关于冷水滩物流园前期工作情况的汇报_水库前期工作情况汇报

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关于冷水滩物流园开发建设思路的请示

区委区政府：

在马坪设立冷水滩物流园，已经成为市区两级的共识。今年以来，马坪开发区党委积极不懈地狠抓物流园的前期工作，取得了以下成效：

一、物流园立项即将成功。自今年元月我们提出在马坪设立物流园以来，区委区政府十分关心，成立了领导班子，拨出了立项经费，并积极向市政府请示，在５月９日市长现场办公会上得到了明确同意。省委省政府提出湘南三市作为承接沿海地区产业转移带建设思路后，市委市政府已经明确将凤凰园经济开发区扩园至马坪、高溪市一片，设立国家级的永州经济技术开发区，对物流园建设提供了更好的政策环境。目前，我们已委托省国际咨询公司在制作可行性研究报告和环境评估报告，预计可在9月份完成，届时两项报告通过专家评审后，即可报省发改委正式立项。

二、规划、土地两编工作有进展。我们已与区规划建设局就物流园规划问题进行了衔接，思路已经明确。考虑到最好将物流园作为区级项目建设，以便掌握自主权和节约时间简化手续，我们赞同区规划局提出的将物流园进入小城镇建设规划的思路。市国土局对将马坪纳入土地利用总体规划已经明确，但工作暂未细化，还需进一步落实。

三、开发建设思路初步明确。按照区委区政府将物流园整体招商的思路，我们正着手将物流园进行整体包装，引进园区建设投资者先期进行园区建设，待水电路等园区设施有一定基础后，1

再引进物流企业进入。即“栽得梧桐树，引得凤凰来”，先建平台，后引企业。

在取得以上成效的同时，我们殚精竭虑，研究了国内很多产业园区的开发建设模式，紧紧抓住我区对新建一个大型园区所能提供的条件和园区本身具有的优势，初步形成了一整套开发建设思路，现将其汇报如下，请区委区政府研究决定是否采纳。

一、及早开发建设与整体招商的必要性

我们认为，物流园可以立即开发建设，现在建设比待条件更成熟再建设更加有利，原因有三：

一、有利于掌握区级主动权、确保区级利益。市政府已经准备将凤凰园经济开发区扩园至马坪、高溪市一带，设立国家级的永州经济技术开发区，下设物流园、生物园、科技园等子园。我们的物流园已经进行了前期工作，此时开发，可争取区级建设主动权，确保了物流园近９平方公里的土地归冷水滩区开发，确保了９平方公里上的建设和物流工业所产生的税收等收益归区政府所有；

二、可节约建设成本。目前启动开发没有违章建筑，以后则必然出现违章建筑，加大开发成本和工作难度；

三、有利于招商引资。越早启动，征地和改制成本越低，越能吸引投资，有利于招商。若真等高速公路互通修通，地价上涨，必然经过一番抢购潮，土地化整为零，不利于总体开发。

我们认为，物流园建设最好的办法是整体招商，因为区政府要承担起９平方公里的开发建设任务，财政上承担不起，亏损风险也较大。只有通过盘活马坪园艺场２３００亩国有农业用地，使有意愿开发园区的开发商与马坪农业经济开发区签订战略性

投资协议，成立开发商独资的物流园开发建设公司，将其作为今后园区开发建设和招商引资的主体，才能充分调动开发商的积极性，吸引资金注入，才能使政府规避开发风险，不负一分债，建好园区，坐享税收成果。

二、招商引资思路和具体开发步骤

我们认为，物流园的启动首要的是将园艺场改制，腾出土地。政府可将园艺场的土地交市国土局挂牌，让有意于开发建设物流园的开发商摘牌。挂牌价与改制成本基本持平。开发商取得土地后，政府将所得土地出让收益用于改制，开发商则在土地上开展园区建设，资金由开发商投入。这样，表面上看起来是开发商以较低的地价拿到了２３００亩土地，但实际上他要想让这块土地升值，必须每年投入不少于２０００万元的资金用于基础设施建设，若以五年开发完成计算，则开发商真正取得这块土地的价格是摘牌价加上五年的建设投入，实际上这块地的价值是一个多亿，区政府并没贱卖土地。但开发商也并不是无利可图，开发商拿到土地后，通过提高园区基础设施水平，引进各类企业入园，将土地从整块变成分块，可以在土地升值和基础设施配套费上收回成本和产生收益。同时，区政府也不用担心开发商拿到土地后不投入建设而将其闲置的问题，因为开发商花费１０００多万元拿到土地后，可以充分进行融资开发，只有这样，这１０００多万元才能发挥作用，通过盘活土地变现更多的利润。因此，只要政府眼光长远，舍得放手让开发商干事，这个思路变成现实比较容易。

在具体运作上，我们已经做出总体规划，可以要求开发商按

此规划执行，将园艺场作为第一期开发。只要园艺场开发好后，就能产生溢出效应带动园区其它功能区的开发。

综上所述，我们请求区委区政府早下决心，尽快研究园艺场土地挂牌和物流园招商引资优惠政策的问题。我们建议：

一、请区政府常务会将物流园项目形成正式决议；

二、框算好园艺场改制成本，将其作为土地挂牌价，在市国土局挂牌。我们已按冷区企改文件标准概算出改制成本，附后；

三、出台整体招商的优惠政策。考虑到开发商收回成本产生效益的周期长，可考虑规定今后中央省市区出台的关于工业园区和物流产业的优惠政策让开发商享受。区政府特别要运用好税收优惠政策，对物流核心企业的进入，可实行前三年免税扶持发展的政策；

四、明确将马坪开发区作为物流园的服务主体，将开发商成立的物流园开发建设公司作为园区开发建设和招商引资主体，在区政府的监管下开展工作。

以上请示妥否，请区委区政府研究决定！

马坪农业经济开发区党委

马坪农业经济开发区管委

二〇〇七年七月二十六日