拆迁博弈_拆迁补偿博弈
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一、拆迁主体行为及相互关系
总的来说，城市房屋拆迁主体呈现多元化格局，包括政府、开发商、拆迁实施单位、被拆迁单位和居民、拆迁评估机构等，为了便于分析，本文研究的拆迁主体是指政府、开发商、拆迁实施单位、被拆迁居民。
拆迁行为一经发生，政府、开发商、拆迁实施单位、被拆迁居民之间就相应发生六重关系——政府和开发商、政府和拆迁实施单位、政府和被拆迁居民、开发商和拆迁实施单位、开发商和被拆迁居民、拆迁实施单位和被拆迁居民。拆迁主体行为的合理关系应该是政府对整个拆迁过程进行监督、指导、协调和管理；开发商支付土地出让金和拆迁补偿费，取得土地使用权：拆迁实施单位和被拆迁居民进行谈判协商，完成拆迁具体工作；被拆迁居民交出房屋并获得补偿：在开发商委托拆迁实施单位进行拆迁的情况下，开发商与被拆迁居民没直接关系。
实际情况却有所不同，政府直接或间接参与到拆迁的具体事务中去，为吸引城市投资，给予开发商诸多的特权和优惠，降低补偿标准，很大程度上损害了居民的财产权和基本利益，政府取得大量土地收益，却不支付任何代价；开发商不但要支付出让金、租金，还要支付拆迁补偿费，负担很重，所以想方设法压低拆迁成本；拆迁实施单位多数是事业性质的，不能成为独立的拆迁市场主体，同时他们为了自身利益必然会剥削一部分被拆迁居民的利益；由于拆迁补偿标准滞后于市场发展水平，被拆迁居民所得补偿款往往不足以在市场上购买相应的房屋。
如果拆迁政策无法在主体利益实现过程中进行权利义务的合理分配，则必然存在主体不平等、行为不自由、分配不公正，无法通过合理的利益分配制度来维护全体社会成员特别是在拆迁中处于相对弱势的被拆迁群众的利益。因此，正确处理各拆迁主体之间的权益經济关系是拆迁制度改革的关键。
二、拆迁主体行为的博弈分析
博弈论研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题。利用博弈论可以分析各主体在拆迁过程中的相互影响、以及由此决定的决策以及这种决策的均衡问题。在博弈分析中，一定场合中的每个博弈者在决定采取何种行动时都策略地、有目的地行事，并考虑其决策行为对其他人的可能影响，以及其他人的行为对他的可能影响，通过选择最佳行动计划，来寻求收益或效用的最大化。博弈者在最大化自身偏好的同时，需要相互合作，而在合作过程中又必然存在冲突。因此，为了实现合作的潜在利益和有效解决合作中的冲突问题，就需要建立起新制度以规范和约束人们的行为。
1、假设前提
政府、开发商、拆迁实施单位、被拆迁居民作为拆迁主体，具有特殊的经济利益目标，并在一定条件下采取一切可能的行动追求自身目标。因此，拆迁过程中各拆迁主体追求自身利益最大化、需求偏好多样化、有限理性选择及机会主义倾向等经济行为均可能存在，这些也都是进行拆迁主体行为分析的基本前提。
2、博弈要素
(1)参与人：如上所述，包括政府、开发商、拆迁实施单位、被拆迁居民。
(2)行动：政府是制度供给者，他的行动策略是供给原有制度，供给现有制度，进行制度创新；开发商可以自行拆迁，也可委托拆迁实施单位，他们的行动是一致的，行动策略是强制拆迁，谈判拆迁，协商拆迁；被拆迁人的行动策略是服从，拖延后服从，不服从或同意、不同意。
(3)信息：假设每个参与人知道其他参与人采取了什么行动，也知道其他参与人的支付值。
(4)支付：参与人的支付有诸多因素影响，由于资料有限，很难给出具体的函数解析式，只能尝试进行假设，利用逻辑分析得出有意义的结论。
3、博弈过程及博弈均衡
(1)若政府供给原有制度
政府的原有拆迁制度具有以下特点：第一，政府部门未能实现与拆迁单位、拆迁评估机构的有效分离，政府部门直接或间接参与到拆迁的具体事务中去；第二，擅自实施强制拆迁，没能维护好被拆迁人特别是弱势群众的利益；第三、拆迁补偿价格由政府制定，并远远低于市场价格。
在这样的制度下，拆迁人采取强制拆迁手段，被拆迁居民有两种选择服从和不服从。如果服从将获得较低的拆迁补偿F；如果不服从，被拆迁居民常常会采取上访、诉讼甚至抵抗手段以争取自己利益，但在原有制度下，并不能带来收益的增加，反而会带来额外的成本G，则不服从的收益为F-G。
政府取得了土地收益L，但政府擅自实施强制拆迁将导致政府公信力损失R，则当被拆迁居民服从时，政府收益为L—R；当被拆迁居民不服从时，其上访、诉讼甚至抵抗将给政府带来额外的成本Q，则政府收益为L-R-Q。
对开发商来说，将其少支付的拆迁补偿费看作收益A，拆迁速度对开放商来说影响很大，拆迁速度慢，则资金利息的支出增加，工程建设被延迟，增加了延迟成本B，则当居民服从时开发商收益为A，当被拆迁居民不服从时，其收益为A-B。
对拆迁实施单位来说，除了获得委托代办费C外，必然要剥削一部分被拆迁人的收益，假设为D，如果拆迁实施单位采取强制拆迁，必然会有一定的成本E，则拆迁实施单位的收益为C+D-E。
综上所述，在政府供给原有制度下，开发商和拆迁实施单位采取强制拆迁办法，如果被拆迁居民选择服从，则政府、开发商、拆迁实施单位、被拆迁居民所得利益分别为L-R、A、C+D-E、F；如果被拆迁居民选择不服从，则各主体所得利益分别为L-R-Q、A-B、C+D-E、F-G。可见，居民只有选择服从才能减少其利益的损失。
(2)若政府供给现有制度
政府的现有拆迁制度具有以下特点：第一，政府退出具体拆迁事务，对整个拆迁过程进行监督、指导、协调和管理：第二，尊重公民财产权利，充分实行按市场价格补偿；第三，拆迁实施单位和拆迁评估机构实行市场化运作。
在现有制度下，拆迁人采取谈判拆迁，被拆迁居民有三种选择，服从、拖延后服从、不服从。如果服从不仅获得较高的拆迁补偿T(T>F)，还将得到数额不等的拆迁奖励K，则总收益为T／K；如果拖延后服从，其拆迁补偿将增加到T+T’；如果不服从，被拆迁居民常常会采取上访、诉讼甚至抵抗手段以争取自己利益，但在现有制度下，并不能带来收益的增加，反而会带来额外的成本G，则不服从的收益为T—G。
政府取得了土地收益L，则当被拆迁居民服从和拖延服从时，政府收益为L；当被拆迁居民不服从时，其上访、诉讼甚至抵抗将给政府带来额外的成本Q，则政府收益为L—Q。
对开发商来说，当居民服从时，拆迁补偿费按照市场价格支付，其收益为0；拆迁速度慢将增加延迟成本B，当被拆迁居民拖延服从时，其收益为--D1；当被拆迁居民不服从时，其收益为—B：(B2>Bi)。
对拆迁实施单位来说，当被拆迁居民服从时，获得收益即委托代办费C；当被拆迁居民拖延服从时，拆迁实施单位必然会承担一定的谈判成本Hl，则其收益为C—H、：当被拆迁居民不服从时，除谈判成本H：之外，拆迁实施单位申请强制拆迁，必然会有一定的成本E，则拆迁实施单位的收益为C-H2—E(H2>Hi)。
综上所述，在现有制度下，拆迁人采取协商拆迁，如果被拆迁居民选择不服从，则政府、开发商、拆迁实施单位、被拆迁居民所得利益分别L、0、C、T+K；如果被拆迁居民选择拖延服从，则各主体所得利益分别为L、—B：、C-H1、T+T’；如果被拆迁居民选择不服从，则各主体所得利益分别为L—Q、-B2、C-H2-E、T-G。
可见，在现有制度下，先谈判后强拆是开发商和拆迁实施单位常用的手段。当谈判谈不下来时，居民经常采用的方法是拖延，迫使拆迁人做出实质性的让步。在这种情况下，拆迁入适当给予拆迁奖励可以实现最优效率。这样对居民来说拖延服从将会失去奖励，并要承担强拆的风险。因此对大多数风险规避型居民来说服从是最佳选择。
(3)若政府进行制度创新
如果政府进行制度创新，改革后的拆迁制度将强制性拆迁严格限制在公共利益范围，对经营性用地采取自愿拆迁。
在新拆迁制度下，对于经营性用地拆迁人采取协商拆迁，被拆迁居民有两种选择：同意和不同意。
如果被拆迁居民不同意，政府就不能进行拆迁，则政府、开发商、拆迁实施单位、被拆迁居民收益均为0。
如果被拆迁居民同意，获得拆迁补偿I(1>F)。政府取得了土地收益L，此时将不会产生上访、诉讼等带来的额外成本。对开发商来说，拆迁补偿费按照市场价格支付，其收益为0，同时工程建设按时开展，不再产生延迟成本问题。对拆迁实施单位来说，获得委托代办费C’。
综上所述，在新拆迁制度下，拆迁人选择协商拆迁，如果被拆迁居民不同意，拆迁就不能进行，则各主体所得利益均为0；如果被拆迁居民同意拆迁，各主体所得利益分别为L、0、C’、I。
对政府来说制度创新是其占优策略，因为在原有和现有拆迁制度下，无论是强制拆迁还是谈判拆迁都会给政府带来巨大的额外成本，造成利益的损失，因此政府有进行制度创新的动力。
三、主要结论和政策建议
从上述博弈论模型分析可以看出，在城市拆迁的博弈中，由于政府拥有强大的行政优先权和强制执行力，加上开发商的幕后策划，拆迁实施单位的帮助，被拆迁居民在利益博弈中往往处于弱势地位。而政府拆迁行为的随意性和野蛮性会激起被拆迁居民的逆反心理，采取“拖延”“对抗”的策略，增加拆迁的交易成本，加剧博弈局中人的利益冲突。解决冲突的关键是进行制度创新，通过公共利益限制和公平补偿来规范政府权利和保护居民财产权，协调不同拆迁主体之间的利益矛盾，探索“利益共赢”的拆迁制度体系。具体途径是：
1、建立合理的拆迁利益分配机制，兼顾政府、开发商、拆迁实施单位、被拆迁居民等各方面的利益。在城市拆迁的博弈中，博弈的各方要建立一致的信任和合作关系，制止拆迁行为的随意性和野蛮性，加入人文关怀和柔性协调的成分，通过说服和协商等环节节约交易成本，减少博弈局中人的利益冲突。
2、建立经营性用地拆迁的市场化机制，经营性拆迁必须完全交给市场，按市场规律办事，在被拆迁单位或个人自愿的条件下确定是否同意拆迁及补偿标准。在制度设计的层面上，政府应建立倾听民意的制度化平台，给公民一个参与城市建设的公平机会。同时将政府强制性拆迁严格限制在“公共利益需要”范围，也可以实现政府行为的规范化与合法化。
3、建立房屋财产税制度，弥补由于城市拆迁改革而带来的政府财政收入减少的情况„。同时制定土地储备发展计划，从储备土地出让收入中提取固定比例资金，专门用于旧城区的拆迁，保证城市公共建设的资金来源，从而增强政府推进拆迁制度改革的动力。
4、加强住房保障体系建设，保护弱势群体在拆迁中合法权益。政府应采取有效措施，通过廉租住房解决那些低收入，住房面积较小的双困家庭的基本居住问题，并在经济适用住房供应、货币补偿标准、拆迁面积核定等方面给予适当倾斜，多渠道解决住房困难家庭的住房问题。
5、建立被拆迁地块土地出让价与拆迁补偿价的模数关系，用土地增殖收益的一部分来补贴拆迁补偿价，使得原住户也能分享区位优势和土地用途转换带
来的高收益。
参考文献：
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本文系国家自然科学基金(70373060)，国家社会科学基金(03BJY034)和南京市软科学项目(房屋拆迁制度改革的法经济学分析及改革研究)联合资助课题。
