枣阳市上半年房地产市场情况汇报_枣阳市房地产市场
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枣阳市2013年上半年房地产市场情况汇报
枣阳市2013年上半年地产市场情况汇报 自从2011年中央《关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）、“国八条”“国五条”等一系列房地产调控政策密集出台以来，枣阳市认真贯彻落实中央、省、襄阳市关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。现将2013年上半年枣阳市房地产有关情况汇报如下：
一、上半年枣阳市房地产有关情况
（一）房地产交易情况
1、商品房销售面积：1-6月份，全市新建商品住房批准预售面积32.4万平方米，自2010年至目前新建商品住房累计销售面积为37.25万平方米，销售金额10.7亿元。
2、商品房销售价格：1-6月份，高层房屋销售均价3300元/平方米，多层住宅销售均价2920元/平方米；二手房成交量843套，成交面积9.6万平方米（同比涨幅68%），均价为1968元/平方米。
（二）房地产抵押情况
1、企业贷款情况：上半年企业办理抵押贷款48本，抵押面积43.22万平方米，抵押贷款金额8.38亿元。
2、个人贷款情况：上半年个人办理抵押贷款775本，抵押面积23.86万平方米，抵押贷款金额5.81亿元。
3、购房按揭贷款情况：上半年办理购房按揭贷款1170本，抵押面积14.12万平方米，按揭贷款金额2.51亿元。
二、房产新政对枣阳市房地产市场的影响
自2009年12月份开始楼市调控以来，楼市政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而今年2月出台的“国五条”则是第五次调控升级。新“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容，旨在促进房地产市场健康平稳发展，抵制房价过快上涨与投机性购房行为。经对我市房地产情况分析，对房地产交易市场产生以下影响：
1、对二手房市场影响
20%的税收政策，相当于给二手房市场上了一把锁，将直接影响到住房市场的流动性。在地方细则出台和落实之前，卖方出于规避额外税负的考虑，二手住房的挂牌交易量明显增加，使二手住房的供应量有所增加，这同时会对业主的对外报价产生一定的下行压力，尽管业主大幅降价抛售的可能性不大。
从需求方面来看，由于担忧政策落实之后卖家可能将新的税负压力转嫁到买家身上，之前处于观望的买家在短期可能尽快出手。所以，短期内首套刚需和改善型需求会有所增加。
综上所述，尽管二手住房成交均价的变化将取决于供应增大相对于需求放大的幅度，不过可以预见的是未来细则落实前的一段时间内，二手住房的成交量将会集中释放。
2、中期影响分析
地方执行细则落实后，可能对二手住房市场产生两方面影响。首先部分卖家将出现观望心态，而导致挂牌量以及供应量的下降。另外部分卖家可能会通过提高挂牌价的方式将额外税负转嫁给买方。对于第一种情况，卖家之前持有物业的期限会对其决策产生一定影响，由于之前的规定是持有满五年且是唯一住房的可免征个人所得税。如果该规定继续执行，未满五年持有期限的卖家可能会采取等待策略，这会进一步降低二手住房挂牌量。
在第二种情况下，如果卖方要将税负压力转嫁给买家，需求量的变化主要取决于买家对于更
高价格的接受程度。尽管首套刚需及改善型买家对于价格变动的敏感度相对投资型卖家而言较低，从而该类需求的影响较小，但也不排除部分买家暂时搁置他们的置业计划，以等待未来政策的利好变化，所以总体需求量还是会有所下降。
总体而言，在供给和需求均下降的情况下，成交量会降低，但我们预计成交均价可能保持平稳。
3、对一手房市场的影响
一手住宅市场方面，受调控新政的影响，总体成交量会有所下降。然而，考虑到二手住宅市场销售报价的提高，部分买家会转而进入一手市场，使需求量下降幅度有限。但从长期来看，鉴于未来需求减少的考虑，开发商会相应地调整他们的开工进度和拿地策略。
三、加强房地产市场调控的建议
为贯彻落实国务院五项加强房地产市场调控的政策措施（以下简称为“国五条”），枣阳房管局将密切配合相关职能部门，尽全力继续落实好全市房地产市场调控工作，进一步遏制房价回暖势头，稳步推进房地产市场健康有序发展，现结合枣阳市房地产市场监管工作实际情况，具体贯彻落实建议如下：
1、继续加大保障性安居工程建设力度。
认真落实保障性安居住房建设，全市各部门要继续加大保障性安居工程建设力度，通过多渠道多方式筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，建立健全多层次住房供应体系，切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造。加大棚户区改造力度，合理调整全市住房供应结构，继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，有效遏制投机投资性购房。
2、切实加强商品住房价格监管。
2011年枣阳市已建立了普通商品住房预售价格备案制度。2013年枣阳房管局将继续大力督促房地产开发企业严格执行商品住房明码标价制度、“一房一价”制度和价格申报制度。凡在枣阳市区内开盘的商品房，严格落实一房一价政策，公示一览表上交房管局备案，并在售楼部公开公示，价格不得超过全市年度均价控制目标，涨幅不得超过全市人均可支配收入增幅，否则枣阳市房管局不发放《商品房预售许可证》。
对房地产开发企业和经纪机构在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价、违规收取水电初装费等违法、违规行为将依法查处，并列入房地产开发企业信誉档案黑名单，不予办理商品房预售许可证与抵押、预告、产权登记及降低资质等级，情节严重的提请襄阳市局注销其资质等级证书或移交司法部门处理。
3、严格执行房地产开发项目资本金监管制度。
每一个房地产开发项目均须设立项目资本金，其资本金占项目总投资的比例不得低于35%，并存入银行专户，接受市住房保障和房屋管理局的监管。资本金达不到上述比例的，项目不得开工，已经开工的责令停工整改，完不成开工进度的，不发放《商品房预售许可证》。
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