房地产规划设计管理_房地产规划与设计管理
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房地产规划设计管理
摘要
规划设计管理是开发商自己实施的对投资项目有目标的管理活动。规划设计管理是基于内部需求的一种管理，要求代表甲方对与设计有关的活动，如市场调查、土地购买、国际咨询和招标、规划设计、设计报批及设计变更等进行统一管理和协调。
房地产项目的设计管理要有明晰的程序，管理规划应当要知道什么时候做什么事。做出明智的选择比什么都重要，选择意味着下一步的方向，如果选择出偏差，就会走入误区，走很多弯路，因此管理和规划同样重要。
规划设计管理师开发商自己实施的对投资项目有目标的管理活动。规划设计管理是 基于内部需求的一种管理，要求代表甲方对设计有关的活动，如市场调查、土地购买、国际咨询和招标、规划设计、设计报批和设计变更等进行统一管理和协调。因此房地产规划设计管理在房地产开发项目中具有重要的统筹作用和意义。
关键词 规划设计管理；目标管理
如何做好房地产项目规划设计管理要点？
1.做好详细的规划调查研究
一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，它包含了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状以及产品的分布和竞争的特点，也就无法进行项目的定位，规划设计设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。
必须从城市规划的角度研究地产市场的发展和项目的规划选址问题。土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细的规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持联系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要深入研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待由市政基础设施建设带来商机。
另外，在进行规划调查时，要避开规划有争议的细节地方，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，尽可能想的更远一些，3年5年或者10年后该地段的预测情况要从规划的战略发展中而不是规划的细微处，寻找市场的价值和投资点。
2.加强报批过程目标管理，确认规划设计的要点
报批不仅仅是批准的问题、时间上的问题，要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化，跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部下达的，但我们可以通过合法的正当的途径将公司的而目标和设计意图反映给他们，去积极协商和沟通。
规划选址初步确定后，就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好，要做到心中有数，尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚，并在合同中为公司留下调整的余地。所以用地红线要根据法定图则或控制性详细规划所确定的路网进行下去，地产公司要及时跟踪或协调，如果在一个范围内允许选择或与规划部门有商量的余地，就要结合下一步的城市规划以及公司的项目定位，做出最优价值评估和判断。比如商业，最好临近道路和便于出入，如果住宅最好远离市政干道，选择僻静处。而周边如果要有好的景观如公园、海景或水库、山体，则对办公或住宅的销售或租赁有较大的吸引力。所以用地红线的跟踪，不是一个简单的划线问题，而是一个重新进行细分和目标确定的过程。
规划设计的要点是项目的灵魂和技术的核心。它影响着公司的一系列抉策和经济战略的确定。比如，3.5的容积率对于开发住宅来讲就是高层住宅，它在某些城市如消费人群还达不到可以承受电梯的管理成本和高层土建成本 的情况下，茫然采用高容积率，会使经营陷入困境。所以在签订土地合同时就要做好经济技术分析，重点对容积率公共配套（学校，商场等）进行成本分析，计算建设后的单方成本，与市场同类项目进行比较，并做出方案判断和选择。因为规划这几要点在下达后就不容易调整。所以，之前一定要将开发建设遇到的问题在规划设计要点中考虑进去，为今后自我调整留有余地。
3.完善管理制度，保证规划设计水平
规划设计必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密策结合起来。项目是否成功，需要一系列的运作和精心策划才能达到所定的目标。其中规划设计是龙头，是关键。尤其是大型项目更应重视规划设计，大型项目要结合项目的复杂程度和市场情况，分阶段进行规划设计，将规划设计的目标逐步进行深化和细分。所以对于大型项目的规划设计首先要有一个整体清晰的概念，而后腰清楚开始做什么，中间做什么，实施做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯穿到每一步中，并逐步实行落实和反馈。
做好一个规划设计方案离不开三个前提条件:甲方的指导和目标激励，高水平善
于沟通的设计单位，推出优秀的机制和设计方式。这三点相辅相成，互为推进。
3.1规划设计管理制度
3.1.1集团规划设计评审会管理办法
目的：为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对规划设计管理与成果标准中实施方案阶段的集团规划设计评审会这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的。
3.1.2主管部门
集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统筹安排。项目评审会在总部或者项目所在地方召开，有集团规划设计部或项目操作公司负责具体会务组织工作。
3.1.3．时间计划
评审会的召开时间应以项目设计年度计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在评审会召开之前至少7日向规划设计部提出正式的申请，会前至少3日提交评审文件汇编。评审文件汇编应包括以下内容：
（1）项目可行性研究报告。其中规划设计部分按投资分析阶段的成果标准完成（2）项目设计工作控制性计划
（3）集团规划设计部对设计前期工作总体计划的意见
（4）集团规划设计部队设计前期工作结论的意见
（5）概念设计方任务书
（6）概念设计方案文本
（7）项目设计指导书
（8）规划方案设计招标书
（9）规划方案设计任务书
（10）规划方案设计文本
（11）规划方案分析表
4.文件审核
集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符合要求的，可以要求评，审会延期审核。
5.会议组织
会议组织应在评审会召开前至少两日向参会者发出会议通知及议程。
6.评审会议投票人员组成集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、项目操作公司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家。
7.评审会议议程
7.1时间安排
整体时间安排视项目的复杂程度而定，委托项目以不超过六小时为宜，投标项目以不超过9小时为宜。
7.2评审会具体安排
①由项目操作公司的项目设计负责人及营销负责人对“规划设计指导书”进行讲解重点介绍项目总体开发计划及市场、经营、成本方面的分析结论和设计工程部门的前期研究成果，以不超过60分钟为宜。（此时 投标单位应不在场）②项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍的项目向评审团答疑，以不超过15分钟为宜。
③投标单位分别介绍方案，并向评审团答疑，每家时间不宜超过40分钟为宜（其他投标单位应不在场），如果是委托一家设计单位做多方案比较时间可以适当延长。
④评审团以记名投票的方式从投标方案中选择2~3个优选方案（如果是委托设计，可以直选一家）。
⑤评审团就所选的优选方案发表意见，集中讨论，由会议组织者形成评审结论时间不宜超过60分钟为宜。
8.评审会组织安排注意事项
8.1会前
①准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录影机、白板和大铁夹（用于挂图和板书）
②如果是视频会议，应与对方同步调试。
③准备会议过程的文件资料：评审会文件汇编、会议议程、选票、每一位投票人员应有以上文件。
④根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用姓名牌指定。
8.2会议服务按票服务安排
①会场上应备有饮用水、水果及点心
②应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水
③长时间的评审会应安排好工作餐事宜
④会议进行过程中应留出适当的休息时间。
8.3开会期间组织者应注意维持会场纪律和秩序
①与会者应关闭手机保持会场安静
②投标单位介绍方案时，应保证其他投标单位不在场，条件允许情况下，可安排休息室供投标单位使用
③投标单位在场内的活动，如摄影、摄像、录音，应手组织者的限制。
9.会议纪要
由集团规划设计部负责整理和汇总会议纪要，会议纪要应该包括投标结果、方案简评和会议决议。
10.会议决议
会议决议如下：
① 同意××方案，建议增加××内容，在××方面应予注意
② 倾向通过××方案，应在××方面改进后再确认规划思路，不需另行开会。③ 各方案均难满足要求，须在××方面仔细考虑，完成设计后申请重新召开评审会
结束语
规划设计管理是开发商自己实施的对投资项目有目标的管理活动。规划设计管理是基于内部需求的一种管理，要求代表甲方对设计有关的活动，如市场调查、土地购买、国际咨询和招标、规划设计、设计报批和设计变更等进行统一管理和协调。因此房地产规划设计管理在房地产开发项目中具有重要的统筹作用和意义。
