赎楼业务交流提纲_个人赎楼业务知识

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赎楼业务交流提纲

一、赎楼担保、银行审批、按揭三个环节的程序，三方业务流程的时间配合及顺序

（担保公司）公证处公证：卖方做委托公证给担保公司，同时签署担保协议

应带的资料：业主身份证、房产证、借款抵押合同、业主供楼账号

提前落实：1落实身份证是否变更

2抵押人与借款人是否统一

3赎楼银行在哪个银行的哪家支行，方便担保公司及按揭员落实应

提前多久还款，要不要预存，要不要罚息等本着条件

4还款记录：先问业主有没有逾期，断供

到场人员：担保公司及卖方即可，提前传真资料

（按揭部及担保公司）到银行申请按揭及首期款监管：买方将首期款放在银行做资金监管和申请按揭贷款

应带的资料：买卖合同，买卖双方身份证，结婚证，收入证明，收款帐号，借

款抵押合同，定金收据等

到场人员：买方，卖方（带收款帐号），按揭员，担保公司等

（担保公司）提前还款申请：落实是否要预存、是否收罚息，提前多久申请才能还

款；将还款清单（同时看清楚是否有逾期及时反馈给

按揭部）传真给银行审批，确定担保金额

（银行）：审批买方贷款审批资料，出贷款承诺函

（银行及担保公司）：银行将批好的承诺函、首期款监管协议、监管款凭据传真给担

保公司

（担保公司）：担保公司报批出保函给银行

（银行）：收到担保公司保函后放款到担保公司

（按揭员与担保员）：按揭员与担保员确定好收担保费的方式，一般赎楼前交费 （担保公司）：赎楼，到时间取证

（按揭员及担保员）：约好客户到国土局过户

（按揭部、担保公司及银行）：出件后取新证并做抵押(客户需到场取证)

（按揭部及银行）：按揭部将新证复印件传真给银行客户经理，由银行放首期款 （担保公司）：退尾款（此步骤只限赎楼尾款在1万元之下的）

（担保公司及银行）：取新证的抵押回执

（银行）：放按揭款给业主

（担保公司）：退尾款（尾款在1万元以上的）

（按揭部及担保公司）：双方对帐结束交易

补充邮储退尾款流程：

抵押办结后，我司退尾款申请，财务出电汇单送往邮储分行退尾款。

二、担保公司业务办理流程及时间安排

1、买方将首期款放在银行做资金监管和申请按揭贷款;(约0.5天)

2、卖方做委托公证给担保公司，签署担保协议；(0.5天与第1项同一天办理)

3、银行出具贷款承诺书(担保公司拿原件);(资料收齐后3-10天，视银行审批速度)

4、担保公司出保函给银行;(出承诺书后2天内)

5、银行放赎楼款给担保公司;(收到保函2-3个工作日内，视银行审批速度)

6、担保公司赎楼;(收到银行赎楼款2个工作日内，赎楼尾款在1万以下的担保公司可先退尾款)

7、取房产证并注销抵押登记；(依各行规定1-7天)

8、办理递件过户手续；（5个工作日）；

9、买方交税领新证, 买方做抵押登记；(0.5天，同一天办理)

10、银行放首期款给业主；(银行收到新房产证后2个工作日内)

11、抵押出件后银行放贷款；(2个工作日内)

12、担保公司结算尾款。(抵押出件当日内)

三、担保审批要点及特殊业务审查要求

 买卖合同：主要有买卖双方的名字及成交价

1、是否是代理人代签的名字，如果是，有没有指定权限的公证书；如果没有，应当补充签字

2、成交价：给担保公司的与给银行的金额是否一样，不要出现到时金额相矛盾的情况

 供楼记录：记录如果有逾期，提前与业主了解逾期情况并告知可能需要配合提供反担保物并提高收费才可受理，特别严重的，不受理

 欠款金额：如果欠款金额超过成交价的9成，要求做反担保或提前还清超过的部分

才能受理

 预存款业务：如果业主还款银行是平安银行、招商银行、中行、交行、广发、农行的，一定要落实清楚银行是否要求要预存才能扣款，担保公司对此类

业务的资料要求及操作方式完全不同，风险意识要提高不可以逾期。

资料要求：收卡和存折、改密码、收身份证原件，关闭网银

流程要求：业主亲自到担保公司交上述材料并签承诺书

担保业务风险要点：

1、逾期达到银行起诉期限（3期以上需要提供反担保物），逾期原因。

2、买卖纠纷问题，业务员签单时对买卖双方承诺的业务办理时间、贷款成数、贷款发放时间、赎楼时间、罚息、赎楼利息等相关费用。（堤防政策原因）房价涨业主违约，房价跌买方违约。如银行已放款给担保公司，产生的利息由违约方支付及时结清赎楼贷款。

3、买卖协议等文件代签人的权限问题和责任问题。

4、首期款监管银行的成数，定金支付的方式，提供真实的转账凭据。(堤防抵债行为)解除银行监管协议时必须买卖双方确认好。

5、借款人和抵押人不统一时的公证委托权限，同一笔贷款两个抵押物问题。

6、非交易类业务，如：离婚、二过

一、A过B，转委托业务。

7、过户查封业务。例如。。恶意抵债行为的。

四、提前还款政策及取证时间

赎楼申请还款方式及收罚息的方式：

招行：提前一个月申请，半年以内罚息1%，半年以上的0.5%。很多支行要求存7天，宝安支行加收罚息可不用存

中行：提前一个月申请，满三年免罚息，不满三年罚1个月，不满2年罚2个月，不满1年罚3个月

建行：与中行相同

工行：提前一个月申请，个别可15天，个别可随时还，罚息看借款合同，工行营业部除外。农行：不满半年罚6个月，不满3年罚3个月，3年以上罚1个月，存15天。

深发：必须业主本人申请，提前一个月申请，一般有效期为到期后一个周，罚息待定，提前还款需分行申批

华夏分行：1-10号还，无需申请，需供楼卡和密码，支行还的要写申请，与客户经理沟通一般一个月可还

广发：现个别支行要求存一个月

平安：提前一个月，存3天，自动扣款，罚息看抵押合同，（申请与特批不能冲突）。交行：提前申请一个月，罚息1-3%待定，50万以上需分行申批。

民生：提前一个月申请。

浦发：提前一个月申请，不满一年罚3个月满一年罚一个月，个别银行有不一样根据借款合同订。

光大：提前一个月申请。罚息没有具体收法。

银行取证时间：

建行：2天内

其他银行：一个星期内

个别小银行如：交行 光大 平安 中信 兴业，没有专门的办理取房产证的人，由支行客户经

理亲自去分行办理，时间灵活。

广发：先到支行取结清出库资料，再到分行取房产证。