房屋买卖合同纠纷案例1.2及其对比分析_房屋合同纠纷案例分析

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案例11105230302306方朋威10市场营销（2）

上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

（最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年12月20日发布）

案情简介

原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

关键词

民事 居间合同 二手房买卖 违约

一审判决结果和要旨

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。案情发展

宣判后，陶德华提出上诉。

二审判决结果和要旨

上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：

一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；

二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

案例2

赵某诉某房地产公司房屋买卖合同纠纷案例分析

（最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年5月22日发布）

案情简介

原告房地产公司诉称：以赵某未支付房款构成违约、利用未取得所有权的房屋进行抵押贷款为由，诉至法院，请求解除与赵某之间的《商品房买卖合同》，确认赵某以所购房屋作为抵押物的贷款抵押无效。

被告赵某辩称：涉案房屋相关的与房地产公司交易相关的材料得到银行抵押贷款验证通过，且已向房产局申请了该《商品房买卖合同》登记备案，抵押行为是有效的 一审判决结果和要旨

一审法院认为，赵某未取得房屋所有权，抵押登记无效，而第三人却明知又同意抵押，因此判决抵押无效。

案情发展

一审判决后，第三人不服，提起上诉。

二审判决结果和要旨

二审法院认为，明确购房人可以用未实际取得房屋所有权的预购商品房作为按揭贷款抵押，又向房产局申请了该《商品房买卖合同》登记备案，抵押行为是有效的。故撤销一审判决，发回重审。

案例1、2判决结果分析及个人见解

案例1上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

个人案情分析

（1）中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，（2）房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。

（3）衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。

（4）当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

综上，本人认为二审的判决结果更具有公信力。

案例2赵某诉某房地产公司房屋买卖合同纠纷案例分析

个人分析（一审判决结果）

一审法院判决抵押无效主要是因为：

（1）赵某未按约定支付款项的行为已构成违约，某房地产公司有权解除双方的《商品房买卖合同》;

（2）赵某在以本案争议房屋向第三人(某银行)进行抵押贷款时，房屋所有权仍属于某房地产公司所有，赵某未付清首付，更未取得房屋所有权，其对房屋的处分权是受到限制的；

（3）赵某在未取得房屋所有权下，抵押也未经房地产公司同意，因此虽办理了抵押登记，但实际侵犯了房地产公司的合法权益；

（4）第三人银行明知又同意抵押，因此判决抵押无效。

个人分析（二审判决结果和要旨）

二审法院判决抵押有效主要是因为：

（1）房地产公司在合同中同意赵某在支付首付款后，可以向银行申请按揭贷款，且其与赵某的交易材料通过了银行的法定审查，说明材料合理有效，如不合其本意，属合同条款订立不当，由原告自己承担；

（2）在赵某未付清首付款的情况下，交易双方成功向房产局申请了该《商品房买卖合同》登记备案，应视为其同意赵某在未支付首付款的情况下，可以用预购的房屋作为抵押物向银行申请贷款，某房地产公司未在借款合同上签字或盖章并不影响抵押合同的效力。

（3）依据《城市房地产抵押管理办法》规定，明确购房人可以用未实际取得房屋所有权的预购商品房作为按揭贷款抵押，在借款合同有效的情况下，抵押行为是有效的。

案例1、2对比分析

（1）两个案例都是关于房屋买卖纠纷；

（2）两个案例原告与被告都有签署纸质的具有法律效力的合同文件，因此都属于合同纠纷的范畴；

（3）两个案例都是相对实力弱小个人与大的公司团体进行法律博弈以维护自身合法

权益的案件，且都以个人的胜利个人的胜利作为最终判决结果，说明我国公民的法律素养有所提升，且认真搜集证据是可以通过法律手段维护自己的合法权益的；

（4）购买房屋等大件商品时，合同制定前要尽可能仔细考虑清楚，以确保合同要尽

量详细、精确无歧义。

（5）两个案件中均显示出我国企业在通过法制维权上不够专业，合同条款制定不够

精准，导致条款概念模糊造成经济损失，而这在与国际大企业的博弈中是十分不利的；

（6）案例1与案例2相比，前者仅仅是企业在合同制定上的法律运用不够专业，后

者在前者的基础上，就多了一个难以解决的难题，即没有准确的法规定义银行等审查部门的审查职能是否完全合法而没有主观为了自己的利益而有意促进审查得到通过；这说明了我国的法制仍有许多漏洞，有待完善；

（7）案例2警告我们，中国的政治体制导致一旦监查机制出现问题，整个法制程序的公证性将大打折扣，权力蔽护下的民告官，人民显然是信心不足的，因此政府开放某些部门，允许民间建立监督机构与信用评分机构，已经经济评级机构标准普尔对国家和公司进行信用评级一样，监督与指导中国法制建设；