一份关于房屋第二顺位抵押登记的法律意见书_房屋第二顺位抵押协议

一份关于房屋第二顺位抵押登记的法律意见书由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房屋第二顺位抵押协议”。

一份关于房屋第二顺位抵押登记的法律意见书

浏览：2794 来源：衡正公证处 发布时间：2010年06月29日 【字号 大中 小】

致：安徽省某市房地产管理局

申请人A（债权人，抵押权人，身份证号：********）、B（债务人、抵押人，身份证号：********）于二0一0年六月三日来到本处，称A、B已签订了借款抵押合同，但抵押物（坐落于某市某处的房产）在某市房地产管理局不能办理第二顺位抵押登记，A、B向本处申请对此事出具法律意见书。

经审查核实，申请人A、B均为自然人，具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。双方签订合同意思真实自愿。借款性质为民间借贷，借款利率低于银行贷款利率四倍，抵押物（坐落于某市某处的房产）为B个人所有，无共有人。申请人B已向某银行贷款三十万元，并就抵押物办理抵押登记，某银行为该抵押物的第一顺位抵押权人。经评估公司评估，该抵押物价值200万元。A、B借款抵押合同约定，B用该抵押物为A、B借款提供担保，A 为该抵押物第二顺位抵押权人。B如违约不还款，A可以就银行抵押注销后的抵押物或银行实现抵押权后的房屋剩余价值优先受偿。B和A合同的还款日期在B和银行合同的还款日期之后。

为出具本意见书，本公证员审阅了申请人提交的以下证明材料：

一、房地产权证（记载有银行抵押）；

二、申请人的身份证明；

三、B无婚姻登记记录证明；

四、借款抵押合同。

五、办理房屋抵押登记申请书；

六、评估公司对房屋的评估报告。

对于上述文件，暂且假定：

一、所有文件的签字和盖章都是真实的；

二、所有文件均是真实的、完整的、有效的，无任何隐瞒、遗漏和虚假之处；

三、申请人关于本案事实的陈述真实、无误。

针对上述问题，本公证员提供以下法律意见：

一、我国《物权法》自二00七年十月一日起施行。物权法第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百九十四条规定：抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

从上述规定可以看出，抵押人有权抵押自己的抵押物并有权在房屋管理部门办理抵押登记，抵押权顺位可以是第一顺位，也可以是第二顺位。抵押人可以和抵押权人约定或变更抵押权顺位，但不得对其他抵押权人产生不利影响。

根据以上法律规定和分析我们认为，申请人B作为房产唯一的产权人，对于自己的房产拥有完全的处分权，包括第一顺位抵押、第二顺位抵押。

二、《房屋登记办法》第二十条规定：登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。

《房屋登记办法》第二十二条规定： 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；(五)房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

(六)房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；(七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

从上述规定可以看出，抵押物办理第二顺位抵押登记符合房屋登记机构应当予以登记的情形，不存在房屋登记机构应当不予登记的情形。

三、办理第二顺位抵押不会损害第一顺位抵押权人的利益。

第一顺位抵押权人可以在债务人违约不还款情形下请求和抵押人协商或向人民法院请求拍卖抵押物，就上述抵押物价值优先受偿，只有在第一顺位抵押注销或第一顺位抵押权实

现后，第二顺位抵押权人在债务人违约不还款的情形下才可以请求实现抵押权。即使第二顺位的抵押债权先于第一顺位到期，第二顺位抵押权人也只有等到第一顺位抵押注销或第一顺位抵押权实现后才能主张自己的权利。

AB的借款抵押合同约定符合法律规定，没有损害第一顺位抵押权人的利益。

四、如果房屋管理部门不办理第二顺位抵押登记，则A不能成为第二顺位抵押权人。物权法第十四条规定： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。A和B的合同生效，A和B提供了借款，但A不能成为第二顺位抵押权人，从而给A带来巨大风险。房屋管理部门不办理第二顺位抵押登记的做法不利于繁荣市场交易，不利于保护交易安全。

综上所述，本公证员认为房屋登记部门应当为抵押权人和抵押人办理抵押物第二顺位抵押登记。

本意见书仅仅限于出具之日中国有效的法律、法规、规章。

本意见书仅为申请人向安徽省某市房地产管理局办理抵押物第二顺位抵押登记用。未经本公证员事先书面同意，本意见书不作其他用途。

中华人民共和国安徽省合肥市公证处

公 证 员 江震

二〇一〇年六月三日