桑拿浴场可行性报告_洗浴可行性报告

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海洋之星 项目可行性报告

编撰人：付金鑫

编撰时间：2012年6月15联系电话：***

海洋之星可行性报告

日 目录

第一章 总论1、1 项目概况1、2 可行性研究的依据和范围1、3 施工进度计划（甲方也有规划）第二章 市场调研及前景预测2、1昆明水疗2、2 本项目与其他项目相比较优劣势分析2、3 本项目前景预测 第三章 项目定位3、1 主题定位3、2 功能定位3、3 市场定位3、4 价格定位3、5管理定位 第四章 经营预测4、1人员配置4、2费用估计4、3经营分析 第五章

营销策略5、1 宣传主题概念5、2 卖点整合5、3 优惠措施5、4分阶段控制的公关效果5、6 外发式宣传策略5、7 销售进度目标 第六章

结论

第一章 总论1、1 项目概况

本报告所陈述的对象为海洋之星水疗会所，以下简称本项目。

本项目位于昆明市东三环主干线上，距离昆明北市区7.9公里左右，距离主城区10.1公里左右，距离昆明新机场26.4公里左右，是昆明新城南北连接的主要快速通道，也是新机场进城的主要通道之一。本项目周围有一个住宅小区和一个车市，其余并无成熟的商业区。交通目前属于单行线。

本项目根据地点条件和周围商业氛围，应定位为高端海洋文化洗浴馆，不适于建设昆明通常的水疗概念会所。

1、2 可行性研究的依据和范围

本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。

第二章市场调研及前景预测2、1昆明水疗

目前昆明市场的水疗都是以复制或者是模仿的形式在发展和开发，缺少新颖性和独特性。大部份水疗注重在消费群体的数量上，而缺乏在功能上、人性化和现代商务接轨的快捷服务开发。在成功人事这块的自主空间更是被忽略。一般水疗的配备都只是洗，按摩，吃。没有给多功能的补进。在最近三年来，昆明的经济发展速度加快，也加快了昆明和沿海城市接轨的步伐，在这样的环境和经济条件下。人们会对更加独立化，功能化，信息化，休闲办公的产所和环境增加更大的需求。

2、2本项目与其他项目相比较优劣势分析

本项目相同的离城较远的东边有海列宾雅（新开场），南边有滇池春天温泉（老场）。海列宾雅距离主城和本项目离主城的距离差距不大，但他的地点优势和先天条件比本项目要好，加上他的经营项目和酒店本身的功能装建面积远远大于本项目。相比至下，海列宾雅取胜在于地点的自然条件和占地面积。本项目在同等的条件下地点和面积不占优势，属劣势。

在相同离城距离里面的滇池春天温泉属于不盈利的场所，他有酒店客房和游泳池作为辅助，面积和本项目相当。周边还有比较成熟且相对高档的滇池别墅区做依托。和本项目相比，面积相同，先天条件稍微比本项目占优势。

在不同条件下，目前消费群评价比较好的大澡堂，永春泉，他们都正在人群聚集的地段，且都有稳定的客群和一定的品牌效益。

综合上述这四个场所来对比本项目，地点，占地面积，先天条件都是劣势。在硬条件有所限制的条件下，本项目的取胜点在公司现有的客户群、功能的人性化配臵，经营项目的新颖性和独特性。

2、3本项目前景预测

我评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我在以下的部分报告中会用先天不足后天补的观点在证明本项目的前景是乐观的。但在本项目产生前景前，公司所有人员必须高度重视几个问题。

（1.）功能配套完善和本项目要达到的品质；（2.）做好本项目的决心；

（3.）本项目的独特性在哪里，吸引消费点在哪里；（4.）公司现有人员和基础对本项目的配合和重视点；（5.）管理的统一性，执行力。

第三章

项目定位3、1 主题定位

畅想海洋文化。以海洋文化为主题，包括海鲜等为原料的高档洗浴会所。从主题上和城区的桑拿会所分开（独特点之一）。

3、2 功能定位

建立在本项目所处地段，周边环境，和项目本身建筑机构局限的基础上。在经营服务功能方面要做到：空间量化，功能面积小而精致，尽量避免大面积而不产生效益；个人空间人性化、满足各方面的客人，空间独立而不乏味；商务信息化、满足客户在消费的过程中办公需求；服务多元化、满足客户在消费的过程中产生的需求，让接待消费客户不出场所就能解决业务，会议，招待等需求。整个项目定位在中上、偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型、接待型，休闲型消费。

3、3市场定位

整个项目定位在中上、偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型、接待型，休闲型消费。

3、4价格定位

价格定位取决于场所达到的效果，功能配备，和软服务；初步预计在128—168元每人的门槛费，根据场所成型后和配备方案来做最后的论证定价。人均单人消费在400----600元每人次。

定价的整体思路为以价格作为直接的广告吸引点和拉开和城区浴场的距离，形成以价格提高品质，以品质提高档次，以档次来体现独特点的广告效应和口碑宣传。

定价分级为高门槛，场内低消费或者低门槛高消费的两体系。3、5管理定位

管理基建于打造品牌服务，构建高品质服务团队，管理和团队以客人需求为中心和化解消费矛盾的思路来定位，本着以经营无小事，成败取决于细节的心态和思维做主导。

董事会为最高决策领导机构，现场总经办为最高执行机构。整体以总经理对董事会负责的总经理责任制为主导，以扁平式管理框架为机制。

第四章 经营预测4、1 人员配臵。4、4、1

管理团队：

总经理一名（负责全面工作，经营策略的制定，对全场经营成果负责，对董事会负责）

运营总监一名（对总经理负责，负责现场的运营工作，对服务质量，人员整体素质、技师技术部的技术和服务，定时监督检查，并对不足和达不到经营标准的人和事进行整改。减少经营中的矛盾和突发事件的处理以及呈报）行政总监一名（对总经理负责，对外联系以及各关系的处理，现场后勤工作的跟进，人员的补充和培训、制定管理章程等）

财务总监一名

（对董事会负责向总经理汇报，负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作）

值班经理两名（对运营总监负责，负责24小时对经营现场进行监督跟进，执行和落实会议要点，对突发事件的处理和呈报）

行政总厨一名（对行政总监负责。负责厨房的全面工作、并制定厨房管理章程、开发好厨房产品）

各部门主管（男宾、女宾、休闲部、餐区、客房、后勤、技师部、保健部、安保部、人事部、销售部、工程部等。分别对运营总监和行政总监负责，对日常工作进行管理，总结，分配和带领好员工）

4、4.、2 员工队伍

销售部：营销代表4名（对销售主管负责，对现场客人进行引导消费。对外营销宣传，客户维护，各种信息收集整理建档）

总台：接待员、咨客、收银员、录单 后勤：保洁员、采购员、办公室人员 工程部：弱点工、电脑系统管理员，水电工

男、女服务员：男宾部、女宾部、休闲部、餐区、客房等员工 安保部：泊车员、安保员

厨房：大厨、切配、打荷、面点、凉菜、洗检 技师部：理疗师

保健部：擦背师、足疗师、保健师修脚采耳师 人事部：招聘专员、文员、培训专员 注：以上人员构架属正常正常配臵人员，具体人数以后期的人员编制和薪酬申报为具体数据。有的岗位以实际需求增减。

4、2

费用估计。

此项费用估计以月为时间单位。由于在做此报告时，本人没有参与本项目前期的规划工作，因此此项只列出估算框架，不做具体数据记录。

每年固定成本--------万(场地租金）

折旧--------万（按投资总额为---------万元，按租赁年限折旧）财务--------万（贷款和资金利息）

税收--------万（营业收入的15%左右、具体按升报结果）工资--------万（员工和管理人员费用）能耗--------万（水、电等费用）

低耗--------万（一次性用品、易耗品等）洗涤--------（床上用品，布草类的清洗）维修--------（维修的配件及专业维修的费用）

营销--------（广告宣传，政策返利，业务开支，活动经费等）培训--------（员工和管理人员的学习培训）

保险--------（员工及管理人员的社会保险和酒店自身的各项保险）其他--------（办公用品，职能部门杂费等不可预计的费用）一月总费用约---------万元

注：以上费用根据水疗实际配臵计算。

4、3 经营分析

定位为中上偏高档商务型水疗。以海鲜为自助餐（此内容只做概算，不做具体依据，具体依据以确定了经营思路，做完项目定价考证后来做）一下的数据为保守估计数据。

净桑费用： 128元每人次X200人每天=25600 168元每人次X200人每天=33600 海鲜自助餐40元每人+用品5元每人+10元每人其它费用=55元每人

55元每人X200人每天=11000

25600-11000=15600每天X30天=468000每月

33600-11000=23600每天X30天=708000每月

此项可以计为按200人每天计算净桑可产生毛利润15600---23600元每天，468000----708000元每月。按摩费用：480元每人次（不含净桑）X【200人X40％】=38400元每天

按摩费用里技师费280元每人+10元其它费用=290元每人次

290元每人次X【200人X40％】=23200元每天

38400元每天-23200元每天=15200元每天X30天=456000元每月 此项可以计为按200人每天计算有40％人做按摩可产生毛利润15200元每天。456000元每月

杂项和其它消费：200人中有30％消费，平均每人消费70元（不含净桑）

60人X70元每人次=4200元每天

4200元-【60人X(70元X30％技师成本)】=2940元每天

2940元每天X30天=88200元每月

此项可以计为按200人每天计算有30%人做杂项和其它消费可产生毛利润2940元每天。88200元每月

海鲜点餐消费：200人中有20％人消费，平均每人消费200元（不含净桑）

40人X200元每人次=8000元每天

8000元-【40人X（200X30%海鲜成本）】=5600元每天

5600元每天X30天=168000元每月

此项可以计为按200人每天计算有20%人消费海鲜点餐可产生毛利润5600元每天。168000元每月。

各项总计：1420200元每月（此数据里面包含员工工资，房租，其它均不包含其它成本）注：以下的客房住宿，商务会议接待等不在做说明和分析。经营分析和费用估计两项可计算出利润比，资金回收比。因前期没有参与项目的考证和投资规划，在此只做两项的架构和可以产生的经营预计。不做具体效益数据。

以上预测根据水疗发展情况、本项目管理经营成熟和项目周边环境的提高，还有一定上升空间。

第五章 营销策略5、1 宣传主题概念

（1）引领新型的水疗文化；

（2）和其它场所不一样的消费点和服务点；（3）接近于会员私人会所的服务配臵；（4）主张在品质上的享受和追求；（5）开业一鼓作气抄红。

5、2 买点整合（1）目前是离新机场最近的一个高端商务消费点，并且可代订机票，安排接送 ；

（2）在场所的功能上做宣传，适合办公，接待，宴请等；（3）海洋文化主题，以海鲜作为自助餐的首家场所；（4）服务品质的突破，配备个性化的服务和私人空间；

5、3 优惠措施

（1）开业酬宾优惠，（根据后期的定价来出优惠政策）真对前期炒作提高知名都；

（2）消费返利，（真对到场客人，增加客人的回头率，达到聚集人气保口碑的效果）；

（3）会员卡的优惠；

（4）项目绑定消费和项目赠送；

（5）特定促销期消费，额外优惠等；

5、4分阶段控制的公关效果

（1）到场消费后销售代表的不定期回访；（2）公司现有关系客户的跟踪和引导消费；（3）销售代表对自然客到公司会员的发展和引导；（4）对一定的客户要求出示会员资格才能入场等，5、6 外发式宣传策略

（1）在未开业时期的炒作和现场的广告字样；（2）范围区域内广告体的投放；（3）路标示，道路广告，增加影响力；（4）电视媒体和城区写字楼广告；

5、7 销售进度目标

（1）会员卡在开业时的预售（达到未开业先预定）；（2）公司现有社会关系和客户群体到场率；

（3）开业到场嘉宾要基本发展为稳定会员；

（4）开业的前两个月以抄场，超人气为目的，不盈利；（5）开业两个月后到6个月前为调整阶段，保持不亏本，（6）开业6个月后不亏本，赢点在一万左右一天，争取往上提升；

（7）做成品牌效应,争取做成品牌形象店。增取在三年收回投资成本。

第六章 结论

本人通过对周边环境和类似水疗的初步调查，经过仔细研究认为该项目有市场大环境的支撑，在预测经营章节也有相对的数据说明。但也有很多不利因素：a周边环境将影响水疗的外部氛围；b目前道路条件不是很理想。C偏离主城较远，周边没有成熟的商务区;d项目的本身建筑局限等。这四个不理因素是致命的，也是可弥补的（在报告内容中也说明）。本项目也有可观的发展前景因。此本人贵公司对该项目充满信心，也愿意为此付出努力，希望能合作成功。