测算分析汇报文件_根据文件部门测算

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测 算 说 明

一、转让方式

根据了解转让方地块及方财务情况，本着互利共赢的原则，暂拟定该项目采用土地使用权转让方式开发建设。

二、近期通过经与区政府沟通，区政府相关领导在听取我们对该项目的情况介绍后，区领导建议我们去联系中国科学研究院，并表示中国科学研究院要解决教职工用房问题，但需落实中科院有无用房需求。拟定建设定向安置房，解决中国科学研究院教职工住房问题，为避免项目风险，实现利益最大化，结合该地块情况，委托建筑设计院测算该项目经济技术指标，设计院依据该地域整体规划情况测算出以下技术指标：规划用地面积6.3707公顷，其中建设用地面积5.5865公顷，按容积率1.8测算，规划总建筑面积124357㎡，其中地上建筑面积100557㎡，住宅面积97837㎡，地上配套面积2720㎡（商业面积1000㎡，非经营性面积1720㎡），地下总建筑面积23800㎡（地下车库面积5250㎡，150个车位，人防、设备用房等面积18550㎡），可出售面积共104087㎡，不可出售面积共20270㎡，最终规划指标以规划分局批复为准。

依据上述技术指标，参照怀柔地区周边商品房价格、开发成本及保障房政策，暂拟定安置房销售价格在9000元/㎡。根据设计院出具的技术指标及该地区保障房销售价格测算以下是两个方案：（1）、当按定向安置房9000元/㎡销售时，支付出让方土地转让价格9000万元测算，出让方应承担所有税费，净利润7759.76万元，利润率达10.37%，该测算价格

可保证利益收入；（2）、当按定向安置房8000元/㎡的价格销售，支付出让方土地转让价格8000万元测算，净利润1812.02万元，利润率达2.46%，该测算方式受让方无盈利。(具体测算见附表)

综上所述，为避免投资风险，保障房利润率最低应达到3%以上，只有当保障房销售价在9000元/㎡，转让土地费用9000万元，出让方承担所有相关税费时，利润率达到3%以上，这样才能保障该项目开发收益。为加快推进该项目进展，目前应与中国科学研究院商谈定向安置房需求及销售价格，在与中科院商谈销售价格时应每平方米销售价格不能低于9000元/㎡，与出让方商谈转让土地价格时土地转让费不应超过9000万元，并且出让方还应承担全部的转让税费，假如转让税费由受让方承担，因受让方为国有企业，相关税费无法计入开发成本，将产生税务风险。所以，只有第一种测算才能规避项目风险，保证双方利益最大化。

北京银地房地产开发有限责任公司怀柔项目办

2014.5.27