物业管理方案计划书1_物业管理计划书
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物业管理方案计划书
一、概述
项目位于广州市华南快速干线沙溪入口，是临近广州市区仅存的几个适合经营大型批发、物流集散的地块，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻批发市场初始开发构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将批发市场管理成现代化管理模式，让业主在批发市场里感受到井型有序。并使物业功能发挥最大，力促
批发市场内物业保值增值，树立我批发市场的品牌形象。
三、组织
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
四、人事
人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号岗位人数主要职责
1总监1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部经理1具体经营事务、人事等。
3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4安监经理1具体管理、调度、安排安检人员工作事宜等。5安监人员门卫、巡更、停车管理、物业内公共秩序，（按场地大小每100㎡/1人×3班＝）具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保安人员
8清洁人员2公共区域卫生保洁
六、前期物业接管
a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收，从物业管理角度向批发市场领导提出建议。
b)物业接管验收
l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；
l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；
l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报领导，请求给予协助解决。
l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报领导，请求给予协助解决。
l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，物业管理处查明原因后，及时上报领导，请求尽快解决。
l 抄水、电、气表的底数，记录备案。
l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，并向领导请示，以期尽快对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
l 接管验收符合要求后，物业管理处签发接管文件。
l 当物业管理处签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
七、入伙
1、准备工作
l 治安方面：批发市场四周安装防护栏；并增强安监人员巡逻；
l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭批发市场由多个出入口到三进二出；增设三个上落货区；重新规划停车位置，去除不合理车位。
l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
l 通道灯：是实际情况需要，增减通道灯，方便车辆、卸货人员夜间工作，亦方便安监人员在夜间管理批发市场
l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；
l 召开批发市场商户集体会议，制定商户管理守则流程；
l 制定批发市场商户管理流程后，印刷表格发给各商户；
2、协调工作
l 与供电局、自来水公司、当地派出所和街道等单位搞好联系工作，保证商户进驻后的水、电等的一应方便。
l 代商户与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便进驻商户。
3、商户办理进驻手续程序
已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同或租约合同
确认商户身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费，盖章
商户签署遵守物业管理协议
向进驻商户办理手续
八、物业装修与管理
商户在进驻后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，商户在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写商户 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。商户在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。
商户在装修前向物业管理处申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，商户、施工队及物业管理处三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、日常管理
（一）房屋管理运作一览表
工作内容： 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务
标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修。无违章装修 及时听取商户意见。对批发市场内的道路24小时管制，疏导车辆交通，尽量避免堵塞现象出现
办公室工作程序 8：00~8：30向总值班了解和处理商户保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
（二）房屋及公用设施维修、养护运作一览表
工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护
道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯
频度 8H内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修
标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上 平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上
程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练
消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练
频度 24H 每周一遍 24H，每20分钟一遍 24H 5分钟内到达现场 每周一次，每次1H 标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练
（四）安全护卫、停车管理
（五）保洁管理
工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂
频度 二遍/天 14H/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年
标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下 程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁
五、经营预测
A 经营收入：元（每月，以下省略）
经营收入包含项目:l 物业管理费：元
应收元
预计收入元（收缴率90%）
l 维修服务费：元
l 其他收入：元
共计收入：万元
B 支出：万元
l 人员工资福利共：元（安监人员平均每人3600元/月‖办公室人员平均每人元/月 ‖l 办公费用：2.5万元（办公、杂物开支、绿化、保洁、消杀等）
l 维修保养费用：1.5万元
l 税金：万元
l 不可预见费用：万元
C 润亏：万元
D 物业接管期间
前期投入：万元（【办公设施购置费：电脑×6台；打印机1台；复印机1台；办公桌椅12套以上；办公文具等】、【通讯器材：对讲机×20台；后备电池×40块】【员工服装配置费{每人}：、春装×2；秋装×2；冬装外套；军鞋/靴；帽；武装皮带】、【安全护卫用品：DV摄像×2；伸缩警棍；安全头盔；盾牌；灭火筒】、【规划设施：员工宿舍；】）e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月* M
2（1）员工的工资和按规定提取的福利费
序号 岗位 人数 工资标准 工资合计经理 1 1200 1200经营部主任 1 800 800办事员 3 600 1800物业管理员 1 800 800安全护卫员 7 500 3500水电工 1 700 700保洁员 2 400 800
工资总额合计 9600
工资总额合计：9600元/月；115200元/年
福利：115200*23%=26496（元/年）
合计：14..17万元/年
（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元
（3）绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元
（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元
（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元
（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算
5.52万元*25%=1.38万元
（7）固定资产折旧费：按10%计算即 1万元
（8）税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元
（9）保险费：暂不投保
（10）合理利润：按营收8%计算 1.36万元
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格。
