农村集体土地抵押_集体土地抵押

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农村集体土地使用权抵押

央行和银监会2209年3月１８日联合下发了《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》。

目前,人民银行总行和中国银监会正在辽宁省和山东省等9个省(区)选择部分县(市)作为试点,联手推进农村金融产品和服务方式创新工作。农村土地承包经营权抵押贷款是创新产品之一,近年来已经在部分省(区)陆续开展起来。各地在创新过程中,土地承包经营权的抵押范围、价值评估、登记管理及相关农地金融制度凸显出与农村经济发展不相适应,甚至成为制约农村经济进一步发展的障碍。

一、以家庭承包方式获得的土地承包经营权和流转所得的土地承包经营权进行抵押的法律依据缺失,农村土地经营权抵押贷款已经突破法律禁区。但由于我国土地的公有性质及土地承包经营权对于保障农民生活的特殊意义,目前我国的相关立法采取了严格限制的态度。显然,现行法律对以家庭承包方式获得的土地承包经营权和流转所得的土地承包经营权进行抵押持否定态度,在金融产品创新过程中必然会遭遇法律障碍。

二、专业评估机构缺失,土地承包经营权抵押价值评估标准不一

三、农地登记制度、登记机构缺失

（七）承包经营权的抵押限制。依照我国现行的法律规定，以家庭联产承包方式取得的土地承包经营权不能进行抵押流转。《农村土地承包法》第三十二条规定的：“ 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，对于承包经营权的流转方式采取的是列举加概括式的立法例，为促进土地流转和加速农村土地融资，在表象上，“其他方式”中似乎包括抵押流转方式。然而，在我国现行的土地法律制度下，以承包经营权设定抵押无法办理抵押登记手续，若债务人在合同期限届满不履行债务，债权人是无法将农地使用权拍卖、变卖、折价抵偿的，加上出于保护耕地和保障农民基本生产资料和生存条件的考虑，严格限制以土地承包经营权设置抵押具有现实意义。

因此除《担保法》第三十四条第（五）项规定的荒山、荒沟、荒丘、荒滩以外，其他农村土地承包经营权不能设定抵押。

尤其值得关注的是,土地承包经营权抵押贷款与现行法律存在冲突。《担保法》第三十七条

第二款规定:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押。《物权法》第一百八十四条规定,下列财产不得抵押:“……耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;……”《物权法》虽然留下了“法律规定可以抵押的除外”的口子,但什么可以“除外”至今也没有一个权威的说法。

:“土地使用权抵押实践是违法的。抵押后还不了款怎么处理?违法的抵押是无效的,金融机构的债权不受法律保护。”

《农村土地承包法》第32条规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第37条规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

依据现行法律的规定，农村的不动产中明确得为抵押权的范围十分有限，仅包括：

一、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)等土地承包经营权；

二、乡镇、村企业的建设用地使用权，以及乡镇、村企业的厂房等建筑物所有权；

三、林木所有权。明确被排除在抵押权范围之外的农村土地的相关权利则有：

一、集体土地所有权；

二、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。

有关限制土地承包经营权抵押的相关规定，《担保法》第37条第2项与《物权法》第184条第2项均规定了“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(2005年9月1日起施行)第15条亦明确规定“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。”

但即便是荒地的抵押，仍有一道不易跨越的门槛，因为《担保法》第34条第1款第5项规定，抵押人抵押其所承包的四荒地承包经营权时，须经发包方同意。此外，国家土地管理局于1995年9月11日颁布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第4条，还进一步就此做出规定：“集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。乡村企业集体土地使用权抵押的，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明应包括：在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地；征地费是否作为清偿资金等内容。集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续

《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》

。第十五条 承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。”