上海房地产市场的情况汇报_上海市房地产市场报告

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上海房地产市场的情况汇报

一、上海房地产市场的运行情况

2003年，上海房地产市场高位运行，房地产开发投资额、商品房竣工面积、销售面积和存量房买卖面积等指标均创新高，商品房供求相对均衡，存量房交易十分活跃。上海房地产市场的现状特点是:

1、房地产业增加值占GDP的比重逐年提高。从1990年的0.5%上升到2002年的6.9%，2003年预计达到7.4%，在上海GDP两位数的增长中，约一个百分点是房地产业直接贡献的。

2、房地产开发投资始终保持较高水平。1996年以来，房地产开发投资约占当年固定资产投资30%。2002年完成房地产开发投资749亿元，同比增长18.7%。2003年1-11月，完成房地产投资额835亿元，同比增长21.6%，占固定资产投资的37%。

3、住房消费需求持续旺盛。商品住房个人购买比例连续三年超过90%，2002年高达98%。中等收入者进入房市，商品住房已成为大众产品，市民住房自有率已达75%以上。

4、商品住房建设和供应协调发展。近三年商品房销售量大幅增长，2002年新建商品房销售面积达到1971万平方米，比上年增长9.7%。2003年1-11月，商品房竣工面积2147万平方米，同比增长41.6%；销售面积2027万平方米，同比增长17.4%。

5、存量房交易已接近增量房交易面积。从1997年以来存量房交易每年都以50%以上的速度递增，2002年存量房交易面积1790万平方米，增长25.9%。2003年1-11月，存量房交易面积2058万平方米，同比增长29.4%。

这几年，上海房地产市场一直保持良好的发展态势，从总体上看，发展是健康的。同时，也面临着一些新情况和新问题。主要是商品住房价格持续上涨，局部地区阶段性上涨过快、涨幅过大。

二、上海房地产市场的趋势分析

上海的房地产市场既面向本市居民，又面向全国各地，还面向世界。随着城市综合竞争力的不断增强，以及投资和消费环境的持续改善，今后几年持续性的需求量仍然较大，房地产市场发展的潜力还很大。去年以来，我们着力把房地产工作的重点由前几年的深化房改、培育市场转向对市场的有效调控上来，加大以土地供应为龙头的调控力度，努力保持房地产市场的持续健康发展。分析今后一段的发展趋势，可以从以下几个方面看：

1、商品住房的供求关系。上海商品住房销售量连续四年超过竣工量，呈现供求基本平衡、求略大于供的格局，从而使空置量逐年下降。至2002年底，商品住房空置量为348万平方米，其中空置一年以上的为134万平方米。2003年11月底，又下降到285万平方米，其中空置一年以上的为80万平方米。一般来说，空置率宜保持在10-15%之间（按国家统计局口径，空置率是指报告期的空置面积除以三年来商品房的可供面积），而上海商品住房空置率仅在7.5%左右。目前，商品住房的供求关系正在发生变化。从供应方面看，目前的土地供应量、新开工量都比较大。预计2003年全年商品住房用地出让将超过2000万平方米；商品住房施工面积将达到7000万平方米，预示今年的竣工量将超过2000万平方米，投资势头也不会减弱，商品住房上市的节奏将明显加快。从需求方面看，未来几年商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房的因素，需求总量超过2000万平方米。因此，商品住房将呈现供求基本平衡、供略大于求的态势。

2、商品住房的供应结构。目前，上海商品住房竣工面积中，普通商品住房销售面积占销售总量的54%（按国家统计局口径，普通商品住房实物形态是指：按一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋，其销售单价一般在5000元/平方米以下）。商品住房供应结构基本合理，但普通商品住房的比例还不够。下一步，随着2002年开工的100万平方米重大工程配套商品房的全面竣工，以及2003年起连续两年300万平方米中低价商品住房的陆续开工，全市普通商品住房占销售总量的比例将达到70%左右，主要集中在内外环线间和外环线外侧。商品住房供应中阶段性结构性的矛盾将逐步趋向缓解。

3、商品住房的销售价格。尽管2002年以来采取了一些调控措施，由于这些措施的效应尚需一定时间，短期内局部地区商品住房价格持续上涨的情况仍将存在，但由于下一步政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨的幅度将趋于平缓。

三、加强上海房地产市场调控的对策建议

在建设部和上海市委、市政府的领导下，我们根据去年9月召开的全国房地产工作会议和国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意思》（国发[2003]18号文）的精神，正在抓紧研究完善有关政策，采取适度、稳妥的调控措施，进一步促进房地产市场的持续健康发展。

1、盘活存量土地，加强土地供应的调控力度。土地调控的重点是“控制增量、盘活存量”，土地供应坚持以住房为主，坚持以普通商品住房为主。一是今年起按各区县存量土地消化数量和消化进度，安排新增用地供应计划，使增量供应与存量消化力度挂钩。闲置土地过多的地区，必须限制新的土地供应。二是由于建设单位原因造成长期闲置的土地，由政府指定的专门机构进行收购储备，在完成土地前期开发后，根据房地产市场的发展情况，以土地公开招标拍卖等方式适时推出。

2、租售并举，保持中低价配套商品住房适度的供应量。继续适度控制中心城区拆迁总量，并加快中低价配套商品住房建设，今年和明年两年继续控制在每年300万平方米，使本市普通商品住房占销售总量的比例保持70%左右。一是今年年度建设用地计划中继续优先安排中低价商品住房的建设项目；项目的设计方案采用招标，提高建设水平，降低开发成本。二是鼓励中低收入家庭通过购买或租赁的方式解决住房困难。严格控制中低价商品住房的价格，积极采取财政补贴和租金优惠等措施，优先满足中低收入拆迁居民的租售需求。

3、加强商品住房预售管理，限制投机炒作行为。在继续鼓励自住性住房消费的同时，加强商品住房预售管理，目前正在研究考虑暂停预购新建商品住房的转让行为，控制投资需求，限制投机炒作。

4、加快信息化建设，实施网上合同备案制度。增加市场供求信息的透明度，引导房地产理性投资和消费，抑制人为惜售、炒房和哄抬房价等行为。重点是抓紧实施房地产交易合同网上备案制度。今年起先实行新建商品房预（销）售合同网上备案。一是批准预售和现售的新建商品房信息应全部在网上公布，房地产开发企业不得隐瞒或公布虚假信息。二是网上公布的批准预售和现售的新建商品房，房地产开发企业不得以已预订、预约等为由，拒绝购房人的购房要求。三是新建商品房预（销）售合同网上备案后，方可办理预购商品房合同预告登记或商品房转移登记手续。

5、完善法制建设，进一步强化房地产市场法治管理。抓紧建立一个覆盖土地出让、开发建设、市场交易、物业管理和“拆、改、留”旧区改造的管理信息系统和业务数据库，增加从土地招标拍卖到商品房上市整个过程的透明度。同时，针对目前房地产市场管理的薄弱环节，抓紧修订有关政策法规，进一步完善房地产市场管理制度，加大对市场主体经营行为的执法监督力度。

目前，我们正在抓紧研究完善上述措施，适时适度推进。土地供应调控方面的措施拟先出台。同时，还将对房地产市场和房价走势作进一步的跟踪分析和综合研究，避免出现房价大起大落的情况，保持上海房地产市场的持续健康发展。