土地证、建设用地规划许可证_建设用地规划许可证

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土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是

进行房地产开发的前提

.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有

学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判

断出地块背后的故事。

这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持

久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规

划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；

规划要点批复

由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊

建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包

括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建 设用地规划许可证

（以下简称地规证）

之后，才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土

地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载

明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很 多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块

出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

然后受让了土地的开发商，再去规划

部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式 搞土地出让也只不过是从

1990

年开始的，而以公开交易的形式搞土

地出让，甚至都只是从

1997

年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到

2000

年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问

题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。

因为我国的房地

产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道

四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到 90

年

代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。

城市规划这个概

念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供 国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城

乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使

用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使 用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件

和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门

领取建设用地规划许可证。