房地产计划管理学习笔记（版）_房地产计划管理体系

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房地产计划管理

一、通过计划管理要解决的五个问题

第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。第三，各项目的开发经营工作计划问题。第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。

第五，公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题

二、计划管理的作用

1.2.3.4.5.6.项目实施前的详尽预测和模拟 确定项目的时间、成本、资源和人员

促进项目干系人之间的沟通，达成共识并提供统一信息 为项目实施过程中计划、成本和资源控制提供基准 提高项目的质量和效能 公司的财富和员工的培训资料

三、计划管理常出现的问题： 1.赶工是开发过程的常态

2.制定了详细的计划，但是，永远不能得到落实 3.计划的编制各自为政 4.总是忽略或遗漏的工作内容

5.将施工企业的计划，作为现场的总控制计划 6.缺乏计划管理方法 7.70%的项目成本超出了预算 8.90%的项目面临计划超出限度

四、计划类型

公司层面：房地产经营计划类型（各类规划、年度计划）

项目经营目标、项目里程碑计划等；质量管理要求、风险管理要求、成本管理要求

经营计划包含的主要计划说明：项目经营目标、项目总控制计划、项目资金计划、项目目标成本规划、人力资源指导书、土地储备规划

部门层面：业务计划：（月度计划、专项计划）各部门的工作计划、专项的计划；资源、成本方面的要求

第一章

一、项目计划概念和编制的三个阶段

项目计划制定过程的三个阶段：时间计划、资源计划、实施计划

时间计划：工期进度——要做什么、什么时间做、在哪里做、什么时间完成 资源计划：成本预算、资金计划——要什么资源，如何做 实施计划：工作计划——如何去做

二、项目计划要素

1.任务一定要分解（任务层次越少、工作越多、越不清晰）2.责任一定要到人

3.一定要有时间要求，及任务的前后工序 4.一定要有资源考虑 5.必须有验证的方法和标准 动态调节、完整一致

三、项目计划的整合要点逻辑关系 整合要点 1.成本资源和进度 2.计划和控制 3.人和组织

逻辑关系

1.项目活动存在的规律 2.施工工序的要求 3.场地限制

4.资源、材料部品、成本的限制

5.任务作业方式的要求(依次作业、水平作业、流水作业）

四、项目经营计划分类 1.项目总控制计划 2.组织与人力计划 3.项目成本计划

4.土地储备、资金计划

五、项目专业计划分类 1.项目作业计划 2.项目专项计划 3.部门职能计划

六、项目计划制定流程

项目计划管理概念与框架

项目目标

1.项目要取得什么成果 2.必须满足什么要求

3.什么时候结束

4.如何知道目标是否达到 工作分解

1.通过这个项目我们要完成什么 2.包括哪些工作

3.各项工作的主要分支是什么 4.是否能准确估算实施所用资源 5.准确估算时间

6.安排给别人是否能清楚 任务定义 明确任务各要素 成本估算 1.设备 2.材料 3.资金

4.知识技能 5.特殊资源

任务排序

1.房地产开发流程

2.网络图，关键线路法 3.前后序工程 工期估算 1.经验估计 分配职责

1.谁拥有相关资源 2.谁拥有信息 3.需要的特殊资源 4.需要谁的承诺 形成计划 完成——开始 开始——开始 完成——完成 开始——完成 风险预期及控制预案

房地产项目计划管理操作的六项要求

1.房地产计划管理主体和配合 2.计划编制的时间和要求 3.计划编制的质量要求 4.计划编制的沟通要求 5.计划编制的来源要求

6.计划编制的工作内容设置要求

第二章

房地产业务计划编制

一、【业务计划】编制原理和方法 工程业务计划编制

工程建设方面的业务计划编制注意事项和主要计划

注意事项：区分施工单位编制的计划与发展商计划的区别、重点关注项目总体发展计划，控制计划的输入和输出、审核专项计划、坚持合理工期 主要计划

 工程管理规划书  工程进度控制计划

 材料设备进场计划（项目部编制） 分包进场计划（项目部编制） 施工图需求计划（项目部编制） 销售配合（卖场）计划（项目部编制）采购业务计划编制

采购计划编制注意事项和主要内容

注意事项：关注合约规划、关注采购计划的责任矩阵、关注采购过程，更要关注采购结果 主要计划

 采购管理规划书、采购性能标准说明、采购的方式规划、采购评标规划、采购过程计划、采购成本规划

 材料和部品的现场管理

设计业务计划编制 注意事项

 关注各环节设计成果文件  设计计划的核心目标是设计质量  关注设计管理环节的里程碑

主要计划

 设计管理规划书、设计总体计划、各阶段设计计划、设计成果文件标准说明

营销业务计划编制 注意事项

 营销的规划  营销过程的里程碑

主要计划

 营销推广方案、营销总体计划、销售培训计划、营销费用计划、常规营销活动规划

入伙和验收业务计划编制 注意事项

 熟悉政府要求的验收  关注客户验收

主要计划

 现场工程管理部门内部检查计划、客户部主导的模拟验收计划和标准、入伙前风险检查计划、物业移交计划、客户入伙交房方案

其它专项计划编制 主要专项计划

 开盘专项计划、结算专项计划、其它部门的职能

二、计划的执行与反馈

一、计划的控制步骤

二、计划执行和反馈基本流程

三、项目计划执行要点

1.“执行”是对计划的执行，计划是执行的基础 2.执行是对项目的执行，必须完成项目的目标

四、执行中常出现的问题 1.动态控制 2.任务提醒 3.自动上报

五、项目控制基础和目标

1控制的基础：完备的计划

2控制的目标：项目工作成果（交付物+管理结果）

3控制的关键：持续的监督

4控制：查看项目执行情况及其工作成果，对照项目计划，分析、评估计划与实际间的差距，5对出现的偏差采取必要的纠正措施

六、项目控制的要点

控制应关注对关键因素的控制

 控制是对关键因素进行控制，如进度、成本费用、质量、工作范围等，高风险的领域、问题、阶段是关注的重点

 变更控制是控制的一个重要方面！

 在关键点进行控制，如阶段评审：需求评审、设计评审等

七、考核指标与执行反馈 分公司考核指标

项目经营能力——实际利润与计划差异 项目现金流能力——实际回款-超计划付

1.监督、控制的时间、流程、责任应是事先进行计划的，而非“灵机一动”想起的 2.复杂项目的控制应加强自我控制和激励 3.复杂的控制应按层次进行 4.受到控制是工作而非工作者

七、项目控制的措施

1.日常工作检查：每月工作报告、每周例行检查、每日工作情况了解、任务执行人按约定提交工作报告等 2.交付物检验 3.自查措施 4.正式阶段评审 5.独立（外部）审计

6.辅助工具的运用，如控制检查表、控制图、帕累托图（Pareto）等 变更控制