城中村改造研讨会汇报(百度)_城中村改造汇报

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城中村改造实务

随着我国城市化和工业化进程的加速，我国各大中城市都面临城中村问题。据2006年数据显示，北京市有城中村231个，广州市市区内 138个城中村占地面积达 87.5平方公里，占城市规划建设总用地的22.67%，上海、武汉、深圳、石家庄、南京、西安、成都等城市也出现了严重的城中村现象。城中村是指城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制，使用集体土地的农村社区，具体分为三类：其一是潜在型城中村，位于城市的郊区，尚未与城市建成区相连，基本保留乡村特点；其二是发展型的城中村，位于城市建成区的边缘，并与城市建成区相连，在城市用地不断楔入的同时，村建设用地处于不断扩展中；其三是成熟型的城中村，处在市中心区域，与城市建设用地相互交错，处于城市建设用地包围中，村本身几乎已没有农用地，村民经济收入靠出租房屋和集体企业用地升值的分红。

城市建成区的快速扩张是城中村出现的直接原因，而我国长期实行的城乡二元管理体制、二元结构的土地制度及可观的租金利益的驱使是城中村形成的根本原因。处于城市和农村两种体制夹缝中的城中村，普遍存在社会治安混乱、环境卫生差、土地利用混乱无序和违法建设行为严重等问题。为改善居民生活环境，扩展城市发展空间，完善城市功能，我国很多城市都已着手开展城中村改造工作。

一、我国目前部分城市的城中村改造模式和特色做法

（一）主要改造模式

一是政府引导，企业改造。改造的主体为企业，政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。政府通过公开招标引入有实力的企业，由其筹集资金完成改造工作。改造方式为拆除旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会), 村民转变为市民、股东，村办企业改股份公司等。

二是政府引导，村民自行开发改造。改造的主体为村集体和村民，政府在改造中负责制定政策和引导工作。按照“谁出资、谁受益”的原则，改造资金以村集体和村民个人出资为主，政府财政配套部分资金为辅，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会), 村民转变为市民、股东，村办企业改股份公司等。

三是政府统筹改造。政府在城中村改造中起组织作用，负责统筹资金、编制城中村改造规划、制定改造政策和工作考核。改造的主体为改造区域地方政府，享受市政府在土地运作方面的部分权限，统筹平衡改造区域的全部集体土地。集体土地转为国有后，部分由政府招标建设安置房，部分地块用于出让以解决建设资金。这类地块由各地方政府会同市土地储备中心整理成净地后，交市国土资源局公开“招拍挂”出让，土地出让金的35%上交市政府，65%返还各地方政府作为改造资金。拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建安置房。各地方政府建立城中村改造资金专户，由各地方政府“区内调控、自求平衡、包干使用”。如有节余，用于其他区域安置房建设和本区域改造范围内的各项基础设施建设。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会), 村民转变为市民、股东，村办企业改股份公司等。

四是政府引导、市场主导、多主体开发。政府在改造中起着引导作用，主要负责制定政策，出台扶持和优惠措施。改造的主体为企业(政府通过“招拍挂”出让土地给企业由其筹资开发), 城中村集体(城中村股份合作企业自行组织改造), 以及以上二者的结合(城中村股份合作企业联合社会企业合作改造)。城中村改造资金主要来源为企业、城中村集体和村民，政府提供部分财政支持。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标准一村一策。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会), 村民转变为市民、股东，村办企业改股份公司等。

（二）国内部分地区旧城旧村拆迁改造的特色做法

1、郑州市民主路地区改造引入保险机制

一是转变观念。郑州市原来的旧城拆迁改造，是由开发商为主导，以赢利为目的进行拆迁改造。如今的拆迁改造，则是政府主导加市场化运作的模式，即由市土地储备中心、市地产集团对土地进行拆迁、收购、整理、储备、然后以招、拍、挂等形式进入市场。

二是机制创新。民主路地区拆迁中首次引入保险机制，较好地避免了动迁政策前紧后松，被拆迁人早走吃亏的现象。具体做法是：在拆迁协商期间签订补偿安置协议的，在房地产市场分类评估价格公布后，如有同类被被拆迁房屋价格高于协商价格的，由拆迁人按评估价格补足被拆迁人，若低于协商价格的，仍按原协商价格执行；如有同类房屋货币补偿标准，后搬高于先搬情况的，由拆迁人按照提高的标准向被拆迁人补足差额。如拆迁人未对被拆迁人足额补差时，由保险公司将差额部分向被拆迁人补足。为配合保险机制实施，同时采取了搬迁奖励措施，对于拆迁协商阶段签订协议并搬迁完毕验收合格，以及在搬家阶段签订搬家协议并搬迁完毕验收合格的，给予一次性的奖励，自始至终兑现“早走多得益，晚走少得益，不走不得益”的承诺。保险的介入，不仅提高了政府的诚信度，也加深了拆迁人和被拆迁人的信任感，大大推动了拆迁工作的进程。

三是强抓组织领导。在民主路拆迁中，郑州市成立了由市政府副秘书长担任指挥长，区长和有关部门领导作为副指挥长、各单位骨干为成员的指挥部，并迅速建立起指挥长会议制度、拆迁动员岗位制度、宣传制度、信访制度，分工明确，责任到人。正是因为有了市、区两级政府的大力支持和各办事处等相关单位的全力配合，项目实施拆迁工作仅两个多月，就完成了总拆迁量的80%, 造就了近年来郑州旧城改造成片拆迁历史上的神奇速度。

2、合肥市庐阳区改造实行“先拆违后拆迁”

一是高度统一认识。按照属地管理原则，明确街道作为拆迁主体，凡涉及单位或者其干部职工个人拆迁的，必须无条件配合，由所在单位党政一把手负总责限期拆除。涉及到省市一级部门的，通过合肥市政府协调，所在单位党政主要领导积极支持推进拆迁工作。拆迁工作实行包保制，从所在街道抽调工作人员，较大项日在全区范围内抽调。抽调人员组成若干工作小组，每个小组3至6人不等，工作任务按组划分，包干多少户、什么时间内完成进行明确规定，切实做到责任到组，任务到人。

二是宣传舆论到位。庐阳区坚持把宣传工作贯穿于拆迁整治工作的始终，把被拆迁群众的思想工作做实、做细。每开始一个新片区的改造工作，庐阳区都积极争取市级报纸、政府网站等主要媒体的配合，在头版头条进行宣传，明确舆论导向，营造宣传氛围，引导动员全社会关心、参与、支持拆迁。同时，积极引导群众正确认识和掌握拆迁安置的有关政策，理性对待拆迁安置中的矛盾和问题，把疏导工作做在前，赢得了群众的信任和支持。

三是先拆违后拆迁。2006年，庐阳区坚持“凡违必拆，拆违务尽”的原则，共拆除违法建筑200多万平方米。此后的三年，庐阳区共完成“大建设”、省市重点工程、危旧房和城中村改造等各类项目71个，总拆迁量100多万平方米。庐阳区“大拆违”从三个方面推进了“大拆迁”。一是节约了拆迁成本，二是降低了拆迁难度，三是起到了示范效应。

四是政策分类处置。在拆迁整治中，庐阳区将项目分为三大类：一是公益性项目，包括道路、桥梁、市政基础设施建设等，二是危旧房拆迁和城中村改造项目，三是商业开发性项目。根据类别不同，拆迁安置政策也有所不同，对第一、二类项目，由合肥市政府统一制定补偿价格，该补偿价格低于周边房屋的市场价格，特别是第一类项目补偿价格在市场价格的60%左右，但安置房建在该区最好的地块，实行拆一还一。对于第三类项目，按市场价格进行协商补偿，政府基本不介入协调处理。

3、西安市新城区改造构建“立体”监督机制

在拆迁工作中，西安市新城区搭建起了“内部监督”、“群众监督”、“媒体监督”三个监督平台，对拆迁工作进行多层面、全方位的“立体”监督。“内部监督”平台，对全体领导干部提出了“三带头、三不准”的原则，要求领导干部带头支持拆迁工作，不准做不利于拆迁的事；带头拆除本单位和自家的房屋，不准拖拆迁的后腿；带头做本单位职工和亲朋好友的工作，不准为被拆迁户说情，打招呼，写条子。新城区改造不仅专门确立起了信访、投诉、举报监督制度，还抽调精干力量组成拆迁监督小组，对所有拆迁项目和工作人员进行监督，对群众反映的问题逐一核实，限时答复。“群众监督”平台则邀请各级人大代表、政协委员及被拆迁户中的积极分子担任特邀监督员，对拆迁安置政策、标准的执行情况以及拆迁工作人员的行为进行监督。“舆论监督”平台主要是通过新闻通气会、报刊等形式，主动把拆迁工作的政策、工作进度，甚至遇到的困难进行报道宣传，同时主动接受媒体监督。

4、嘉兴市旧城改造启动“两轮事前征询制度” 第一次征询由改造单位、街道会同居委会在改造地块范围内张贴公告，发放征询意见单，征询每户居民的改造意愿，征询结果在小区内公示。如果超过90%的居民愿意改造，就将这个小区列入改造计划；达不到90%的，就暂不实行改造。第二次征询是建立在第一次征询的基础之上的，主要是针对《房屋拆迁补偿安置方案》的征询。其间，政府鼓励和支持广大居民参与补偿安置方案的制订。方案制订后，改造单位与居民签订《房屋拆迁补偿安置协议》，并有附加条款约定：在签约期内签约户数达到地块总户数的90%以上，本协议生效。也就是说，只要10%的住户不愿签约，就不能启动拆迁。

5、三亚市旧城改造放手让群众“自主拆迁”

该市实施“自主拆迁”后，使曾历经10次拆迁而未能顺利实施的海南乃至全国闻名的“钉子村”—月川村，在几个月内完成了拆迁。其“自主拆迁”模式具体如下：在拆迁前，先由改造地块居委会和村民出资成立代表被拆迁户利益的股份制公司，改造地块中标企业将拆迁费用付给该公司，由其负责实施拆迁工作，盈利由拆迁公司和参股居民分红。项目启动后，月川公司采取分工包点负责的做法，利用好友、亲戚关系，深入每家每户进行动员。而在实际操作中，由于居民长期一起生活，在相互监督下，房屋土地丈量更精确，补偿标准也无较大异议。之后按程序进行公示、算价、赔偿付款和拆迁。居民除进行住房安置外，政府还将所获的收益用于建设出租房，由村委会进行统一管理、进行出租，收益归个人，解决了居民长久生计问题。拆迁完毕后地块以净地出让方式，真正体现了土地的本身价值，使土地收益大幅度提高。此外，政府还将把部分地价款作为土地收益返还给月川开发公司，作为该公司下一轮旧城改造拆迁费用。

这种模式的亮点在于政府放手把关系群众切身利益的事交给群众自己解决，而不再和被拆迁户站在谈判桌的对立两边。被拆迁户自己成立的公司运作拆迁事务，最大的优点在于和切身利益直接挂钩，且熟悉当地情况，地块内的违章建筑是何时建设、如何建设，是否应该付给拆迁补偿，他们往往比政府部门还清楚、核算更仔细。其次，由于其主体地位是“公司”, 节约出的拆迁费用可以拿出一定比例发展当地社区经济, 因此对拆迁费用进行控制的动力要比政府还大，从结果来看也确实减少了拆迁费用。

二、城中村改造主要融资模式

（一）保险资金融资保险资金融资主要是针对一定的项目，通过银行担保，向保险公司融资的一种方式。这种融资方式的主要特点有：一是可融资的资金量大。按目前保险资金可投资不动产资金规模估算，如项目获批，可取得的资金量相对也大，可达到几十亿的规模。二是资金使用周期一般较长，可达到5—10年。三是资金使用用途一般没有特别的限定，可在项目大范围内调配使用。项目最好是政府支持领域，如城乡一体化项目、住房保障房项目。四是资金价格与银行利率相当。

（二）信托融资

信托融资主要是由信托公司针对城中村改造业主资产情况，进行产品包装，通过信托筹集资金的融资方式。主要操作办法包括：国有资产收益权的转让和回购；施工企业应收账款转让和回购；信托融资租赁；土地整理产业投资基金；给建筑工程承包方贷款。

目前主要有三种信托融资方式。一是银行信托。资金使用周期在2—3年，资金成本在9—10%左右；二是集合信托。资金成本在14% 以上，成本较高，专家建议不采用；三是通过自有资金存款抵押发行信托。资金成本相对较低，约在8%左右。

（三）引入社会资金

参会各城市（如广州、深圳、西安等）城中村改造大多采取引入社会资金进行一级开发的模式，按照“政府主导、市场运作”的原则投资开发。在政府统一策划招商，统一编制规划，统一编制改造方案，统一实施拆迁安置的前提下，吸引实力强、信誉好的大型房地产企业参与城中村改造，突破资金瓶颈。同时在城中村改造工作的每个环节，引进有实力、有经验的中介公司，提供有偿服务。而在当前地方政府融资难的背景下，社会资本也积极通过基金、投资公司等参与“城中村”改造项目。较常见的合作模式有：一是基金与开发企业合作，成立项目公司（控股或不控股），进行单体项目的运作，运作完成进行清算；二是投资公司参与“城中村”改造的一级开发过程并投资，在供地前引进合作开发企业，成立项目公司，在项目运作完成后清算；三是投资公司参与“城中村”改造的一级开发过程并投资，在供地前引进合作开发企业，成立项目公司，项目公司获取土地开发权后，投资公司转让股份获取收益，退出项目。

在引入社会资金的同时，政府引导城中村改造涉及的集体经济组织改制为股份制公司，村民转化为股民，并在土地一级开发投资公司中持有股份。原有城中村改造模式中给予村民的现金补偿可转化为股权，从而实现城中村改造的成本控制，既成为城中村改造融资的重要补充，也解决了村民改居民的长远生计问题。