投入大学城基建经费约16亿元。

第6篇：深圳调研报告

深圳是一座流动的城市。不到深圳，不知道什么叫人多，深圳的人口有2000多万。深圳是一个工作生活压力巨大的城市，工作状态都非常忙碌，因此一切从简。深圳人非常严谨，自己要求都很严，每个到深圳来闯荡的人都怀揣着梦想，无论是出人头地还是发财致富，每个人都设定了奋斗目标。深圳的发展也就是很多人在这一丢一摔的流动过程中逐步发展起来的。流动使这个城市不断产生新的就业机会，流动成为这座城市一道美丽的风景线。

深圳，我国改革开放的先行地，建设自主创新型城市的探索者。仅用了十年左右的时间，完成了国际上一般要一百年才能完成的从“三来一补”到“自主创造”的转变，深圳这个地方原来是一个小渔村，发展到现在不过才 20 来年的时间，应该说没有什么历史，更没有什么文化底蕴。然而深圳就敢打文化的牌，并且提出了“文化立市”的口号，通过一二十年的努力，如今的深圳有四大经济支柱:

一是金融业、二是 IT 业、三是物流业、四就是文化产业。深圳的文化气息很浓，特别是读书的气氛很浓。在深期间，很为深圳人如饥似渴地读书的精神所感动,也为深圳这座城市现代化的读书环境所羡慕。

此次调研，我们前往深圳中心书城、深圳图书馆等地实地采访了深圳市民对于改革开放的感想，在采访途中，我们也感受到了深圳的变化：交通更加便利，环境更加优美，人文氛围更加浓厚。

通过此次采访，我们感受到了深圳市民以及外地游客对于深圳的肯定和赞扬，同时也提出了对于深圳的建议，虽说深圳是一所绿色之都，但在整体环境上市民们还是希望污染问题可以得到解决，同时也期待着更好的深圳。深圳的科技发展一日千里，其中蕴藏着巨大机遇，值得有梦想的人前来深度发掘。

第7篇：深圳分行调研报告

深圳分行《关于如何提升销售人员的专业技能》

行为学习第一阶段总结回顾

为了更高效的开展行为学习，深圳分行对学习课题进行了前期调研活动。5月中旬，分行对零售条线全体人员进行了问卷调查，通过对问卷的分析整理，真正了解员工对销售技能提升的需求，开展了有针对性的实验培训及实验竞赛，第一阶段调研总结回顾如下：

一、调研的基本情况

（一）问卷调查汇总报告

条线在前期调研时共发出问卷30份，回收问卷30份，其中有效问卷30份。

1、在个人素质类的调查中，条线业务经理文化素质较高，有本科和研究生学历的人数占部门94%，他们的学习能力和领悟能力普遍较强；76%的员工拥有银行的从业经验。

2、在个人专业类的调查中，对于销售技能需要加强的地方，问题集中在“业务知识贫乏”和“缺乏销售技巧”两个方面；目前，41%的员工认为自己比较欠缺国际业务的产品知识，21%的员工认为自己比较欠缺表外业务的产品知识；57%的员工的销售技能是通过“老员工传授的经验”上获得，而真正通过培训提升技能的人数占比仅为13%；而提升技能最好的途径绝大多数的员工都选择了“银行组织专业的技术培训”加上“不断地实践”。

3、在个人培训类得调查中，我们非常欣慰地看到97%的员工认为银行进行销售技能提升的培训“非常重要”，“每周”和“每半个月”进行一次培训是大家都乐于接受的频率，对于13题列出的7个课程，全部选择的人达到了75.5%，而“集中面授”、“不同部门交流经验”和“内部讨论”是45%的员工认为最有效的培训方式。

4、在个人主观类的调查中，有员工提到进行业务竞赛是检验技能是否提升的最行之有效、最直观的表现。

（二）调研实践情况

6月初，条线在反复研究问卷结论后，挑选了“国际业务”作为销售试点，制定了实验计划，组织人员针对销售内容开展了“国际业务专题培训”和“退税贷款业务专题培训”，两场培训都采取了集中面授的方式。分行采用了“陌生上门拜访”和“陌生电话拜访”作为销售方式，并用“话术演练”以及“一对一的场景演练”为培训手段。此次培训条线人员参与率达到100%。在有专业的知识理论的指导下，确保条线中人人懂得国际业务，再以理论指导实践，促使销售人员人人能做国际业务。

再次，条线结合分行“国际业务年”的目标，开展了一场“国际业务竞赛”，充分调动了销售人员拓展国际业务的积极性。销售人员运用前两场培训的知识，学以致用，通过竞赛达到不断实践、不断提高销售技能的效果，每个部门的销售人员都取得了令人欣喜的优异成绩。目前仅6月份的国际业务开户数达到35户，占去年全年开户数的51%，且每一户都是有结算量的有效户！

事实证明，通过“培训+实践”的方式提升销售人员的专业技能是有效途径。

二、发现的问题及反思

经过一个多月的学习活动，各分支行都总结出了一些好的经验，好的做法，在下阶段，各分支行、各条线是根据实际情况沿用各自的做法，亦或是将各类做法整合优化，统一使用最佳方案，是下阶段初期亟需明确的方向。深圳分行零售条线通过上阶段的实战经验得出：

（一）由于各分支行地域的差异性而导致销售产品、对象有所不同，因此若是选择统一标准化的实验样本，效果可能会参差不齐。最好的方式是按照各分支行或各条线不同的经营特点，结合实际情况，选择某一产品或某类业务为主体，制定相应的实验样本，所谓具体问题具体分析，才能发挥最好的效果。

（二）实验的样本可以不同，但实验流程应尽量统一。深圳分行从上阶段的实验中发现一个问题：一个月进行一组样本实验，效果虽明显，但在短时间内很难判断该样本的成效是否具有持续性和规律性，即短时间内无法形成有效的数据对样本的可行性进行检验。因此在下阶段必须统一做法：是按原计划实行每个月进行一组样本实验，还是一组样本用三个月的时间去验证。

（三）为了使实验结果更为客观、有效，各分支行需讨论制定一套考核方案，对样本的试验过程及效果进行量化考核，有了标准化的考核机制，才能准确的判断出样本的可行性。

三、下阶段的调研思路和建议

（一）在总结了经验并获得调研学习的初步成果之后，下阶段深圳分行对于继续学习思路如下：

首先，明确实验流程及最后的成果考评标准，制定适合本条线销售人员提升技能的方案，按步骤逐项完成。

其次，选好培训主题。分行拟将培训分为两条主线。一是针对销售人员综合素质进行培训，例如谈判技巧、营销话术及销售心态等，并以行为结果作为考评标准，即业绩是否有所提升；二是针对选定推广的产品或某类业务开展专门的知识培训，通过考试检验员工培训的成效。综上，从而全面提高销售人员的技能水平。

第三，合理安排培训时间。根据对调查问卷结果的整合，分行采取每周一次培训的方式，每个月开展两条主线的交叉培训。

第四，通过开展竞赛或者营销活动，既检验员工培训成效，又能及时发现学习理论时无法预料的困难，提出整改意见，优化行为学习方案。

最后，及时总结样本实验的阶段性成果及遇到的问题，形成书面意见以备研讨之用。

（二）为了促进下阶段的行为学习，深圳分行拟建议与各分支行建立顺畅的沟通渠道，每两周召开一次碰头会（通过视频形式），通过把各分支行在调研过程中遇到的问题和值得借鉴的方法拿出来探讨，促使行为学习的顺利进行。