组建房地产事业部工作计划书_地产公司工作计划书
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组建房地产事业部工作计划书
该事业部有两种盈利模式：短期资产运作模式，中长期模式。
一、短期资产运作模式；
短期模式中可分2种操作方式：
1.汇集集团内部信息资源及市场信息资源，对各个项目的出让方的资产作；数据汇总、项目分析、重新包装。
各个项目的性质不作单一限制，可包括所有属性的地产项目：（住宅类、商业类、办公类、工业类、综合类）；
其交易方式也可扩大到：项目公司股权转让（境内、境外）、项目产权过户等方式）一般房地产该类资产项目的成交总价都比较高，最低可在1亿左右，上不封顶（甚至可达百亿成交总价）。我部门为出让方和受让方双方牵线搭桥，将合适的项目推荐给合适的受让方，从中获取项目居间费用，目前市场上对此类项目的正常居间费用是在成交价的1%-3%，（举例：某项目成交价1亿，则居间费用按照3%计提，即可获利300万）。
此种操作方式优势：集团不需要投入大量资金，亦不需要投入过多人力，只须我部门将各项资源作出重新的梳理与市场上的资源作整合即可。
2.利用集团自身的信息优势和渠道优势，参与各个项目的交易过程，利用各种资金的 杠杆、支付时间差、及资金过桥等方式，从中获取高额的项目差价。
随着中国，特别是北、上、广、深等城市的发展，并与之国际接轨，国际资本更看好这些区域的房地产项目。故而，在未来的发展中，会有更多的境外公司来中国几大重点发展城市进行房地产收购事项。（举例：目前我正在接洽的一个境外实业公司想要在境内收购一栋大厦，其预计总标的额约在4亿左右，根据我现有人脉和资源，帮其对接了一个大厦，其实际可出让的标的额约在3.5亿左右。若最终能够完成收购，则可在短期内获利5000万。）在这种情况下，我部门则可利用少量资金为集团创造出高利润回报。
二、中长期运作模式；
对于房地产事业部未来长期规划如下：
用一个先行流程的投资模式——美国EB5投资移民，来进行众筹。先简单介绍下EB5以及申请资格和申请流程。
美国EB5投资移民简称“EB5”(Employment Based Fifth Preference)。1991 年起实行，美国政府并于 1993 年在 EB-5 移民法规中特别增设了一种“地区中心移民方案”(Regional Center Pilot Program), 将移民申请条件中对“须直接创造十个就业机会”的规定放宽为“直接或间接创造十个就业机会”。使EB-5 成为美国所有移民类别中，申请最快、资格条件限制最少的一种移民方式。EB – 5项目的申请资格
1.申请人必须年满21岁，其配偶及未满21岁的未婚子女均可同时申办 2.申请人不要求有任何商业背景、教育程度、英语水平 3.对申请人无资产要求，只需要解释投资金额来源
4.在国家认可的低就业地区中心投资五十万美元并至少雇请十位雇员 EB5项目的移民申请流程
1.国立出国顾问初步评估、签署合约 2.客户审核项目相关文件，签署《认购协议》 3.客户将投资款50万美金存入监管账户
4.法律顾问向美国大使馆递交移民申请I-526表格，如果被拒绝，投资款从监管账户汇出，归还给客户；如果获批，50万美金从监管账户划入所投资项目 5.客户到美国领事馆进行面试，通过之后获发签证 6.客户6个月内登陆美国，获得2年期有条件绿卡
7.在获得有条件绿卡21个月之后，由法律顾问向美国移民局递交免除有条件居住身份的申请（I-829)8.条件解除，客户获得永久绿卡（审核周期6-12个月）9.当贷款偿付之后，将返还客户50万投资资金
办理周期：约2年半-3年（根据移民局的审核速度而变化）
通过每个EB5项目，至少可以向200人-300人左右进行众筹，人均50万-100万不等的美金投资款。项目运作期间（按照EB5投资模式，投资期间所获资金是不需要给予支付利息的，则意味着众筹对象所给予的投资款可以无息使用2年半-3年），按照如下步骤：（1）在美国寻找一个已经通过政府获批的EB5项目，并且EB5项目可以实际给予的名额约在100人。
（2）对于该EB5项目，进行资料整理，并与国内、外律师事务所沟通，作为今后项目运作期间的第三方监管方。
（3）同时，在此期间在上海寻找一个同为当量的住宅或者商业体项目，项目体量可被拆分为200-250套小产证，可消化所对应的投资款。
（4）安排每个投资者签署一份承诺函，函件主要意思为：投资者本人所提交的所有移民申请材料均真实有效，若因材料中存在瑕疵、伪造等因素而导致移民申请失败，其后果均由投资者自行承担。
注：由此，如果因投资者因材料不属实而导致移民申请没有获批，则相应投资款给予上海同等价值的住宅或者商业体项目。
由此，通过该EB5项目，可以获得如下几部分的盈利（先按照200个投资者为基数，每人投资款50万美金）：
（1）3年期间的投资款总额的利息：200人*$500,000*6.2（当前美金与人民币的利率）*10%*3年=1.86亿
（2）200个投资者的投资移民办理费用中盈利（按照投资额10%来计提）：200人*$500,000*6.2（当前美金与人民币的利率）*10%=6200万
（3）对应上海200套小产证住宅或者商业体项目（每套至少可以盈利100万左右）：200套*100万=2亿
按照以上推算，该项目最少可以盈利达4.5亿左右（3年期）。
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