增城市荔城街“三旧”改造工作汇报_我市旧村改造工作汇报

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荔城街“三旧”办2011年工作总结

2011年，我办在街党工委办事处的直接领导下，在市“三旧”办的关怀指导下，认真贯彻落实街党工委、办事处的工作部署，按照“政府主导、规划统筹、市场运作、保障权益”的工作思路，扎实有效推进各项工作。现将我办今年来的工作汇报如下：

一、2011年工作总结

（一）精细化开展日常工作

1、加强组织领导，统筹实施

我办向市“三旧”办报送了荔城街2011年计划实施的“三旧”改造项目，包括金星村、“二轻”工业小区、国营林场、西门口、鸿瑞实业、华侨城地块、柯灯山自来水厂、威华科技园等项目，并得到了市“三旧”办的大力支持，成立了金星村、国营林场“三旧”改造工作领导小组，专门负责项目的推进工作。

2、科学谋划，助推实施

为集约节约用地，妥善解决违法用地问题，为我街今后的发展提供用地保障，我办在“三旧”改造标图建库范围内提取符合完善历史用地手续相关条件的土地，作为我街“三旧”改造完善历史用地手续的基础数据，积极配合市“三旧”办、完成政府统筹完善历史用地手续等工作，共涉及完善历史用地手续的地块约4000亩。

3、坚持学习，提高业务素质

今年1月，我办参加了市“三旧”办组织的猎德村实地参观学习。同年5月，组织了金星村“三旧”改造办公室的40名干部到佛山市澜石片区、广州市猎德村实地参观，学习先进地区在推进“三旧”改造工作过程中的成功经验和做法，并学以致用，用于指导工作实践。

（二）重点推进改造项目实施

“三旧”改造工作的重点就是推项目，促发展。政府主导改造项目有金星村改造、“二轻”工业小区、国营林场改造、西门口改造；单宗改造项目有鸿瑞实业公司改造、华侨城旧城改造、柯灯山自来水厂改造、威华科技工业园改造。为此，我办重点抓好政府主导改造项目的推进工作，稳步有序地推进单宗改造项目。

1、按城市发展规划，发挥区位主导功能，稳步推进城中村改造。一是按照市政府的工作部署，创新地将土地利用、产业发展、城市更新结合起来，利用图书馆、增城广场、增城歌剧厅等项目的区域经济效应，积极实施金星村改造，争取把金星村打造成我街旧村改造示范点；二是在固化金星村土地、房屋与校对人口户籍的基础上，根据金竹新城控规，联合中山大学城市规划设计院编制金星村改造规划初步方案，包括拆迁安臵补偿方案、“三旧”改造实施步骤、经济平衡分析等，明确整体改造技术指标，打破各合作各自为政、独立开发的局面；三是成立金星村“三旧”改造办公室，引导金星村委会与各个合作社协商，争取以市场为导向的股份合作制模式引进社会资金，由村股份合作经济联社为主体实施旧村改造；四是完善了24条行政村的历史用地手续，为旧村的城市化进程提供了用地保证；

2、培育经济新增长点，实施“退二进三”战略，推进产业转型升级，完善区位服务功能。一是根据我市城乡总体规划，把二轻工业小区、鸿瑞实业有限公司定为产业转型升级的试点，在兼顾经济效益、社会效益与环境承载力的前提下，充分利用工业改造为商住的“三旧”优惠政策，加快实施“退二进三”战略，促进产业转型升级；二是对“二轻”工业小区的工业厂房进行了实地测量，完成了地上建筑物初步评估工作，并收回二轻工业小区范围内的增城市海绵厂、广鸿化纤厂之二、二轻工业总公司合计45 亩用地；三是根据工作实际情况对二轻工业小区实行两种模式分期改造，规划路西面合计78.29亩用地为政府收回储备，公开出让确定改造主体，规划路东面的72.955亩用地定为市场主体收购改造区；四是在平衡企业改造收益的前提下，引导市场主体出资整合改造项目周边公共设施建设用地，完善项目周边公共设施建设。

3、实行“旧城取新”，突破旧城改造瓶颈，巩固城市发展理念。一是配合市规划局加大修建性规划编制力度，完成西门口商业广场改造项目规划，破解高密度拆迁安臵成本与用地可建面积的矛盾，大幅提高旧城用地价值，使其引入优质市场开发主体；二是与西门口地块上的25户拆迁户签订了拆迁安臵补偿协议，把5.088亩国有建设用地收回政府储备；三是充分借助市场投资主体的资源，多渠道筹集资金，破解旧城改造资金瓶颈，引导创基房地产有限公司以市场收购的方式实施华侨城天恩旧区改造。

4、加大土地整合力度，提高统筹协调能力，力促项目上马。一是积极协调国营增城林场与庆丰村陂吓社、汤屋社沟通的基础上对边界争议用地进行实地指界工作，就争议用地补偿条件与庆丰村两个合作社基本达成协议；二是为有效解决威华科技园238亩用地改造与柑桔场、三联村等历史遗留问题，街道办与市“三旧”办、市农业局、威华公司召开了专题工作会议，引导威华集团采取政府主导改造模式将土地收回储备、公开出让，明确由市农业局牵头处臵股权收益分配、边界争议问题，并取得了市政府的同意；三是积极整合项目周边地块，实施整体规划，坚持规模发展，发挥规模效益。目前正与海宇公司协商收回该公司位于五一村磨谷地（尚东紫御）13.5亩国有土地使用权；与广州嘉杰投资公司协商收回该公司位于城西保障房项目旁的15.525亩国有土地使用权，争取尽快收回储备，公开出让，实现两地块与周边项目整体规划、连片开发。

二、存在问题

（一）政府主导改造项目难度大，进展缓慢。

1、金星村改造推进缓慢，主要存在四个方面因素：一是旧村改造是一个复杂的系统工程，牵涉到家家户户的利益问题，比较难做到利益平衡；二是相当部分村民的思想观念还停留在“要我改”的层面上；三是村民留用地未兑现，导致村民不信任政府；四是村社干部存在私心，思想素质不高，对统一改造、统一开发的积极性不高，希望能单独与开发企业合作开发，六个合作社分别与不同开发企业签订了合作开发协议。

2、“二轻”工业小区改造范围内尚有庆丰村两个合作社的集体建设用地急需转为国有建设用地，才能纳入政府储备。但两个合作社均要求按190万元/亩的价格进行补偿，由于缺乏资金，目前仍未补偿给合作社。另有约6亩未征土地需要办理确权手续。

3、国营增城林场的主管部门广州市林业局未明确表态同意将该地块交回政府储备，并建议国营增城林场与开发企业合作开发，致使该项目停滞不前。

4、西门口项目由于涉及到的水果开发总公司地块抵押给农业银行，法院执行拍卖的进度缓慢，加上该项目的规划条件需重新调整，导致地块至今未能成功出让。

（二）自主改造项目由于受各方面的因素制约，批准实施的项目少，进度缓慢。一方面，由于荔城处于市中心，受城市规划的制约，大部分意向申报自行改造的项目均需由政府主导实施，不同意自主改造；另一方面，自行改造的项目由于土地涉及的历史遗留问题较多，所承担的拆迁安臵工作难度大，解决成本较高，导致自主改造项目进展缓慢。比如华侨城旧城改造项目，既要处理农民征地历史遗留问题和地上建筑物拆迁安臵补偿问题，又要解决地块所涉及的抵押债权债务问题等，致使该项目迟迟未申报立项。威华科技工业园改造项目由于柑桔

场和威华集团存在股权收益分配问题未达成一致意见，加上地块存在农民边界争议问题，导致该项目改造主体的改造意愿不高，项目几乎陷于停滞状态。

（三）与“三旧”改造工作的要求相比较，“三旧”改造工作人员在理论素养、业务水平、工作责任心和工作能力上还有一定差距，存在许多不足之处。

三、2012年工作计划

2012年，在经过仔细筛选后，我办计划实施七个改造项目，分别是政府主导的金星村改造、“二轻”工业小区改造、“西门口”改造、增城市海宇公司改造和广州市嘉杰投资有限公司改造项目，自主改造的增城市鸿瑞实业公司改造和华侨城旧城改造项目。

（一）继续推进金星村全面改造。在之前的工作基础上，进一步加大力度宣传金星村改造的意义和必要性，引导金星村民坚持走统一规划，统一改造开发的思路，指导各合作社共同成立金星村旧村改造领导小组，以土地入股，按比例进行收益分配。以金星村经济联社作为旧村改造的实施主体，以旧村改造领导小组作为决策机场，统一引入开发企业进行合作开发改造或通过公开出让融资地块，引入市场主体进行改造。争取90%以上的村民同意改造，力争在明年底取得新的突破。

（二）全力抓好“二轻”工业小区改造。进一步加快整合剩余三块国有土地的步伐，千方百计筹集资金整合两块集体建设用地，争取在2012年底前将该项目地块公开出让。确定改造主体，早日动工建设。

（三）尽快公开出让“西门口”地块。一方面，积极协调市规划部门，争取市的支持，明确该地块的规划条件。由于水果公司地块位于建筑红线范围外，建议将已收回储备的5.088亩土地先行公开出让，以便能尽早动工建设，安臵回迁户。另一方面，积极协调肇庆市中级人民法院和农业银行，尽快拍卖

水果公司地块，建议市指定市公资办下属的国有企业参与拍卖，以便顺利收回该土地。另外，如肇庆中院拖延拍卖时间，随时准备协调增城市法院和农业银行，申请将案件调回增城执行。

（四）争取明年上半年将海宇公司位于五一村磨谷场（尚东紫御项目旁）13.5亩国有土地收回储备，公开出让。将广州嘉杰投资公司位于广汕公路三联路（城西保障房项目旁）15.525亩国有土地收回储备，公开出让。

（五）协助并督促自主改造项目尽快申报立项，动工建设。积极协助鸿瑞实业公司解决迳吓村委会集资厂房的拆迁补偿工作，争取明年3月前签订拆迁补偿协议。协助广州创基房地产开发公司处理建筑物拆迁补偿问题，督促其尽快申报立项开发。

荔城街“三旧”改造工作办公室 二○一一年十二月二十九日