房产调研报告（精选6篇）_房产项目调研报告
房产调研报告（精选6篇）由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房产项目调研报告”。
第1篇：房产中介调研报告
关于房地产中介的调研报告
一、调研时间：2014年5月8日
二、调研地点：桂东县城
三、调研人员：陈爱珍、罗诗民、李志华
四、调研背景及目的：近几年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我国各大城市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头，同时，二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。通过对地产中介的调研，了解桂东二手房的交易市场情况，寻求与地产中介的合作机遇，为邮储银行二手房贷款产品的营销和推广夯实基础，争取抢占更多的市场份额。
五、调研情况：桂东县城内共有五家房地产中介，我们走访了全部的地产中介，其中有一家（永鑫地产中介）未开门，相关调研情况如下：
1、亿佳中介：地处桂东县城罗霄广场，成立于2013 年，我们从工作人员了解到，该中介二手房的交易量为3-4套/月，其中有房产证的二手房交易就比较少，主要交易的房产为宅基地和价格在20万元以内的小产权房，交易的毛坯房价格在18万—40万元之间，装修房在30万—40万之间。工作人员还告诉我们6年以上房龄的房产办证的就相对多一点，其实客户也很想购买有证的房产，但由于手头缺乏资金，就只能购买小产权房。
2、安居乐业中介：地处桂东县湘赣路煤炭公司附近，成立已有三年。去年和前年的二手房交易量为10套/月左
右，其中有证的交易量大约占40%，2014年的交易量为4-5套/月，有证的交易量相比前两年有所上升。该中介交易的二手房价格在12万—40万元之间，过年前后的成交量相对大一点，主要客户为桂东农村人和外出务工返乡人员。
3、雅居信息咨询中心：地处桂东县汽车站附近，2013年成立，但有两三年的行业经验。交易量在每月几套到十多套不等，平均下来在5-6套/月，6-8月为交易淡季。该中介交易的二手房价格在16万—40万元之间，客户群主要为外出务工返乡人员和桂东部分农村人。
4、潇云居地产中介：地处桂东县农贸市场，成立于 2010年，有四年行业经验。交易量为5-6套/月，其中有证
二手房交易量为1套/月左右，该中介主要交易房产为小产权房，交易的二手房价格在15万—40万元之间，主要客户为外出务工返乡人员和桂东农村人。
在走访的几家房地产中介，我们将我行的二手房信贷产品资料提供给了中介工作人员，并留下了信贷客户经理名片，一旦有这方面的信贷需求将会与我行联系。
六、情况总结与说明：
1、从几家房产中介可以了解到，桂东二手房交易还是有一定的市场，有较大的发展空间，有证二手房交易量有所提升。但现有客户和潜在客户群体大部分为外出务工返乡人员和农村务农人员，客户群体相对不是很符合我行客户的准入条件。
2、二手房购买客户有较为强烈的贷款需求，想到银行办理二手房按揭贷款。
3、房地产中介以及二手房购买客户首先想到是到农
行、建行办理二手房贷款，对邮储银行的二手房贷款产品不了解甚至不知道邮储银行有这款信贷产品。
4、二手房购买客户对贷款利率、贷款期限、放款速
度、还款方式以及如何抵押等这些问题比较关心。
七、工作建议：
1、加大邮储银行二手房贷款产品的宣传力度，重点宣传我行产品的贷款利率、贷款期限等优势，让邮储银行二手房贷款产品家喻户晓，深入人心，可以通过印发宣传折页和在罗霄广场大型户外led进行产品宣传(已与我行签订了服务协议)。
2、加强与房地产中介的日常联系与沟通，实现信息联系有效衔接，建立业务往来关系，条件成熟的话可以签订合作协议。
3、选择好目标客户，做好二手房贷款相关服务工作，提高业务处理效率、提升客户服务水平，吸引更多的客户前来邮储银行办理信贷业务，以点带面，从而增强我行个人信贷业务市场竞争力。篇二：关于房产中介的市场调查报告 关于房产中介的调查报告
住房是关系国计民生的大问题，随着我国经济的快速发展，房地产行业迅速崛起并备受关注，而房产中介在在房地产发展过程中起着至关重要的作用。在这里，我采取偶遇法对所遇到的房产中介公司进行结构式访谈获取基本资料，并进一步谈谈自己的认识。
一 调查背景
基本情况
业务流程及收费标准
其它相关基本信息
二 房产中介在二手房交易中的作用
任何公司的存在都要满足客户的需求，以达到公司的发展目标，实现利益的最大化。二手房交易客户中包含买主和卖主，他们对二手房交易最大的需求就是安全，而房产中介就是为他们提供一种省时，省钱，省心，放心的交易平台。其具体的作用我认为可以分为三个环节：交易前的信息整合——交易中的促成调节——交易后的衍生服务。
第二，交易中。刚才说到信息整合，很多客户都在置疑为什么给中介交代理费，他们认为就提供房源信息、客户信息，凭什么给那么多钱。其实除了信息整合之外，我认为中介公司存在的真正意义在于促成交易，登记、约看、议价、签约、过户、交割是整个流程，在每个环节背后中介公司从业人员起很大作用。先说登记，在客户看来，仅仅是把信息登记上，但是对房产中介来讲，如果真正想把这个信息有效利用的话，要做很多方面工作，比如要判断信息的真伪。其次约看时，跟客户、跟业主达成初步意向的方法，要考虑业主想买房的意愿有多强等等。最后是议价，现在都是透明交易，三方见面签约，三方见面签约之前中介公司仍要起到承上启下的作用，例如房源挂牌价与客户需求价和具体成交价之间的差距都需要中介公司进行调节，要想真正达成交易还是存在很大困难的。议价之后就是签约，现在，由于网上签约以及买卖规范文本的出现，使得签约比以前相对来讲要容易。但紧随之后的过户，交割等流程都需要中介公司中从业人员的专业水平来帮助客户完成，以避免遗留问题所带来的不便甚至法律纠纷。
第三，交易完成后，提供衍生服务，主要有三方面：一个是房款的交割，一个权证过户，再一个金融服务。在这三方面实现的过程中，房产中介利用其从业人员的专业知识，其所拥有的与银行等金融机构之间的合作关系资源及其良好的信誉可以为买卖双方提供安全、方便、快捷的服务。
三 调查中发现的问题及进一步分析
随着生活节奏的加快，我们周围各种中介机构越来越多，几乎是随处可见，然而很多“黑中介”的丑闻却让广大群众对中介望而却步。我们认识的更多是在街道边那些关于房屋租赁信息的中介，仅仅一间小门面还有不懂专业知识的一人，试问怎能为客户提供一个安全的信息环境？在调查过程中有很多不规范的中介机构根本不接受我们的作业调查，现根据最后调查的规模较大的房产公司的配合，发现房产中介本身发展存在的以下几点问题：第一，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。根据不少业内人士的看法，在中国各地区从事房地产中介的机构中，存在着不少没有经过房地产主管部门审查的“黑”中介。没有相关方面从业证书，利用客户们求方便的心理，从中骗取钱财。并且行业监管存在很大漏洞，中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介。所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的底细，监管容易出现漏洞。
第三，行业内不正当竟争现象。二手房跟一手房有一个最大差别，就是没有标准化产品，一手房十几套可能都一样，但是二手房有很大差别。所以部分中介机构随意制定了不仅严重背离正常业务而且低于成本价格的服务收费标准，极大的干扰了整个行业的市场秩序。而且又为在其他中介公司成功交易的逃单客户进行中介服务及过户、贷款业务，又严重损害了其他中介企业的合法利益。第四，房产中介最头疼的“跳单”问题。在现实当中，我们往往关注房地产中介的失信和欺诈行为，而对买卖双方违反诚信方面关注的较少。但是跳单行为一直是困扰房地产中介的一大难题，客户屡屡出现随意砍价的现象非常普遍，其明确表示中介公司不满足其价格要求就要逃单，更有甚者连警告和砍价都嫌费事，直接逃单。而中介公司对此类客户的违法行为进行追究会十分棘手与无奈。客户经常要求中介公司对非房产中介职能范围内的交易保证，肆意延伸中介费收取的服务范围，由此引发的客户纠纷常常以中介公司被迫让利才得以解决，公司的正当权益会受到损害。四 几点建议
针对以上这些问题，怎么进一步规范这个市场呢，我个人的认识有以下几点：
第一 抬高从业门槛，规范房产中介的运行。从行业资格认可上，先有一个门槛，然后再以此为起点，制定行业培训、提升上的一套完整体系，如果一旦从业人员在从业当中有任何的信用污点，他就有可能被要求退出这个行业，只有整个体系完善了，才能够真正提高整个行业水准。
第二 建立统一的信息平台，实现信息共享，同时倡导独家代理，实现快速交易。建立一个信息对称、有序竞争、成本合理、客户信任的交易与服务平台，有关的房源信息、业务能力以及企业和个人的违规记录都在统一的信息平台上。通过这种信息平台，改变目前信息不对称的现状，使政府的管理更透明，企业的信息更准确，消费者更放心。在统一的信息平台上推行独家代理，可实现资源共享、佣金分享的局面，房地产经纪人接受客户委托之后在咱们的平台上发布房源，提出分工的条件，全市所有经纪人就能够共享这个房源信息，从而实现比较快速的交易，对买卖双方来说也是十分利好的一件事情。第三 强化资金监管政策、保障资金安全，针对现在运行中的一些问题，完善相关政策体系，加快资金监管的办事程序，把更大量资金纳入多资金监管的范围里。
第四 引导企业走规模化、网络化的经营。对企业来说，需要引导企业走规模化、网络化的经营途径，因为单纯依靠门店模式成本很大，随着市场的发展，更应该逐步走向网络化经营途径。
第五 中介机构的发展离不开“诚信”二字，现实生活中人们对中介组织的种种误会都源于个体“黑”中介的不守信行为，只有真正把诚信的含义放到工作中，把诚信做到实处，才能为中介机构赢得口碑，才能更好的发展。篇三：2014.4.7房屋中介调研报告
房屋中介价格机制的调研报告
1、目的为了及时了解和掌控二手房市场动态，以促进公司二手房业务的开展。通过对市区项目附近二手房中介业务的考察，了解其他中介公司运营二手房的价格机制，并编写成调研报告。
2、调研时间
2014年 3月18日至3月19日 4月2日上午8:00——12:00
3、调研方式
通过现场走访和电话询问的方式，对郑州二手房市场进行考察。
4、调研对象
住宅租售、写字楼租赁
5、调研区域 住宅租售区域划分：
第一区域：康桥华城、金域上郡一期、金域上郡二期共考察5家公司。第二区域：溪山御府共考察3家公司。第三区域：康桥上城品共考察5家公司。第四区域：康桥花园区域共考察3家公司 写字楼租赁区域：
索克世纪大厦、二七万达写字楼、升龙国际大厦
6、调研明细 6.1住宅租售明细：
第一区域
第二区域
第三区域
第四区域 6.2写字楼租赁明细：
7、住宅与写字楼租售汇总 7.1住宅租售
1、过户手续：过户手续普遍价格为1000-2000元，其中部分公司把费用分为2部分，房屋过户及贷款价格各为1000元。
2、二手房买卖：二手房看房根据市场调查全部为免费，交易成功中介费业内习惯为房价的2%（郑州市场基本都按照2%收取）。
3、二手房出租：出租房看房根据市场调查一部分为免费，一部分为先图片看房，同意以后实体看房价格为20元一套，还有一部分是收取50-100元押金，看房满意后转为中介费，如果不满意又不想在本公司看房，按一套10元-20元收费。交易成功后收取一月租金的50%作为中介费。
7.2写字楼租赁
1、佣金标准：通过上述调查显示，佣金标准一般是第一月租金的50%，承租方负担。
2、看房标准：写字楼看房根据市场调查少部分为免费，其他中介公司收取标准为20-30元，后期未能达到成功租赁，服务中心将对押金不予退还，如成功租赁，服务中心将退还押金。
经营采购部 2014年4月3日
附件：1 房屋中介公司经营模式调研报告
1、目的 为了给本公司建立二手房经营模式提供参考，以促进本公司搭建优化合理的二手房经营平台，特对郑州二手房中介市场的经营模式进行调研。
2、调研对象 21世纪不动产、建宇不动产、大象房产
3、调研内容
房屋租售经营模式
4、调研明细 4.1 21世纪不动产
4.1.1房屋租赁运作流程： 4.1.1.1置业顾问每天通过网络（赶集网、58同城、）收集出租房源信息。4.1.1.2置业顾问将出租房源信息进行网上（赶集网、58同城）发布宣传，并登记在二手房租赁登记薄。4.1.1.3意向客户电话咨询/来访，置业顾问做好接待咨询、提供房源信息，过程中对于行业性质进行把控。4.1.1.4初级意向客户，双方洽谈未达一致的，置业顾问接待人员做好各项表格登记，备案；
4.1.1.5中级意向客户，置业顾问带领客户看房、介绍房屋及周边基本信息，提供租赁信息，收取20元/次信息服务及看房服务费； 4.1.1.6重要意向客户，置业顾问联系业主，告知客户租赁意向，业主与客户约见详谈；双方洽谈一致，协助双方签订租赁协议，一式三份，一份在21世纪不动产中介公司备存。4.1.1．7交易成功后，21世纪不动产将收取承租方第一个月租金的50%作为佣金，置业顾问将租赁登记表等相关记录归档，并对租赁信息更新。如果交易失败，21世纪不动产将收取一套房20元的看房费。4.1.2房屋出售运作流程 4.1.2.1置业顾问每天通过网络（赶集网、58同城、）收集出租房源信息。4.1.2.2置业顾问将出租房源信息进行网上（赶集网、58同城）发布宣传，并登记在二手房租赁登记薄。4.1.2.3意向客户电话咨询/来访，置业顾问做好接待咨询、提供房源信息，过程 中对于行业性质进行把控。4.1.2.4初级意向客户，双方洽谈未达一致的，置业顾问接待人员做好各项表格登记、备案。
4.1.2.5中级意向客户，置业顾问带领客户看房、介绍房屋及周边基本信息，提供租赁信息。4.1.2.6重要意向客户，置业顾问联系业主，告知客户租赁意向，业主与客户约见详谈；双方洽谈一致，协助双方签订买卖合同，一式三份，一份在21世纪不动产中介公司备存。4.1.2.7双方签订合同之后，买方必须向21世纪不动产中介公司缴纳一万元的押金，21世纪中介公司为其开具收据；卖方必须把房产证和土地使用证押在21世纪中介公司。4.1.2.8买方一次性付款，同时卖方房产没有设置抵押，中介公司会派过户专员带领双方去郑州房管局办理过户手续。（买方必带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，买方夫妻必需同时到场，如果夫妻双方离婚，必须出具单身证明；卖方必带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，卖方夫妻必须同时到场，如果房子还有其他共有人，其他共有人也务必到场）4.1.2.9买方户口不在郑州本地，如需购买房子，务必出具一年的纳税证明方可办理。(没有一年纳税证明，向中介公司缴纳一部分费用，中介公司可进行暗箱操作。)4.1.2.10买方一次性付款，但是卖方在房子上设有抵押，置业顾问会带领双方去抵押银行解押，待解押手续办完，方可去房管局办理过户手续。4.1.2.11买方如果按揭买房，卖方房产未设抵押，买方必须首付总房款30%，中介公司可带领买方前去银行把房子进行抵押，银行把贷款一次性付给卖方，买方在规定的贷款期间还本付息。（买方需带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，买方户口不在郑州本地，务必出具一年的纳税证明）4.1.2.12买方如果按揭买房，卖方房产已设置抵押，买方必须首付总房款30%，中介公司带领双方前去银行解押，解压过后，然后在为买方进行抵押，买方在规定的贷款期间还本付息。（买方需带证件：身份证、户口本、结婚证、购房合同，夫妻双方必到场，买方户口不在郑州本地，务必出具一年的纳税证明；卖方需带篇四：房地产中介服务行业调研报告
广州市房地产中介服务行业调研报告
一、广州市房地产中介服务行业开展调研活动的背景、目的及相关情况的说明
（一）行业调研的背景及目的根据2011年8月24日房地产中介管理座谈会议精神，为进一步规范房地产中介服务市场，共同营造一个良好的房地产中介服务市场，协会在我市房地产中介服务行业中开展调研活动。旨在了解我市房地产中介服务行业中存在的各种不规范的服务行为，不规范行为产生的原因，及对进一步规范我市房地产中介服务行业的措施及建议。
（二）行业调研相关情况说明
本次调研活动主要采取调查问卷的形式，主要调研对象为我市房地产中介协会的会员单位，共发出调查问卷129份。截止至2011年9月20日，协会秘书处共收到会员反馈的调查问卷28份，其中有效样卷25份。
二、调查问卷中反映出的关于我市房地产中介行业存在的不规范行为及问题
近年来，我市房地产中介行业发展迅速，与广大市民的生活越来越紧密，也得到市民对中介这一行业的认可，但也对房地产中介机构及对从业人员的期望和要求也越来越高。在一些场合，诸如“谢绝中介”、“中介免谈”等情况时有发生。在房地产中介提供服务的过程中，出现了很多市民投诉的问题，引发不必要的纠纷。为什么会产生这样的问题，主要有以下五个方面的原因。
（一）部分中介公司无证或者证照不齐经营
有些房地产中介公司经营不规范，无证或者证照不齐，没有基本的制度约束从业人员，有的甚至以挂靠形式，不备案，仅靠摆放几张桌凳、刊登几则广告就开展业务，靠打“游击战”、“拖延战”等谋利，一旦出现严重法律纠纷，就关门走人。
（二）部分中介公司或经纪人随意承诺
有些中介公司的经纪人为促成交易，或者是抢夺客源、盘源，对客户做出许多超出其控制范围的事项，甚至违背法律法规的事项进行承诺，例如报低价、保证贷款金额或年限等，一些中介公司甚至协助客户办理假工作证明、补报个税等来替某 些不符合购房资格的购房者购买房子，造成中介行业鱼龙混杂。
（三）部分中介公司服务费收取不规范
各中介公司遍布市内大街小巷，不少小中介公司因难以被政府监控，利用法律漏洞逃避责任，经常做一些违规交易，如乱收费、吃差价、报低价、骗中介费等现象。
1、乱收费。某些中介公司为促成交易，承诺低廉的中介费，却要求客户缴纳高昂按揭服务费用，甚至某些机构为了制造收费机会，额外增加服务的项目，或者将服务项目分拆分别收费、甚至虚构按揭服务项目。另还有，对一些特定的房源（独家等）收取超过规定的费用。如，一些中介公司及经纪人为追求高利润，收取比规定的最高标准还
多的佣金。如购房者不愿意多支付，则因为房源的独家性只能放弃。但购房合同上佣金数额仍旧是符合规定的，另多出部分一般直接收取现金，且不开据发票和任何收费证明，一旦发生纠纷，客户投诉无证据。
2、报低价。基于目前房价高踞，购房的成本居高不下，房地产中介从业人员为促成交易，故意暗示消费者可以低于实际交易价格的价格签署房屋买卖合同，逃避国家税收，从而降低购房成本。
3、吃差价。在买卖双方信息不对称的情况下，向交易双方或一方隐瞒真实成交价，采用“压上家、瞒下家”的手段，将买卖双方之间的差额据为己有，又或者直接参与交易炒卖房屋。
4、私下收取费用。在买卖交易过程中，私下收敛客户的佣金或定金，但通常因金额较小而无法立案。
（四）部分中介公司利用虚假信息骗取中介费
有的经纪人或中介公司制造虚假或不实广告信息，诱导消费者。其中包括虚构房源、隐瞒房屋质量问题、以次充优、对不允许上市交易的房屋违规代理挂牌出售等，一旦消费者缴纳定金或中介费后，就以种种理由推脱或不理睬消费者，更有甚者，中介人员收了定金后卷款逃走。还有一些房地产经纪公司与业主串通一气骗买主上钩，等买主看了房交了佣金甚至定金后，就编造各种理由致使交易不成。
（五）部分中介公司逃税
有的小中介公司或者房地产经纪只给客户开具收据而不开发票，逃避国家有关的税收。
三、我市房地产中介行业存在的不规范行为及问题产生的原因
（一）房地产中介市场竞争激烈
我市房地产中介行业发展迅速，截止今年上半年，备案在册的房地产中介公司已达3000多家，导致我市的中介行业竞争激烈，其中确
实存在着一定程度的过分竞争的情况。例如，某些房地产中介公司为抢房源不惜采用不正当的手段获取房源信息，对业主生活造成一定的骚扰；为抢客户又向客户提供虚假信息，诋毁同行，甚至“压价竞争”，手段层出不穷，但收取服务费后却未能提供优质服务等问题，对整个行业形象产生极坏的影响。
（二）房地产中介行业诚信观念不足
随着我国经济改革的进一步深入，社会诚信问题越来越受到社会各界的广泛关注。有些不正规的中介公司及从业人员，为达到盈利目的，恶意欺诈消费者，引发的交易纠纷层出不穷，使房产中介行业成为在媒体上曝光较多的行业之一，损害了行业形象。
（三）房地产中介机构从业人员素质偏低
由于房地产中介行业兴起时间不长，从业人员资格认证、监管制度尚不完善，虽大部分从业人员都已获得执业证，但执业证考试内容比较单一，考取较容易，也没有对已经获得且正在从事中介行业的经纪人予以再培训学习。还有一部分没有获得执业证或者执业证还没有颁发的也已匆匆上岗，这就造成我市中介从业人员良莠不齐。许多中介公司从业人员存在政策水平低、缺乏应有的业务知识和法律常识、不按政策规定操作等现象，严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。
（四）房地产中介行业法规不完善，相关部门查处力度不大
有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，是司法部门、行政部门的执法要求。但目前我市房地产中介服务行业的法律法规相对滞后，中介机构承担民事或者刑事责任的具体规定过少或者规定的过于笼统。对中介公司的查处力度不大，许多违法违规的行为难以得到有效的追究，亦很少能获得严厉的制裁；对一些行业从业人员的违规行为难以进行处理或无法处理，导致对房地产中介行业缺乏监管力度。
而未得到严肃处理的这部分违规从业人员抱着侥幸心理，可能会继续以违法、违规的方式从事房地产中介业务，乃至让一些原本安分守己的中介从业人员受到利益诱惑，助长了不规范行为的发生。
（五）房地产中介行业进入门槛低，退出条件宽松
我市房地产中介行业入市门槛低，主要表现在注册资金要求不高、从业资格管理尚未完全到位、营业场所及从业人数限制不多；一些信息服务机构、家政服务部门甚至部分物业管理公司也超出经营范围从事房地产中介业务；此外，无照经营、无资质经营也是屡禁不止。行业准入门槛太低，促使行业产生了很多期望短期赚取“快钱”的小型公司，纵容员工不择手段开展业务，对整个行业形象产生不良影响。另外，针对退出中介行业的行为没有设立有效的监管机制，退出行业的条件宽松，这样为皮包公司、皮包经纪提供了滋生土壤。
（六）一些消费者法律意识不强
目前我市房地产交易的成本较高，一些客户为降低购房成本，选择收费较低的房地产中介公司为其提供服务。在收费不足以维持正常经营的情况下，中介公司只能另寻出路，在按揭服务等其他费用上寻求差补。按揭回佣已经成为行业的潜规则，低廉的中介收费逼迫中介企业要求按揭机构加大按揭回扣的金额。于是，按揭费亦水涨船高，但实际上按揭机构的收益并未增加，为了追求效益，按揭机构唯有降低按揭服务质量或者增加甚至虚增收费项目，以求维持经营。
四、关于进一步规范我市房地产中介行业的措施和建议
（一）完善房地产中介行业相关法律法规
目前我市的许多关于房地产中介的法律法规并不完善，应大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善，强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及赔偿等方面的相关规定。例如：在二手房交易过程中，房地产中介公司、按揭机构及金融机构的关系密不可篇五：房地产中介业调查报告
此次检查，发现绝大多数房产中介服务企业都能在营业场所内悬挂营业执照、备案资质证，基本上都能将业务流程尤其是收费项目及其标准上墙公示，但在内部管理制度、财务管理制度、档案管理等方面，不少中介服务企业存在着薄弱环节。尤其是在财务管理这项，不少中介服务企业由于规模较小，聘请的是兼职会计或代账会计。但在检查过程中，也发现部分上规模、重视品牌的中介服务机构在这方面的工作比较完善。随着电脑以及网络的逐步普及，中介服务机构基本都具备了上网的条件，通过网络进行信息收集、发布已成为日常业务过程中重要内容之一，提高其电脑操作技能也是急需解决的问题之一。c、本土房产中介服务机构竞争力有待提升
目前，在扬州市区从事商品房代理销售、前期策划、定位的房产中介服务机构仍以外来房产服务企业为主，如中盛置业、上海泰鹏等，而本土房产服务机构受囿于资金、人才等因素，鲜有涉足新房市场。再从二手房市场来看，本土中介服务机构虽有熟悉当地环境等优势，但如“天际伟业”与银行联手布点开展业务等，外来房产中介服务机构对本地房产中介服务机构必将形成冲击，虽然有顺驰的“兵退扬城”前例，但外来房产中介企业还是给扬州当地的房产中介市场带来了新的血液，其积极作用不容忽视。市场的竞争是无情残酷的，其实质就是人才的竞争。
no.2 新情况、新趋势值得关注
通过这次检查，对照以前检查所发现的问题，检查人员发现房产中介市场还存在诸多问题，其中有不少是老问题，同时还出现了一些新情况、新趋势值得重视和关注。a、老问题 1.竞争力偏弱。由于行业准入门槛较低，房地产中介服务机构普遍规模小、实力弱、低水平运转、粗放式经营。在这方面本土房产中介服务机构表现得较为明显。大部分中介公司实力较弱，竞争力不强，这次检查的110家房地产中介服务机构大部分注册资金为10万元。2.门店的非理性扩张。部分取得资质的房产中介企业的一块牌子“到处挂”，东西南北各个区都有它的身影，这其中有直营的布点，也有“资质出租”的加盟形态，“抢滩布点”成为部分中介服务机构认为能扩大自身竞争力的有效途径，因为至少还可以多点“挂靠费”收入，但给行业主管部门的监管工作带来新的难题。3.信息渠道需疏导，缺乏广泛的交流合作与沟通。在房源、客户等信息被房地产中介服务机构奉为“生命线” 的情况下，部分房地产中介服务机构对来登记的房源信息不认真审核就发布信息，有些甚至在未看到任何产权手续的情况下，仅凭电话登记就发布广告，造成市场上很多房源信息不真实、不准确、重复信息多，浪费资源，也容易引发矛盾和纠纷。5.代理费偏低。在市场检查过程中，代理费偏低是多数房产中介所反映的问题，而且此问题自1999年代理费由3%下调至1%以来，一直是房产中介业一直反映较为强烈的。据了解，国内一些大城市如北京、上海、广州等，中介服务费上限都在2%-3%之间，而南京现行的收费标准为1.4%，2007年一季度，南京二手房均价已达7800元/㎡，而扬州市区同期二手房均价仅为3254元/㎡，以同一套80㎡二手房计算，南京的中介代理费要比扬州高出3637元，除了两地平均工资水平有差异外，其他经营成本基本相同，而且南京部分中介还有要求将代理费上调至
2.5%—3%的呼声，由此可见，我市现行的房产中介收费标准确实偏低，再加之中介服务机构较多，市场竞争激烈，也成为部分中介服务企业获取不正当利益的借口。b、新情况
由于二手房市场的竞争日益加剧，优胜劣汰过程加快，部分房产中介服务机构出于生存需要或是追逐利润的驱动，采用新手法获利。新手法比较典型的是吃差价。吃差价行为分成以下几类：背靠背成交、现金收购。现金收购是指部分中介公司利用房产持有者图方便或者急于套现的心理，将房产低价收购再高价转出的行为。“背靠背”成交的方式是，经纪人想方设法不让买卖双方见面，对卖方压价，到买方这边又抬高价，暗中赚取价格差，利用买卖双方信息不对称，刻意隐瞒价格，有欺骗行为，使得买卖双方的利益都受到了损失。相对于现金收购而言，“背靠背”成交更具隐蔽性、欺骗性，这在我市的房产市场上屡有发生。建设部2006年10月发布的《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止房地产中介“吃差价”，对此种违法行为要坚决予以打击。no.3 解决问题的途径、对策
为从根本上解决房产中介服务行业发展过程中所出现的问题，市房管部门将采取一系列制度性措施，比如建立诚信档案、二手房经纪合同、二手房房源网上备案、行业自律等。
一是诚信档案——发挥社会公众监督作用 二是逐步推行存量房经纪合同和交易合同网上备案
房地产经纪机构向市房地产交易中心办理网上用户认证手续。房地产经纪机构接受出售或者出租经纪委托后通过网上操作系统与委托人签订存量房经纪委托合同后，将合同文本传送至市房地产交易中心备案，并通过网上操作系统及时发布委托出售和出租房屋的基本信息。达成交易后，房地产经纪机构为交易当事人提供签订房地产买卖合同或者租赁合同的网上操作服务。交易合同经双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心备案。
房地产权利人如果不委托房地产经纪机构出售或者出租存量房，也可向房地产交易中心申请通过网上操作系统发布房源信息。双方达成交易的，房屋所在地的房地产交易中心通过网上操作系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。
三是研究建立资金交易专用账户
此外，应积极推动行业自律组织的建设，贯彻落实房地产经纪执业规则，并积极发挥行业自律组织作用。
第2篇：威海市商业房产市场调研报告
威海市商业房产市场调研报告
目 录
第一部分、威海市宏观经济环境分析·····················4 第二部分、威海市商业市场总体分析·····················10
一、环翠区·········································10
（一）大型商业物业···································10
（二）商业网点·······································14
（三）专业市场·······································16
二、高区···········································22
（一）大型商业物业···································22
（二）商业网点·······································24
（三）专业市场·······································28
三、经区···········································32
（一）大型商业物业···································33
（二）商业网点·······································33
（三）专业市场·······································35 第三部分、威海市商业业态分析·························37
一、家电业分析······································37
二、家居业分析······································43
三、服装业分析······································49
四、娱乐业分析······································51
五、餐饮业分析······································55 第四部分、消费者分析·································64
一、消费者结构分析··································64
二、消费习惯分析····································67
三、目标消费群体消费力分析··························73 第五部分、可类比项目分析·····························81
一、威海可类比项目现状分析··························81
二、可类比项目具体分析······························83
三、小结············································88 第六部分、结论建议···································90
一、项目优劣势分析··································90
二、项目定位建议····································90
（一）商业部分定位建议····························91
（二）住宅部分定位建议····························96
第一部分 威海市宏观经济环境分析
一、威海市经济发展状况
威海地处山东半岛东北部，东南北三面临黄海，西与烟台相邻，北与辽东半岛相对，东和朝鲜半岛及日本列岛相望。市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市，面积为5436平方公里。威海市是首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市，国家园林城市、国家文明城市，多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，捧回了国际人居奖。随着成功地举办了04年的国际人居节会议，将城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有丰富的自然景观与人文景观，成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地，经过几年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览区。
2004年威海常驻人口约60.92万人，流动人口为11万人。全市国内生产总值836.02亿元，比上年增长7.9%。其中，第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值是251.5亿元，增长13.2%。人均国内生产总值33762元，增长17.8%；全年社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元，其中房地产开发投资43.69亿元，增长77.4%，商品房销售面积150.5万平方米；全年社会消费品零售总额202.03亿元，增长14.6%；预算财政收入37.17亿元，增长33.4%，预算内财政支出47.13亿元，增长23.1%。全市金融机构各项存款余额528.69亿元，比年初增长20.9%，各项人民币贷款余额391.11亿元，比年初增长19.6%，年末城乡居民储蓄存款余额359.87亿元，比年初增长14.5%。
2004年在岗职工平均年工资收入11215元，增长9.6%；其可支配收入是10194元，增长了8.6%；人均消费性支出7404元，增长了10.3%。其中食品性支出2225元，衣着之处1259元，设备用品及服务支出511元，医疗保健支出408元，交通和通讯支出801元，娱乐文教服务支出1014元，居住支出为872元，杂项商品和服务支出为301元。农村居民人均纯收入4751元，增长了7.9%，人均生活消费支出2608元，增长7.6%。全年居民消费总指数比上年上升了0.1%。城市居民消费结构状况（单位：元）
指标名称 2001年 2002年 2003年 2004年 食品 1810 1946.64 1947 2225.76 衣着 1049 1162.56 1163 1259.88 家庭设备和日用品 497 415.56 416 511.56 医疗保健 338 439.56 440 408.12 交通和通讯 456 794.28 794 811.80 娱乐、教育和文化 749 978.84 979 1014.24 居住 688 680.64 680 872.16 杂项商品和服务 346 296.52 296 301.08 平均每人消费 5933 6714.72 6715 7404.72
二、威海城市人口数量
据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）的家庭数已达20.38万之多，常驻人口约60.92万，流动人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张。家庭结构上，2人和3人家庭分别占到总户数的28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分别占到总户数的11.48%和2.84%。其中农业人口为160647人，占总人口的26.37%；非农业人口为448553人，占总人口的73.63%。区域 合计 男性 女性 农业人口 非农业人口 市区 609200 307829 301371 160647 448553 环翠区 343466 173897 169569 88889 254577 高区 158332 80332 78010 25571 132761 经区 107402 53637 53765 46183 61219
三、威海人文环境分析
威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准，是旅游、避暑、疗养的好地方。年平均气温12度，平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线，约占山东省的1/3，沿海分布三大渔场，是中国最大的渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多，“石岛红”、“文登白”、“乳山黑”花岗石在国内外享有盛名。威海近几年随着经济的飞速发展，为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以年平均30％的速度递增，为全国经济发展最快的地区之一。
四、威海政策与法律分析
（一）城市化进程推动房地产的高速发展
自2000年市委、市政府提出实施城市化战略以来，经过几年优化城乡总体布局，加快城乡基础设施建设，严格规范房地产市场秩序，威海的房地产业始终处于平稳发展状态，投资总量一直位居全省第四位，增长幅度保持在20--30%左右。
（二）政策推动房地产的供应量与开发量
2001年7月政府出台了《威海市市区村庄改造建设管理暂行办法》。要求三区每年应分别选择2～3个重点村进行改造。改造的重点是转非村、景区内的村和主要道路两侧的村。2002年村庄改造大规模地展开。威海正处于城市化进程较快阶段，间接影响城市房地产开发进程与总量的增加，进一步导致房屋需求上长。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%，2003年政府大力推进城市化进程。
五、市政规划和建设分析
（一）威海市房地产市场发展描述
威海市是山东省经济增长速度最快的城市之一，其国民经济快速发展，全市实现国内生产总值836.02亿元，按可比价格计算，比上年增长17.9%。其中第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值251.5亿元，增长13.2%；人均国内生产总值33762元，增长17.8%。三种产业占国内生产总值的比重分别为11.06%、58.85%和30.08%。固定资产投资规模迅速扩大。全年全社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元；其中基本建设完成投资100.67亿元，增长105.2%；更新改造完成投资80.84亿元，增长100.7%；房地产开发完成投资43.69亿元，增长77.4%。其中房地产开发快速发展。全年商品房屋施工面积531.1万平方米，增长20%；竣工面积169.7万平方米，与同期基本持平。商品房销售面积150.5万平方米，增长24.2%。商品房销售额24.8亿元，增长21.6%。
（二）开发及供应量分析
分组指标 合计 住宅 商业地产 网点房
房屋施工面积（平方米）5310606 4766129 67334 334758 新开工面积 3505781 3258294 21280 154549 房屋竣工面积 1732705 1570064 28967 68442 房屋销售面积 1638528 1554975 19180 59683 预售面积 1598354 1530886 6100 56678 销售总额（万元）260518 230001 5591 24242
1、施工面积
2004年威海房地产施工面积为5310606平方米，其中住宅施工面积为4766129平方米，商业物业地产施工面积是67334平方米，网点房施工面积为334758平方米。其中商业物业地产施工面积比去年增长了45.82%；网点房施工面积比去年增长了50.25%。
2、新开工面积
2004年威海房地产新开工面积为3505781平方米，其中住宅新开工面积为3258294平方米，占住宅施工面积的68.36%。商业物业地产新开工面积为21280平方米，占商业物业地产施工面积的31.6%。网点房新开工面积为154549平方米，占商业网点房施工面积的46.17%。其中商业物业地产新开工面积比去年增长了175%，商业网点房新开工面积比去年增长了55.93%。由此看出2004年新开工面积增长量很大,市场竞争也相对激烈。
3、竣工面积
2004年威海房地产竣工面积为1732705平方米，其中住宅竣工面积为1570064平方米，占住宅施工面积的32.94%。商业物业地产竣工面积为28967平方米，占商业物业地产施工面积的43.02%。网点房竣工面积为68442平方米，占商业网点房施工面积的20.45%。其中商业物业地产竣工面积比去年增长了866%；商业网点房竣工面积比去年增长了214%。由此表明未来有大量的商业地产上市，大量的竣工面积对威海市房地产市场造成一定的冲击，使竞争程度更趋白热化。
4、销售面积
2004年威海房地产销售面积为1638528平方米，其中住宅销售面积为1554975平方米，占住宅施工面积的32.63%。商业物业地产销售面积为19180平方米，占商业物业地产施工面积的28.48%。网点房销售面积为59683平方米，占商业网点房施工面积的17.83%。其中商业网点房销售面积比去年增长了397%。商业地产销售面积虽有所增加，但其增幅不如竣工面积的增幅大。
5、预售面积
2004年威海房地产预售面积为1598354平方米，其中住宅预售面积为1530886平方米，商业物业地产预售面积为6100平方米，网点房预售面积为56678平方米。
6、销售总额
2004年威海房地产销售总额为260518万元，其中住宅销售总额为230001万元，商业物业地产销售总额为5591万元，网点房销售总额为24242万元。其中商业网点房销售总额比去年增长了616%。
7、空置面积
2004年威海房地产空置面积为687944平方米，其中住宅空置面积为541218平方米，商业物业地产空置面积为38942平方米，网点房空置面积为69664平方米，其中商业物业地产空置面积要比2003年降低了23.35%。
第二部分 威海市商业市场总体分析
一、威海市环翠区商业地产现状分析 2004年环翠区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现98.03亿元，占威海市区生产总值的43.55%。人均国内生产总值40157元。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年环翠区社会消费品销售总额为87.98亿元，增长7.6%；2004年全区第一产业增加值10.94亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值52.4亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值34.69亿元，比上年增长了3.27%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。
2003年，当威海市被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”后，其城市建设、经济得到了飞速的发展。环翠区作为威海市的政治、文化、经济活动中心，更是在此次评选中获益甚多。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：
（一）环翠区商业物业现状分析
根据前期的市场调研分析，环翠区目前共有14家大型商业地产，其中档次最高的为华联购物广场、华联商厦、百货大楼、友谊现代商城、威胜大厦等；大世界、环球广场、海港大厦等为中档；金地商厦、韩国服装城等为低档。另外还有天坛家具城、鑫城电脑城、金谷图书批发市场等为专业的商业物业地产。
1、规模分析
环翠区各商业物业规模一览表
楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型
威胜大厦 6万平方米 4层 20—38 ㎡ 40—45㎡ 20—38 ㎡40—45㎡ 40—45 ㎡ 50—72 ㎡ 110㎡
海港大厦 1.68万平方米 6层 14—20 ㎡ 14——20㎡ 14—20㎡30—35㎡ 30—35 ㎡ 60—120 ㎡
韩国服装城 2万平方米 4层 16—20 ㎡ 26—35㎡ 16—20 ㎡26—35㎡ 26—35 ㎡ 35—70 ㎡
大世界 5.5万平方米 3层 4.5—9 ㎡ 4.5—16㎡ 4.5—9 ㎡9—16 ㎡20—45 ㎡
9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 75—90 ㎡
环球广场 1万平方米 3层 16—20 ㎡ 60—80 ㎡ 16—20 ㎡20—45 ㎡80—120㎡
20—45 ㎡ 60—80 ㎡ 80—120 ㎡ 200 ㎡以上
金地大厦 1.2万平方米 7层 8—10㎡ 16—37 ㎡ 16—19 ㎡16—19 m 2 24—37 m 2 45—80 m 2 800m 2左右
金谷图书批发市场 8万平方米 3层 30—56㎡ 76—150㎡ 76—150㎡76—150㎡
百货大楼 4万平方米 15层 16—30 ㎡ 16—30㎡35—45㎡ 16—3035—4550—60㎡
35—45 ㎡ 50—60 ㎡ 75—160 ㎡ 2400 ㎡
华联购物广场 2万多平方米 5层 4—9 ㎡ 80—120 ㎡157 ㎡ 4—9 ㎡15—36 ㎡35—60 ㎡80—120 ㎡157㎡15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 2000 m 2左右
华联商场 6万平方米 20层 6—9 m 2 45—78 m 2 6—9 m 215—30 m 245—78 m 2 15—30 m 2 45—78 m 2 1000 m 2左右
友谊现代商厦 4层 15—24 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 28—35 ㎡ 48—110 ㎡
小商品批发市场 3层 10—16 ㎡ 24—35 ㎡40—46 ㎡ 10—16 ㎡24—35 ㎡40—46 ㎡ 24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 75—110㎡
天坛家具城 4000平方米 4层 6—9㎡ 155—220 ㎡ 6—9㎡155—220 ㎡300—350 ㎡450、600㎡155—220 ㎡ 300—350 ㎡ 450、600㎡
鑫城电脑城 2万平方米 2层 30—45 ㎡ 45——70 ㎡ 30—45㎡45—70㎡ 45—70 ㎡ 70—85 ㎡
目前环翠区各商业地产户型面积主要以45㎡以下的户型面积为主，46-70㎡、71㎡以上的户型面积为辅。这只要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比主要是小户型为主。从户型面积的配比上可以看出环翠区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要从事服装等业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。
根据市场调查，环翠区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率和出售率平均在五成左右，目前环翠区各商业地产中，韩国服装城、金地大厦两家商城，其出售、出租率仅为48%、68%。其余商城出售、出租率均为90%以上。
2、售价分析
环翠区各商业地产在出售价格方面，以威胜大厦以2.3万元/㎡的价格位居出售价格榜首。对其原因分析主要表现在两个方面，一是该项目地处威海最繁华的商业街区，人流量高，是威海本地人和外地游人的主要购物中心之一。二是该商场的经营管理模式是统一管理，其物业公司的介入在一定程度上，提高了商场的档次和购物环境。其次，威胜大厦旁边的友谊现代商厦，以2.1万元/㎡的价格位居出售价格第二位。其以高档次、高品味、高价位的产品，树立威海高档购物中心。最后是海港大厦、环球广场和金谷图书批发市场，其出售价格分别是1.8万元/㎡、1.45万元/㎡和1万元/㎡。
3、租金分析
目前环翠区商业地产出租价格分为三个档次，威胜大厦、海港大厦、韩国服装城出租价格最高，分别以4.9元/㎡/天、8.3元/㎡/天和7.4元/㎡/天的价格；金地大厦、环球广场、小商品批发市场和天坛家具广场出租价格居中，分别是3.1元/㎡/天、3元/㎡/天、2元/㎡/天和1.8元/㎡/天；出租价格最低的是鑫城电脑城、大世界、金谷图书批发市场和友谊现代商城等四个，其出租价格分别以0.9元/㎡/天、1.44元/㎡天、1.4元/㎡/天和1.6元/㎡/天。另外，华联商厦、百货大楼和华联购物广场因厂家统一进行招商，故其出租、出售价格不详。其中，出租价格最高的是海港大厦，以8.3元/㎡/天的出租价格位居榜首。出租价格最低的是鑫城电脑城，其出租价格为0.9元/㎡/天。
（二）环翠区商业网点房现状分析
此次环翠区商业网点房市场调查，主要分为七大片区。即和平路街区商业网点房、塔山中路街区商业网点房、戚家夼路街区商业网点房、光明路街区商业网点房、花园南路社区商业网点房、新威路街区商业网点房和统一路街区周边商业网点房。
1、售价分析
根据调查资料显示，环翠区商业网点房地产其出售价格最高的是塔山中路街区商业网点房，其以2万元/㎡的价格，位居榜首。其依次是花园南路、和平路、新威路和统一路三个街区商业网点房，其出售价格分别是1.6万元/㎡、1.4万元/㎡、1万元/㎡和0.9万元/㎡。
2、租金分析
根据调查资料显示，环翠区商业网点房出租价格最高的是花园南路社区商业网点房，以2400元/㎡/年的价格位居威海商业网点房地产榜首，其次是统一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六个街区商业网点房，起出租价位分别为：1500元/㎡/年、1400元/㎡/年、1300元/㎡/年、960元/㎡/年、875元/㎡/年和700元/㎡/年。
3、业态分析 在环翠区各商业网点房现有业态的调查中发现，目前从事最多的前四位业态是娱乐休闲业、茶店、零售业及药品业和家具业，（药品业和家具业并列）其分别占总业态的27%、15%、12%、10%和10%；其中，娱乐休闲业位居总业态榜之首。其次是图书音像业、洗染业、服装/鞋业、餐饮业及其它业态，分别占总业态的7%、7%、5%、5%和2%。
（三）环翠区专业市场现状分析
根据市场调查结果显示，威海市的专业市场大大小小不下五十个，主要集中在环翠区附近，环翠区作为威海市的主要城区，2002年交易额达264830万元，2003年交易成交额达301719万元，日平均人流量达10万人次以上，是威海重要的批发零售市场之一，更是威海专业市场中的“老大”。交易区内以服装、鞋类、小商品百货、家具广场、电脑器材、图书音像的专业批发零售经营为主。其中小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城、天坛家具广场等颇具规模的专业市场大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一带。商场开业率达95%以上，档位面积大、中、小，面积分别为600-450㎡、70-150㎡、8-16㎡，购物环境很好，且拥有大批固定的客源。而新开发或新装修改造的专业市场，如金地大厦，走的是中档偏高的层次，定位为图书、高中档服装、工艺品、餐饮等于一体的专业市场，其开业率、经营状况不佳。由此可见，其专业市场竞争激烈，市场定位尤为重要。
在这里主要针对小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城和天坛家具广场五个专业商业地产的价格、实用率、面积和经营模式/效果进行相关分析，从中剖析他们的经营状况，希望对本项目的操作提供一定的借鉴意义。
1、专业市场调查（1）小商品批发市场
小商品批发市场位于威海最大的居民生活区附近，周边人流量较多，其经营定位准确，主要以小商品批发零售为主。目前该广场出租价格在1.4-2元/㎡/天，在威海商业地产中属于低档价位。因目前已经基本售完，出租率达到100%，所以未能探知其出售价位。在这里主要分析该广场的户型面积及经营管理情况。该项目定位在小商品批发零售，其在前期的招商、出售过程中，因投资商资金周转方面的因素，导致前期营销推广过程中受阻。其中，有部分商铺后来作为抵帐。后因政府的相关介入，其招商工作才得意顺利完成。目前该广场主要以10-16㎡的户型对外出租，其统一的管理，独立店铺、自主经营的运营模式得到了广大业主的喜好。
项目名称 小商品批发市场
项目类型 专业小商品、杂品、百货用品、食品批发零售 开发商 一轻开发，罐头厂出资，政府入股 管理费 0.45元/㎡/天 地理位置 文化中路
交通状况3、6、7、19路车均到达
开业时间 2001年12月21日1、2层试营业，2002年8月20日正式营业 总建筑面积 万平方米 出租率 100% 层数 3层
建筑风格 欧式现代建筑风格 售价 对外不出售
租价 2元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 1.7元/ ㎡.天 主力单位面积 10-16㎡
经营模式及效果 统一管理、独立店面、自主经营 目标客户群 主要以环翠区的批发兼零售群 人流量 5000人次以上/天
经营定位 食品、小商品批发、零售 各层经营内容及面积 一层：办公用品，食品、化妆品、玩具二层：针织品、小商品、玩具、饰品、宗教用品三层：布艺、服装、插花、包具、床上用品等一层网点房2万元/50㎡/年。
（2）金谷图书批发市场
金谷图书批发市场是威海唯一一家大型图书批发市场，其独特的行业定位，为其奠定了无可替代的位置。该市场属传统建筑风格，其市场环境一般。金谷图书批发市场的主力面积为78-150㎡，其出租、出售价格均属低档价格。因为是威海唯一一家图书批发零售的市场，所以其目前拥有固定的客源，日均人流量约在2000人次左右。
项目名称 金谷图书批发市场 项目类型 图书批发 开发商 新闻出版局
物业公司 威海市金谷物业管理公司 管理费 暂未收
地理位置 汽车站南150米，塔山生活区北侧。交通状况5、7、9路等车均到达 开业时间 2002.12.11 总建筑面积 8万平方米 出租率 97% 层数 3层
建筑风格 传统建筑 售价 最高 最低 均价
10000元/ ㎡.5500元/ ㎡.7750元/ ㎡.租价 1.2元/ ㎡.天 0.9元/ ㎡.天 1.05元/ ㎡.天 主力单位面积 78-150㎡
经营模式及效果 分租各大批书商14家，是威海最大规模的图书批发市场 目标客户群 三市三区的书店、书商和部分学校 人流量 2000人次左右/天 经营定位 批发图书
各层经营内容及面积 地下一层：图书一层：金谷农贸市场和临街网点房二层：金谷糖酒超市（3）环球广场
环球广场位于昆明路（大世界西侧），威海首条步行街区内。地理位置优越，开发商强大的资金势力为该项目前期操作奠定了坚实的基础。在项目前期操作中，其强大的广告渲染力，吸引了大量的投资者的目光。该项目主要以经营服装批发零售为主，其经营面积有16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120 ㎡和120 ㎡以上等不同类型的面积，供置业者选择。该广场良好的购物环境，成为本地消费者娱乐休闲购物场所。究其原因，一是该广场统一管理、独立店铺、自主经营的经营模式。其次是良好的物业公司的介入，为消费者提供了一个良好的购物休闲环境。其中良好的物业公司介入对置业者在购买投资过程中，增加了一定的信心。
其次，该广场的出售价格和出租价格，在威海本地属于中高档，与项目的经营定位吻合。目前该广场的出租率达到98%左右。项目名称 环球广场 项目类型 服装商场 开发商 环球建设有限公司
物业公司 威海环球广场物业管理公司 管理费 0.5元/㎡天（包括空调费、管理费）地理位置 昆明路（大世界西侧）交通状况2、8、15、17、18、21、25路车 开业时间 1998年 总建筑面积 1万平方米 出租率 98%左右 层数 3层
建筑风格 欧式风格 售价 最高 最低 均价
14500元/㎡ 14000元/㎡ 14250元/㎡ 租价 3元/㎡天 2元㎡天 2.5元/ ㎡.年
主力单位面积 16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120㎡ 经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营 目标客户群 威海市中层消费群体及旅游者 人流量 4万人次左右/天
经营定位 中档服装市场,有部分韩国商友会场馆
各层经营内容及面积-1层：华联环球食品超市；1层：服装、领带、渔杆、鞋帽、饰品等；2层：服装、包、鞋、儿童天地
（4）鑫城电脑城
鑫城电脑城位于昆明路、大世界西侧，与环球广场像连接。地理位置繁华，是威海唯一两家大型电脑器材用品商场之一。该商场主要目标客户群为公司及私人。日人流量在4000人次左右，节假日期间人流量会达到7000人次以上。该商场的主要面积为30-45㎡、45-70㎡、270-85㎡和150㎡以上，四个不同面积。该商场购物环境一般，其租金价格是威海商业地产中最低的一位。产品相对较齐全，和商场内部业主沟通时，发现该商场受节假日因素影响很大。项目名称 鑫城电脑城 项目类型 专业电脑城 开发商 鑫城大厦
管理费 物业费0.28元/㎡/天
地理位置 光明路80号，大世界西侧。
交通状况2、6、8、15、17、18、21路车均到达 开业时间 2001年 总建筑面积 2万平方米 出租率 98% 层数 2层
建筑风格 现代写字楼建筑风格 售价 对外不出售
租价 0.9元/ ㎡.天 0.5元/ ㎡.天 0.7元/ ㎡.天 主力单位面积 30-45㎡、45-70㎡、70-85㎡ 经营模式及效果 统一管理，自主经营 目标客户群 企业及个人 人流量 4000人次左右/天 经营定位 专业电脑城
各层经营内容及面积 一层：电脑器材及各类软件二层：主要是电脑公司
（5）天坛家具广场
天坛家具广场作为市中心唯一一家大型家具广场，其优越的地理位置和良好的购具环境是其它同类商场所不能比拟的。该广场集中了全国各大品牌家具产品，另外还包括国外的家具品牌。其为威海地区高档购买家具的广场。因经营业态因素的限制，（主力面积集中在160㎡以上）该广场的出租价格为1.5-1.8/㎡/天之间，属于低档价位。项目名称 天坛家具城 项目类型 家具城 管理费 包含在租金内
地理位置 汽车站西侧，解放路6号 交通状况1、2、12、27路车均到达 开业时间 1999年 总建筑面积 4万多平方米 出租率 100% 层数 4层（加地下层）建筑风格 现代建筑风格 租价 最高 最低 均价
1.8元/ ㎡.天 1.5元/ ㎡.天 1.65元/ ㎡.天 主力单位面积 50-600㎡
经营模式及效果 中高档次，大部分为联营，地下室分租 目标客户群 本地消费者和周边城市居民 人流量 少，主要针对购买目标群体 经营定位 中档
各层经营内容及面积 地下一层：沙发、厨具、办公用品。一层：家具、沙发、红木产品。二层：家具、办公用品。三层：家具（有光明、华鹤等品牌）
2、租售价格分析
上述五个专业商业地产其在经营定位上，分别定位在小商品批发、图书音像业、服装/鞋业、IT业和家具业五个行业。其经营面积根据自身独特的行业属性而定。其价格最高的为环球广场，以2-3元/㎡/天的价格位居环翠区专业商业地产榜首，其他价格之间相差不到1元。这些专业市场的租售价格如下：
二、威海市高区商业地产现状分析
2004年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现57.64亿元，占威海市区生产总值的25.61%。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年高区社会消费品销售总额为48.41亿元，增长7.6%；2004年全区第一产业增加值26.34亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值21.5亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值9.8亿元，比上年增长25.8%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：
（一）高区商业物业现状分析
根据前期的市场调研分析，高区目前共有5家大型商业地产，其中档次最高的为利群购物广场；建城广场为低档。另外还有大屋建材装饰城、威韩商贸城、棱方园家具广场等为专业的商业物业地产。
1、规模分析
高区各商业物业规模一览表
楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型
棱方园家具广场 2.3万平方米 1层 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 35—60 ㎡75—135 ㎡
大屋建材装饰商场 2.5万平方米 5层 40——60㎡ 150—200㎡ 40—60 ㎡75—110 ㎡110—140 ㎡150—200㎡75—110㎡ 110—140㎡ 150—200 ㎡左右 威韩商贸城 4.1万平方米 1层 45—60㎡ 75—110㎡ 75—110㎡ 75—110 ㎡ 110—140㎡
建盛广场 3000平方米 7层 15—35㎡ 15——55㎡ 15——35㎡46——55㎡ 46—55㎡ 107—140㎡ 1200 ㎡左右
利群购物广场 2万平方米 4层 16—45㎡ 16—45㎡ 16—45㎡45—60㎡60—120㎡120㎡以上45—60 ㎡60—120 ㎡ 120㎡以上
目前高区各商业地产户型面积主要以45-80㎡之间的户型面积为主，45㎡以上、75-200㎡的户型面积为辅。这主要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比以中户型为主。从户型面积的配比上可以看出高区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要表现在零售业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。
根据市场调查，高区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率占主 导地位，目前高区各商业地产中，除建盛广场出租率较低外，其余商业出租情况较好。
2、租金分析
目前高区商业物业基本处于开业经营状态，售价难以调查，这里重点分析租金水平。高区商业物业出租价格分为三个档次，大屋建材装饰城以3.7元/㎡/天的出租价格，位居高区商业地产榜首；利群购物广场、威韩商贸城、建城广场的出租价格居中，分别是2元/㎡/天、1.8元/㎡/天和1.3元/㎡/天；出租价格最低的是位于体育广场附近的棱方园家具广场，其出租价格分别为0.8元/㎡/天。其中，出租价格最高的是大屋建材装饰城，以3.7元/㎡天的出租价格位居榜首。出租价格最低的是棱方园家具广场，其出租价格为0.8元/㎡/天。其余商业地产之间相差不超过0.5元/㎡/天。
（二）高区商业网点房现状分析
此次高区商业网点房地产市场调查，主要分为四大片区。即高区张村附近商业网点房、高区利群附近商业网点房、高区帝王宫附近商业网点房和高区神道口/卧龙山附近周边商业网点房。根据调查资料显示，高区整体商业网点房地产的出售、出租价格仅次于环翠区，在商业网点房出售、出租价格中，整体排列第二。其中，出售、出租价格最高的是高区神道口/卧龙山附近的商业网点房，其以1.5万元/㎡和1500元/㎡/年的价格，位居榜首。出售、出租价格最低的为高区张村附近的商业网点房，0.28万元/㎡和114元/㎡/年。
1、高区张村附近商业网点房现状分析
目前高区张村商业网点房主要有金都房地产开发有限公司、建盛房地产开发有限公司、大明房地产开发有限公司三家房地产开发商所开发。其中出售价格最高的为建盛房地产开发公司所开发的，其以4500元/㎡的出售价格位居张村附近商业网点房的榜首，最低的为金都房产开发公司所开发的，其出售价格为2800元/㎡。其商业网点房面积主要集中在45-78㎡之间。其中，大明房产的出租价格为114元/㎡/年。该区域商业业态主要集中在零售业和餐饮业。
2、高区利群附近商业网点房现状分析
在高区利群附近的商业网点房调查中，主要针对吉林路（东、西道）和大屋建材装饰城附近商业网点房进行了相关采样调查。其中，吉林东路的商业网点房的价格最高，其以1200元/㎡/年的出租价格排列第一。其他两处的商业网点房的出租价格为400元/㎡/年的价格。在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在30-90㎡之间，其业态主要集中在零售业、娱乐休闲业和部分专业店。
3、高区帝王宫附近商业网点房现状分析
在高区帝王宫附近的商业网点房进行的相关采样调查中。出租价格最高的为滨洲北街和青州街附近的商业网点房，其出租价格为500元/㎡/年。其次是长春路和文化西路，出租价格分别为450元/㎡/年和350元/㎡/年。
在出售价格方面，滨洲北街的出售价格最高，其出售价为6000元/㎡。青州街和长春路附近的商业网点房出售价格为4000元/㎡和3980元/㎡。该区域的网点房面积主要集中在20-70㎡之间，部分网点房面积在120-200㎡之间。
4、高区神道口/卧龙山附近商业网点房现状分析
高区神道口/卧龙山附近是威海几大居民社区之一，其人流量大，消费频次高，故该区域商业网点房及商业业态较为多样。在这一区域内，我们主要对医药公司大楼附近、环保局附近、古陌小区附近、朝阳新区附近及朝阳小区南区附近的社区/街道网点房进行了相关采样调查。其中在网点房的出售价格方面上，古陌小区的商业网点房出售价格最高，以1.5万元/㎡的价格位居高区商业网点房榜首。其次依次是环保局附近、医药公司大楼附近、朝阳新区和朝阳小区南区，它们的出售价格分别是1.3万元/㎡、1.1万元/㎡、0.8万元/㎡和0.7万元/㎡。在出租价格方面，古陌小区的商业网点房以1500元/㎡/年的出租价格位居榜首。其余出租价格在360-666元/㎡/年之间，具体详情见下图：
5、高区商业网点业态分析
在商业业态中，前四位的业态是餐饮业、通信业、零售业、娱乐休闲业，分别占总业态的19%、15%、11%和9%，其中餐饮业所占比重最多。其它业态分别为建材装饰业8%、家电业7%、药品业7%、服装业4%、图书音像业4%、旅社/宾馆业4%，以及其它业态的12%。
（三）高区专业市场现状分析
高区位于威海市西部，是高技术产业开发区的中心，是威海市科技信息中心、产业开发中心和交通枢纽。2002年交易额达94696万元，2003年交易成交额达137873万元，日平均人流量达10万人次左右。交易区内以家具装饰材料、家具产品等专业批发零售经营为主。下面我们对该区域内主要的专业市场进行分析：
1、专业市场调查（1）棱方园家具广场
棱方园家具广场位于文化西路，体育馆附近。是高区大型家具广场之一。其优越的地理位置和良好的购具环境是高区其它同类商场所不能比拟的。该广场集中了国内外各大知名品牌家具。其为威海地区高档购买家具的广场之一。因经营业态因素的限制，（主力面积集中在70-135㎡之间）该广场的出租价格为0.5-0.8/㎡/天之间，属于低档价位。项目名称 棱方园家具广场 项目类型 家具装饰用品商城 管理费 0.3元/ ㎡天 地理位置 文化西路 交通状况7、12路 开业时间 2003年 总建筑面积 23000平方米 实用率 87% 层数 1层
建筑风格 现代跃式展示会所建筑 售价 对外不出售
租价 0.8元/ ㎡天 0.5元/ ㎡天 0.65元/㎡天 主力单位面积 35—60 ㎡、75—135 ㎡ 经营模式及效果 统一管理，自主经营 目标客户群 威海社区居民
人流量 少。主要针对需求性的目标消费群体 经营定位 家具广场
各层经营内容及面积 一楼：家具系列
（2）威韩商贸城
该商城位于高区文化西路，利群购物广场附近。该商城总建筑面积为4.1万平方米，共分六个展区，整体规模较为庞大。但商城内的购物环境一般，现场给人凌乱，从而在一定程度上降低了该商城的产品档次。其租金价格为1-1.8元/㎡/天之间，属于低档价位。其单体营业面积主要集中在70-150㎡之间，部分在45-60㎡。
项目名称 威韩商贸城 项目类型 家具市场
开发商 威海威韩商城有限责任公司 物业公司 盛德物业有限公司 管理费 0.26元/㎡/天 地理位置 高区文化西路 交通状况7、12、路车
开业时间 家居广场2002.1.9 二期工程 总建筑面积 4.1万平方米 实用率 98%以上 层数 1层（共六个区）建筑风格 普通联体展示厅 售价 对外不出售
租价 1.8元/ ㎡.天 1.0元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 主力单位面积 45—60㎡、75—110 ㎡、110—150㎡ 经营模式及效果 统一管理、自主经营 目标客户群 荣成、文登、烟台、龙口等地 人流量 少，主要是针对购买家具的目标消费者 经营定位 家居广场较高档次 商贸城中低档
各层经营内容及面积 1区 办公、套房、沙发、表、工艺品 2区 小吃街3区 套房、沙发、床、办公用品4区 联营，套房、沙发、床、办公用品5区 家具用品6区 小吃街
（3）大屋建材装饰商城
该商城地处文化西路175号，是高区唯一一家大型建材装饰商场。其优越的地理位置和良好的购具环境吸引了大量的目标群体。该商城单体经营面积类型较多，切分布均匀。该商城的出租价格为1.2-3.7/㎡/天之间，属于高中档价位。目前商城实用率为97%。
项目名称 大屋建材装饰商城 项目类型 建材装饰商城 开发商 大屋地产有限公司 物业公司 威海大屋物业管理公司 管理费 0.2元/㎡/天 地理位置 文化西路175号 交通状况7、12、17路 开业时间 1999.10.23 总建筑面积 25000平方米
实用率 97%（目前三楼有部分商户刚刚入驻，正在装修）层数 5层
建筑风格 现代复式商厦
租价 3.7元/㎡天 1.2元/ ㎡.天 2.45元/ ㎡.天
主力单位面积 40—60 ㎡、75—110 ㎡、110—140㎡、150—200 ㎡左右 经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营 目标客户群 主要为三区居民，荣成、文登、乳山较少 人流量 少，主要是针对购买家具的目标消费者 经营定位 建材商品
各层经营内容及面积 1层：厨柜、地板、板材、木线条、五金、实木门 2层：洁具、瓷砖、卫浴、陶瓷 3层 灯具、布艺 4层.5层办公（威海最大最齐全的建材专业装饰商城）
2、租售价格分析
棱方园家具广场、大屋建材装饰商城、威韩商贸城等专业市场都集中在文化西路和文化中路一带。商场开业率达97%左右。档位面积为中、大，面积分别为40-60㎡、150-200㎡。环境适中，（威韩商贸城略显凌乱）它们拥有一定的固定客源。其中“棱方园家具广场”的家具系列展，被受周边家装企业所关注。目前主要以出租的形式进行相关招商。其出租价格最高的为大屋建材装饰商场，3.7元/㎡/天。威韩商贸城的出租价格第二，1-1.8元/㎡/天；棱方园家具广场的出租价格第三，为0.5-0.8元/㎡/天。
3、出租率分析
目前商场出租率方面“威韩商贸城”为98%左右，“棱方园家具广场”为87%，“大屋建材装饰商场”为97%。
三、威海市经区商业地产现状分析
2004年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现69.4亿元，占威海市区生产总值的30.83%。人均国内生产总值43360元。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年经区社会消费品销售总额为59.17亿元，增长9.6%；2004年全区第一产业增加值17.52亿元，比上年增长了24.4%；第二产业增加值27.29亿元，比上年增长了31.13%；第三产业增加值14.36亿元，比上年增长14.78%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：
（一）经区商业物业现状分析
根据前期的市场调研分析，经区目前共有3家大型商业地产，其中档次最高的为侨乡购物广场；另外还有齐鲁商城、万发装饰建材城两家专业的商业物业地产。
1、规模分析
经区各商业物业地产规模一览表
楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型
侨乡购物广场 5万平方米 3层 20—60 ㎡ 2万㎡ 20—60㎡70—150 ㎡ 2万㎡
万发装饰材料城 2万平方米 1层 60—75 ㎡ 90—130 ㎡140—150㎡ 60——75 ㎡80——95 ㎡90——135㎡140——150㎡80—95 ㎡ 90—130 ㎡ 120—135 ㎡ 140—150 ㎡
齐鲁商城 1.2万平方米 3层 34—65 ㎡ 34—65 ㎡50—70 ㎡ 34——65 ㎡50——70 ㎡
50—70 ㎡ 80—130 ㎡
2、租售价格分析
目前经区商业地产出租价格分为两个档次，侨乡购物广场以5.5元/㎡/天的出租价格及2.16万元/㎡的出售价格，位居经区商业地产榜首；齐鲁商城的出租价格为0.66元/㎡/天。
（二）经区商业网点房现状分析
在经区长峰/蒿迫附近的商业网点房调查中，主要针对通城大厦、长峰市场、海鑫旅馆、齐鲁大道附近商业网点房进行了相关采样调查。
1、租售价格分析
根据调查，通城大厦的商业网点房的出售价格最高，其以7000元/㎡的出售价格排列第一。海鑫旅馆和长峰市场附近的商业网点房出售价格为5500元/㎡和3000元/㎡。
在出租价格方面，齐鲁大道的商业网点房出租价格最高。以480元/㎡/年的价格位居榜首。其次，依次是通城大厦的466元/㎡/年；海鑫旅馆的185元/㎡/年及长峰市场180元/㎡/年。
2、业态分析
在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在100㎡左右，在商业业态方面，其零售业占总业态的28%，排列第一。其它依次是娱乐休闲业、通信业、服装/鞋业、餐饮业、医药业及其它相关业态，分别占总业态的16%、12%、8%、8%、8%和20%。
（三）经区专业市场现状分析
经区位于威海市南部，是威海经济开发区的中心，是威海市未来的行政区域和交通枢纽。2002年交易额达86005万元，2003年交易成交额达142855万元，日平均人流量达8万人次左右。交易区内以家具装饰材料、家具装饰用品等专业批发零售经营为主。其中，区内万发装饰材料商场、齐鲁商场等专业市场都集中在青岛路齐鲁大道一带。商场开业率达93%以上。档位面积为中，面积分别为50-70㎡、140-150㎡。环境适中，它们拥有一定的固定客源。（具体详情见下图）项目名称 齐鲁商城 万发装饰建材城
项目类型 家具装饰用品商城 家装装饰材料露天市场 开发商 东方集团实业有限公司 威海汽运有限公司 地理位置 齐鲁大道 青岛路，竹岛
交通状况 112路（小客）、10路1、12、26、21、27路 总建筑面积 12000平方米 2万平方米 实用率 93% 100% 层数 3层 1层
建筑风格 现代写字楼 现代展览中心
租价 0.66元/ ㎡/天 0.47元/ ㎡/天 0.565/ ㎡/天
主力单位面积 50-70平方米 60—75 ㎡、80—95 ㎡、90—130 ㎡、120—135㎡、140—150㎡
经营模式及效果 独立店铺，自主经营。出租形式
目标客户群 周边社区居民，中等收入人群 竹岛辐射范围的、市内装修所需材料 经营定位 家具建材 威海市区内的中高档卫生洁具、陶瓷、板材、五金、灯具的装饰材料市场
各层经营内容及面积 一楼：木地板、实木门、各种板材、木线条。二楼：百货超市三楼：灯饰、五金用品、交电材料、布艺窗帘、厨房用品。主要经营板材、洁具、陶瓷、板材市场；
齐鲁商城位于齐鲁大道附近，由东方集团实业有限公司投资开发。商场优雅的购物环境，吸引了周边大量居民的关注。其出租价格为0.47-0.66元/㎡/天，单体经营面积主要集中在50-70㎡之间，其出租率为93%左右。
万发装饰建材城位于青岛路、竹岛附近，2万平方米的经营面积，促使其成为经区唯一一家大型装饰建材市场。其开发商为威海汽运有限公司，优越的地理位置和准确的经营定位，为其发展奠定了良好的基础。目前改装饰建材城出租率为100%。
第三部分 威海市商业业态分析
此项分析所用的数据，都由我方专业的市场调查人员，通过现场采访式的调查方法取得。调查目的主要是对威海现有商业业态的分布、经营状况、居民消费习惯及前景进行分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。
一、威海市家电业分析
此项调查主要涉及威海百货大楼、威海华联购物广场、威海华联商厦、威海利群购物广场、威海三联家电等五家大型综合家电卖场，调查内容主要为区位、经营面积、经营产品类型、经营产品品牌、经营状况等五项内容。调查方式为采访式调查，数据来源基本详实、准确。
（一）威海市家电业经营品种分析
本项调查共涉及家电类经营品种二十多个，因品种比较繁杂，况且有些产品不具有市场代表性，所以在此我们只对其中品牌数量较多的，能代表威海家电业主流方向的电视机、冰箱冰柜、音响（家庭影院）、洗衣机、空调、油烟机、燃气灶、热水器等8个经营品类进行分析。
1、威海家电业总体经营品类分析：
在被调查的五大卖场中共有以上8类家电经营单位250个（其中品牌多数重复），其数量分布如下：
从以上数据可以看出：
第一，家电行业整体供应量巨大，市场竞争较为激烈。
第二，电视机、冰箱与空调机三大品类仍然牢牢占据市场的较大份额，且大多数经营品牌雷同，竞争激烈。
第三，油烟机、燃气灶，热水器等厨卫家电异军突起，正逐步成为家电行业的重要组成部分。
2、五大家电卖场经营品类分析：
从以上统计数据可以看出：
第一，五大卖场家电经营数量基本不相上下，但都有自己的强项：百货大楼冰箱冰柜经营品牌较多；华联购物广场的燃气灶经营品类较多；华联商厦的音响（家庭影院）经营品类较多，利群购物广场的电视机品牌而三联家电的电视机和空调品牌较多。
第二，音响（家庭影院）类产品主要集中在百货大楼和华联商厦两大卖场，说明这两大卖场的高端客户比较多。
第三，空调在五大卖场的分布基本均衡，但又以三联经营品牌较多，显示出专业的家电市场在货源组织上的一定优势
第四，家电行业已经比较成熟，市场细分比较精细。
（二）威海市家电类经营面积分析
据统计五大卖场8类家电类经营面积达5143平米，其中电视机的经营面积高达2010平米，接近总体经营面积的一半，其大体的经营面积分布如下：
从以上数据可以看出：
第一，电视机的经营面积在整个家电行业中一枝独秀，电视机仍然是家电经营的重中之重。
第二，电视机、冰箱冰柜以及空调的经营面积普遍较大，说明商家比较注重这三类商品的卖场布置，也是他们的主要销售对象。这类产品的竞争将异常激烈。第三，油烟机、燃气灶以及热水器等厨卫家电的经营品种虽然不少但经营面积却
第四，大打折扣，说明大多数商家对此类商品普遍不够重视，估计此类商品发展空间较大。
由以上统计数据可以看出：
第一，三联家电作为专业的大型家电经营场所，在经营面积上具有绝对优势。第二，电视机和空调是三联家电的主要经营品类，大规模的经营面积对他们的陈列与推广具有相当空间优势。
第三，除三联家电外，其他四家家电卖场规模普遍较小，从一定程度上造成了卖场氛围的拥挤与杂乱，购物环境必稍逊于三联家电。
第四，三联家电仍然是威海家电业的一个标尺，要想在威海家电业中突围项目规模应向三联家电看齐。天都的经营规模须斟酌商榷。
专业的家电卖场在家电的销售上具有无可比拟的优势，而威海的专业的家电卖场现在只有三联家电一家，天都如做为专业的家电卖场有一定发展空间。
（三）威海居民购买家电的习惯分析
1、因为家电类一般价值较高，所以在购买时一般不是个人行为而是两个或几个人的共同购买行为，购买比较谨慎。
2、较大的专业的家电卖场是他们主要购买场所，一是选择空间较大，二是质量和售后服务有保障。
3、一般一次成交的机会不是很大，大多数消费者在购买家电时会货比三家，比价格比质量比品牌。
4、完善的售后服务以及三包措施得到越来越多的消费者的认可，并在销售中起到越来越重要的作用。
（四）威海家电市场前景分析
1、威海市家电经营单位众多，估计价格竞争仍然是市场竞争的主要手段。
2、除了价格竞争之外，完善的售后服务也将是市场竞争的重要手段。
3、小家电类产品品种较少，往往作为大家电的一个附属品类进行经营，而且没有专业的卖场，竞争相对薄弱。估计上规模专业化的小家电市场将有一定发展空间。
4、专业化的大家电卖场具有一定发展空间。
二、威海市家居业分析
此项调查涉及威海家居广场、威韩商城、盛德商厦、奥赛家具商城、天坛家具城等五家大型综合家居市场，共调查有效样本157个，调查内容主要为区位、经营面积、经营产品类型、经营品类档次、经营状况等五项内容。调查方式为采访式调查，数据来源基本详实、准确。调查目的主要是分析威海居民家居消费习惯、威海家居类商业经营状况以及前景分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。
（一）家居市场经营单位数量及规模分析
本项调查涉及的家居类产品多达几十种，为便于分析，我们把它们大体归为家具家私类和灯具灯饰类两个经营范畴进行分析。
1、家居市场总体经营单位数量分析：
本项调查我们共采集有效样本157个，其中139个从事家具家私类经营，占总数的88.54；18个从事灯具灯饰类经营，占总数的11.46%。据我们统计157个经营单位共有经营面积62550平米左右，其中灯具灯饰类经营面积7800平米左右，占总数的87.53%；家具家私类54750平米左右，占总经营面积的12.47%。其经营面积比例如下：
从以上统计数据我们可以看出：
第一，威海的家居市场已经比较成熟，市场相对饱和。
第二，家具家私类从业单位较多，经营规模巨大，竞争尤为激烈。第四，灯具灯饰类所占权重较小，发展潜力较大。
2、家具家私类经营规模分析：
从以上统计数据可以看出：
（1）家具家私类单位经营规模大多集中在300——500平米之间，此规模中的经营单位众多，占总经营数量的50.36%，竞争激烈。
（2）家具家私类单位经营规模严重失调，竞争主要存在于100——500平米之间的经营规模单位中，规模超过1000平米的经营单位寥寥无几，竞争较弱。（3）1000平米以上的经营单位有一定发展空间，但总体风险较大。（4）家具家私类经营业主实力参差不齐，未来几年有大浪淘沙，重新洗牌的可能。
3、灯具灯饰类经营规模分析： 从以上统计数据可以看出：
第一，灯具灯饰类经营单位规模普遍较小，估计和灯具灯饰物品占地面积较小以及灯具灯饰市场不太成熟有一定关系。
第二，更加专业、庞大、高档的的灯具灯饰市场有一定发展空间，但要谨慎投资。
（二）家居市场经营档次分析
1、家具家私类经营档次分析：
在本次调查的139个家具家私经营单位中，经营档次属于高档的有31家，占总经营数量的22.30%；中高档的有27家，占总经营数量的19.425%；中档的有17家，占总经营数量的12.23%，中低档的有37家,占总经营数量的26.62%；低档的有27家,占总经营数量的19.425%。其经营比例图示如下： 从以上统计数据可以看出：
第一，中档、中高档、高档产品占到市场总量的53.96%，说明威海的家居市场正逐步向中档及中档以上产品档次发展，产品质量正在逐年提高，竞争模式正处于价格竞争向质量竞争过渡的转型期。
第二，如果把中低档、中档、中高档产品统统归为中档产品，那么中档产品所占比重高达58.28%，辞区间的产品数量庞大，竞争较为激烈。
第三，如果低档产品所占比重为19.435,说明虽然威海的家居市场正处于价格到质量的转型期，但是由于低端产品可以较好的满足部分消费水平较低的人群，短时间内也不会退出家居市场。
第四，高档、中档以及低档产品的供给基本均衡，市场孔隙不大。
2、灯具灯饰类经营档次分析：
本次调查的18个灯具灯饰经营单位，全部属于中低档经营档次。这说明威海的灯具灯饰类产品经营档次普遍较低，高档经营单位凤毛麟角，市场供给严重失调。威海的灯具灯饰市场在产品、质量、规模方面都有待进一步的完善。
（三）家居市场经营状况分析
1、家具家私类经营状况分析：
在调查的31家高档商铺中有25家经营状况良好，占总经营数量的17.99%，经营状况一般的有6家，占总经营数量的4.32%。27家中高档商铺中，有23家经营状况良好，占总经营数量的16.55%；有4家经营状况一般，占总经营数量的2.88%。17家中档商铺全部经营良好，占总经营数量的12.23%。在37家中低档商铺中，有30家经营状况良好，占总经营数量的22.30%；有7家经营状况一般，占总经营数量的5.04%。在27家低档商铺中，有15家经营状况良好，占总经营数量的10.80%；有12家经营状况一般，占总经营数量的8.63%。从以上统计数据可以看出：
第一，家具家私类产品普遍经营良好，整个市场运营比较正常。
第二，低档产品经营状况相对较差，原因有二：一是低档产品已走量为主，利润较薄；二是低档产品由于质量、做工较差，得不到市场认可。
2、灯具灯饰类经营状况分析：
调查的18家灯具灯饰经营店铺，经营状况都为良好。
（四）威海家居市场消费者习惯分析 通过以上资料分析，我们可看出：
1、消费者比较喜欢到较大的专业的家居市场购买家具产品。究其原因我们认为有以下几点：
第一，规模比较大，经营单位及经营产品相对集中，有较大的选择空间。第二，专业的家具市场，产品质量及售后服务相对较好。第三，经营单位众多，竞争氛围较浓，消费者砍价议价能力较强。第四，周围有专门的货运资源，运输比较方便。
2、部分中高端消费者较为注重品牌的的选择。究其原因：
第一，中高档及高档产品品牌经营较多，如吉斯家具、全友家具、联邦家具、凤阳家具等为消费者的品牌购买提供了市场可能。
第二，品牌产品一般质量较好，售后服务较好，购买比较放心。
第三，消费者的购买需求正由基本的生活需求向更高的舒适、品味、高雅等需求转变。
3、在家居置买时，对灯具灯饰的购买远远小于家具家私类的购买热情。究其原因：
第一，灯具灯饰类产品属于能源耗材，置买越多能源消耗费用越高。
第二，大部分家庭消费者对灯具灯饰类的置买，一般认为能满足采光需求即可，高档的灯具灯饰产品一方面价格较高，另一方面耗电较多。
第三，较为高档的灯具灯饰类产品一般为酒店、娱乐场所购买较多。
（五）威海家居市场前景展望
1、整个威海家居市场趋于饱和，局部虽然仍有一定发展空间，但总体发展空间不大。
2、整体市场发展比较成熟，价格竞争已经不是制胜的唯一手段，完善的服务、优质的质量正逐步得到市场认可。
3、更加精细化的市场细分、产品细分将是大势所趋。
三、威海市服装业分析
（一）威海服装业总体分析
从商业类型来看，威海的服装业大体分为批零兼营模式、综合百货模式、超级市场模式、品牌形象店模式以及商业步行街模式五种类型，其卖场分布大体如下：
商业类型 商 场 名 称
批零兼营 威胜大厦 海港大厦 友谊大厦 韩国服装城 环球广场 财富广场 综合百货 华联商厦 百货大楼 利群广场 华联购物广场 金地商厦 超级市场 家家悦超市 大富源
品牌形象店 侨乡城市广场 两岸时尚名店 步行街 光明路步行街 从以上数据可以看出：
第一，威海市从事服装经营模式的大型卖场多达15个，总体服装供给较大竞争十分激烈。
第二，批零兼营模式的商业类型较多，竞争比较激烈。除威胜大厦、环球广场经营状况尚可外，其他四大卖场都经营惨淡，估计从事服装批零兼营模式的商业发展空间不大。
第三，综合百货类除了华联商厦和百货大楼外，其他三大卖场的服装经营状况也较为一般，估计此类服装经营模式的发展空间也不会很大。
第四，两大超级市场的服装经营状况都比较不错，这首先归根于他们量贩式的平价经营策略；二要归功于雄厚的资金实力以及优秀的货源组织能力。从天都的区位、人群消费水平以及旁边的小商品批发城带来的部分客流来看，本项目可以有所尝试，但考虑到两大巨头的压力，需要合理定位、谨慎投资。
第五，侨乡城市广场作为威海经营档次较高的品牌服装经营模式，经营状况也不容乐观，估计发展空间不大。步行街模式与本案的定位相差较远，在此不做详述。
（二）威海市居民购买服装习惯分析
1、对于价值较小的小针织、大针织等产品一般喜欢就近购买，而且随即购买的机率较大。注重的是方便、价格等。
2、对比较高档的时尚女装、男装类，大多喜欢到档次较高的百货商场以及品牌专卖购买，注重的是质量以及售后服务等。
3、较为成熟的商圈或大卖场是消费者首先考虑的购买场所。如环球广场、威海大世界、家家悦本部商圈；华联商厦和百货大楼商圈；威胜大厦、海港大厦商圈等。一旦形成对某个商圈的购物习惯就很难改变。
4、中高档消费群的品牌忠诚度较高，一旦对某品牌形成较好的认可，就不会轻易改变。
（三）天都项目服装经营的优劣势分析
1、优势分析：
（1）周围没有直接的服装业竞争对手。小商品批发城里虽有少许的服装经营业户，但经营的大都是档次比较低的小针织类产品，和本项目的定位区别较大。（2）周围有足够的潜在消费人群。况且本案处于高技区到环翠区的主要干道上，若经营产品比较完善，还可以有效聚拢部分高技区客流。
（3）小商品批发城形成的商业氛围以及带来的部分客流，可以在一定程度上拉动本案的销售。
2、劣势分析：
（1）本案处在环球广场、大世界以及家家悦本部形成的有效狙击范围之内，市场压力较大。
（2）本案周围还没有形成较为的稳固的服装销售商圈以及服装购买商圈，消费者购买忠诚度较低。
（3）如果从事服装经营那么规模一定较大，经营品种一定要多才有制胜的可能，而这样投资风险就比较大。
（4）服装的招商工作将是本案成功与否的重要因素。
四、威海市娱乐业分析
本次调查范围覆盖了威海市各类休闲娱乐业，主要涉及威海市市区几乎所有的休闲娱乐场所，以及高区和经区的部分休闲娱乐场所，现抽取１４０个样本，按经营类型分类并分析其经营规模及经营状况。
（一）威海市娱乐业种类及数量分析 在调查的所有娱乐场所中足疗／推拿、夜总会／KTV／练歌房、茶馆、洗浴中心所占的比重较大，迪厅和酒吧所占比重最小，分析原因有：
1、威海是新兴的沿海城市，受外来思想影响较小，消费者比较习惯传统的娱乐方式，比如茶馆、KTV等。
2、现代社会，人们在紧张的工作压力下，更加渴望身心的放松。经营者们也积极拓展思路，迎合消费者的这种需求，因此，浴室不再是仅仅局限于洗澡的功能，更加注重营造舒适的环境、提高服务质量以及提供综合性服务。
（二）威海市商业休闲娱乐场所的经营规模分析
1、夜总会／ＫＴＶ／练歌房经营规模分析：
在此次调查的30家夜总会／ＫＴＶ／练歌房中，按大型（1000㎡以上）、中型（300——1000㎡）、小型（不足300㎡）三个档次分，每档占的比例如下： 由图表看出，威海的夜总会/KTV/练歌房，中档规模占主体，规模较大的高档场所比较稀缺。
2、娱乐城/迪厅/酒吧经营规模：
在威海，娱乐城/迪厅/酒吧的数量相对较少，从经营场所的面积来看，规模属主要是中小型。
3、茶馆、咖啡馆、西餐厅经营规模及经营状况
茶馆、咖啡馆、西餐厅，经营场所面积在100——1000㎡之间，按其经营面积、店面装修、内部环境、服务水平等将此类消费场所分为三个档次，各占比例如图：
4、健身、美体、美容场所经营规模：
在此次调查的健身美体场所中，面积在400㎡左右的中型规模居多，如圣玛瑜珈、浩莎健身俱乐部。美容场所经营面积在200㎡以下的占较大比重。
5、洗浴中心、足疗／足浴/推拿场所经营规模及经营状况：
在我们调查的所有休闲娱乐场所中，洗浴中心、足疗／推拿场所所占的的比重最大，现对两类休闲场所的规模作如下分析：
（1）洗浴中心按经营面积分三个档次：大型（1000㎡以上）、中型（500㎡—1000㎡）、小型（500㎡以下）。三种规模的比例如图表：
（2）足疗／足浴/推拿场所按经营面积分三个档次：大型（400㎡以上）、中型（150㎡—400㎡）、小型（150㎡以下）。三种规模的比例如图表：
（三）威海市商业休闲娱乐场所经营状况分析 从总体来看，呈现以下特点：
1、威海休闲娱乐场所分布比较集中，通俗的讲就是“扎堆经营”。分布较集中的几个区域是：市中心三角花园/威胜大厦一带、市政府以西、天都一带、北竹岛、经区长峰。且这几个区域的休闲娱乐场所经营情况较好，原因有以下两点：（1）消费者的消费习惯使然，认为娱乐场所集中的区域，选择机会多；而且娱乐气氛比较浓厚，迎合了消费者喜欢热闹的心理需求。
（2）这几个区域属于威海商业比较发达的区域，也是威海市人口比较密集的区域，消费群庞大且层次较高。
2、威海休闲娱乐业经营状况有淡、旺季之分，旺季主要出现在旅游高峰期、周末或节假日，淡季主要是春节前后、气温比较的的时候。
3、各类休闲娱乐场所中，中高档场所的经营状况好于低档或中偏低的场所。原因是：随着威海市经济的快速发展，人均国民生产总值提高了，人们对生活质量的要求也提高了，中高档休闲娱乐场所以良好的环境和优质的服务赢得了消费者的青睐。
（四）威海市民娱乐消费的习惯分析
1、从地域特征来看来看，威海居民习惯就近消费，在作娱乐场所投资时，要充分考虑附近的人口密集程度。而且区域不同，居民消费水平也不同。
2、市中心统一路、海港一带是威海商业最发达的地方，各种娱乐休闲场所档次较高，经营状况也普遍较好。
3、市中心向西至电视台，向南至北竹岛是威海市人口最密集的两大区域，商业发达程度接近市中心。这两个区域的居民消费水平也比较高。
五、威海市餐饮业分析
此项调查共涉及威海市餐饮业比较发达的道路39条，采集有效样本349家，调查内容主要为区位、经营面积、经营类型、经营档次、经营状况等五项内容。调查方式为人员采访式调查，数据来源基本详实、准确。调查目的主要是分析威海居民餐饮消费习惯、威海餐饮业经营状况以及前景分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。
（一）威海餐饮业区位及其数量分析
1、威海市餐饮业总体区位数量分析：
本项调查共涉及主要道路39条，餐饮店铺349家。因为有些道路不具有代表性，且离本项目较远，为便于操作，所以我们在此只对沿途拥有店铺超过10家以上的13条重要道路进行分析。沿这13条道路餐饮业经营单位的数量高达209家，其区位数量分布如下： 从以上统计数据可以看出：
第一，威海市的餐饮业比较发达，从业单位数量众多，竞争较为激烈。第二，威海市的餐饮业比较集中，以上十三条道路共有餐饮业经营单位209家，占了整个被调查餐饮业的59.89%。
第三，古寨东路和文化西路餐饮业比较发达，餐饮氛围浓厚，比较有利于餐饮业的发展。
2、天都项目附近主要道路餐饮店铺分布分析：
天都附近餐饮业比较集中的主要道路有古寨东路、神道口路（附近）、钦村路、西北山路以及文化中路五条道路，其餐饮经营店铺分布如下： 从以上统计数据不难看出，第一，天都附近人口聚居相对集中，附近餐饮业比较发达，共有经营单位62家，占被调查总数量的17.77%，竞争比较激烈。
第二，在这五条道路中又以古寨东路和西北山路经营单位众多，说明这两条路已经形成比较浓厚的餐饮文化氛围。
第三，神道口附近、钦村路以及文化中路附近餐饮业有一定发展潜力，但投资需谨慎。
（二）威海市餐饮业经营类型分析
威海餐饮业的经营类别多达几十种，由于类别比较繁杂，所以在统计中我们大体归为以下11类：
1、川菜系
2、东北菜系包括东北炖菜、朝鲜风味等
3、新疆菜系
4、面食类包括水饺、拉面等
5、快餐类
6、烧烤火锅类
7、家常菜类
8、韩日料理
9、海鲜类
10、大型综合酒店类。
11、西餐类。
1、威海市餐饮业总体经营类别分析： 从以上统计资料可以看出：
第一，威海市餐饮业经营类别繁杂，其中以火锅烧烤类、家常菜类以及海鲜类居多。
第二，西餐经营类别比重较小，估计会有较大的发展空间。
第三，虽然新疆菜类的经营品类较少，但是考虑到口味的适应性问题，估计发展空间不大。
第四，综合酒店类所占比重较小，估计具有相当发展那空间。而且在我们凋查的31个综合酒店类经营单位中有二十多个集中在东山路附近，天都附近的综合酒店类经营十分空虚，是一个较大的市场空隙。
2、天都附近经营类别分析：
从以上统计数据可以看出：
第一，天都附近火锅烧烤类和海鲜类经营单位众多，说明当地居民对这两类饮食情有独钟，不过过多餐饮单位的参与必然导致激烈的竞争。
第二，天都附近韩日料理类和经营品类较少，从这一地段的居民消费来看，估计这两类餐饮会有一定发展空间。
第三，川菜类经营单位只有4.84%,适当发展川菜类经营品类，也将大有可为。第四，天都附近西餐类和大型综合酒店类经营单位较少，市场潜力巨大。
（三）威海市餐饮业经营档次分析
1、威海市餐营业总体经营档次分析: 在被调查的349家餐饮业经营单位中，高档的有23 家，中档的有178家，低档的有148家。其经营档次比例如下：
从以上统计数据可以看出：
第一，高档类经营单位数量较少，且大多集中在东山路附近，市场分布不均衡，投资潜力较大。
第二，中档类经营单位数量众多，产品经营类别较杂，市场趋于饱和。第三，低档类市场与天都商业定位偏差较大，估计将无所作为。
2、天都附近经营档次分析：
在天都附近的62家餐饮业经营单位中，中档的有45家，低档的有17家，高档的为零。经营档次比例如下：
从以上统计数据可以看出： 第一，天都附近高档的餐饮经营单位奇缺，市场空间较大，并且高档的定位与天都项目的整体形象相符，高档的综合酒店类经营模式，将是重点发展对象。第二，面对工薪阶层的中档餐饮类经营数量众多，市场趋于饱和，竞争较为激烈。估计可操作空间不大。
第三，低档类的经营单位，与天都项目整体不符。
（四）威海市餐饮业经营状况分析
1、威海市餐饮业整体经营状况分析：
在被调查的349个有效样本中，经营状况优秀的有29家，经营状况良好的有252家，经营状况一般的有68家。其经营状况比例如下：
从以上统计数据可以看出：
第一，威海市餐饮业经营状况普遍较好，但是经营状况优秀的所占比重较小，说明威海市餐饮业经营状况有待进一步提高。
第二，经营状况优秀的单位凤毛麟角，说明威海的餐饮业还不成熟，餐饮业资源还没有得到有效整合。
2、天都项目附近餐饮业经营状况分析：
在天都附近的62家经营单位中，有3家经营状况优秀，7家经营状况一般，另外52家经营状况良好，其经营状况比如下：
从以上统计数据可以看出：
第一，天都附近经营状况比较优秀的单位较少，经营状况有待进一步提高。第二，天都附近的经营状况与威海市整体经营状况基本相符，但略低于威海市总体经营状况。这说明天都附近的餐饮业饱和程度以及竞争程度要高于威海市总体水平。
（五）威海市高档餐饮经营单位经营状况分析
因在被调查的高档类经营单位中大部分属于综合酒店类，而这类经营单位的定位又比较与天都项目相符，所以在此把这类经营单位的经营状况做重点分析。在被调查的23家高档经营单位中，有15家经营状况优秀，8家经营状况良好，经营状况一般的为零。其经营状况比例如下：
从以上统计数据可以看出：
第一，威海市高档餐饮经营单位的经营状况普遍比较优秀，这表明威海市高档经营单位的整体水平较高，这就在一定程度上造成较大的市场进入压力。第二，经营状况比较优秀的高档经营单位大都集中在东山路附近，周围外来旅游客户资源丰富，并且离市中心距离较近，区位优势比较明显。
第三，虽然天都附近高档的经营单位奇缺，但是考虑到东山路附近较大的市场压力以及本身的区位束缚，因此我们认为天都项目虽然在高端经营业态中有相当的发展潜力，但仍要充分考虑各种相关因素，谨慎投资！
（六）威海市民饮食习惯分析
第一，威海市的餐饮业仍然以中低档的经营单位居多，这说明价位的高低还是影响大多数居民消费的重要因素。
第二，在区位选择上，工薪阶层比较喜欢就近聚餐，以方便为主；高端人群聚餐一般比较注重口味和环境，区位因素影响较小。
第三，低档次的餐饮业态经营状况普遍不好，说明卫生与安全也是影响居民消费的重要因素。
第四，在被调查的349家样本中，有29.63%的属于火锅烧烤类，这说明居民在聚餐时还比较喜欢一种因为聚餐产生的幸福愉悦的感受，说小一点是氛围，说大一点就是文化。幸福、祥和、喜气的氛围是影响消费的一个重要因素。
第四部分 消费者调研
本次威海商业物业地产调研共收到有效问卷432份，其中已购业者共计166人，占总人数的39.20%；未购业者共计266人，占总人数的60.80%；对其消费者自身个人爱好及他们在置业过程中所关注的几个问题，进行了详细的探究、分析。
一、消费者结构分析
（一）项目周边消费者数量分析
本次消费者数量调查是以“天都商厦”为半径，方圆1.5公里范围内的居民社区进行相关调研。此次调研共调查居民社区40个，人口统计按照国家人口统计常用的1：3.5的方式进行统计，共计约20224户，70784人。其中，本地原居民人口占总人口的68%，外来人口占总人口的32%。区域位置 单元数 户数 人口
本项目的东北方向：（西北山路以东，文化中路以北）337 4900 17150 项目东南方向：（文化中路以南，古寨东路以东）180 2156 7546 项目西北方向：（文化中路以北，神道口至槐云村）543 8434 29519 项目西面：（高区毕家疃以及沿文化西路，哈工大以西）231 4734 16569 合 计 1291 20224 70784
（二）项目周边消费者结构分析
1、年龄分析：
根据调查分析发现，项目周边目标群体的年龄主要集中在29—35岁之间，占总人数的32.4%，其次是36—49岁，占总人数的31.2%，然后是25—28岁，占总人数的29.6%。最后是50岁以上的人群，占总人数的6.8%。（其中，男性占了总人数的55.7%，女性占了总人数的44.3%。）
2、学历分析：
在接受教育程度/学历方面的调查中，有79.2%的人群为初中和高中毕业；18.9%的人群为大学毕业；1.2%的人群为研究生毕业；0.7%的人群为博士毕业。
3、职业分析：
他们目前所从事的职业，有45.5%的消费者是自由职业者；21.5%的消费者是私有企业老板；21%的消费者是各大公司职员；8.7%的消费者是各大公司管理人员；其他均占不到1.4%。
4、收入比例分析：
其收入为：64.4%的消费者收入为3万元以下；29%的消费者收入为3—10万元；6.1%的消费者收入为10—30万元；30万元以上的为0.5%。其主力购买群体为3万—30万元之间的消费者，根据其收入的等级来看，他们一般是事业有成，私企老板或公司管理中层以上的消费者。其次是3万元以下或30万元以上的消费者。
5、家庭构成情况分析：
根据市场调研分析发现，周边各区域家庭结构大致可分为四类，包括： 第一类，年龄在20——30岁的夫妇二人结构； 第二类，夫妇加一个小孩的三人家庭结构； 第三类，夫妇、小孩、老人共同居住的结构；
第3篇：房产局住房公积金管理调研报告
住房公积金管理得好与坏，直接关系到广大干部职工的切身利益，也是最受人们关注的社会热点和焦点问题。为此，我们组织部分县政协委员对我县住房公积金的管理情况及干部职工反映最强烈的问题进行了调研。现将调研情况报告如下：
一、全县住房公积金缴存情况
我县自19*年参加住房公积金以来，截止20*年月6月30日止，全县共有184个单位，8209人参加缴存住房公积金，共归集住房公积金：5087万元，其中，累计个人住房公积金提取额：1261万元，定期存款：2450万元，活期存款：523万元，贷款余额：853万元，（自参加住房公积金以来，发放贷款348笔共1185万元），现有住房公积金：3826万元，历年住房公积金增值收益72万元。缴存比例：①县财政供养人员：按工资收入的5%缴交；②企业缴存比例皆超过5%，个别甚至达到20%。住房公积金缴存人数从19*年开始逐年增加，缴存的住房公积金也逐年上升。
二、管理运作情况
10年来，县房产管理部门对住房公积金的管理，从总体上来看还是好的。一是能够认真贯彻落实国务院350号令精神，遵循“住房委员会决策，住房公积金中心运作，银行专户存储，财政监督”的原则，逐步建立和完善各种管理规章制度，特别是建立了公积金贷款会议审批制，为贷款安全提供了制度保障。二是在住房公积金提取和使用方面，也能按照全省统一的操作流程实施管理，对历年公积金增值收益的72万元的使用，除提取20万元作为贷款风险准备金外，其余用于管理费和建设廉租住房的补充资金，至今没有发现违规管理使用住房公积金的问题。总而言之，我县在机构设置、缴存、提取和使用、接受监督等方面的工作都日趋完善，特别是在县房产管理局的不懈努力下，参缴住房公积金人员的住房环境得到了不断改善，全县住房公积金工作取得了一定的成绩，并且走在了全省各县市的前列，受到了省主管部门的表扬。
三、存在问题
（一）没有给部分缴存户发放实名制储蓄卡，个人知情权得不到充分体现。我县的住房公积金在建设银行和工商银行*支行开设了专户，工商银行已给其负责的乡镇和教育医疗及企业单位缴存个人发放了储蓄卡，缴存户随时可以查询缴存情况。但建设银行*支行至今尚未发放个人储蓄卡，造成其负责的机关事业单位缴存户无法晓知个人缴存数额和财政配套数额的详情，缴存户要求建设银行尽快发放个人储蓄卡。
（二）房改收入资金使用不够透明。全县收入的房改资金有多少，用于建设文明小区的资金有多少，现在还剩余多少，这些情况审计、纪检、公安、检察等部门都已审核过，但没有在一定范围内进行通报。
（三）规章制度和办事程序没有及时上墙，给服务对象带来不便。县房产局虽然建起了新的营业大厅，改善了服务环境，但是没有及时把住房公积金的各种规章制度和有关事项的办理程序张贴在墙上，不利于缴存户办理有关公积金的各项事宜。
四、几点建议
（一）县住房公积金主管部门要督促建设银行尽快发放实名制储蓄卡，还住房公积金缴存户的知情权。据了解建设银行已计划发卡，希望抓紧做好此项工作，因为现在计算机网络技术十分发达，发卡并非难事，如果再拖是没有理由的。
（二）要建立和实施好基础性工作制度。一是各缴存单位要认真审核上报“住房公积金缴存名册”；二是县房产管理局要向缴存单位发放《住房公积金手册》，由单位发放到缴存户个人手中；三是年终各单位要将“住房公积金职工个人情况核对表”公布，让单位的缴存人员核对《住房公积金手册》的缴存情况，看是否相符。
（三）县房产管理局每年应该向社会公布全县住房公积金的增值收益和使用情况。公开的内容包括：按规定提取的贷款风险准备金，提取的管理费和用于廉租房的补充资金等，以便缴存户监督。
（四）要提高我县住房公积金的缴存比例。按政策规定，财政供养人员的缴存比例不得低于5%，不能超过12%。据了解，省直机关的缴存比例已提高到8%。*市去年7月份起也按8%的标准缴存，而我县的缴存比例仍处在最低的底线。因此希望县委、县政府能够把我县的住房公积金缴存比例提高到8%。根据地方财政收入状况，逐年提高缴交比例，让广大干部职工享受到更高更好的住房公积金待遇。
（五）建议按国务院颁布实施的《住房公积金管理条例》的有关规定和全省的统一做法，把我县现在实行的“一月一定”的住房公积金缴存标准核算时间改为“一年一定”，以便简化财政、房产和银行等部门的操作程序。
（六）县房产管理局要加大住房公积金的宣传力度，让更多的人懂得参加缴存住房公积金给个人带来的益处。如参加住房公积金缴存可以申请公积金贷款购房，每笔贷款可高达30万元，年限长达30年等。只有广泛深入的做好宣传工作，才能促进住房公积金的不断发展。
第4篇：东太房产地公司调研报告
东太房地产板块2007年调研报告
前 言
2006年，是东太房地产板块有史以来任务最为繁重的一年。这一年里，御风锦江、金码头两个项目均处于主体工程建设阶段。在两个项目的建设中，暴露出工程建设浪费大、成本高、管理不畅、工期拖延等一系列问题，这些问题直接对房地产板块的赢利能力和可持续发展构成威胁。
一位管理界资深人士说：一个企业只有知道自己什么地方不行，才可能获得发展。东太企业作为一个从学步期向发展期过渡的小企业，自省及自省后的自我调整，是再正常不过的事情，也是必须经历的过程。
因此，2007年4月初，董事长安排行政中心对房产公司存在的问题进行一次调研，具体安排如下：
一、调研对象：房产板块所有员工、与房产公司合作的施工单位、监理公司、营销策划公司及其它对公司比较了解的非公司人士；
二、调研方式：直接交谈；
三、组织安排：姜明柱、侯丽华负责内部员工调研，夏军、刘吉云负责外部调研；
三、调研原则：
1、对事不对人；
2、让调研对象畅所欲言，不作引导，不加入调研人的主观意识；
3、为了避免引起不必要的矛盾，调研记录实行保密。
在近十天的调研中，在外部调研方面，共对4位施工单位现场管理人员、3位零星工程承包人员、1位监理人员、1位地勘设计人员、1位营销策划公司人员、1位已离开东太企业的工程人员共11人进行了访谈；在内部调研方面，对5位副总以上高管、10位经理及经理以下人员进行了访谈。
在近2万字的访谈记录的基础上，调研小组召开专题会，对这些记录中反映的现象进行分析，得出了一些基本结论，并针对问题提出了改进建议，最终形成本调研报告。
东太房地产板块存在的失误及原因
一、缺乏运作较大工程的把控能力
金码头、御风锦江都是大工程，项目经理仓促上任，缺乏运作大项目的把控能力。工程应抓哪几个重要环节，具体工程与附属工程如何衔接，工程和营销如何衔接，如何摆正甲、乙方关系等等均心中无数，特别不懂得以财务为核心进行项目管理，导致金码头拆迁未果，御风锦江管理混乱。
原因：没有整个项目的大工序概念，不知道项目各环节之间的关系，因此制定不出项目动运作的甘特图，当然就无所谓计划了。
二、工程建设运行管理失误
1、现场管理人员不敢承担责任
对与签证、费用有关的工作十分敏感，不敢作主，不敢对乙方作出承诺，不敢作出个人的专业判断，以至很多工作相互推诿，一拖再拖。
原因：现场管理的诸多决策权上移，手中无权，也未受到自行作出决策的鼓励，加上部门工程部人员因工作失责被开除事件，使工程部员工心有余悸，故干脆不作主，不承担责任。
2、现场签证迟缓
已方施工完毕后，要求现场签证，现场管理人员往往一拖再拖。原因：怕承担责任。
3、现场管理人员常不在工地现场
现场管理人员常常不上工地，或间隔时间很久。不是在总公司办事，就是外面办事。原因：耽于事务性工作，或处理纠纷和遗留问题，无暇顾及其本职工作——现场管理。
4、分部或配套工程决策非常迟缓、随意性大
以外墙砖为例，决策时间达四月之久，最初为普通砖，后决策改为高档砖，最后董事长一句话，又改为普通砖。其它分部工程，往往是乙方做到一定程度后，甲方提出要求要更改，但迟迟提供不出更改设计，乙方一等再等。
原因：
（1）现场管理人员没有相应的决策权，需要层层上报高层管理人员。高层管理人员不懂工程，在决策上举棋不定，要花大量的时间来论证；
（2）相关责任人怕承担决策风险，将决策一推推到董事长，董事长决策随意性又大；（3）一些分部工程需造预算及变更图纸，预算及变更图纸效率低，迟迟拿不出方案。
5、甲方弱势，乙方强势
东太作为甲方，反而在乙方面前十分被动，部分乙方施工人员甚至不理睬我方现场管理人员的管理，不配合工作，态度蛮横。
原因：
（1）工程实行分包，给乙方带来很多麻烦，乙方有怨气；（2）现场管理人员工作方法不当，能力不足以服人；
（3）现场管理人员怕承担责任，出了问题，为了自己摆脱干系，要么压着乙方，要乙方承担，要么瞒着公司；
（4）现场管理人员常不在现场，甲方不了解工程的很多具体信息，形成信息不对称。若是甲方出现问题，乙方要找甲方；若是乙方出现问题，甲方由于深入现场不够，根本就不知道；
（5）甲方在材料提供、签证及分步工程决策上根不上，乙方也有意见，有理由与甲方叫板。
6、配套工程分包导致管理复杂化，管理成本提高
御风锦江很多幢体实行配套工程全部分包，这些分包的工程队伍在施工中，与施工单位发生很多工程配合上的矛盾，我方现场管理人员需要花费大量时间和精力来处理这些矛看。同时，我方自行分包的部分工程，由于不懂，造价远远高于市场价。
原因：
（1）我方以为配套工程分开承包可节省费用，其实不然；
（2）我方为了照顾一些亲戚朋友，故将配套工程分出来承包给他们。
三、工程技术失误
1、工程设计修改的对接的成本高，效率低下
工程设计需与贵阳设计院对接，对接上常常出现误区。一有工程对接，就要跑贵阳，往返的时间和费用成本高，效率却不高。
原因：不懂工程的人进行对接，没有利用网络进行交流和修改的意识。
2、常常勘测不准，影响规划布局。
原因：勘测人员技术不过硬，责任心不强。
3、已购买的工程预结算软件未发挥作用，预结算依停留在手工操作阶段。原因：目前公司的工程预结算人员，能熟练使用预结算软件的人员几乎没有。
四、营销失误
1、营销思想对接不合拍
项目管理人员对营销不专业，与策划公司的理解有差距。有些提法有道理，但有些提法似乎是在刻意体现自己的重要性。在营销思路上，有时姜总插手，说什么就是什么。
原因：我们对营销不专业，但又想主导营销。
2、营销工作的开展缺乏系统性
策划公司反映：御风锦江做起来很累，原因——大方向、大策略未运作好，或是不坚持，没有一个恒定的、一贯的宣传主题。一会是“非金即御”，会是“千万巨资收旧楼”，扰乱了受众的视听。
同时，由于甲方的干涉，我们作了很多短视的，断点的营销决策。例如，某个时段公司资金紧了，就定一个目标出来，说要完成50套销售。为了完成这50套，就确定搞个什么活动，然后评估这个活动能不能实现50套，实现不了，这个活动就不搞。本来应该是系统化、连续性的营销体系，变成了短期性、功利性的销售形为。
原因：
1、我方对营销的理解不专业，同时对营销策划方的专一不信任，不尊重。常常以非专业的思维，左右专业的营销工作，自己打乱了营销阵脚；
2、也由于我们没有营销方面的专业人员，因此对乙方提供的不合理的营销策划，我方不能作出判断。
3、我方对营销理解的短视和功利心理。
2、过于看重广告的作用，其它方面未展开
御风锦江公司第二次开盘，又只有一招，就是上广告。原因在于，从金码头的广告战中尝到了甜头，以为可以“一招鲜，吃遍天”。市场一直在动态的变化着，金码头的成功，是靠广告，但当时很多房开公司还没有大量用户外广告，也没有东太大道这种资源，因此，广告确实是达到了效果。但现在其它房开公司的广告也出来了。就不能惯性思维。
原因：我们对营销的理解还十分粗浅，运作上较为机械，也未能与策划公司作好配合和思路上的碰撞，想出新的招数。
3、工程进度迟缓打乱营销阵脚
其实去年9、10月份，公司资金比较丰厚，这个时候御风锦江是可以做景观的，只要安排得当，通过努力是可以实现的——最起码外面的大踏步，就可以做出来。有了局部的景观后，在宣传时进行放大描述，文章就好做了。但由于没有做景观，现在无法销售，给公司资金带来莫大压力。
原因：
（1）项目部人员缺乏主人翁意识，没有像做自己的事一样对待。而是像对待领导一样对姜总，有官场意识。
（2）轻重缓急意识不强：关键时候该投入的资源要投入，该花的钱要花，不能省，因 3 为这会影响到全盘计划。
4、东太基本上没有营销方面的专业人才
东太营销部的人员只是办理手续的操作人员，根本不具备营销专业上的素养，高层人员也是不甚专业。因此，可以说，东太根本没有营销上的专业人员，这对一个房地产公司是十分要命的。
原因：
（1）一直以来，营销方面均与策划公司合作，使我们产生了依赖性。没有觉悟到自己也应有相对专业的人员，一是与策划方对接上顺畅，二是很多思路要我们参与思考；（2）人力资源上一直未引起重视。
5、策划团队心力疲惫：
策划团队配合上由原来的积极渐渐变为消积，工作热情也有所下降。
原因：该支付给策划公司的报酬不支付，或是硬扣一些合同规定的款项。加上营销思路常得不到充分的理解和互动，以甲方的短视行为为导向，公司步调配合及资源支持上不力，策划团队有点被搞疲了。
五、预结算失误
1、结算过于刻板，牺牲了效率
成本核算部做事非常认真，原则性强。但太保守和刻板。例如：施工单位报上来的结算，有很多项。有的一项上百万，有的几项加起来还不到一万。我们往往在几百元，千把元的项上与乙方争论不休，乙方不依，结果就拖下来。
原因：没有充分认识到预结算的效率与成本控制同样重要。
2、结算速度过慢
下面上报的方案，在成本核算部审核，往往要压很久才审出来，影响了效率。
3、核算人员闭门造车，与工程现场情况脱节，桎梏了鲜活的现实管理
核算人员很少上工地，也不主动了解工程现场管理动态，但很多决策又在成本核算部，因此，成本核算部成为工程现场管理的牵制。监督功能是达到的，但也桎梏了现场鲜活的工程管理，使之趋于僵化以至无力和无为。
六、与合作方的配合失误
1、工程实行分包，被肢解后，施工单位怨气大，我方现场人员疲于奔命。
施工单位在我方的要求下，又不得不与配套工程的其它施工方（如水、电、铝合金窗、不锈钢栏杆等）配合，各方矛盾重重，仅御风锦江工程，刘玉成面监的乙方，就是二十多家。我方现管理人员为处理这些矛盾疲于奔命，无法顾及其主要工作——现场工程管理、工程进度计划、预算、工程质量检查等。
2、管理层次太多，乙方对我方决策慢大伤脑筋。
在调查中，乙方多反映我方决策程序太过复杂，工程因决策而拖延；报账程序繁琐，十分头痛。
七、管理问题
1、外行管内行
由于项目经理不懂工程，干了很多荒唐事，不懂就向姜总请示，姜总也不太懂，但是要姜总来决策，有时搞得下面哭笑不得。
为什么项目经理什么事都汇报？因为他们不懂，拿捏不准，没有底气，所以就汇报、开会。但由于大家都不懂，汇报、讨论半天也没有结果。所以，关键问题出在“外行管内行”上面。
项目总经理应该在项目开工前就有数——综合成本有多高？现在是走到哪里黑就在哪里歇。没有一个参照的基数。例如：成本核算部出的核算是10万元，但由于项目总经理不知道行业里的环节和玄机，结果花出12万元。如果是一个内行操作，10万就能做下来。
2、工程管理缺乏全局观，缺乏大工程管理概念
项目经理缺乏项目管理的一般意识，没有按照一个房地产项目的基本操作模式去作好统筹，预算管理、成本管理和投资回报意识差，往往抓住一头，就忘了其它；走到哪里黑就在哪里歇。总是，是缺乏大工程管理的全局观。
3、领导决策随意性大 领导经常插手工程，随意决策，使现场管理专业人员失去了主观能动性，不愿承担责任，畏惧决策风险，不作主，不决策。
东太房开存在问题的分析
哲学说，透过现象看本质。我们对以上的存在的失误进行梳理和分析后，对东太房产存在的问题归纳如下：
一、专业化问题
1、项目总经理的专业化问题 “外行管内行”问题主要是总经理的专业化程度欠缺的问题。这在遵义有可参照的案例。从采访中得知，遵义有一个“外行管内行”的例子：两个项目差不多一起上，一个项目是外行管内行，另一个项目的内行管内行。外行管内行的那个慢得多。
我们认为，一个项目总经理不一定每一个工艺都熟悉，但要能基本掌握，同时说话要负责任，因为项目总经理具有代表性，举足轻重。
项目总经理在有一定的专业知识的情况下，还要知道作为项目总经理岗位的管理边界。什么该管，管理到什么程度？什么不该管，只作关注或督促，都要有一个章法，否则就是费力不讨好，累得要命，还是管不好。
2、项目总经理应尽量配置一个专业化的副总经理
项目总经理更多地是项目管理，大工程的全局管理，在营销、工程上最好有一个副总具体管理，才是省力而有效的管理结构。
3、要有尊重专业之心 要对专业人员充分授权，项目总经理要尊重下属人员的专业判断，鼓励其在本职工作岗位上大胆判断，大胆决策，让他们负起自己的责任，放心地在工作岗位大展身手。
4、营销方面的人才极端缺乏，应引进和加大力度培养自己的营销专业人才
5、拆迁方面的人才也要讲专业化 即便现有条件不能实现专业化，也要对以前的拆迁进行总结，总结出一套可操作的经验，达成知识的提炼与共享。
6、项目人力资源部配置问题：由于平时没有贮备人才，一个新项目上马，往往是临时凑几个非专业的人员，项目变成一伙非专业人员在那里折腾。
二、机制问题
东太房产板块存在大多数问题，如外行管内行、现场管理人员不敢承担责任、成本核算部认真而不认实等问题，都源于责权利不明、工作边界不清、奖惩无标准等根本性问题，这 5 些问题的根本又是机制问题。东太房产板块的机制问题主要体现在以下几个方面：
1、运作机制（1）流程
现有流程未能与现实工程管理的实际情况切合。流程的设计应由总公司设置一个框架，由所涉的具体管理单元来充实，才能既照顾到科学管理，又切合基础管理的实际需要，具有可操作性。
（2）岗位职责
岗位职责基本上是形同虚设：有两个原因，一是岗位职责本身不不清晰；没有明确谁该做什么，应赋予其相关的什么权力；不应该做什么，应该如何限制其权力的扩张。二是权力边界不清晰，导致以主要管理人员为核心，以致主要管理人员唯我独尊，自我膨胀，决策的随意性大，又由于不专业，给项目运营带来障碍和灾难。（3）竞标机制
A、要杜绝人情化的招标观念，为一时之人情，牺牲长远之项目运作；
B、严格执行招标机制和运作规程，大工程三家以上参加竞标，附属小工程两家以上参加：
C、邀标，对于合作好，有实力、有诚信的施工单位，可以不拘一格，采取邀标的形式来争取。
2、激励机制
职责不清导致奖罚不明，相互推诿却无人对损失负责，这些问题归根结集是要靠建立一套可操作的项目目标责任制才能彻底解决。作为御风锦江、金码头这样的大型单项目工程，却没有一个奖罚机制，没有为利益相关者设置得失的边界，自然无法调动其责任心、积极性、主观能动性。大家运作一个聚宝盆式的项目，却是拿着干工资吃饭，心理上无法平衡，故必生乱。
3、竞争机制
从上到下，员工总在一个水平线上徘徊而不思进取。虽然公司也提倡学习上进，但真正学习的没几个。这缘于没有一个内部的岗位竞争机制，这包括岗位竞聘、组阁、项目考核解聘制、淘汰机制等。
4、审计机制
目前项目管理的一个特点是高层直接插手太多，特别是董事长插手，基层员工干脆不作判断，使项目组成为一个奴性运作团体，没有独立思考，没有挑战创新能力，甚至连项目组应具备的基本机能都弱化和减退。
以上的问题，都是源于我们处在一种人的管理的状态，人是变数最大的，不可靠。对项目的运作，公司要更多地放手，但同时在监督上建立一套审计机制。通过机制来管理项目的投资、成本及员工是否清廉等问题。
三、观念问题
各个层级的观念都存在问题，导致一种在理念上貌合神离的状态。
1、董事长观念
（1）过于看重高层管理人员的作用，忽视高层与中下层员工的有效沟通，导致大多数中层和基层员工处于信息、话语权及资源分配的边缘状态，悠哉游哉，不思进取，成长缓慢，基本上是原地踏步，部分员工已经进入“养老”的精神状态；而对高层管理人员的栽培，也趋向于用家族式的情感来维系，而不是以机制、以规则来激励和治理。
（2）忽视基层员工（群众）的作用，长年不与基层员工沟通，以致对公司基本操作层的 6 心理状态和需要不了解。由于只管理几个高层人员，因此在信息上被架空在几个高管人员之上，对企业实际情况的估计与真实情况往往会产生较大的偏差，以致在决策上有所偏离。（3）忽视基层员工的另一个极端，就是对高层过于依赖，甚至有过宠的倾向，却忽视高层在管理能力、组织观念、思想境界、全面意识上的培植，使高层滋生出“一人之下，万人之上”的优越感，近而唯我独尊，违背项目及经营管理自身的规律行事，必然做不好事情。（4）自管意志较强，难以过渡到超脱管理状态。在潜意识中有一种对企业高度掌控的渴望，因此常常不自觉地插手具体管理，但精力、心力和专业化水平又常常无法承受太具体的管理，因此才导致决策的随意性大。同时，自管意志也导致下面人员的依赖性和决策风险上移等心理。
2、老总观念
（1）能力的偏离。由于铜仁地处偏僻，观念落后，加上房地产行业本身的公关特性，长期以来，我们的高层管理人员更多地注重公共关系，注重资源的获得。因此，就导致高层人员在专业和管理能力自我培养上的忽视和偏离。一个房产企业运作到一定程度，拼的还是专业化和管理水平，而这些正是我们所欠缺的。
（3）一人之下，万人之上。由于董事长过宠，加上功劳较大，产生“一人之上，万人之下”的优越感，这种优越感一延伸，就会迷失，以至本位主义太强，唯我独尊，忌讳谈问题。（4）没有从做事的过渡到管理人。没有一个从员工到领导岗位转型的培训和过渡。
3、经理层人员观念
由于权力上移，主观能动性被压制，因此只做本职工作和上级交待的工作，工作没有创造性和延展性，在个人能力的打造上也无规划和计划，还保留有较强的打工者情结，而不是主人翁意识。
4、普通员工观念
处在信息、资源、权力、话语权的边缘，往往看不到自己的机会在哪里？由于晋升机制没有建立起来，董事长高高在上，不了解下面的情况，员工往往有种无法通过自己的努力改变自己的职业和生存状况的无力感，进而怨气颇重。员工无人传帮带，得过且过，无方向感，就导致两种取向：一是事业心弱的员工，看不到希望后，走向得过且过的“养老”精神状态；二是事业心、进取心强的员工，感到压抑和苦闷，但又由于公司其它方面的优势和可能走向辉煌的考虑，留了下来，静观其变。
四、工作方法问题
1、分包：从现有项目肢解配套工作所受到的教训来看，以后的配套工程应尽量交予建筑施工单位一并施工，减小矛盾，提高效率，节约时间和财务成本；
2、成本算核：成本核算部应有一个与工程现场相连结的纽带，不能闭门造车，同时要提高效率；
3、监理公司：挂靠一个监理公司，自己找工程专业人员作为监理公司人员，在现场开展工作。或者甲方的工程现场管理人员，就是监理人员。这种人员只要有现场管理经验就可以了，不一定要求太高的文化水平。
4、设计对接；设计及设计变更在与设计院对接上，还是要由专业人员来对接。最好请一个能改设计的人员，我们收集意见后自行修改，改好后通过网络传给设计院确认即可，无需一趟趟地往贵阳跑。
5、文字依据管理方式：召开专题会，要有会议纪要，参会人员要签字确认，并由专人按纪要督促工作；
6、坚决杜绝为了人情而发包的观念，人情关系也是为了生产，但为了人情而影响的工程进度，得不偿失。
五、问题综述
综上所述，机制不健全、用人导向失误，以及长期以来对专业化的忽视等根本问题，导致了以上问题在各个方面的爆发，这些爆发表现在权力分配失衡、部分人员专权但行为短视、企业普遍性力量未调动起来、民营企业国营化等方面。
对于管理中的一些具体问题，则又往往不是一个原因所致，是多方面的原因交互作用和相互博弈的结果。例如，一个外行管内行问题，起码涉及两个问题：一是专业化问题，项目经理不懂工程专业，也不懂项目管理专业，所以才出现障碍；二是正因为项目经理不懂怎么管理一个项目，才会去管具体的专业上的问题，因为总得有事做，才出现外行管内行的问题。而外行管内行，又引发现场管理人员权力被架空，丧失主观能动性，不愿承担责任等问题，进而形成多米诺骨牌效应。
建 议
一、建立一套项目管理目标责任制，用制度来管项目。这套机制要以工程为中轴（刚性的指标，甘特图上安排时间），以追求投资回报为宗旨，以财务为核心，以营销为龙头。要设置好组织机构的安排、技术支撑、权力边界、能力结构、人力资源等。对现场与设计、现场与预算、工程与营销、工程与财务、工程与投资等关系要理顺。
二、董事长要经历一个凤凰涅盤的过程，以改变宠人、对具体事务操控欲强的潜意识观念，在思想上由感性王国走向理性王国，由家族式管理习惯走向科学管理习惯。
三、着力培养基层及中层人员，淡化对高层管理人员的依赖性，使之不再有“唯我独尊”的错觉。
四、董事长要与中层、基层人员多沟通，人力资源部要建立固定的沟通渠道，使企业更阳光化，明朗化，避免中高层人员歪曲问题，导致管理脱节，产生既得权力或既得利益等影响企业健康的倾向。
五、走专业化道路，在鼓励专业化学习、鼓励传帮带、开展培训、内部经验教训扩大与共享、专业人员实行高薪等方面做功夫，引导人人学专业，人人有专业，人人尊重专业的风气。专业化的范围要拓宽，不仅是工程，还包括营销、拆迁、财务、设计、成本核算等。
第5篇：赴六安市房产调研报告(匡红梅)
赴六安市房产调研报告
-----09数学一班、赴六安房产调研团队队员匡红梅
衣食住行与人们的生活有着密切的联系。尤其是住房，因为买房所需的资金巨大，使不少人成了“房奴”。我们在校大学生对房产市场的相关知识了解甚少，而当我们步入社会是这些知识又不可不了解。所以我们团队在暑期实践活动中选着了房产调研这个主题。
我的家乡是六安，它只是一个中小城市。但随着国家政府关于“皖江城市带承接产业转移”政策的出台与施行，六安你也渐渐步入了高速发展的轨道。为了对家乡的发展有进一步的了解，我们将活动地点选在了六安。
活动前期，我们做了充分的准备。我们在到达地点后，事先安排好了队员的食宿。然后我们在一家成衣店里拿回了预先定好的统一的队服。为了确保安全，我们预备了解暑药，并且学了一些紧急事故处理方法。接着我们又在网上查询了有关的房产信息，加以整合做了一些问卷调查表······所有的准备工作完成后，我们在7月10日开始了调研活动。
天公不作美，活动期间一直下着大雨，但是我们没有放弃，坚持把活动进行到底。
活动开始后，我们将队员分成了两组。第一组去做民意调查，即对六安的市民做一些有关购房看法的采集。第二组失去事先选好的房产营销中心去做调研。我被分在了第二组，我们这组分了领路、交涉、提问、记录、摄影等工作。我是做笔录工作的。我们走访了十几家房产营销中心，与其相关工作人员交谈，了解房产讯息。他们对我们的活动工作很是支持。他们不仅热心的回答了我们问卷上虽提出的问题，还主动向我们介绍了其他的房地产知识。并对我们的工作给予了肯定。
回来后，我们将两组的调查结果进行了整理，并结合所学知识将其绘制了图表。我们了解到由于近期国家对房价有一定的压制，现期是一些购房者购房的好时期。一段时间过后，房价将有所攀升。现在六安的房价已达到4500~5500元/平米，市面上最受欢迎的户型是80~120平米的实用民房。购房者购房时不仅仅会在意房价，也会考虑到小区所处的环境、交通、离学校和工作地的远近等因素······
此次活动，我不仅学到了有关房产的知识，我也更进一步的了解了社会。我看到了人们为购房、还贷而忙碌的身影······这让我想到了人们生活所承担的压力。我们这些在校大学生尚未步入社会，现在我们该做的事努力用知识与技能武装自己，为以后的生活打下基础。与此同时，我也体会到了团队合作的快乐与实践所带来的成就感-----这是我们辛勤劳动取得的成果。我将会在以后的生活中更多的参加实践以学习社会知识。
第6篇：规范房产市场、加强土地管理调研报告
强化土地源头控制
建立规范有序的房地产市场
我就强化土地源头控制、建立规范有序的房地产市场问题作个探讨性发言，如有不妥之处，敬请批评指正。
一、我县城区房地产市场存在的主要问题
近几年来，我县城区房地产市场风生水起，违法建设问题较为严重，主要表现在以下三个方面：
（一）非法从事房地产开发活动极为猖獗。由于房价不断攀升，受利益驱使，不法开发商向政府公开挑战、与法律公开抗衡，城区违法违规从事房地产开发共77宗，占地6.76万平方米。主要表现为：一是不依规划、不讲规模、不顾人居环境、不管周边道路通行，见缝插针、随意建房；二是与村组暗箱操作，私自对手成交，在集体土地上非法从事房地产开发；三是以私人改建房屋为名，行房地产开发之实；四是倒挂资质证、借资质证、无资质证从事房地产开发活动。这些违法违规建设行为，严重扰乱了土地市场，诱惑了村、组和农户片面追求利益，导致土地源头管理紊乱，使城区部分村组不顾县政府三令五申，与开发商私签征地协议，从而为开发商打开了方便之门，形成了土地市场违规行为的恶性循环。同时，引诱了一些农户搞利益至上、相互攀比、漫天要价、高价卖地，导致政府征收土地、收购储备土地难度加大，征地过程中的矛盾日益尖锐，不利于社会安定和谐。
（二）私人建房秩序混乱。虽然县政府明令禁止个人在城区建造单门独院住宅，但个人建私房至今仍未停止，且绝大多数建
1房户缺乏节约用地意识，房屋竣工后，私下向村、组、农户购买土地，向周边扩张，搞庭院建设，造成土地极大浪费。特别是城中村部分居民建房不经批准、一户多基，建房卖房、建房出租，炒买炒卖、从中牟利，严重扰乱了房地产市场秩序。据清理调查，居民违规建房面积达3.36万平方米。××村仅××等3户居民违规建设六连三层楼房近2000平方米，已被依法拆除。
（三）城区土地市场化配置程度不高。按照国家政策规定，商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用地必须严格实行招标拍卖挂牌出让。但从我县城区土地市场经营性用地供地情况看，严格按招拍挂方式供地的不多，市场配臵资源的作用没有得到充分发挥，缺乏市场竞争力，地价不能得到真正显化，不利于实现社会公平正义。有的改制企业不景气就打着安排下岗职工的幌子，变卖土地资产，侵吞土地收益；有的企业改制，擅自改变土地用途，将厂房变成商品房、厂区变成住宅区牟取暴利，然后又假借招商引资之名再去征地；少数单位随意处臵国有土地资产，擅自将单位国有土地委托给中介机构拍卖，截留应上缴国家的土地收入，造成国有土地资产大量流失。
二、规范我县房地产市场的几点建议
整顿规范我县房地产市场秩序，必须按照科学发展观的要求，进一步加强土地调控，依法从严管理，巩固和扩大治理整顿成果。
（一）科学制订规划，加强规划管理。坚持规划先行，尽快科学修编土地利用总体规划和城市建设规划。同时，切实加强规划管理，凡是违反土地规划的建设项目一律不予报批，违反城建
规划的一律不批。以往的教训告诉我们，我县城市建设是从规划管理乱起的，源头没有把住关。不少市民说：“拆了做、做了拆，是浠水城建的一大特色。”在县城不少地段，如××河一桥、二桥的两端，××至××墙外一带，都有大量违反规划的建筑物，给“一河两岸”景观项目的实施带来不必要的障碍。所以，制订一部历史性、前瞻性、战略性规划固然不易，但更难的是规划管理，必须从现在做起，依据规划把日常工作做细做具体，严格实行规划控制，使规划管理法制化。
（二）执行土地管理法律法规，实现土地市场规范化。一是实行政府高度垄断一级土地市场。我县辖区内的土地收购储备和国有土地使用权招拍挂，只能由县国土资源局负责组织实施，由县土地收购储备中心、土地交易中心负责做好招拍挂具体工作，其它任何中介机构都无权介入，不得违法拍地、违法卖地和违法收购土地。二是推进土地资源市场化配臵。严格控制划拨用地范围，除《划拨供地目录》外，其它土地包括经营性基础设施用地供应一律实行有偿使用方式。以划拨方式取得土地使用权未经出让的，不得擅自转让、出租、抵押；确需改变土地用途的，必须征得建设、国土部门同意，补交土地出让金，报县人民政府批准。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金，低于市场价交易的，政府行使优先购买权。三是提高土地集约利用程度。实行居民房屋向小区集中、工业用地向园区集中、人文景观建设向沿河集中，鼓励房地产商开发建设高层住宅，鼓励建设标准厂房、多层厂房，尽
快启动“一河两岸”项目，打造城市靓丽的风景线。
（三）严格房地产开发管理，规范房地产市场秩序。一是加强用地计划管理。由国土部门会同建设、房产部门编制年度土地供应计划和土地出让方案，科学合理确定房地产开发用地位臵、供应规模和结构，报县政府批准后实施。推进“阳光工程”，将出让方案公之于众，引入市场竞争机制，严格按政策规定实行招拍挂方式供地，让权力在阳光下运行。房地产开发用地应合理规划，充分考虑人居环境、绿地布局，力求大规模、高品位、配套设施齐全、功能完善，建成城市“亮点”工程。二是严格执行房地产开发制度。严禁倒挂、转借、出租、出卖和超越资质范围从事房地产开发，否则，应依法依规加重处罚。健全和落实房地产开发一系列制度，包括：项目条件意见书制度、项目资本金制度、商品房预售许可制度、项目验收备案制度。三是严禁私签房地产开发协议。对开发商向村组私自征地、假借他人名义收购他人宅基地以及在集体土地上搞房地产开发的，坚决依法收回土地或依法拆除建筑物。
（四）建立长效联动执法机制，形成市场管理合力。城区房地产市场情况复杂，涉及多个部门的职能管理，单靠哪个部门很难管理好规范好，必须依靠全社会的理解和支持，建议由县政府牵头，整合职能，形成合力，常抓不懈，切实解决行政执法难、案件执行力低的问题。要正确处理土地管理与房地产管理的关系，法院依法拍卖房地产与国土资源局依法管理土地资产的关系，土地使用权拍卖中国土局与中介机构的关系，严防土地资产流失。
坚持疏堵结合、打防并举，坚持处人与处事相结合，抓典型案件公开处理，该拆除的依法拆除，该没收的依法没收，该追究违纪责任的追究违纪责任，该移送司法机关处理的移送司法机关处理，不让违法违规建房者得逞获利。
